长江路打通工程安置项目可行性投资论证建议报告5298doc文档（62页）

竣工面积销售面积年哈尔滨市房地产销售竣工面积统计图从上图可以看到，年房屋竣工面积大于房屋销售面积，在年年竣工面积和销售面积基本持平，从年起，房屋销售面积大于竣工面积，到年，销售面积就远远大于竣工面积，说明哈尔滨房地产市场正在经历复苏到全面发展过程。

近几年，房地产市场开始快速发展，但是同年相比，年年总量出现了回落趋势，增长轨迹与年度之间保持致，说明哈尔滨房地产市场在经历了年快速发展后，已经进入理性发展期。

哈尔滨作为房地产二线城市，市场比较理性。

这是因为哈尔滨城市不受外来冲击，而且购买群体主要是集中在黑龙江省和哈尔滨，所以哈尔滨市场应该是比较理性市场，相对南方来说人民群众小康生活全面不全面，关键在于住房需求能否得到合理满足。

受历史包袱重改造难度大，时间久远等诸多历史因素影响，大多数市民仍居住在基础设施条件差环境恶劣居住空间内，周围环境脏乱差，人居面积远远达不到哈尔滨市最低人均住宅面积，严重影响了市民生活和工作。

通过地铁关联用地长江路打通工程实施棚户区改造，不仅能够保证长江路打通工程顺利进行，而且使居住在此棚户区内居民住房问题得到妥善解决，对建设小康社会具有重要意义。

带动当地经济发展因土地资源有限，经过近几年经济发展，我市东部第三产业在二环以内已经趋近饱和，若想进步大力发展第三产业，必须要向外扩大土地面积。

项目开发整理后可以使我市东部第三产业经济圈进步向东部四环方向延伸，扩充目前现有面积，形成个新经济快速增长区域。

增加就业岗位，解决剩余劳动力目前哈市东部，尤其是四环附近主要以第产业为主，因此剩余劳动力过多。

项目建设期间可以吸纳众多剩余劳动力就业。

项目建成后，该区域经济必会上升个新台阶，就业岗位大大增加，可以从根本上解决目前该区域剩余劳动力过多问题，增加该区域农村劳动力收入，促进该区域乃至哈市东部区域经济快速发展，有利于社会稳定团结。

五主要技术经济指标建筑面积平方米用地面积平方米用地性质居住公建混合用地容积率建筑密度绿地率第二章市场分析我国房地产市场现状及趋势分析对我国现阶段经济运行状况分析根据国家统计局最新公布数据显示，年全年国内生产总值亿元，比年增长。

虽然国民经济增长绝对量仍然维持个较高水平，但相对量出现较为明显回落。

其中季度增长，二季度增长，三季度增长，四季度增长。

连续四个季度出现经济增长速度出现下滑趋势。

最近五年我国国民经济发展趋势可以见下图年国民经济生产总值及增长速率从上图可以看到，最近年国民经济总量仍然处于绝对增长趋势，但是从年来看，经济增长速率有所变缓，这和全球经济出现回落美国次贷危机造成经济受损有密切关系。

年全年居民消费价格比上年上涨，其中食品价格上涨。

固定资产投资价格上涨。

个大中城市房屋销售价格上涨，其中新建住宅价格上涨，二手住宅价格上涨房屋租赁价格上涨。

商品住宅投资亿元，增长办公楼投资亿元，增长商业营业用房投资亿元，增长。

住宅是人们基本消费资料，个国家经济发展水平从温饱型转变到小康型阶段，住宅将成为人们消费热点。

住宅建设投资般占国民生产总值，占固定资产总值。

房地产业在世界各国都是本国优势产业，对国民经济发展有举足轻重作用。

但是要发展成为国民经济支柱产业，其增加值应占国民生产总值以上，根据国家统计局年月发布数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值比重首次超过，在国民经济发展中发挥了支柱作用，但是和发达国家数据相比，我国房地产业发展不是太多。

