长沙大河西国际商贸物流城一期工程项目可行性投资论证建议报告7844doc文档（93页）

项目建设是落实湖南省物流业振兴实施规划年重要举措，将增强长沙大河西商贸物流园区作为区域物流中心在省内地位，更好发挥其功能。

本项目建设是优化区域经济结构促进社会经济可持续发展需要望城县是湖南省县域经济发达地区之。

年望城县全社会工业总产值达到万元，其中规模以上工业总产值万元规模以下工业总产值万元。

在规模以上工业总产值中，轻工业产值万元，占重工业产值万元，占。

按经济注册类型划分国有企业完成万元，占集体企业完成万元，占股份合作企业完成万元，占股份制企业完成万元，占外商及港澳台投资企业完成万元，占其他经济类型企业万市场，拉动上下游产业发展，实现区域社会经济可持续发展。

项目选址于望城县经开区望城大道以东，月亮河以南，马桥河路以西，路以北地段。

该地点处于湖南省城市群几何中心，紧临石长铁路望城货站和长沙西客站，临近京珠高速西线互通三环线互通霞凝港铜官靖港码头和黄花机场，与周边各市交通对接便捷，具备大物流必须区位和交通优势。

项目定位准确，选址合理，建设条件基本具备，可满足长沙及周边地区对现代物流建设需求。

项目规划总用地面积合亩，总建筑面积，设计年交易规模亿元。

期工程主要建设内容以建材家具批发市场为主，分交易区仓储区办公区和综合服务区。

并配套建设路网交通电讯供配电给排水暖通消防污水治理露天堆场停车场绿化等配套公用工程。

项目总投资万元，其中固定资产投资万元流动资金万元。

建设资金由建设单位自筹万元，申请银行贷款万元。

项目建成后，可实现年销售收入万元项目投资所得税后财务内部收益率利润总额万元总投资收益率平均投资回收期所得税后年。

该项目经济效益良好，抗风险能力较强。

由于本项工程投资较大，建议建设单位尽快落实项目建设资金，保证项长沙大河西国际商贸物流城期工程可行性研究报告目顺利开工建设。

在项目前期准备阶段，应抓紧做好环境评价，尽快完成包括国有土地预审在内征地手续。

本项工程涉及征地及居民折迁由当地政府完成。

长沙大河西国际商贸物流城期工程可行性研究报告项目建设背景及必要性建设背景现代物流业作为个跨行业跨部门新兴复合型产业，是新兴生产性服务业，是现代服务业重要组成部分。

随着世界经济快速发展和现代科学技术进步，物流产业作为国民经济中个新兴服务部门，正在全球范围内迅速发展，以专业化规模化低成本和规范化运作为特点，服务于社会和经济生活。

在国际上，物流产业被认为是国民经济发展动脉和基础产业，其发展程度成为衡量国现代化程度和综合国力重要标志之。

业务范围涉及生产流通运输代理仓储信息等诸多领域，是以铁路公路港口航空运输等为依托，将运输储存中转装卸搬运包装分拣流通加工配送国内国际贸易保税报关信息处理电子商务等基本功能有机结合运作体系，涉及生产和生活资料各个领域，为生产流通提供完整支撑和配套服务，为用户提供多功能体化综合性服务，是对商品运输配套化仓储自动化包装标准化配送效益化信息管理网络化综合体现。

大力发展现代物流业，是优化产业结构，转变经济发展方式，走新型工业化道路，提高我国企业和产品国际竞争力重要举措，也是实现经济又好又快发展迫切要求。

长期以来，重生产轻流通传统观念束缚了国内物流业快速发展。

直到年，现代物流业发展被写进十五规划，终于明确了物流业在我国国民经济中产业地位。

年月国务院出台物流业调整和振兴规划，首次将物流业列入十大产业振兴规划中，并出台多项物流业发展政策湖南省政府也于年制定了湖南省物流业振兴实施规划年，物流业作为我国国民经济可持续发展支柱产业群将进入历史上最为宽松积极政策时期。

