长安商城房地产开发政府招商引资项目可行性投资论证建议报告word文档（33页）

并配合小区道路两边设置米左右停车带。

第三节项目规划发展建议规划设计要点小区整体感要强，应符合自然条件。

本宗地地势平坦，可考虑为单栋平行布局，适当位置设小区中心景观区。

根据居民收入和生活水平不断提高发展趋势，本项目要充分考虑家庭轿车普及，故在环绕小区道路两边设置米左右停车带。

住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区内中心景观区，住宅层数最高为六层。

小区绿化主要以围合内主景观为主，其规划设计时以简单现代休闲风格为主。

建筑设计要点住宅部分面积宜以建筑面积平方米左右三室二厅双卫住宅。

住宅为主设计必须尽可能人性化。

为解决小区小车停车位，在小区内设置生态停车场以满足小区停车。

建筑风格及对平衡，但应有定升幅。

寻乌县房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商开发行为和购房者消费行为都趋理智与成熟，房价稳中有升应该是年及今后段时间总趋势。

④二手房屋市场交易将继续保持畅旺。

建设规模确定本项目计划征地约亩，预计分三期实施，总建筑面积约万平方米，容积率。

沿长安大道开发两层商铺，其余为商品房。

第三章场址选择第节场址现状项目地理位置本项目位于寻乌县城城北开发区长安大道中段与寻乌河之间区域。

附近已建好有寻乌县第中学，左岸香桂住宅小区。

寻乌县农资及摩托交易市场。

在建项目有寻乌县体育馆，拟建三星级宾馆，场地区位优势明显，配套设施较齐全。

场址土地权属类别及占地面积场址土地权属类别为寻乌县城镇建设规划区内国家储备土地，原为城效农村集体所有土地。

县政府于年完成土地征用，并经批准办理了与开发商用地交易相关手续。

项目性质与主要特点本项目土地规划为商住用地。

其项目用地较大。

地块呈长方形，面临长安大道，面临寻乌河。

项目周边有中小学校，有各类专业商场及体育活动场所。

第二节场址基本条件地形地貌条件场址原始地貌为寻乌河Ⅱ级阶地，原为水稻种植地，场地相对平坦，相对高差约米。

工程地质水文地质条件岩土层结构及岩土性状。

据勘察报告揭露，该场地在米深度范围内，共存在个岩土工程单元层，各岩土层岩性及物理力学性质分述如下种植土分布全场地。

呈深灰土黄色，较湿湿。

松散，主要由粉砂土组成上部，粉质粘土构成下部，厚米，平均厚度米。

工程地质不良，宜挖除。

砾砂全场均有分布。

呈浅灰浅黄色，湿，稍密，砾，砂，砾呈次圆棱角状，砾径，成分多为石英和变质砂岩。

层厚米，平均厚度米。

层顶面埋深米，层顶面高程米。

推荐承载力特征值。

卵质圆砾全场均有分布。

呈褐黄色，湿，稍湿中密，稍密为主。

卵石，圆砾，砂。

卵石多呈次圆状，卵径，万分较杂，既有变质砂岩，也有花岗岩或火山岩。

夹有漂石。

厚米，平均厚度米。

层顶面埋深米，层顶面高程米，推荐承载力特征值。

全风化变质粉细砂岩分布于全场地，为区内基底岩石之全风化层。

呈褐黄灰黄色，稍密中密，原岩片理化砂状结构保留清晰，手搓易成砂状。

层厚米，平均厚度米。

层顶面埋深米，层顶面高程米。

推荐承载力特征值。

强风化变质粉细砂岩板岩分布于全场地，为区内基底岩石之强风化层。

呈褐黄灰黄黄色，密实状态，原岩呈片块状，碎块状，碎石状半岩半土状，岩芯手可折断，不易搓成粉末。

原岩结构构造保留浅晰，层理倾角度左右。

层厚大于米，平均厚度大于米。

层顶面埋深米，层顶面高程。

推荐承载力特征值。

中风化变质粉细砂岩板岩分布于全场地，为区内基底岩石。

浅部层位岩芯碎块状块状，坚硬，破碎，难取芯。

岩体基本质量级别为类，岩体完整程度属较破碎破碎岩体。

岩层产状倾角约度，厚度巨大，大于米未揭穿，层顶面埋深米，层顶面高程米。

推荐承载力特征值。

地下水特征场内地下水由上层滞水和承压水组成。

