第八章„„„„„„„风险分析及对策第九章„„„„„„可行性结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章企业概况公司简介陕西置地投资发展有限公司是深圳福田建设股份有限公司在西安投资家具二级资质房地产开发企业，公司秉承构筑流人居环境使命，在企业经营中突显了专业地产投资理念及差异化竞争战略，为客户打造高品质产品，在西安地产行业有较高美誉度。深圳福田建设股份有限公司始创于年，注册资本亿元，总资产逾亿元，是家具有级资质建筑企业，公司主要业务模块为房地产开发投资制药行业股权投资建筑施工四个方面，形成了优势互补多元化产业链。不懈努力为我们换来丰硕成果，如今福田建设年产值已逾十五亿元，成为珠三角颇具实力家企业，并先后荣获广东先进企业纳税百强百佳企业等荣誉称号。公司凭借丰富市场经验和雄厚实力，深入了解中国房地产市场。凭借贯优质产品及专业到位人性化服务，在珠三角洲地区树立了品牌知名度。我们始终坚持诚信开发，持续创新，打造中国地产流品牌质量方针和经营宗旨，建立健全了整套科学合理高效管理制度，已发展成为个专注于产品和服务专业房地产开发公司，我们始终保持着稳健快速发展速度，近年来，相继投资开发建设了广州浩和大厦深圳上洞旧城改造项目深圳家具集聚基地项目，并与金地集团合作开发了深圳梅陇镇项目，公司又于年先后在珠海中山西安等地拍得土地，投资逾亿元，确保了公司未来可持续发展。如今，我们开发房地产项目，得到了市场高指数认可，并获得了诸多专业奖项。陕西置地凭借踏实工作态度，诚信经营作风，在业内享有盛誉。今天，置地投资将以全新面貌展现在西安房地产市场，并继续打造高品质产品，致力于提供完美服务，以客户为中心，满足并超越客户需求，为客户创造更大价值，是公司在未来发展中不懈追求目标。在企业信誉和业绩基础上，置地公司品牌将不断提升。在成就流企业，永续经营，回馈社会远景指引下，置地公司将不断做出新成绩开拓新里程碑,二股东介绍陕西置地投资发展有限公司股东结构股东名称持股比例实缴出资额万元陕西莱安投资有限公司西安沃易佳和投资管理有限公司陕西莱安投资有限公司股东结构股东名称持股比例实缴出资额万元深圳市方兴达建筑工程有限公司深圳市盛亦投资有限公司深圳三雅文化有限公司深圳市方兴达建筑工程有限公司是深圳市福田建设股份有限公司投资经营控股子分司。第二章项目概况项目名称莱安逸境二项目建设单位三项目设计单位中建国际设计顾问有限公司四项目开发单位陕西置地投资发展有限公司五项目地址唐延路南二环交汇处六项目背景本项目基地位于西安市高新技术产业开发区门户位置，南二环与唐延路景观大道交汇处，紧邻牡丹公园，是高新区四大发展轴线之唐延路创意产业带开端，高新区二期创业板块核心。项目周边配套资源齐全，总占地公顷，总建筑面积万平米，容积率。项目基地北靠南二环绕城高速，西临唐延路景观大道，临近规划快速轨道交通五号线新桃源和高新四路站，交通便捷。西安高新技术开发区西北核心产业中心，是西安市城市定位发展方向。是十五期间重点建设国家级高新区。十五期间高新区全力打造三个中心中国科技创新中心西部现代制造中心西部商务金融中心重点发展六大产业电子信息产业生物医药产业装备制造产业汽车制造产业现代服务业和新兴产业建设六个功能园区创业研发园国际软件园电子工业园新型工业园出口加工区中央商务区。综上所述，高新技术产业带来是知识型人才集中带来是产品高附加值带来是具有高创利能力企业大量集中。因此高新区未来必然会成为城市主流消费人群集中区域。据统计目前高新区常住人口约万，高新区消费水平远远领先于其它区域，已经成为西安市乃至西北地区最具购买力主流消费人群。