镇江房地产公司碧水南山开发项目可行性投资论证建议报告doc文档（53页）

投机性需求得到明显抑制，自住性购房已经成为购房消费主流，改善居住条件成为购房主因。

居民购房区域意向偏好依旧集中在市区。

中套型住房最受市场欢迎。

价位在元平方米住房最受欢迎规划期内住房总需求依据镇江市城市总体规划，年中心城规划人口为万，人均住宅面积平方米左右，我市住房总需求约万平方米。

根据十五期末不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设商品住房万平方米，建设政策性住房万平方米其中经济适用住房万平方米，廉租住房万平方米。

项目所在区域情区房地产发展主要依靠京口区独特三校两山江优势，得益于这些得天独厚资源底蕴，造就了中南江山名洲香江花城中冶蓝湾招商北固湾优山美地等知名楼盘。

本年度京口区成交均价在镇江市区四大行政区域中也处说遥遥领先地位。

除了地理优势，区域发展迅猛主要原因是产品多样化和品质化，营销策略精细化，使得区域房地产市场热点不断涌现。

本年度月份保障房集中成交对本区域量价表现影响较大。

本年度月份招商北固湾面市，给本区域房地产市场带来惊喜连连。

首先从价格上创造了京口区乃至全市区标杆，并大幅拉动本区域整体成交均价其次从资源上重新引导了镇江市民对滨江资源认识，塑造了多数人仰望少数人拥有项目形象。

在售重点楼盘招商北固湾中南世纪城江山名洲润州区价格波动明显，楼盘跳水现象频现年度润州区是镇江房地产发展最热点区域之。

润州区房地产发展主要靠两山江，北靠金山和长江，南靠南山绿核，再加上南徐新城新政搬迁，地理与生态优势仅次于京口区。

但是，该区域存在严重分化现象，即，金山板块发展直处于滞后状态而南徐新城板块属于政府重点规划区域，随着新市政迁入，大幅带动了板块发展，以万科为代表开发商，点燃了南徐新城开发战役导火索，价格不断攀升随着万达广场逐步成熟，镇江南广场商圈热度也再被拔高。

在售重点楼盘万科沁园国际冠城国信宜和朴园上观丹徒新区上半年运行平稳，下半年价格波动明显丹徒新区位于镇江南部，距离市区公里，是政府重点规新区之。

镇江市政府旨在建设绿色丹徒生态丹徒，依靠两山四水自然条件，具有环境资源上极大优势。

由于自身配套严重不足，丹徒新区房地产市场发展相对缓慢。

但是，得益于国家关于限制别墅用地政策影响，区域别墅市场得因于价格较低而相对较受欢迎。

上半年丹徒新区整体运行平稳，步入下半年，整体市场优惠促销信息频现，假借团购等噱头进行降价促销，价格表现波三折。

目前该区域内公寓价格多集中在元，别墅多集中在元。

目前恒大已入驻丹徒新区，并开创丹徒新区精装修先河，势必对该区域房地产发展起到新轮领头作用。

在售重点楼盘风景城邦香格里拉驸马山庄镇江新区大港丁卯保障房大量成交，量价表现极不平稳镇江新区丁卯大港没有京口区资源润州区地段，依靠是产业发展政府整体规划，以及开发商联合炒作。

以江苏沃得为首房地产开发公司，率先引进了世界五百强沃尔玛，打造了沃得商圈，同时带动了区域楼盘销售。

随后，永隆城市广场江南世家等纷纷落成，再加上近期首创入驻，首实让丁卯成为镇江市区房地产市场后起之秀。

而大港发展目前刚刚步入正轨，区域配套尚不完善，并且以工业区为主，客户认可度有待提高。

在售重点楼盘永隆城市广场首创悦府国信上城大港镇江市区年普通住房量价表现普通商品住宅前三季度波动明显，第季度量价集中下滑年月号国八条让镇江市场感受到了轻微震荡，月份二三线城市限购说把镇江市场彻底拉入谷底限购论悬而不落，在经历了月份疯狂成交以后，整体市场开始人心惶惶各种打折促销信息开始充斥市场，金九银十不再，月度成交量路下滑至万方。