上层滞水赋存于种植土中，其补给来源主要是大气降水和居民生活弃水，补给方式为垂直渗透，受季节变化影响较大。

承压水主要赋存于砂砾层中，其补给来源主要是砂砾孔隙间侧向渗透，受季节变化影响较小。

雨季地下水位埋深在米之间，地下水位标高在之间。

据周边地下水样简项分析资料表明，地下水对基础砼具弱腐蚀性。

施工期间。

因抽水影响，地下水变化幅度米。

场地岩土工程条件分析评价场地稳定性与建筑物适宜性。

场地所在地抗震设防烈度为度，地震动峰值加速度值为，场地土地类型为中软土中硬土，场地类别为Ⅱ类。

场地地形地貌简单。

砂砾和圆砾土层厚度偏薄，但承载力较高，全风化基岩层厚度大，强风化层厚度大，承载力较高，往中深部为中风化岩承载力高，无可液化土层。

场地地基等级为二级，建筑工程重要性等级为二级。

因此，该场地地基稳定，适宜拟建建筑物建设。

岩土体工程性质评价及工程利用选择。

第层耕植土，厚度小，松散，工程强度低，不能作基础持力层第层砾砂卵质圆砾，分布广，厚度较小，稍密，工程强度高，但厚度偏薄，可酌情考虑作浅基础持力层第④层全风化粉细砂岩，分布广，厚度巨厚，为区内基底岩石之全风化层，稍密中密。

工程程度较高。

楞作基础持力层第层强风化变质细砂岩板岩分布广，厚度大，密实，似碎石土状，工程强度高，可作为桩基础持力层。

第层中风化变质细砂岩板岩分布广泛，埋深较大，呈块状，保留原岩结构，属较软岩软岩类岩石，岩体完整程度较破碎破碎岩体，岩体工程强度较高，可作桩基础持力层。

城市规划或区域性规划要求据寻乌县人民政府发布寻乌县城市规划管理办法年月起执行，查询城市控制性详细规划，项目场地为县城中心城区商住区，对建筑物层高控制不低于层。

建筑物临街立面必须遵循寻乌县城市设计相关要求。

交通条件新建计划生育综合服务楼场地面临长安大道，大道为双向三车道，二级路面，建筑材料运输十分方便。

该地段地处新老城区结合部，为寻乌县城城市规划中心商业区，项目建成后较方便于广大群众咨询就诊。

公共设施条件供水供电道路等项目场地水高压电生产生活用低压电等公共设施均已到达，平安大道道路为双向三车道二级砼路面，公共设施较为完备。

第四章工程技术方案第节设计依据设计依据寻乌县长安商城可行性研究委托书寻乌县规划部门下发规划定点通知书设计规范标准建筑制图标准建筑设计防火规范年版民用建筑设计通知居住区规划设计规范第二节项目市场定位市场定位本项目拟建设成为寻乌县少有精品多层大型楼盘。

区域定位在本项目区域内，要建设成为在规划设计上与本县其它高品质商住小区媲美或有些甚至超越，在销售价位方面能让市民更容易接受精品商住小区。

主力客户群定位中低收入市民包括临时居民，白领阶层，二次置业者以及果业丰收后进城置业农民。

功能定位临街商住宅小区，其总层数最高为六五层。

建筑风格定位本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。

并配合小区道路两边设置米左右停车带。

第三节项目规划发展建议规划设计要点小区整体感要强，应符合自然条件。

本宗地地势平坦，可考虑为单栋平行布局，适当位置设小区中心景观区。

根据居民收入和生活水平不断提高发展趋势，本项目要充分考虑家庭轿车普及，故在环绕小区道路两边设置米左右停车带。

住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区内中心景观区，住宅层数最高为六层。

小区绿化主要以围合内主景观为主，其规划设计时以简单现代休闲风格为主。

建筑设计要点住宅部分面积宜以建筑面积平方米左右三室二厅双卫住宅。

住宅为主设计必须尽可能人性化。

为解决小区小车停车位，在小区内设置生态停车场以满足小区停车。

建筑风格及为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要挖掘和修复费用其估算公式为基本预备费工程费用工程建设其他费用基本预备费率。

