疗养院疗养区改造一期工程项目可行性投资论证建议报告122页（doc文档）

„第三节项目建设背景和必要性„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二章市场需求分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节青岛市概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节青岛市房地产综合分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三节青岛市住宅市场分„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第四节青岛市写字楼市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第五节青岛市酒店式公寓市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„第六节青岛市酒店供需市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第七节青岛市商业零售市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第八节国内外代表城市房地产市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„第九节项目优劣势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三章项目建设规模„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第四章建设场址及条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节建设场址„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第五章总体规划建设方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节设计依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节设计指导思想与原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三节规划建设方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第四节公用工程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第六章环境保护节能与节水„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节环境保护„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节节能„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三节节水措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第七章劳动安全卫生和消防„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节劳动安全与卫生„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节消防设施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第八章组织机构与人力资源配置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第九章项目进度计划安排„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第十章投资估算和资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节投资估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节资金筹措及使用计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第十章经济效益评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节评价说明及财务基础数据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节项目财务分析与评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第十二章结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„附图总平面布置图沿山东路透视图沿东海路透视图沿海岸鸟瞰图附件青岛国际贸易中心区投资与经济分析报告青岛国际贸易中心区投资与经济分析报告青岛国际贸易中心区投资与经济分析报告附件二青岛中金渝能置业有限公司营业执照青岛中金渝能置业有限公司房地产开发资质证书青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准批复青发改财贸号中华人民共和国建设用地规划许可证青规用地字号中华人民共和国房地产权证青房地权市字第号第号第号中华人民共和国建设工程规划许可证青规建管字号第章总论第节项目概况项目名称青岛国际贸易中心济南军区青岛第疗养院第二疗养区改造期工程二建设地址青岛市市南区香港中路号三开发商青岛中金渝能置业有限公司四开发单位基本情况青岛中金渝能置业有限公司注册成立于年月日，是由青岛中金实业股份有限公司和重庆渝能产业集团有限公司共同出资组建房地产公司，注册地址位于青岛市香港中路号时代广场层，法定代表人为司荣彬，注册资本亿元人民币。

公司可控资金雄厚并涉足多个行业领域，拥有大批房地产行业精英人才，具备极其丰富房地产操盘和控盘经验„„五项目建设规模及主要内容青岛国际贸易中心济南军区青岛第疗养院第二疗养区改造期工程总占地面积平方米，规划总建筑面积平方米，其中地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米。

青岛国际贸易中心由区区区三组建筑构成，其中区位于山东路号，占地面积平方米，规划建筑面积平方米，其中商业裙房平方米层，五星级酒店式公寓平方米层，地下商场地下停车场设备用房地下人防等平方米。

区位于香港中路号，占地面积平方米，规划建筑面积平方米，其中商业裙房平方米层，甲级写字楼平方米层，五星级产权式酒店平方米层，地下商场地下停车场设备用房地下人防等平方米。

区位于东海西路号，占地面积方米，规划建筑面积平方米，其中商业裙房平方米层，高级公寓平方米层，地下商场地下停车场设备用房地下人防等平方米。

六项目总投资及资金来源项目总投资初步测算，项目建设总投资为万元，其中土地成本万元，建筑安装工程费用万元，其他费用万元，预备费用万元，建设期利息万元。

分区计算投资，区建设投资为万元，区建设投资为万元，区建设投资为万元。

资金来源项目建设所需资金万元，拟通过以下渠道筹集建设单位青岛中金渝能置业有限公司自筹资金万元申请银行贷款或信托贷款万元采取预售招商引资滚动开发购房者按揭贷款认购等方式筹集资金万元。

七经济技术指标主要经济技术指标汇总表序号项目单位总指标区指标区指标区指标占地面积平方米建筑面积平方米建设总投资万元销售收入万元销售税金及附加万元土地增值税万元销售利润税前万元税后利润万元投资利润率投资利税率所得税后财务内部收益率所得税后投资回收期年所得税后财务净现值万元所得税前财务内部收益率所得税前投资回收期年所得税前财务净现值万元第二节可行性研究报告编制依据投资项目可行性研究指南试用版二建设项目经济评价方法与参数第二版三房地产开发项目经济评价方法四山东半岛城市群总体规划五青岛市城市总体规划六青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准批复青发改财贸号七中华人民共和国建设用地规划许可证青规用地字号八中华人民共和国房地产权证青房地权市字第号第号第号九中华人民共和国建设工程规划许可证青规建管字号十建设单位提供其他资料第三节项目建设背景和必要性项目建设背景按照总后勤部通知精神，济南军区青岛第疗养院将第二疗养区内约公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛中金渝能置业有限公司以亿元中标，年月日，济南军区联勤部与青岛中金渝能置业有限公司签定了军用土地使用权转让合同，将该宗土地使用权转让给青岛中金渝能置业有限公司。