集中在高新世纪金花金鹰购物星巴克以及众多汽车店等商业旗舰已经很有力说明了这点。唐延路北接南二环南通绕城高速，是高新主动脉，功能重要性使唐延路不可替代成为高新区重点区域。唐延路总宽米，中间米唐城墙遗址主题景观绿化，是国内屈指可数景观大道。高新区目前全面实施二次创业，唐延路成为高新区二次创业基地，目前在科技路以南路段已经形成颇具规模高新中央商务区。唐延路已经集聚了大批电子生物工程汽车等有规模有实力高新技术企业和智力密集型企业。唐延路是规划中创意产业聚居区，高新区出台系列产业扶持办法和税费减免政策吸引创意型企业入驻，经过年大力推进，创意产业已初见繁荣。而在唐延路与科技路交汇处方圆两公里范围内已经形成了集商务居家休闲娱乐为体中央活动区。七项目性质及主要特点莱安逸境是集商业住宅为体大型综合性开发项目。项目主要特点区位优势明显本案位于西安市高新开发区门户位置，南二环与唐延景观大道交汇处，交通便捷得天独厚。城市发展连接地带，号召老城，策动新区，商务居住氛围日趋成熟。是连通传统土门商圈与高新商圈黄金口岸。科技路与唐延路十字已经成为高新区二期创业版块核心，方圆公里范围内商业价值突显，已经成为众多商业企业战略布局重要目标。配套齐全项目周边交通医疗餐饮金融机构文体等配套齐全，但缺乏超市大型商场等商业配套，该项目建成后，将极大提高该区域商业配套，提高项目价值。定位明晰住宅项目定位周边青年成家型客户，首次置业，解决婚房问题及项目周边城市持家型客户，首次改善。该类型客户有强大刚性需求，为市场主流购买人群。八贷款目莱安逸境项目开发目首先是为了提升南二环唐延路周边商业配套，提高周边区域生活品质其次，满足首次置业及首次改善类客户对高品质住宅需求。通过多方面研究客户群体分布及构成，为项目产品定位市场细分，保证投资安全性合理投资回报率，提供了充分依据。贷款目是首先是本着互利共赢目，加强与本地银行合作，建立起良好互动银企关系其次，是为了提高公司资金运作效率，使该项目能顺利完成开发，以满足经济利益增长和社会效益需求。九编制可行性报告依据莱安逸境国有土地使用证莱安逸境建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证第三章项目定位项目定位项目周边交通医疗商业餐饮金融机构文体教育等配套齐全，而且配套为城市级高档次。从项目所处区位来看，位于高新区核心地带，位于中海华庭群贤庄中间，周边大量高档社区。有西安购买力最强客户群体。由于总规受限原因，住宅产品以平米户型为主，为平米以上户型。基于土地客户产品关系，整个项目为用于城市婚房城市成家及用于首次改善城市持家。二客户定位项目定位主要为青年成家型客户，首次置业，用于解决婚房问题及项目周边城市持家型客户，用于首次改善。该类客户购房有很大刚性需求。从项目区域与位置来看，高新区离项目直线公里以内区域，该区域有西安市大量项目目标客户人群。三项目可行性研究投资环境研究报告及市场需求全国房地产市场前景分析在中国三十年改革进程当中，房地产行业已经成为中国迈向市场经济过程当中标志性行业，成为目前国内市场化程度最高行业之。因此，房地产行业变化与发展从整体上反应了中国经济改革成就与矛盾。与此同时，当前中国城市化已经成为个全球性经济命题，而房地产行业恰恰处在中国城市化进程核心。中国社会科学院日前发布年房地产蓝皮书指出，我国房价历经连续多年高速增长，年仍在高位，由于国家调控政策效力发挥，年房价上涨幅度将大大低于年。从房地产市场基本面看，还不具有整体走降条件和环境。特别是需求推动房价上涨力量依然很强。