变动，它们之间关系不是同步与即时。高端产品将走向分化，由于其需求群体是特定小部分人，他们对价格并不敏感。因此，在大部分产品降价同时，极少数特定地段特殊品质稀缺性楼盘如西湖周围钱江新城区域甚至会继续涨价。总之，当前我们面临是次房地产全行业全国性调整，这种调整是为了今后更好地发展，既是不可避免，也是暂时和正常。只是，它对像杭州这样房价过高投资比例过大地区影响幅度将会更大些。但它决不预示着房地产业冬天来临。恰恰相反，在这轮调整过后，房地产市场将获得更好更稳健和长期发展。目前看来，这样调整至少可以带来三个好处老百姓将可以买到更便宜品质更高房子，享受到更优质服务。然不能说对房地产市场预期已经发生了根本性转变，但随着价格过快上升房价收入比异常偏高，风险确实正在加大。加上些地方性政策性因素比如以开征期房转让契税，二手房恢复征收个人所得税，经济适用房用地不得低于房产用地投放总量等为主要内容所谓杭州房产新政月日起开始实施自月日起工商银行将要求在杭买二手房外地客户提供本地人作担保，如无担保但在本地有固定职业，首付款增加到四成，既无担保又在本地无固定职业，首付款则增加到五成些银行出台对建筑年代在年以前面积在平方米以下房源停止按揭政策，等等和加息传闻也会使投资成本大幅上升，预期收益率下降。因此，这部分需求也同样在缩小。综上所述，我们可以很清晰地看出，房地产市场需求正在萎缩。这是房地产体制改革政策性效应衰减以后形成全国性现象，而并非是杭州独有。只是由于杭州房价收入比更高投资比例更大而萎缩幅度也将更大而已。关于宏观调控些人喜欢将房地产市场出现调整和当前宏观调控联系在起，这两者之间所具有因果关系货币政策此次央行货币政策运用较多，其最主要目标显然是减少货币供应量抑制投资过快增长，从而防范金融风险保持宏观经济平稳发展，避免出现通货膨胀。目前看来，这政策是有效。但由于货币政策效应最终显现有个月时滞，因此它对宏观经济影响要再过段时间才能更好地看出来。不过，虽然货币政策出台是包括房地产在内部分行业投资过热引起，其执行结果却并非仅对这些行业发生作用。适度从紧货币政策将对整个固定资产投资以及国民经济发生影响。二财政政策相对于货币政策而言，此次出台财政政策并不多。税收政府采购转移支付等收效更快手段并没有大量采用。我们见得最多只是大型公共工程尤其是国债项目在迅速减少。最典型事件是斥资百亿元中央电视台新办公大楼工程被叫停，尽管这是个需要权威部门予以确认消息，但它仍具有定标志性意义即中国多年扩张性财政政策已经走到尽头了。三土地整风年接二连三土地收紧政策后，月，新轮土地市场查处工作展开。同时，为打击土地囤积闲置和炒卖地皮现象，近期我国还准备出台规定，为土地规划许可证设立期限即两年内必须完成规划指标，否则就取消规划许可证。从而缓解土地供应紧张矛盾。因此，虽然有人认为土地市场收紧后会造成级市场上土地出让暂时短缺，但对市场清理整顿其实也从另方面迫使此前大量闲置开发用地进入二级市场，因而土地供应整体上仍然是充足考虑到政策倒计时特征，短期内甚至还会超过以往供应量。四行业政策年月日，国务院发出通知，房地产开发资本金比例由提高到以上，房地产正式进入调控行业大名单。提升资本金比例目很明显降低金融风险。因此，这政策实施结果将促使企业进入新轮洗牌。些小散乱，负债率过高缺乏实力公司将被清理出市场。而另些资金充足实力雄厚企业将填补其空缺，从而获得更大更多发展空间目前这趋势已经相当明显。未来走势在对主要宏观调控政策进行回顾之后，我们可以就当前及未来房地产形势得出这样结论房地产投资增幅将趋缓，房价增速将减慢房地产市场出现所谓调整，与当前宏观调控有关，但更是次全行业自我调整。