长沙市块房地产开发项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

施竣工面积年全年商品房施工面积约万，其中新开工面积约万，竣工面积约万，与去年同期比分别增长。

长沙近年房地产开发投资情况年年年年年单位亿元投资额增长率施竣工面积持续高速增长，是上年度审批项目集中井喷，同时，竣工面积较施工面积增长速度和绝对量都有很大差距，表明在建项目多为大盘，开发周期长，年商品房供应量将大幅增加。

批准预售面积年，全市商品房累计批准预售万，同比增长其中住宅批准预售万，同比增长。

由上表可见，住宅供应量远高于非住宅供应量，长沙房地产市场住宅类需求仍是主流另外，不可忽视是，项环节强化规划调控，改善住房供应结构。

新政规定，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主严格控制低密度高档住房建设加强规划管理。

鼓励发展中小户型住宅，特别是平米以下户型，规定该户型比例必须占到项目总面积以上。

近日，国家公布了目前最容易滋生腐败大行业，二位分别是土地市场和城市规划，都与房地产业有关。

因此，国家加强规划管理，严格控制建筑指标，使开发项目与城市发展规划相适应，规范了房地产建设环节。

四交易环节新政规定，从年月日起，对购买住房不足年转手交易，销售时按其取得售房收入全额征收营业税，大大增加了房地产投机者转让成本，使其无利可图，客观上抑制了投机性需求。

另外，大力加强房地产行业诚信建设，完善房地产行业诚信档案和诚信公示制度，诚信档案应当公示对于失信情节严重企业和个人，主管部门应当在组织地块出让资质或资格年检备案年度评价时，加大审查力度，直至取消其土地受让资格限制商品房开发项目预售或禁止从事有关业务。

系列新政，使房地产交易环节更加透明化规范化，特别是交易税费增加，对投资者需求抑制作用明显。

五持有环节拟征收物业税。

北京将在全市范围内开展房屋普查，摸清房屋权属情况，税务专家对此表示，这意味着北京迈出了物业税开征第步。

物业税是指国家对于房屋所有者和承典人在定时期内拥有所征收财产类税收，物业税征税对象主要是持有房屋居民个人和房地产开发商。

不过，物业税也并非朝夕就能迅速开征，其除了明确房屋权属复杂调查之外，还要经过设计方案政策制定等环节，最终才能出台。

其中摸清房屋所有者家底工作难度很大，些房屋被开发商转了好几道手，找到真正主人需要时间。

征收物业税是国家对房地产调控趋势，如此以来，才能真正抑制投资性和投机性需求。

结论新政表明，稳定房地产市场，抑制房价过快上涨是当前政府调控房地产市场政策核心，其旨在保持房地产行业持续稳定健康发展，维护国家经济稳定政治稳定政府对房地产市场宏观调控手段越来越多样化，利用行政金融税收等杠杆对房地产市场进行调控，表明国家对经济调控能力加强，手段不再单税收政策仍是国家调控房地产重要手段，其贯穿房地产开发整个过程，即土地供应土地出让金增值税开发环节土地闲置税营业税等交易环节交易契税转让营业税等持有环节拟收物业税第三部分市场分析长沙市概况城市概况长沙市地处中南，湘江下游，系湖南省省会。

是中部地区重要区域性中心城市，也是内陆通向沿海和西南地区前沿阵地，又位于上海广州重庆武汉四大全国性商贸中心交错地带，使之成为支撑沿海沿江开放地区后方基地和促进内地开发先导城市。

长沙在全国东靠西移南北对流战略布局中，发挥着承东启西联南接北枢纽作用，必将促使湖南乃至邻省及港澳地区资金产品技术信息人才等生产要素迅速往长沙地区聚集，成为区域经济发展极。

长沙市下辖芙蓉天心岳麓开福雨花五区及长沙望城宁乡三县和浏阳市，全市总面积万平方公里，其中市区面积平方公里，至年，长沙建成区面积逾平方公里，总人口逾万人，市区人口已达万人。