年两会结束后，尽管房地产行业落选十大振兴规划，但房地产快速发展方向不会变，因为房地产行业国民支柱产业地位是不容否认。

在当今全球经济低迷情况下，中国过分依赖外需受到抑制时候，房地产行业有责任也有义务率先成为拉动内需刺激消费刺激投资产业。

年国家出台了系列政策个人首购平米以下住房，契税税率下调到个人买卖住房暂免征收印花税个人卖房暂免征收土地增值税最低首付款比例调整为商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率倍个人住房公积金贷款利率下调个百分点就在近期国务院常务会议上刚提出加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房月日再次下调金融机构年期人民币存贷款基准利率各个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整，同时下调央行再贷款再贴现等利率。

此外，自月日起，下调工行农行中行建行交行邮储银行等大型存款类金融机构存款准备金率个百分点，下调中小型存款类金融机构存款准备金率个百分点。

此外，个人住房公积金贷款利率下调个百分点，其中，年以下含住房公积金贷款利率由原来降至，年以上原来降至。

以上政策趋势直到年底将不会有太大调整。

从另方面购房市场看，随着国民经济发展，国民收入水平提高，人们住房消费观念已开始改变，住房贷款也日益深入人心。

种种迹象表明，今后中国房地产市场将进入个全新个人购房时代。

国家统计局城调队对全国城镇居民家庭住宅需求情况调查后得出结论目前没有自己产权房住房需求又很高城镇居民家庭比例还很大，这部分家庭中普通职工家庭居多，说明目前房地产市场，中低价位商品房需求量很大。

二哈尔滨房地产市场分析哈尔滨市房地产供给分析哈尔滨处于内陆城市，全球金融危机对哈尔滨房地产板块影响较小，哈尔滨房地产经过整合调整，建设规模逐渐扩大，呈现商业地产特点，结构调整初见成效，根据国家统计局哈尔滨调查队调查显示，哈尔滨市房屋销售价格指数为，在个副省级城市排位中，由去年同期第位跃升至第位，二手房销售价格指数在个副省级城市排位中由去年同期第位升至第位，其中住宅类二手房价格指数由去年同期第位跃升至第位商业营业用房销售价格指数排名第位，在个副省级城市排位中居第位，与年同期位次相同。

最近八年哈尔滨住宅供给情况见下表哈尔滨市房地产行业住宅供给情况览表单位万平方米年份项目完成投资额亿元开工面积竣工面积销售面积哈尔滨市生产总值亿元人均元人均可支配收入元资料来源哈尔滨历年统计年鉴从上表可以看到，哈尔滨市房地产竣工面积年为万平方米，年有所回落，从年开始缓慢增加。

而销售面积则逐年增加，到了年出现了销售面积大于竣工面积，年销售面积和竣工面积基本持平。

因为年以来哈尔滨市平均涨幅在左右，增长迅速，经济增长同时人民收入得到了提高，购买力得到了加强。

从年开始，销售面积大于竣工面积。

这种趋势见下图完成投资额亿元增长比例年哈尔滨市房地产完成投资趋势图从上图可以看到，最近年，哈尔滨市房地产完成投资额呈逐年增长趋势，增幅大致在区间范围内。

年投资增幅略有回落，这也和整个全国年宏观经济发展趋势紧密相关。

年增幅较大，是因为年投资额基数较低，二是因为随着哈尔滨南越北拓中兴战略实施，哈尔滨年实施了多项新城区开发建设工程，以江北群力哈西三大板块为主房地产市场刺激房地产新轮增长。

竣工面积销售面积年哈尔滨市房地产销售竣工面积统计图从上图可以看到，年房屋竣工面积大于房屋销售面积，在年年竣工面积和销售面积基本持平，从年起，房屋销售面积大于竣工面积，到年，销售面积就远远大于竣工面积，说明哈尔滨房地产市场正在经历复苏到全面发展过程。

