白玉庄新民居项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

本项目改造范围为位于规划四路东南规划六路以西规划路以北六个地块，以及位于牛头崖大蒲河西侧三个地块，共九个地块。

具体用地范围见附图附图规划地点本项目出让地块主要位于规划四路东南规划六路以西规划核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，路以北地块三，地块四及地块七，以及牛头崖大蒲河西侧三个地块。

复垦地块位于白玉庄村原村址占地，复垦规模为公顷，时限自年月至年月。

本次所需公顷周转用地其中耕地公顷将按倍比例归还。

即归还公顷农用地其中耕地公顷。

白玉庄新民居位于秦皇岛市抚宁县牛头崖镇白玉庄村北公里处。

项目北侧为农田，东侧西侧和南侧为空地。

建设规模和建设内容拆迁补偿及安置该项目主要包括对白玉庄村口农民进行拆迁补偿包括周转用地补偿过渡安置补偿生活补贴等各项补偿及安置工作。

回迁楼建设项目搬迁为白玉庄村村民，周转用地已获批复。

白玉庄涉及拆迁总户户，总人口数人。

白玉庄新民居项目总用地万平方米，总建筑面积万平方米。

拟建型多层住宅楼栋层商业楼栋，层物业楼栋。

配套进行小区绿化亮化道路硬化安防等工程实施。

进行复垦工作该项目主要白玉庄村庄旧村址进行复垦，复垦总面积为公顷制定土地出让计划项目建成后，全部返迁给白玉庄村村民。

位于规划四路东南规划六路以西规划路以北地块三，地块四及地块七，以及牛头崖大蒲河西侧三个地块，进行整理后以建设用地性质出让给开发商。

主要作为住宅用地出让，可腾出出让土地共公顷合亩。

项目建设条件抚宁县位于河北省东北部，地处新崛起环京津休闲产业带和环渤海经济圈，隶属沿海开放城市秦皇岛市。

全县总面积平方公里，其中耕地面积万亩，人口万人。

抚宁县历史悠久，地貌类型齐全，气候温和，属暖温带半湿润大陆性季风型气候，四季分明，光照充足，雨热同季，冬无严寒，夏无酷暑。

抚宁县交通四通八达，是沟通东北与华北咽喉要道，境内有京山京秦大秦秦青条铁路，津秦客运专线高速铁路承秦高速公路正在建设中，四通八达。

抚宁县物产资源丰富，矿藏资源种类多埋藏浅易开采，已探明有金属非金属地下水资源等三大类种矿产资源，石灰石储量巨大，铜金铁锌和大理石石英石安山岩煤等蕴藏丰富。

抚宁县坚持以工业为主导，坚持以农业为基础，坚持以旅游服务业为支柱。

深入推进城镇面貌三年大变样工作，全力打造滨海特色旅游城市。

不断完善城乡规划体系，县城远景战略和景观风貌规划乡镇总体规划等编制完成围绕完成双三十重点县省定年度目标任务，坚定不移推进节能减排，循环经济加快发展。

总投资估算及资金来源该开发项目拟投资万元，其中银行贷款万元，企业自有资金万元。

具体费用见投资估算表项目预期目标项目建成后将完成白玉庄搬迁工作，新村规划占地面积共为万平方米，建筑面积万平方米。

完成搬迁人口人，搬迁户数户。

归还农用地复垦地公顷。

其中耕地公顷。

可腾出出让土地共公顷详见下表，主要作为住宅用地出让。

出让地块明细依据地块位置地块名称地块面积单位秦规条号规划四路东南规划六路以西规划路以北地块三公顷地块四公顷地块七公顷秦规条号牛头崖大蒲河西侧地块公顷地块二公顷地块三公顷合计公顷合计亩可行性研究报告编制依据法律法规中华人民共和国土地管理法年中华人民共和国土地管理法实施条例年中华人民共和国水土保持法年中华人民共和国水土保持法实施条例年中华人民共和国环境保护法年建设项目环境保护管理条例年。