中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员李景国认为，对于房子需求主要包括以下几种中国城市化和工业化进程导致刚性需求，城镇居民消费结构升级引发改善性需求，旧城改造和拆迁造成被动性需求。除了需求因素之外，他认为中国人多地少现状决定了供地从紧政策短期内难以改变，因此加大市场供应量也就难以实现。再加上国内外原材料价格不断上涨，劳动报酬逐步增加，房地产产品质量和科技含量持续提高，导致房地产生产成本走高。西安市房地产市场现状西安是陕西省省会，世界著名历史文化名城，是我国中西部地区重要科研高等教育国防科技工业和高新技术产业基地。在全国区域经济布局上，西安具有承东启西东联西进区位优势，在西部大开发战略中具有重要战略地位。年月国务院批准为内陆开放城市，是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大中心城市。现辖区县，总面积平方公里，人口万人。年全市住宅销售万平米，增长全市住宅均价元平米，增长。西安市场呈价格缓慢提升销售量快速增长势头。从西安经济人口城市发展住宅基数角度，还有较大发展空间。二项目分析及价格预测项目分析优势西侧已建成米宽唐延路遗址公园，东北向丰庆公园，未来三大主体公园景观环绕周边为成熟社区，配套设施齐全紧邻南二环及城市南北干道唐沿路，近规划快速轨道交通号线，交通出行便利规划万平米超市。机遇西安高新区快速成熟发展，大量城市新白领涌现位于高新区南北主干道门户位置，唐延路创意产业带沿线标志性楼盘高新二期创业板块核心，大量企业进入，周边大量共建已建成，写字楼快速发展。劣势位于唐延路与南二环交叉口，而西二环高价与南二环高价交叉点，用地北侧和西侧临街噪音污染干扰严重东南侧中海华庭超高楼层楼盘，对用地日照遮挡影响地块形状不规整，容积率很高。挑战国家住宅产业调整大势下，如何创造小户型为主体高品质社区如何建立在高容积率条件下，大商业和高端住宅共生荣开发模式如何形成吃住购休闲娱乐站式生活方式大型主力商业带动小型街铺商业开发。价格预测价格无疑牵动着房地产开发中每个环节，影响销售，影响利润。因此，我们对高新区及城南同比项目价格以及当前和以后市场情况进行了统筹分析，结合本项目自身地理位置，建筑标准，设备配置以及建设成本，拟定本项目价格如下住宅销售均价为元平方米元平方米。商业销售均价为元平米元平方米。车位万个。根据本案营销计划，在得到银行按揭支持后，本案开盘后最先销售是住宅，之后推出商铺部分。本项目地处西安高新区唐延路景观大道核心位置。此区域内住宅稀缺，利用开发商经验，定能使本项目产生旺销局面。本项目由世联地产顾问西安有限公司负责销售，以其多年项目销售经验，过硬销售团队保证项目较快发售。四项目营销销售策略陕西置地投资发展有限公司有着深厚房地产开发和管理经验，并拥有支过硬团队，在市场运作上走专业化分工道路。置地投资将并继续打造高品质产品，致力于提供完美服务，以客户为中心，满足并超越客户需求，为客户创造更大价值，是公司在未来发展中不懈追求目标。在企业信誉和业绩基础上，置地公司品牌将不断提升。针对此项目，我们拟定了完备销售和推广策略，具体施行将请业内顶尖销售公司进步完善。我们将针对广告宣传策划，客户分析市场分析和客户消费心理及消费结构，并结合本项目地域性和消费群体进行全程跟踪和监督。客观调查结果，严谨科学分析，实事求是预测，加之专业化执行结合灵活销售方式，必将加速销售进度，促进资金回笼。二销售手段在莱安逸境，全程化服务理念决不仅仅停留在售后服务层面，因为产品生产过程本身就是种服务外化体现。从项目运作伊始，以满足客户需求为导向服务客户为中心服务决策模式早已提前渗透，并时