由于各级政府部门对物流业重视和大力支持，国内第三方物流企业正在蓬勃发展，许多大中型城市也纷纷出现各种物流基地和物流中心以及不同层次和不同规模物流经营企业。

中国邵商投资有限公司立足湖南，辐射中南，面向全国，在望城县大力发展以建材家具五金机电汽车汽配食品和农产品等批发为主物流业，并带动相应零担快运仓储理货和信息服务为主第三方物流业，开展散装整装物流业务，并与其它流通园区加工园区相配合，建设成为全省具有规模效长沙大河西国际商贸物流城期工程可行性研究报告应技术先进服务质量高，辐射中南区域物流中心。

拟将货物商品通过储存分拣贴标拼箱等物流加工后，以箱或件为单位辐射至湖南省及周边地区各大卖场或市县乡镇经营点通过运输线从各地区货物产地将商品集中至物流中心，通过拼车转发等方式，分别以整车铁路车皮形式辐射至全国各地。

建设必要性本项目建设符合国家产业政策和振兴规划现代物流业是新兴生产性服务业，是现代服务业重要组成部分。

大力发展现代物流业，是优化产业结构，转变经济发展方式，走新型工业化道路，提高我国企业和产品国际竞争力重要举措，也是实现经济又好又快发展迫切要求。

国民经济发展方式转变以及经济体制改革深化，将为我国社会经济发展注入新活力，也将在定程度上推动我国经济再上新台阶。

新发展机遇不仅为我国物流产业提供了更为广阔发展空间，也对物流产业发展提出了新要求，物流业作为我国国民经济可持续发展支柱产业群巳进入新重大发展时期。

党中央国务院十分重视我国现代物流业发展。

在十五规划纲要中，将大力发展现代物流业列为我国国民经济发展重要举措。

湖南省政府也于年制定了湖南省物流业振兴实施规划年，上述系列政策制定，表明各级政府有关部门巳按照党十七大精神和十五规划要求，加大对物流业政策支持力度，从中央到地方推动我国现代物流业发展合力正在形成，物流业发展环境将会进步改善。

物流业是融合运输业仓储业货代业和信息业等复合型服务产业，是国民经济重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产拉动消费作用大，在促进产业结构调整转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。

本项目建设是落实湖南省物流业振兴实施规划需要湖南省政府于年制定了湖南省物流业振兴实施规划年，将重点建设四大物流区域，形成东西互动，地区协调发展，各有侧重物流发展格局。

其中以长沙为中心物流区域为重点建设四大物流区域之，长沙大河西商贸物流园建设和区域中心功能发挥在长沙市占有重要地位。

本项目定位目标为依托望城便利陆路运输条件和望城县及周边地区快速经济发展形势，着力发展集建材家具五金机电汽车汽配食品和农产品等批发为主，仓长沙大河西国际商贸物流城期工程可行性研究报告储配送展销运输配载包装装卸信息服务等现代物流于体第三方物流产业，建设功能齐全物流服务设施。

建设成全县最大集物流市场仓储物流信息金融结算等功能于体物流中心，并与湖南省四大区域物流中心组成湖南地区配套物流节点城市网络。

项目建设是落实湖南省物流业振兴实施规划年重要举措，将增强长沙大河西商贸物流园区作为区域物流中心在省内地位，更好发挥其功能。

本项目建设是优化区域经济结构促进社会经济可持续发展需要望城县是湖南省县域经济发达地区之。

年望城县全社会工业总产值达到万元，其中规模以上工业总产值万元规模以下工业总产值万元。

在规模以上工业总产值中，轻工业产值万元，占重工业产值万元，占。

按经济注册类型划分国有企业完成万元，占集体企业完成万元，占股份合作企业完成万元，占股份制企业完成万元，占外商及港澳台投资企业完成万元，占其他经济类型企业万分析总投资收益率。

