田园住宅小区项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

编制原则根据上级有关部门文件精神，认真贯彻国家有关规定标准规范积极进行实地考察，充分了解田园住宅小区目前基本基础设施及有关情况，结合县城总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造舒适安宁环境秀美健康适用中高档住宅小区。

根据田园住宅小区发展规划，结合目前有平面布置，立足长远发展，合理进行田园住宅小区工程建设，积极采用新技术新材料，节约能源，节省投资，注重环境保护。

田园住宅小区工程方案在适于居住经济等基本要求下，注意整体布置，进步改善生活环境。

项目可行性研究报告工作范围核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，本报告根据项目建设特点，对项目市场前景建设必要性建设规模工程方案投资估算财务评价风险分析等内容进行研究，在此基础上完成了项目可行性研究报告。

项目可行性研究报告工作概况对田园住宅小区项目进行了实地考察，了解田园住宅小区项目基本情况，重点了解了田园住宅小区项目对目前及以后发展需求状况以及水暖电供应情况搜集了国家省市县有关政策法规规划定额等大量资料根据该工程现状进行了多个方案比较，并提出了推荐方案，对田园住宅小区项目建设方案建设规模及对水暖电需求进行了初期设计。

重点对小区建设必要性市场前景工程方案投资估算效益分析等诸多方面进行综合分析论证，全面考察项目建设必要性可行性。

在此基础上完成了该项目项目可行性研究报告。

项目可行性研究报告建设方案本项目规划拟建设为现代化居住小区，其中包括居民住宅商业幼儿园及其他附属设施。

期拟在项目场址中部和北部建设栋多层住宅楼，北部临街住宅楼层为临街商业二期拟在项目场址南部建设栋多层住宅楼单体别墅座幼儿园。

多层住宅楼之间空地为大型绿地广场。

详见方案图建设规模期总用地面积住宅套数户总建筑面积容积率住宅建筑面积商业建筑面积地下建筑面积绿化率二期总用地面积住宅套数总建筑面积幼儿园建筑面积住宅建筑面积容积率绿化率主要经济指标总投资万元，其中建安费万元，其它工程费用万元，预备费万元，建设期贷款利息万元建设周期年投资估算与资金筹措本项目固定资产总投资为万元，企业拟自筹万元，筹资万元，其余利用预售房款。

经济效益销售收入万元利润总额万元净利润额万元财务内部收益率投资回收期年综合评价结论本项目建设符合国家产业政策和市政府关于加快城市化进程要求，项目建成后，在定程度上满足中低收入家庭住房需求。

住宅小区地理位置优越，以人为本，呵护健康舒适，保护环境，节约资源，人与自然，协调共生，适宜居住，市场前景看好。

项目各项经济指标均分别较好，项目具有较强赢利能力和抗风险能力。

本项目建设是可行。

第二章市场预测市场现状调查改革开放二十年来，我国经济已经进入了个新增长阶段，经济发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新增长点。

房地产业作为新兴产业，带动了建材冶金化工轻工等数十个相关行业发展，提供了大量就业机会，已成为目前带动国民经济发展个先导性行业。

中共中央国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大内需重要内容，实现了以市场化为取向系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更高更新层次上发展。