近几年，房地产市场开始快速发展，但是同年相比，年年总量出现了回落趋势，增长轨迹与年度之间保持致，说明哈尔滨房地产市场在经历了年快速发展后，已经进入理性发展期。

哈尔滨作为房地产二线城市，市场比较理性。

这是因为哈尔滨城市不受外来冲击，而且购买群体主要是集中在黑龙江省和哈尔滨，所以哈尔滨市场应该是比较理性市场，相对南方来说划委员会第号令工程建设项目招标范围和规模标准规定国家发展计划委员会第号令工程建设项目自行招标试行办法国家发展计划委员会第号令关于国务院有关部门实施招标投标活动行政监督职责分工意见国办发号文我国有关招标投标文件范本我国有关招标投标法律法规。

二招标方案本项目招标内容为设计监理和施工。

招标组织形式为委托代理招标。

三招标内容及方式设计招标招标方式设计招标采用公开招标方式。

投标单位资质等级具备工业与民用建筑工程相关专业乙级以上设计资质含乙级设计单位。

招标范围招标为方案设计招标，由中标单位继续进行初步设计及施工图设计。

评标办法最优方案法。

监理招标招标方式监理招标采用公开招标方式。

投标单位资质等级具备工业与民用建筑及相关专业监理资质乙级以上含乙级监理单位。

招标范围施工监理。

评标办法采用综合评议法。

施工招标招标方式施工招标采用公开招标方式。

投标单位资质等级具备工业与民用建筑及相关专业二级以上含二级施工资质施工企业。

招标范围建筑工程安装工程装饰工程市政工程等。

质量标准优良。

工期见项目实施计划安排。

评标办法采用合理低标价法。

评标原则公开公平公正和诚实信用原则，竞争优选，以合理低标投标报价为评标主要依据原则。

工程设备重要材料采购招标由业主提供设备重要材料单项合同估算价在万人民币含以上采用公开招标方式进行。

由业主提供设备重要材料单项合同估算价在万人民币以下由业主自行确定采购办法。

第十章投资估算及资金筹措项目投资估算及依据投资估算依据哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法哈尔滨市棚户区改造实施方案黑龙江省建设厅文件黑建造价号，关于颁发黑龙江省建设工程计价依据建筑装饰装修水暖电气市政园林绿化工程计价定额施工机械台班费用定额建设工程费用定额通知哈建发„‟号哈尔滨市城乡建设委员会关于建设工程使用预拌砂浆计价等相关问题通知，哈建招号哈尔滨市建设工程招投标办公室关于推广使用预拌砂浆通知，黑建造价函„‟号关于使用干混砂浆预拌计价暂行办法。

黑建造价号文件关于年工程结算指导意见，哈建发号文件关于转发黑建造价„‟号文件通知，黑建造价„‟号文件关于调整安全生产措施费规定。

建设单位管理费依据财政部财建号规定计取工程监理费依据国家发改委建设部发改价格号文件记取工程勘察设计费依据建设部计价格号文件工程勘察设计收费标准计取建设项目前期工作咨询费依据国家发改委计价格号文件规定计取环评咨询费依据国家发改委计价格号文件规定计取施工图审查费依据黑价经字号文件规定计取招标代理服务费依据国家计委价格号文件规定计取预备费费率按国家规定计算。

投资估算本项目总建设资金为万元，详见投资估算表。

更详细投资规划可能随设计深入而调整。

投资估算表总建筑面积平方米序号成本构成计算基础计费标准合计元备注前期拆迁费用二土地征用费用三前期工程费三通平准备费根据设计计算工作量环保评估费，计价格号黑价联字第号设计前期费计价格号工程地质勘探费计价格号招标代理服务费计价格号工程监理费，建设部价费字号工程设计费，计价格号建设单位管理费，财建号四建安工程费住宅，公建，地下工程，五基础设施建设费小区绿化小区道路广场，电梯工程费，用电安装工程费，供水工程费，排水工程费，消防工程费，热网工程费，变电所工程六不可预见费七开发期间税费人防费城市基础设施配套费黑价联字号新型墙体材料专项费用黑政府号消防设施建设费，黑价联字号图纸审查费，黑价经字号黑价经字号施工图预算编制费，计价格号竣工图编制费，计价格号供热入网建设费黑价经字号八建设期贷款利息九总计二三四五六七八二资金筹