政策性文件中共中央国务院关于进步加强土地管理切实保护耕地通知中发号国务院关于深化改革严格土地管理决定国发号关于年加快推进农村新民居建设工作意见冀办发号关于省级新民居示范工程建设用地意见冀国土资发号关于做好农村新民居示范工程建设用地管理工作实施意见冀国土资地字号。

相关规划与证明河北省住房和城乡建设厅关于年农村新民居建设示范村规划建设指导意见冀办发号全国土地利用总体规划纲要抚宁县城市发展规划抚宁县国民经济和社会发展十五计划纲要县级土地利用总体规划编制规程第二章项目提出背景必要性及可行性项目提出背景秦皇岛市推进城乡体化发展全面启动统筹城乡体化发展是党中央提出重大战略部署，是贯彻落实科学发展观实现全市经济社会又好又快发展必然要求。

秦皇岛市域面积相对狭小，人口相对较少城市化率相对较高，具有率先实现城乡体化发展有利条件，在推进城乡体化发展上走在全省前列。

近年来，市委市政府始终高度重视城乡体化发展，所制定和部署系列决策和重点工作，都与统筹城乡体化发展紧密相关，并在推进城乡体化发展取得了阶段性成果。

秦皇岛市城市建设背景秦皇岛是座美丽海滨城市，按照建设园林式生态型现代化滨海旅游名城要求，打造绿色和谐活力魅力秦皇岛，是全市人民共同奋斗目标。

以规划为导向，塑造特色鲜明城市形象，打造优质环境，推进城市化，实现全面协调可持续发展战略，把规划变成生产力和竞争力，努力构建和谐社会应当成为城市建设工作核心内容。

住宅是城市心脏，是市民生活港湾，也是构建和谐社会基层，在很大程度上代表着个城市文明程度。

新民居建设相关背景河北省住房和城乡建设厅关于年农村新民居建设示范村规划建设指导意见冀办发号充分认识农村新民居示范工程重要意义。

为深入贯彻落实河北省委省政府关于认真贯彻中央号文件精神扎实做好年农业农村工作实施意见冀发号和省委办公厅省政府办公厅关于年加快推进农村新民居建设工作意见冀办发号文件精神，大力推进农村新民居建设，加快改变我省乡村面貌，把社会主义新农村建设引向深入根据河北省国土资源厅中共河北省委农村工作部关于省级新民居示范工程建设用地意见冀国土资发号文件要求，新民居建设应坚持节约集约用地原则，充分利用原有建设用地空闲地和废弃地进行建设，而通过村庄建设用地和宅基地等农村建设用地整理节余土地，首先要复垦为耕地，同时还要充分利用好国家城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩政策，归还周转用地后新增耕地，可作为土地置换指标，置换城镇建设用地。

抚宁县坚持因地制宜分类指导强化措施整体推进，按照典型引路示范带动辐射周边思路，以改善农村人居环境提高农民幸福指数加快实现城乡体化进程为目标，以县城扩容中心镇扩张中心村扩大为重点，坚持政府主导市场化运作开发模式，充分发挥市场对资源配置作用，大力引进有资金实力有良好信誉域内外开发主体，把推进新民居建设作为统筹城乡发展全面实施城乡面貌三年大变样重要抓手。