宏观调控只是推动它向着既定方向走得更快而已。杭州房地产投资已连续多年以高于增长率倍速度超常规增长，目前年投资额占比例已经高达左右。这样高速度与比例是通常所认为城市化或消费需求升级无法解释，也是任何经历过与中国目前发展阶段相似国家比如年英国年美国年日本年韩国所从未经历过。正如前面所述，形成这种结果核心原因是政策性需求集中释放。随着政策效应逐渐减弱，这种独无二速度是不可能持久。二在市场调整阶段，尤其要重视房地产区域性特征。正由于房地产体制改革是全国性，当前房地产供需状况改变也是全国性。但也必须充分认识到房地产行业地域性，也就是说，房改政策实施越早房价收入比越高需求透支越多地区如杭州西安沈阳北京南京大连上海青岛长春贵阳等其投资风险也越大而些发展相对较慢地区如南宁哈尔滨海口太原天津苏州长沙郑州济南兰州西宁成都呼和浩特乌鲁木齐等，则由于仍有较大上升空间，风险相对较小。另外，有个现象也要引起注意像广州深圳这样市场发育成熟已基本度过非理性投资时期地方，在此次调整中波动相对会较小，基本不会有大回落。三长期来看，房地产仍有巨大发展空间。对于供需状况变动导致行业短期调整，我们完全不必盲目悲观。从长期来看，中国房地产业发展速度仍将快于增长率，总体供不应求状况还很难在短短几年内改变。政策效应消失后，未来推动房地产发展力量主要来自于城市化与消费结构升级，两年后它们将刺激这行业形成新供求均衡，并以高出增长率即左右速度获得长期稳健发展四房价走势由于需求正在萎缩，但近两年内供给不会发生太大变化随着对土地市场治理整顿力度加强，开发商囤积多达万亩土地将在定时限内转化为产品投入市场宏观调控虽然会使投资规模缩小，但政策效应尤其是货币政策具有时滞，也不会立即大幅影响投资量，因此，部分价格下降将不可避免。价格变动具有以下鲜明特征降价从老小差远低端二手房开始，这类二手房由于保值性差，将被迫首先降价新房年内降价不明显，真正价格变动将会出现在年。今年均价仍将比年高，幅度大约在左右但这是建立在成交量降低空置率提高基础上。其原因是目前虽然有楼盘逐渐滞销，但开发商思维逻辑是房子是人们生活必需品，需求缺乏弹性，因此只要坚持不降价，最终还是有人买。他们忽视了这样个基本道理虽然房子是大多数人非买不可商品，但相对于房改刚开始前几年，目前需求还远没有急迫到非现在买不可地步。由于房地产并非如农副产品样是充分竞争市场，其价格变动并不和供求关系变动同步。也就是说，开发商基于预期作出价格调整决定也是存在时滞，这样就造成了价格黏性即价格调整总是慢于或快于供求关系真实变动，它们之间关系不是同步与即时。高端产品将走向分化，由于其需求群体是特定小部分人，他们对价格并不敏感。因此，在大部分产品降价同时，极少数特定地段特殊品质稀缺性楼盘如西湖周围钱江新城区域甚至会继续涨价。总之，当前我们面临是次房地产全行业全国性调整，这种调整是为了今后更好地发展，既是不可避免，也是暂时和正常。只是，它对像杭州这样房价过高投资比例过大地区影响幅度将会更大些。但它决不预示着房地产业冬天来临。恰恰相反，在这轮调整过后，房地产市场将获得更好更稳健和长期发展。目前看来，这样调整至少可以带来三个好处老百姓将可以买到更便宜品质更高房子，享受到更优质服务。土地出让金支付方式内容及各年大致工程量来安排。资金使用计划详见附表。资金筹措本项目资金筹措，由投资方自有资金及房屋预售收入解决。若上述两部分资金不足，则通过贷款解决。注册资本万美元。