疗养院、养老院建项目可行性投资论证建议报告112页（doc文档）

本报告是根据国家发改委对项目可行性研究报告编制有关要求，并在农村疗养院提供有关资料基础上，结合项目实际情况对项目提出背景项目建设必要性建设条件建设规模及内容技术方案项目建设进度和组织管理，投资估算和资金筹措，社会效益分析等方面进行论述研究和计算，为项目决策提供依据。

四项目建设规模总用地面积，总建筑面积建筑密度容积率绿地率普通区建筑面积，个床位特护区建筑面积，个床位规模床床办公及医检建筑面积高级公寓建筑面积，户餐厅综合楼建筑面积。

地上停车位个。

五工程建设进度本项目建设工期年六投资估算与资金筹措总投资约万元人民币固定资产万元，全部流动资金包括短期固定资产置换等费用万元七结论和建议结论本项目建设符合党中央国务院关于大力加强新农村建设工作系列方针政策，促进社会主义精神文明建设需要是满足当地农村群众对物质文化生活越来越多，要求越来越高迫切要求。

项目建成投入使用后对于提高当地农村群众文化精神生活质量，加快推进农村文明养老服务社会化，广泛开展农村和谐创建活动，不断提高当地农村文明程度都具有重要意义，能够促进当地经济发展和社会和谐，有各级政府大力支持，相关部门和各村委会积极配合，当地群众拥护并积极参与，项目建设与当地社会具备互适性承建单位具备建设能力和管理能力，初步预测前景良好。

项目选址合理，交通水电通信等基础设施齐备，各种协作条件良好，项目建设所需土地建筑规划设计方案等前期工作已经落实建设资金主要由项目承建单位自筹措，项目建设条件具备项目建设在规划设计建设方案环境保护服务管理里体现了前瞻性和先进性，规划建设方案具有可能性，经初步测算，财务评价可行，社会效益显著，建议尽快申报立项，开工建设。

建议该项目属公益性建设项目，建议相关部门积极落实中央省市区关于加强农村养老服务社会化有关政策精神，在资金政策等方面给予优惠扶持，使项目尽快开工建设，早日发挥效益。

该项目已列入年重点建设工程，项目承建单位在工程实施过程中要根据工程估算投资额严格控制建设投资建设中要重点规范好设计建设施工监理等各个工作行为，确保工程质量。

项目设计水平和工程施工质量与进度，直接关系着今后项目服务功能发挥，因此，在项目工程设计中应合理配置各项资源，工程设计中要有前瞻性，要结合当地社会经济发展需要，建设符合要求起点较高养老服务设施，避免重复和低水平建设现象发生。

进步拓宽融资渠道，确保项目整体效益发挥。

资金短缺，是制约社区基础设施建设和发展个重要因素，因此该项目在努力争取上级资金政策扶持同时，要通过多种筹资方式，进步拓宽资金来源渠道，鼓励其他社会企业和个人积极参与投资和捐赠，确保项目整体效益发挥。

第二章项目背景及可行性分析项目背景宏观环境及趋势分析政策环境面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。

年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织企业个人创办养老服务机构。

在年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老事，中央领导对此十分重视。

近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅建设。

年月日，民政部部长李学举指出，将加快完善适度普惠老年福利政策和养老服务体系。

要以资金保障和服务保障为支撑，以巩固居家养老扩大社区支持提升机构服务水平为着力点，继续推进养老服务体系建设并抓好规划试点。

积极推动建立高龄老人生活和养老服务补贴制度，有条件地区可以扩大范围提高标准。

加快示范性公办养老服务设施建设，大力发展社区为老年人服务中心完善和落实社会力量兴办养老服务机构扶持政策，实行养老机构准入制度，提高养老机构管理和服务水平，加强应对人口老龄化战略研究。

目前，河南鄂尔多斯等地方政府已经采取对养老服务机构在用地税收融资等方面进行支持。

中国老龄事业发展基金会副会长中国老龄科学研究中心研究员台恩普指出未来要将老年住宅纳入城市发展总体规划。

随着我国养老保障体系不断完善，类似于日本介护保险制度也有可能出现，这些都必将为老年住宅发展提供坚实后盾。

年月，国家民政部出台关于支持社会力量兴办社会福利机构意见民发号指出社会福利社会化是在社会主义市场经济条件下发展我国社会福利事业必经之路，推进社会福利社会化必须广泛动员社会力量多渠道多层次参与福利事业兴办福利机构，开展形式多样系列化服务。

意见同时指出鼓励和支持社会办福利机构发展有利于较快增加福利服务设施数量，扩大福利事业覆盖面，对于有效缓解人口老龄化家庭小型化和城市化发展进程所带来日益突出社会福利服务供需之间矛盾具有重要作用。

意见配套鼓励优惠政策主要包括各地要将包括社会办福利机构在内社会福利机构及床位数作为社会发展指导性指标纳入国民经济和社会发展计划，要在基本建设计划中统筹安排社会福利设施建设。

社会办福利机构建设用地，按照法律法规规定应当采用划拨方式供地，要划拨供地按照法律法规规定应采用有偿方式供地在地价上要适当给予优惠属出让土地，土地出让金收取标准应当适当降低。