年月日，青岛市规划局以青规函业字号文，下达了该地块地上总建筑面积层数层高等规划条件和指标。

年月日，青岛市规划局核发了该项目建设用地规划许可证青规用地字号年月日，青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地房地产权证青房地权市字第号第号第号年月日，青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准批复青发改财贸号对该项目予以核准立项年月日，青岛市规划局核发了建设工程规划许可证青规建管字号。

二项目建设必要性符合青岛市城市总体规划和楼宇经济发展规划青岛市城市总体规划中提出沿山东路香港中路围绕市政府办公区形成以行政办公商务商贸为主城市主中心，并作为青岛市中心商务区。

因此，青岛国际贸易中心建设，有利于提高城市稀缺土地集约利用率，符合青岛市发展楼宇经济规划。

有利于促进青岛市楼宇经济发展，带动周边商业繁荣楼宇与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价值，而且在使用过程中同样可以创造经济效益。

在建青岛国际贸易中心集写字楼酒店商业公寓等于体，可以迅速在此聚集大量人流物流和信息流，增强周边地区消费能力，带动周边餐饮娱乐商贸零售等行业繁荣发展，创造出十分可观楼宇经济效益。

符合青岛市中央商务区建设规划青岛东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖山东路南京路福州路部分地区，已经规划作为中心，并且已经建成了近万平方米。

在建青岛国际贸易中心位于香港中路号青岛金融街，地处青岛核心地带，在此规划建设国际写字楼五星级酒店商场公寓，完全符合青岛市中央商务区建设规划。

第二章市场需求分析第节青岛市概况青岛市地处山东半岛南部，位于东经北纬，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。

全市总面积为平方公里，其中市区市南市北四方李沧崂山城阳黄岛等七区为平方公里，所辖胶州即墨平度胶南莱西等五市为平方公里。

年末全市总人口万人，其中市区万人，所辖五市县级万人。

年，全市实现生产总值亿元，增长。

其中，第产业增加值亿元，增长，第二产业增加值亿元，增长，第三产业增加值亿元，增长。

三次产业比例关系调整为。

全市实现地方财政般预算收入亿元，增长地方财政般预算支出亿元，增长。

税收保持较快增长，全年国税系统组织税收收入含海关代征亿元，增长地税税收收入亿元，增长。

第二节青岛市房地产综合分析青岛房地产发展阶段分析房地产业是基础性先导性产业，其发展与宏观经济发展密切相关，同时，房地产发展对国民经济发展也有着重要影响和带动作用。

青岛市房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来。

从年以来，青岛市房地产业发展大致经历四个发展阶段即增长扩张期年到年回落调整期年到年复苏回升期到年④新轮快速发展期年以来。

增长扩张期年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略带动下，青岛房地产市场经历了轮快速增长，包括到年爆炸式增长施工面积和商品房销售面积增长均超过，年调整巩固施工面积和商品房销售面积分别略降，年进步增长施工面积和商品房销售面积分别增长和。

青岛市房地产概况单位万平方米年份房地产开发投资万元施工房屋面积同比增长实际销售商品房屋面积同比增长房地产开发企业数量回落调整期经过年过快膨胀，年两年，青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。

房地产开发投资额分别同比下降，年实际销售面积同比下降了，竣工面积分别同比下降。

在经过短期调整后，青岛房地产销售面积在年出现了增长，预示着房地产走势新轮启动。

青岛房地产年发展概况单位万平方米年份房地产开发投资亿元同比增长施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长企业数量复苏回升期进入年和年，青岛房地产市场又逐渐升温，年房地产开发投资额分别同比增长，施工面积同比增长，实际销售面积同比增长。

青岛房地产发展概况单位万平方米年份房地产开发投资亿元同比增长施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长企业数量新轮发展期至今从年起，在国内房地产市场整体回暖和快速增长大背景下，青岛市房地产发展进入了个新快速发展阶段。

二青岛市级市场状况青岛市区东部为崂山山脉，北部为环境较差传统工业区及老城区，所以基于青岛特殊地理情况以及城市迅速发展刚性需求，青岛市区当前土地资源极端紧缺，尤其是沿海区域已近乎无地可用。

青岛近几年火爆楼市更是引得国内地产大鳄进入本地市场，对地块品质要求愈来愈高，引发在青岛级市场上竞争更加激烈，拍出众多天价地块。