经济情况随着内陆开发战略实施，沿海投资纷纷入湘，再加上西部大开发战略实施后经济辐射作用，长沙经济发展迅猛。

近年长沙国民经济持续稳定快速发展，产业结构进步优化。

年全市第二三产业比重为，第二产业增速明显。

年全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，同比增长，增幅比全国快个百分点，人均地区生产总值元，同比增长，城市居民人均可支配收入元，同比增长，居民生活水平显著提高。

这切数据显示着长沙巨大商机。

小结城市经济发展，中心地位增强，沿海资本介入。

统计结果显示，年长沙实现地区生产总值亿元，与中部龙头武汉差距近步缩小，且由于长沙处联南接北咽喉要地，经济和战略地位进步提升，成为众多海内外资本竞相倾注热土，房地产开发前景可观。

据统计，长沙黄花机场年截至日前吞吐量首次突破万人次，预计全年可达万人次，在中国国内机场排名上升至位，中南地区居第位，仅次于广州深圳机场，充分表明长沙经济发展迅猛和对外经济交流频繁城市人口增多，城市规模逐步扩大，商品房需求量大。

长沙市区人口已突破万人，为全国少数特大城市之，且每年保持将近万人城市人口增长速度，仅此项，每年即达将近万平方米住房需求，有效刺激了长沙房地产业发展。

经济稳步发展，综合实力增强，住房消费能力增强。

年，在全国个省会城市中，长沙市排位提升至第位，增长速度提升至第位在全国最具影响力个大城市中，长沙年人均可支配收入排名第位，成为中西部城市中居民收入率先突破万元大关城市，居民住房消费能力增强。

年全国个副省级城市中中部地区各大城市经济情况对照城市总量亿元排名增速排名人均可支配收入元人均消费性支出元长沙武汉郑州合肥南昌太原备注在省会城市中，长沙排名第位。

二长沙房地产市场状况分析随着内陆开发战略实施，沿海投资纷纷入湘，再加上西部大开发战略和中部崛起经济辐射作用，长沙经济发展迅猛，近年长沙国民经济持续稳定快速发展，产业结构进步优化。

而房地产业受经济发展带动，也呈现出派欣欣向荣景象。

年长沙房地产市场继续保持持续健康稳定快速发展态势。

市场运行情况总体如下年市场供应情况开发投资年全市共完成房地产开发投资近亿，与去年同期相比增长约，占全市固定资产投资达以上。

表明长沙房地产市场依旧理性，投资商对市场普遍看好，投资热情不减另外也说明，房地产业仍是国民经济主导，其投资占固定资产投资近三成，对其他行业发展拉动作用明显但同时，增幅下调，宏观调控作用初显。

施竣工面积年全年商品房施工面积约万，其中新开工面积约万，竣工面积约万，与去年同期比分别增长。

长沙近年房地产开发投资情况年年年年年单位亿元投资额增长率施竣工面积持续高速增长，是上年度审批项目集中井喷，同时，竣工面积较施工面积增长速度和绝对量都有很大差距，表明在建项目多为大盘，开发周期长，年商品房供应量将大幅增加。

批准预售面积年，全市商品房累计批准预售万，同比增长其中住宅批准预售万，同比增长。

由上表可见，住宅供应量远高于非住宅供应量，长沙房地产市场住宅类需求仍是主流另外，不可忽视是，项度初完成基础施工。

项目作为个整体规划开发建设，至年二季度住宅主体封顶，至年四季度部分住宅物业实现销售，至年底全部竣工。

工程建设周期为三年。

二财务分析条件设定土地价格取合理利润下价格区间万元亩中间值万元亩销售收入测算以第四部分测算价格确定表为依据，市场预期升值空间作为项目额外利润根据长沙实际情况及投资环境，项目实现规划要点突破可能性比较大，本次财务分析以第二方案假定条件为基准进行测算三开发费用明细序号名称内容金额万元地价土地价格含交易税费勘察设计费报建费建安造价住宅写字楼商业与地下室小区配套管理费销售费用财务费用不可预见费合计四销售收入测算项目数量单价总价万元停车位万个写字楼元商业万元住宅元合计五利润估算表开发成本销售收入营业税及附加税前利润净利润成本利润率销售利润率六现金流量分析项目建设工期为三年，项目总投资人民币亿元。