年以来，随着国家系列相关政策出台，房地产业重新活跃起来，房地产业建设和消费已成为带动整个国民经济发展新经济增长点和消费热点。

为了进步促进住房建设健康发展，鼓励个人购房，国家计委和财政部宣布取消住房建设项不合理收费，减轻了房地产开发企业和购房者负担，进步刺激了住房消费。

十五期间，天津市房地产开发投资平均保持了增长速度，房地产投资占全市固定资产投资比重超过了。

房地产作为天津市国民经济支柱产业，其重要性不断提高。

年天津共推出各类土地宗，总占地面积为万平方米，总建筑面积为万平方米同比分别增长和。

年天津共成交各类土地宗，总占地面积为万平方米，总建筑面积为万平方米同比分别增长和成交土地楼面地价为元平方米，已接近千元平方米，比年元平方米增长。

与年相比，年土地市场总体表现更为活跃，供销两旺国土资源局推出了更多土地资源，同时众多开发企业拿地热情高涨，楼面成交地价不断增长或将进步助涨商品房价格。

另据调查显示，我市居民五年内准备购房占调查总体，在已拥有产权家庭中家庭预计五年内购房，已拥有产权家庭希望购置更大房子，属二次置业，为改善生活质量。

尤其是我市采取多项措施鼓励二级市场发展，使许多不满足于现有住宅想扩大居住面积改善居住条件居民多了种选择。

虽然当今购房者购房用途已趋向多样化，尤其是二次置业需求已出现增长势头。

但据调查，居民购房用于改善居住环境比重依然占。

居民中高收入人群毕竟只占极少数，所以住宅开发建设，其根本目还是为了广大群众改善居住条件，现阶段住宅开发主流应是建设高品质康居住宅。

有资料表明，选择至平方米住房面积购房者比例为，至平方米面积需求为，至平方米住房需求仅为，说明购房者目前倾向于选购中小户型住宅。

究其原因，是近年二次置业者增多，这些二次置业者并非都是高收入富裕阶层，大多数还是中产阶级和普遍老百姓，选购至平方米住房面积，既可以承受得起，又改善和提高了生活素质，这也表明普通老百姓具有享受高品质生活愿望。

据天津市统计局城调队最新抽样调查显示，由于天津城市规划建设项目实施，特别是市民生活水平不断提高，使得年天津城市居民家庭消费呈现出购建房支出增势强劲居民社保意识增强居民通讯消费结构发生根本性改变居民家庭耐用消费品市场新老交替等大消费热点。

统计资料显示，年城市居民家庭人均用于购建房支出为元，比上年增长，增幅比年上升个百分点。

家庭商品房拥有率为，提高了个百分点。

另外，本市城市居民家庭年住房贷款人均元，比上年增长。

表明经济环境持续良好态势，促进了房地产消费。

天津市仍处于稳定发展起跑阶段，大量有效消费需求拉动市场长线增长。

年月居住土地让出状况览表地块位置用途占地面积平方米起拍价万元起始日期截止日期津静静海县大邱庄镇规划十八号路南侧城镇住宅月日月日津宝宝坻区钰华街道办事处通唐公路南侧城镇住宅月日月日津滨渔港汉沽海滨大道南侧居住月日月日津滨渔港汉沽海滨大道南侧商业酒店式公寓居住月日月日津滨渔港汉沽海滨大道南侧居住月日月日津滨渔港汉沽海滨大道南侧居住月日月日津滨渔港汉沽海滨大道南侧居住月日月日津滨渔港汉沽海滨大道南侧居住商业金融业月日月日年月居住土地成交状况览表地块位置用途占地面积平方米成交价亿成交日期楼面地价元平方米津武武清区京津公路西侧城镇住宅月日津武武清区南蔡村镇莲胜路北侧城镇住宅月日津宁宁河县造甲城镇田辛村城镇住宅月日津宁宁河县造甲城镇田辛村赵温村城镇住宅月日津丽东丽区津汉公路北杨北公路东城镇住宅商服月日津丽东丽区津汉公路北杨北公路东城镇住宅商服月日津蓟蓟县人民西大街南侧商业金融业居住月日产品供需预测年天津土地市场推出情况对比年天津土地市场成交情况对比市内六区全年仅出让宗，总建筑面积为万平方米，在全市所占比重最小，不足随着市内六区供地日益稀缺，其土地价值将更为突出。