年度镇江市区普通商品房价格变动幅度明显，这主要归因于典型楼盘集中签约。

月份，润州区凤凰家园等限价商品房成交量较大，均价仅元，大幅拉低整体成交均价。

进入月，随着国信宜和开盘并集中签约，市场均价大幅拉升月份中南组团大幅成交，再次拉高整体均价，随后价格下滑。

在目前政府高层频频表态宏观调控政策不放松市场背景下，整体市场短时间内难以回暖镇江市场目前存量较大，再加上明年仍有多个新盘面世，未来市场供需矛盾将进步恶化，短时间内成交量价难以回升。

镇江市区商品住宅市场小结受保障房影响，镇江市区年度商品住宅市场走势与商品房市场走势保持致，全年成交量呈型，全年成交均价呈型步入月份，商品住宅成交均价滑至本年度谷底，仅元，相比年初月份下跌。

四大行政区域内，以京口区价格上幅略显明显，润州区作为本年度热点板块，随着市政府迁入，给本区域发展再添新喜但值得注意是，该板块楼盘跳水现象仍是本年度最明显板块，以万科为首高达元降价幅度让市场大跌眼镜而丹徒新区以其生态丹徒政府规划目标，吸引了大批开发商入驻，目前宝龙恒大已入驻，恒大绿洲以其精装房将于年初亮相丁卯新区缺少了地段和资源，依靠仅是政府科技新城产业园规划，目前保障房成交量占据比例较大，对本区域商品房量价影响明显。

但随着首创等批知名开发商入驻，将对本区域发展带来新轮惊喜。

镇江市区普通住宅市场在经历了月份疯狂成交以后，从月份开始整体市场开始人心惶惶各种打折促销信息开始充斥市场，金九银十不再，成交量路下滑。

而从本年度非普通住宅成交情况来看，宏观调控政策带来影响并不大但同时需要注意，目前整体市场别墅潜在供应量仍较大，未来市场仍不容乐观。

房地产市场需求情况镇江人口数量及家庭数量人口数量镇江全市总面积平方公里，人口万人。

家庭数量据普查公报数据显示，年镇江市常住人口中有家庭户户，家庭户人口为人，平均每个家庭户人口为人。

购买力家庭收入变化由资料显示，上半年镇江城市居民人均家庭总收入元，增收元，增长其中人均可支配收入元，增收元，增长，同比加快个百分点。

从家庭总收入构成看，居民收入来源多元化趋势明显，增收质量提高，所以镇江城市居民购房能力变强。

居住现状及改善目标随着镇江城市建设和棚户区改造力度加大，拆迁面积增多，促进二手房交易迅速发展，同时也激发了原房主购新房改善住房欲望，因而促进新建商品房销售。

不同阶层居民数量及房地产市场需求特点不同阶层居民数量位于社会底层农民占各个阶层总人数左右蓝领工人占白领阶层占白领阶层中最上层专业人员阶层和管理者阶层，仅占整个社会劳动者总数。

由此认为，镇江阶层结构是个底盘还很庞大烛台，这与和谐社会所要求阶层结构还有定距离。

房地产市场需求特点居民总体住房需求仍然非常旺盛，住房购买对象范围相当广泛。

投机性需求得到明显抑制，自住性购房已经成为购房消费主流，改善居住条件成为购房主因。

居民购房区域意向偏好依旧集中在市区。

中套型住房最受市场欢迎。

价位在元平方米住房最受欢迎规划期内住房总需求依据镇江市城市总体规划，年中心城规划人口为万，人均住宅面积平方米左右，我市住房总需求约万平方米。

根据十五期末不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设商品住房万平方米，建设政策性住房万平方米其中经济适用住房万平方米，廉租住房万平方米。