对社会办福利机构及其提供福利性服务和兴办第三产业，以及单位和个人捐赠支持社会福利事业，国家给予优惠政策，按照现行国家税法规定执行。

年，中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要在促进社会主义和谐社会建设部分明确提出弘扬疗养风尚，营造老有所养老有所乐老有所为社会氛围，积极发展老龄产业，增强全社会养老服务功能，提高老年人生活质量，保障老年人权益。

实施爱心护理工程，加强养老服务医疗救助家庭病床等面向老年人服务设施建设。

年月，由国务院办公厅转发国家老龄委办公室和发展改革委等部门制定关于加快发展养老服务业意见指出发展养老服务业要按照政策引导政策扶持社会兴办市场推动原则，逐步建立和完善以居家养老为基础社会服务为依托机构养老为补充服务体系。

要建立公平平等规范养老服务业准入制度，积极支持以公建民营民办公助政策补贴购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资合资合作联营参股等方式兴办养老服务业。

地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构。

引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住生活学习娱乐健身养老公寓养老院疗养院，开展老年护理服务，为老年人创造良好养老环境和条件。

年月，国务院发布中国老龄事业发展白皮书指出老有所养老有所医老有所教老有所学老有所为老有所乐是中国老龄事业发展目标。

建国以来，国家颁布系列包括老年社会保障老年福利与服务老年卫生老年文化教育和体育老年人权益保障以及老龄产业等多方面内容法律法规和政策。

近年来，全国人大及其常委会国务院及其有关部门颁布老龄法律法规规章及有关政策达余件，初步形成了以中华人民共和国宪法为基础，中华人民共和国老年人权益保障法为主体，包括有关法律行政法规地方性法规国务院有关部门规章地方政策规章和有关政策在内老龄法律法规政策体系框架。

二老年住宅需求中国已经进入老龄化社会，未来段时间老龄人口将快速增加按照国际标准，当个国家或地区岁以上人口占总人口或岁以上人口占总人口以上时，即为老龄化社会。

年，全国岁以上老年人口达到亿，占总人口。

未来段时间老龄人口比重还将不断增加，据预测到年我国老龄人口占总人口比重将达到。

年为我国人口老龄化高峰阶段，老年人将从亿增加到亿，老年人口比重从上升到，高龄人口迅速上升，抚养比例达到最大值，劳动人口开始老龄化。

图显示，年我国岁以上人口占总人口比重已经超过标准线。

岁及以上人口数万人占比岁以上人口占比标准线图年我国岁以上人口占总人口比重年全国个省自治区及直辖市中，岁以上人口占总人口比重超过有个，其中陕西达到，位居第十四位。

表年各地岁以上人口占总人口比重单位万人省份人口数人岁及以上占比上海天津重庆江苏四川辽宁安徽浙江湖南北京湖北福建山东陕西广西吉林黑龙江海南河北江西甘肃贵州内蒙古云南山西河南广东新疆青海西藏宁夏传统观念和家庭结构变化促使老年人养老转变养老方式受传统观念影响他们认为那些所谓养老院是些没儿没女孤寡老人安身之地，国内老年人养老讲究三代同堂，老死不离儿孙。

但随着近年居民生活水平提高和居住观念改变核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少。

相关调查显示人身边存在与父母两地分居者。

方面下代与老代分居现象不断增加，另方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上分而不离，离而不远特点，因此老年人不堪忍受空巢孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，三口之家现已成为社会主力家庭结构。

许多独生子女成家之后，所面临是每对中青年夫妇在繁忙工作压力和残酷生存发展竞争条件下要照料四个老人和个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上代沟，由此引起了系列没完没了家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。

北京上海等大城市老人可支配财产急剧增加全国老龄委项调查显示，年老年人可支配收入达到万亿元，北京上海等大城市作为我国经济发展火车头，老年人可支配财产更为可观。

目前生活在二线城市老年人般都有自己房产，旦相应金融创新模式出现，老人房产将是笔非常巨大财富，为老年人养老提供坚实保障三老年住宅供给严重不足，民间资本大有作为随着我国社会经济发展，老年福利事业面临形势发生了极大变化。

人口老龄化家庭小型化经济市场化农村城市化和消费结构多元化发展形成了对老年福利事业巨大需求。

但是，由于国家和集体长期包办社会福利事业，资金不足，与日益增长需求相比，我国现有老年人福利设施严重不足，社会福利机构总床位数仅占老年人总数，与发达国家比例相比差距相当大。

有关资料显示，我国目前国民生产总值只占世界左右，但却担负着全世界老年人，其间困难是可想而知。

因此，我国解决老年人养老方面仅靠公益性养老机构是远远不够，要鼓励民间资本建设各种类型老年住宅，鼓励有能力老人社会养老。

四当前老年住宅存在问题当前，方面我国老年住宅总量不足，非盈利性质疗养院床难求，且条件较差。

另方面，社会力量兴办各种条件较好养老院般位于郊区，老人不能享受到亲情快乐。

在调研中通过和入住老年社区和老年公寓老人交谈了解到，目前存在些老年社区和老年公寓虽然能够给老年人提供较为安静环境和良好配套设施，但由于这种社区较为封闭，老人活动范围内多是老人和坐轮椅等半自立老人，心情难免低落，不利于老年人快乐度过万年。

五老年住宅发展趋势分析随着老龄化加剧和老年人生活观念家庭结构及可支付能力提升，未来我国老年人对老年住宅需求将会有较大幅度增加。

由于我国居民财富分配不均，老人可支配财富也存在很大差别，这就决定了未来我国