项目资本金利润率。

项目投资财务内部收益率项目计算期内含建设期年，所得税后。

所得税前。

项目投资财务净值项目计算期内财务净现值所得税后万元。

所得税前万元。

项目投资回收期本项目投资回收期所得税后年。

所得税前年含建设期年。

财务内部收益率净现值投资回收期计算详见附表项目投资现金流量表，项目资本金财务内部收益率项目资本金财务内部收益率，详见附表项目资本金现金流量表。

财务生存与清偿能力分析长沙大河西国际商贸物流城期工程可行性研究报告生存能力本项目财务计划现金流量表计算详见附表。

从表中可以看出，还清贷款后各年收支后均有较多盈余资金，企业生存能力较强。

贷款偿还本项目贷款按年利率计息，贷款偿还资金来源为折旧费摊销费和税后利润。

贷贷款偿还计算详见附表。

利息备付率偿债备付率符合国家规定。

不确定性分析盈亏平衡分析固定成本生产能力利用率销售收入销售税金可变成本敏感性分析对投资收入经营成本进行单因素敏感性分析，汇总如下表序号项目内部收益率较基本方案增减基本方案投资经营成本收入从上表可以看出本项目收入投资对项目敏感性强。

结论本项目经济效益好，项目可行。

长沙大河西国际商贸物流城期工程可行性研究报告十五项目风险分析及控制措施风险是指损失不确定性。

任何投资项目都会存在投资风险，从理论上讲，风险与收益是对等，收益越大，风险也就越大。

通常，个建设投资项目风险可以分为项目建成前决策风险建设风险以及项目投产后管理风险和市场风险。

决策风险作为投资决策内容部分，本项目在产业投向项目选址方面在本报告项目背景分析项目介绍和财务分析中都有表述，邵商投资有限公司针对当地经济市场对现代物流巨大需求和宏观经济发展趋势，所作出对本项目投资决策是非常正确。

在项目规划方面，投资方组织人员对湖南省内些物流企业进行了反复考察，也参照了省内物流园区建设许多经验，对物流中心定位进行了反复研究。

因此，来自于投资决策方面许多风险都得到了很好规避与防范。

建设风险任何建设项目，都应对建设过程中可能产生风险有充分估计，投资单位和建设单位都应作出应对预案准备，采取有力措施进行防范和化解。

般而言，项目建设风险来自两个方面技术风险主要指工程建设技术不先进技术采用不合理引起工程问题造成损失。

工程风险指工程地质条件水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加投资增加工期拖长所造成损失。

从本项目各项建设内容来看，各建筑单体及其使用用途基本上属通用民用建筑工程，工程建设无特殊技术要求从已知工程地质勘探结果和邻近场地建设情况看，本项目场址范围无不良地质构造，适合项目各项工程建设。

因此，其建设风险较低。

降低项目建设风险措施是加强与规划设计单位联系，降低因双方沟通不及时或不力造成设计频繁变更对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题加强项目管理，健全招投标制度，优中选优，精心组织承包方施工加强与施工承包方协调沟通，帮助其提高工作效率加强监理工作健全工程监督机长沙大河西国际商贸物流城期工程可行性研究报告制与责任机制，杜绝因责任心不强或谋私动机引起材料不合格现象。

融资风险任何建设项目都有个融资问题。

融资风险主要指资金来源中断或供应不足，导致融资成本提高，给建设和生产运营造成损失。

本项目制定了比较具体融资计划。

但这种计划也具有不确定性。

建设资金不到位既可能延缓建设进度，使工程不能按计划完工，从而项目不能按计划投产，关于项目财务预期就会落空也可能因资金不到位而使项目中断下马，使项目成为半拉子工程，从而使项目中途流产。

因此，如何加大融资力度，确保项目建设资金到位，是防范和化解本项目融资风险项极其重要工作。

同时，本项目建设内容和区域分布都可自成体系具相对性。

项目可以进行多次分期，边建设边营运