本方案模拟销售过程中，根据长沙市场实际情况项目物业类型不同，结合项目工程形象进度，确定各个时期各类型物业按不同比例进行销售，销售期三年不包括内部认购期，销售额占价值总量。

方案模拟至物业竣工时，我方累计现金流入亿元，实现现金正流入万元，存货价值亿元至模拟销售期结束年中，我方累计现金流入亿元，现金流万元，存货价值亿元。

项目于开盘前达到资金占用峰值亿元。

至年初，项目现金流实现正值，项目投资回收期为三年。

附件现金流入表附表现金流出表附表资金筹措与还款计划表七敏感性分析销售价格敏感性分析项目销售收入总成本销售税金税前利润净利润净利润浮动比率销售利润率成本利润率成本敏感性分析项目销售收入总成本销售税金税前利润净利润净利润浮动比率销售利润率成本利润率容积率敏感性分析项目销售收入总成本销售税金税前利润净利润净利润浮动比率销售利润率成本利润率说明容积率以上时，容积率减少，公建住宅等比变化容积率以下时，容积率减少，主要减少住宅量同时容积率每下降，地下车位面积减少平方米。

结论通过上述敏感性分析，可以看出容积率对项目盈利水平影响比较大，在现有规划要点前提下，规划指标突破程度将直接影响到项目盈利水平。

附表现金流入表单位万元开工开盘开盘住封顶开盘超封顶住交付超交付年年年年年小计季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度商业裙房出售超写字楼出售出租顺延住宅期出售二期出售三期出售地下车库出售出租顺延小计出售出租顺延合计顺延累计现金流入存货价值年月日说明物业出售价格参照前述测算价格物业出租价格商业层元月，二层元月，三层元月写字楼元月车位元个月存货统计存货价值合计亿元，存货价值在物业交付使用后每季度计提折旧。

附表现金流出表单位万元开工开盘开盘住封顶开盘超封顶住交付超交付项目年年年年年年小计季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度土地款设计费报建费建安小区配套管理费用销售税金财务费用销售费用不可预见费现金流出小计现金流出累计现金流入净现金流量存货价值附表资金筹措与还款计划表资金筹措表单位万元年年小计季度二季度三季度资金需求量资金筹措量自有资金租售收入银行贷款说明资金需求量资金筹措量还款计划表单位万元年年年合计四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度收入租售收入支出资金需求量银行贷款偿还自有资金回收附件四挂牌信息长沙市国有土地使用权挂号出让信息根据国土资源部第号令及相关法律法规规定，经长沙市人民政府批准，长沙市国土资源局委托长沙市国土资源交易中心以挂牌方式出让下列壹宗国有土地使用权。

挂号。

位置天心区黄土岭正街号出让面积规划用途商业住宅出让年限商业年住宅年容积率商业住宅建筑密度商业住宅交地标准红线范围外通路通电供水排水通讯，红线范围内完成房屋腾空现状土地。

起始价万元保证金万元。

以上国有土地使用权挂牌报价起止时间为年月日上午时起至年月日时止。

在挂牌截止时只有位报价人且达到成交条件宗地，挂牌成交。

对在挂牌期限截止时有两个或两个以上竞买人要求报价宗地，本中心将在挂牌交易大厅公开竞价，出价最高且达到成交条件者为竞得人。

挂牌起始价不定等于底价，达不到底价不予成