出资比例浙江华联三鑫石化有限公司出资万美元怡胜投资有限公司出资万美元银行贷款万人民币。预售款万人民币。财务评价销售收入估算经营方式本项目获准立项后，将进行系统项目策划，以形成和选出较具体项目开发经营方案，主要是考虑近期利益和长远利益兼顾资金压力自身经营能力以及市场接受程度等，对出售出租自营等经营方式进行选择。在项目建议书阶段，为简化计算，暂按全部房产出售经营方式进行财务评价。销售进度预计年开发企业在获取商品房预售许可证后开始预售，商业餐饮娱乐用房大部分属于大宗房产交易，计划于年售完可理解为分期付款，至年付清房款，写字楼和可售停车泊位于年销售完毕。销售价格销售价格确定将是下步项目策划重点内容，根据建设部商品房销售管理办法，本项目商品房销售价格可由当事人协商议定，在建议书财务评价阶段，参考上海北京等城市超高层商办综合楼商品房销售价格，结合杭州市钱江新城销售价格实行销售。公用配套设施销售避难层设备层作为公用配套设施分摊，地下车库泊位共有约个，部分车位按出售考虑，其它车泊位管理可交由物业管理公司统管理。销售收入估算详见附表。总成本费用估算总成本费用分析与估算见附表。本项目成本费用由生产成本管理费用财务费用和销售费用构成，生产成本由开发建设投资和物业维修基金构成，物业维修基金按开发建设投资计管理费用已作为建设单位管理费计入投资估算其它费用中财务费用为贷款利息销售费用主要用于房屋销售工作，销售费用按销售收入‟计提。销售税金利润及分配营业税及附加按销售收入计取。土地增值税按项目收益计取。所得税取所得额利润分配弥补企业以前年度缺口提取法定盈余公积金，按税后利润扣除项后提取。提取公益金，按税后利润扣除项后按计取。详见附表。财务盈利能力分析资本金利润率和投资利润率该两指标是反映财务盈利能力静态指标，它分别是计算期内年平均利润总额与资本金总投资之比。资本金利润率约为，投资利润率约为。财务净现金流量所得税后全部投资财务内部收益率为，财务净现值约为，按投资回报收期为年。所得税后自有资金财务内部收益率为，财务净现值约为，按投资回报收期为年。项目财务效益均十分理想。不确定性分析敏感性分析本项目建设经营过程中可能发生变化因素很多，有销售价格销售进度开发周期项目总投资建安工程费等。本项目将各变化因素综合为销售收入总投资单因素变化正负时，对自有资金财务内部收益率影响分析见下表。序号项目基本方案销售收入总投资较基本方案增减计算结果表明，销售收入和开发建设投资对投资财务内部收益率都具有较大影响，销售收入影响稍大点，当销售收入减少时，自有资金财务内部收益率为，考虑到计算销售价格比较保守，项目具有较强抗风险性。临界点分析最低售价售价和销售是本项目重要不确定因素，能否在预定价格下销售出预想数量，是项目成败关键。根据市场分析，对本性目来说，售价是至关重要。最低售价是指房地产项目产品售价下降单因素变化到预定可接受最低盈利水平时价格。本项目最低盈利水平设定内部收益率为,计算得相应最低售价比预售价低。最高开发建设投资最高开发建设投资是指在预定销售额下，满足预期项目收益要求所能承受最高开发建设费用。本工程土地取得价格已经确定，最高开发建设费用主要取决于建筑安装工程费用。通过计算，当项目内部收益率为设定最低值时，其他条件不变，本工程最高开发建设投资为万元人民币，比预测总投资高。综上分析，可见本项目具有定抗风险能力。中外合资杭州华联经济开发有限公司华联钱江时代广场中心江干区钱江新城杭政储出可行性研究报告兼项目建议书目录总论合资各方概况合资公司概况编制依据主要技术经济指标主要结论与建议项目背景与必要性项目背景项目开发必要性