项目所在区域情开盘庆典。

活动二碧水南山摄影图片展。

活动三镇江人说镇江大型文化论坛。

活动四系列名人讲座。

根据项目销售时间节点，在适当时机推出相应优惠措施，如买房送面积。

买房可以不计阳台或厨房卫生间面积，实际上是把这些面积赠送给顾客。

买房免若干年楼盘管理费。

顾客在若干年不需缴付楼盘管理费，顾客减少了买房后支出。

抽奖促销。

购房即可参加抽奖，奖品有参加旅游高级家电等。

比较受顾客欢迎是现金奖项，或者用作冲抵房款奖项。

买房免代缴相关税收。

发展商为顾客代缴买房相关税收，顾客减少定买房支出，免除买房各种税收不甚清楚麻烦。

另外如招商方面签约免租金租赁送物管等和销售方面买房送装修团购优惠这类不影响项目形象，并能够促进实际成交优惠活动。

参考文献课程设计格式要求页面设置每页上方天头和左侧订口分别留，下方地脚和右侧切口分别留，律左侧装订。

每章标题以三号黑体字居中打印章下空行为条，以四号宋体字左起打印条下空行为款，以小四号宋体字左起打印。

每章新起页。

正文采用小四号宋体字打印。

行间距为固定值。

附表销售收入及税金测算表合计销售费用销售税金销售纯收入附表损益表序号项目销售收入总成本费用开发成本财务费用长期借款利息销售费用销售税金及附加利润总额弥补以前年度亏损应纳所得税额所得税税后利润可用于还款资金年末尚欠借款当年偿还借款本金偿债备付率附表现金流量表自有资金序号现金流入销售收入回收固定资产回收流动资金现金流出开发成本偿还借款长期本金长期利息销售费用销售税金所得税净现金累计净现金折现系数年净现金现值累计折现系数年净现金现值累计折现系数年净现金现值累计附表还本付息表单位万元序号下半年上半年下半年上半年下半年年初累计借款本年新增借款本年应计利息本年应还本金本年应还利息附表资金来源与运用表序号项目资金来源利润总额长期借款自有资金回收流动资金资金运用固定投资建设期利息流动资金所得税长期借还本盈余资金附市场调查问卷您基本情况性别口女士口先生年龄口岁以下口岁口岁口岁口岁以上尊敬女士先生您好，我们是江苏大学土木学院学生，为了了解目前润州房地产市场情况，了解潜在客户对现在房地产市场态度及顾虑，掌握潜在客户在购房过程中关注要点，为相关决策提供依据，我们设计了如下问卷调查，希望您可以根据您实际情况回答。

谢谢您支持与合作，Ⅰ住房现状您文化程度大专以下大专本科硕士及以上博士及博士以上您职业管理人员般职工技术人员文化艺术工作者科教卫生人员服务人员营销人员个体从业人员其他您家庭月均收入元以下元元元以上您现在住房面积是平米以下平米平米平米以上您家庭成员现住在这有几人人及以上您现在住房来源是商品房自建房租住房筹资房单位福利房其他您居住在现在房屋已经有年或以下年年年年年以上您对现在所居住房屋状况满意吗非常满意比较满意大体上满意较为不满意非常不满意日常交通工具私家车单位配车出租车公交车或班车自行车或摩托车业余时间常去场所可多选餐馆酒吧舞厅歌厅商场电影院书店图书馆健身场所Ⅱ住房需求您家庭近期是否有考虑过购买房产暂不考虑半年后购买年后购买两年后购买五年或以后再购买您购买住房主要目是投资出租升值转卖方便工作学习其他改善居住条件你首选房子老城区新城区其他您计划购买住房类型是高层层以上小高层层多层联排别墅独体别墅其它您计划购买多大面积住房平米平方米平方米平方米平方米平方米以上您户型结构需求说明打选择合适数量，面积自行填写数量名称间间间您期望每间面积是多少卧室厅卫生间您家庭在购买房产时最看重因素有地段价位公共交通条件房屋品质楼层朝向设计户型社区环境距离学校工作单位距离您能接受房屋单价是元以下平方米元平方米元平方米元平方米元平方米元以上平方米您想选择付款方式是次付清分期付款按揭购房时，您优先考虑因素请排序区位价格户型交通楼型建筑质量品牌区内配套区外配套区内景观区外人文及自然环境物业管理您最希望配备那些生活娱乐设施限选项中心花园游泳池保龄球网球小型体育活动场地儿童户外活动设施健身房老人