本项目建设符合国民经济和社会发展总体规划河北省以及抚宁县城市发展规划要求。

项目建设必要性村庄现状村庄内危旧房屋较多，居住条件较差。

基础配套设施落后不完善，不能满足村民生活需要。

建设用地结构松散，公建用地布局分散。

居民住宅布局较为混乱，人均用地面积过大，用地浪费，建筑质量较差。

村庄内部街道无绿化，公共绿地建设落后，缺少供居民娱乐公共绿化空间，人居环境比较差。

文体娱乐设施缺乏，市政设施配套建设有待进步完善。

为新民居建设采取保障措施抚宁县三个保障助力新民居建设，是规划先行，增强新民居建设科学保障。

帮助村街聘请有资质规划设计单位，在广泛征求群众意见基础上，科学制定新民居建设规划。

二是产业支撑，增强新民居建设物质保障。

把产业发展与新民居建设统筹考虑，重点打造三个平台。

农民就业平台，农民创业平台，引导纯农业村。

引导效益农业观光农业优势明显村街，通过开发生态休闲游及旅游配套服务业等，开辟新创收渠道。

三是文化熏陶，增强新民居建设精神保障。

更加注重育人，完善文化设施启动文化信息资源共享工程，引导农民崇尚科学，移风易俗，破除陋习坚持建管并重，保证新民居建设成果发挥长期效益。

项目建设可行性中国共产党十六届五中全会公报中强调建设社会主义新农村是我国现代化进程中重大历史任务，要按照生产发展生活宽裕乡风文明村容整洁管理民主要求，扎实稳步地加以推进，同时要求把建设社会主义新农村作为各级政府国民经济和社会发展第十个五年规划重要战略任务之。

目前，各地开展土地整理项目正是改善农民生活条件，提高生活质量，缩小城乡差距，加快农村城镇化进程，真正落实建设社会主义新农村任务有效保障措施之。

关于省级新民居示范工程建设用地意见冀国土资发号规定农村新民居建设必须坚持规划先行原则。

县域镇村体系规划产业发展规划新民居示范村村庄规划土地利用总体规划是引导农村人口向城镇和中心村集中产业向园区集中耕地向规模经营集中前提和基础，是实现农村新民居建设优化布局和节约集约利用土地资源关键。

设区市县市政府要科学编制和修订上述各项规划，并确保县域镇村体系规划产业发展规划新民居示范村村庄规划与新轮土地利用总体规划协调致。

特别要做好镇村体系规划与土地利用总体规划紧密衔接，合理确定新民居示范村区位规模用地布局，真正将新民居建设纳入新轮土地利用总体规划之中，为新民居建设提供依据奠定基础。

在此基础上，做好新民居建设用地方案审批工作，确保新民居建设按规划有序进行。

建设社会主义新农村，是中央统筹城乡经济社会发展，加快农村全面小康社会和现代化建设重大战略决策，为当前和今后个时期三农工作指明方向。

为使这长期重大历史任务在抚宁县得到扎实有效推进，为推进抚宁县社会主义新农村建设，抚宁县以科学发展为统领，以社会主义新农村建设为重点，统筹城乡协调发展，推进公共财政向农村倾斜基础设施向农村延伸城市文明向农村辐射社会保障向农村覆盖生产要素向农村流动。

新民居建设是惠及广大人民群众项惠民工程，对改善农村卫生和居住环境，为集约利用土地，提高城镇现代化水平，起着积极推动作用。

成功改造后农村新民居，供水供暖健身商业等城市配套设施齐全，村民生产生活环境和水平大幅度提高，使有限资源发挥出最大效能。

因此该项目实施是可行。

第三章用地方案及相关规划项目选址及用地方案白玉庄新民居位于秦皇岛市抚宁县牛头崖镇白玉庄村北公里处。

项目北侧为农田，东侧西侧和南侧为空地。

项目选址区内无国家规定风景名胜区，革命历史古迹等文物保护对象，无集中式水源地等特殊保护对象，区域内及附近无军事设施等保密单位，国防通讯设施及其他通讯设施等敏感目标，地下未发现矿产资源。

项目用地性质为居住用地，用地符合秦皇岛市抚宁县土地利用规划要求和有效土地要求，占地规模合理。

土地利用合理性分析根据规划条件通知书，本项目用地性质为居住用地，容积率，项目进行了合理规划布局，指标均符合城市总体规划要求。

项目建设用地建设用地表序号项目单位占地面积比例建筑占地万绿地万道路及其它万合计万主要经济技术指标主要经济技术指标表项目单位数值规划总用地面积万规划总建筑面积万其中住宅建筑面积万商业建筑面积万村委会物业建筑面积万地下建筑面积万居住户套数户套居住人数人地上停车位个地下停车位个总建筑密度容积率绿地率总投资万元土地利用合理性分析关于省级新民居示范工程建设用地意见冀国土资发号规定新民居建设应当优先利用闲置地未利用地，严禁违反规划占用基本农田。

对确需占用农用地，采取周转用地办法，允许先占后补，严格占补平衡。

凡旧村址在城镇建设扩展边界外示范村，因建新拆旧需使用周转用地，按规划设计可批准使