环城四区和远郊五区县土地供应量相差不多，分别占全市远郊区县推出土地宗数跃居全市最高，环城四区土地单宗面积要大于远郊区县。

随着普通住宅产品主要供应区价格上涨，普通住宅项目之间竞争日趋激烈，而市场需求方基于控制购房总价实际需求，对功能齐全经济型户型较为认可，对于此类产品需求量较大。

同时由于房地产市场供应价格保持高位，市场需求对于平米两居平米三居等经济型户型需求范围也扩大到部分中高档产品中。

年是天津城建力度极大年，目前规划快速路长度就达公里，整个快速路工程预计于年全部完工，快速路将设置座互通式立交桥座分离式立交桥和座下穿地道。

便捷交通环境将在很大程度上提升周边项目价值潜力。

快速路周边新项目在规划时就已经受到了市场各方面关注，快速路沿线项目将成为今后两年房地产市场中新焦点。

价格预测周边楼盘定价调查楼盘楼盘性质售价元百家湖花园公寓现房江南文枢院多层现房温泉公寓多层住宅现房温泉花园别墅联排别墅现房天津第城多层住宅现房湖滨世纪花园多层住宅太阳城多层住宅碧水华庭公寓别墅中国人家别墅期房养龙山庄多层住宅现房世纪假日花园多层住宅期房年天津土地市场发展平稳，价格在平稳基础上有定涨幅，预计年天津土地供应结构将更趋完善，房价在稳定中会有所提高。

从目前市场趋势来看，天津房地产市场不存在恶性炒作囤积房屋违规行为，整体上来说是平稳健康上升发展趋势，价格稍有上升主要原因还是供应结构所致。

十五后三年，即年，是本市房价快速上涨时期。

自年以来，本市房地产投资房屋销售等各项指标呈全面增长态势，海河综合开发改造城市基础设施建设为房地产发展注入新活力，房地产市场急剧升温，商品房销售火爆，各类房屋销售价格上涨迅猛。

据统计，与年相比，年房屋销售价格上涨。

年继续保持了较快增长势头，价格水平上涨幅度较大，与年同期相比，房屋销售价格上涨，成为房价涨幅最大时期。

年国家及本市为抑制房地产过热发展势头及过快价格涨幅，相继出台以调控房地产价格为主要目标各项措施点击浏览专题，房价大幅度上涨势头已有所减弱，并趋于平稳。

据统计，年本市房屋销售价格比年上涨，涨幅回落个百分点。

竞争力分析项目与天津市住宅园区比较有两大显著优势环境优势和价格优势，这两大优势将能吸引部分特定消费人群。

附近交通非常便捷，有医疗教育金融餐饮通信休闲等生活场所。

生活娱乐消费上学都很方便。

田园小区是以住宅小区为载体，达到三好三高，即规划设计好，科技含量高组织设施好，全方位质量高综合效益好，社会认同率高，结合康居工程要求，以及国际上流行些规划设计观点，创造以人为本生态保护新型住宅小区。

项目与其他居住区比较，本项目具有显著后发优势。

随着房地产业发展日益迅速，小区建设理念也在不断发展变化。

小区将立足于新世纪，建设新型居住家园，从而于天津市其他居住区拉开差距。

加上公司企业形象及其在天津市显著影响也有利于本项目赢得市场。

田园小区与周边居住区比较将在规划设计环境配套新型建材等方面胜出筹，故本项目公寓销售基价预计在元平方米。

此价位与天津市区同档楼盘比较仍有明显价格优势而此价位与天津市相关楼盘比较，在价格环境房型等各方面又有定优势。

市场风险分析年天津市房屋销售面积和销售套数高于年销售水平，年在波动中，整体交易水平均高于年和年，在房价方面，年整体交易价格在略高于年后，年在动段中，基本持平于年，随着滨海新区建设和国家救市政策双重刺激，天津房地产市场已经进步复苏，基本摆脱了金融风暴负面影响。

年天津全市共成交商品房套。

从交易面积来看，商品房年共成交万平方米。

从交易金额来看，商品房年共成交亿元。

年天津市共成交商品房万平方米，同比年上涨，是近四年来最高值。

全年交均价为元平方米，同比年上涨，商品房均价在月份出现极大值，为元平方米。

从交易套数来看，交易最活跃月份出现在年月份，正是房地产市场传统旺季初期