根据引用公式，费率取，估算寻乌县长安商城及配套设备项目基本预备费为万元涨价预备费据公式估算。

式中涨价预备费第年工程费用项目建设期物价上涨指数根据国家公布上涨指数，取值。

年份。

由为简化估算，设土建工程在两年中是按均衡投资，依公式估算涨价预备费万元建设期利息因本项目资金来源均为自筹资金，据相关规定，在本项目中不做建设期利息估算。

投资估算表经估算，本项目总投资为万元，其投资构成见表。

项目总投资估算汇总表序号费用名称投资额占项目总投资比例建筑工程费征地费工程建设其他费基本预备费涨价预备费报建办证费配套设施费项目总投资资金筹措根据公司实际情况，本项目采用分期开发，开发资金通过两种方式获得自筹资金本项目投资商筹取万元用于本项目征地及动工建设前期费用。

本项目销售资金在本项目预售开始后具体时间以房管局核准预售许可证批准时间为准部分销售款再回投入本项目开发之中。

第十章社会评价社会评价目确定合适措施来完成项目目标。

保证项目收益在不同群体间公平分配。

预测潜在风险并减少不可预见不良社会后果和影响。

为改进项目实施方案提出建议。

防止或尽量减少对地区社会医疗文化造成损害。

社会评价原则多层次分析。

根据项目特点选用不同评价方法。

坚持以人为中心。

社会影响分析。

对居民生活水平与生活质量影响。

项目建设，有利于城市经济发展和人民生活水平提高。

能有效解决住房紧问题，对提高当地居民生活质量有很大促进作用。

但应指出是项目施工期间由于施工人员材料机械等会对施工周围环境造成定负面影响，如噪音灰尘等项目完成后，对改善城市交通及城市面貌有定积极作用。

对不同利益群体影响。

项目建设会提高从事该项目建设有关材料供应商施工方运输行业及建设用地周围商家等收入。

对弱势群体利益影响。

项目建设对老人妇女儿童残疾人员等群体利益不会造成负面影响。

对城市化进程影响。

就城市规划来看，不会产生较大影响，该项目建设符合寻乌县总体规划，加快创建现代化城市步伐。

对少数民族风俗习惯和宗教影响。

本项目建设将严格执行民族宗教政策，尊重民族习惯。

项目建设将促进各民族文化民俗交流，利于经济发展和民族团结，促进社会安定。

社会影响分析表序号社会因素影响范围程度可能出现结果措施建议对居民收入影响百分之百不同程度影响增加旅游等方面消费。

严格执行国家和地区有关规定。

对居民生活水平与生活质量影响百分之百不同程度提高提高文化素养，促进精神文明建设。

有关部门应注意引导。

对居民就业影响可创造定就业机会，应由当地主管部门安排。

提高个人收入水平，利于经济健康发展和社会安定团结。

有关部门应注意就业前培训指导工作。

对不同利益群体影响建设时期由于施工等问题会引起当地居民不便。

会不同程度地影响建设工期和施工环境等。

有关部门应对有关事宜做好讲解说服工作，以求得其配合与支持。

建成后可提升城市竞争力，改善市容市貌。

促进卫生环保及经济健康发展。

有关部门应加大宣传力度，合理引导。

寻脆弱群体影响妇女儿童残疾人员百分之百不同程度受益提高城市竞争力，改善交通条件。

有关部门应注意扶持。

对地区基础设施社会服务容量和城市进程影响促进基础设施建设，加快城市化进程促进社会经济健康发展，利于社会安定团结。

有关部门应注意发展规划管理和指导。

综上所述，项目建成后，所取得社会效益是非常显著，将在社会各方面间接体现，般难于量化。

社会风险分析本项目建设，对于发展当地经济，满足社会市场经济发展，提高人民生活水平具有推进作用，社会效益显著，基本不存在社会风险。

项目建设有利于弘扬中华民族传统文化，促进民族团结，推动当地经济发展，不会产生或者引发民族矛盾宗教矛盾。

但应做好项目施工和运营期管理工作，尽量减少对周遍居民日常生活影响，处理好由此