长沙青羊湖影视文化城精细化包装(旅游)项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

区位优势。

灰汤得天独厚区位优势和便捷交通网络形成辐射功能强大旅游目标市场。

长韶娄高速公路建成后，灰汤至长沙宁乡县城均不超过小时车程。

同时两个小时车程可以辐射湘鄂赣个地级市万人口。

石长铁路洛湛铁路长常高速公路国道上瑞高速等均紧邻灰汤，具有良好区位优势和便捷交通条件。

基础优势。

宁乡旅游配套设施完善，旅游产业体系初步形成，开发灰汤旅游资源硬条件已具备。

基础设施建设优势近年来，随着国民经济持续快速发展，财政收入不断增加，政府加大拉动第三产业，特别是旅游业投资规模环境。

宁乡政务服务环境优良。

宁乡县各职能部门工作效率高，形成了湖南省内最为完善项目引进建设运营政务支持体系。

政务服务模式被称为宁乡模式，并在湖南省各市州进行推广。

同时针对此项目，宁乡将从土地价格税费减免服务环境优化等入手，给予项目实实在在优惠，大大降低项目建设和运营成本，增强项目风险可控能力，增加项目赢利空间。

六投资预算本项目总投资约亿元，建设周期为年。

七预期经济效益该项目收入主要由旅游门票收入影视基地拍摄收入综合配套设施开发收入等几方面构成，预计开发总成本为亿元，项目总销售收入约为亿元，净利润超过亿元，投资回收期为年，可实行滚动开发。

八联系方式联系单位宁乡县招商合作局联系人欧朝波邮编联系电话传真邮箱灰汤温泉国际旅游度假区综合开发项目概况湖南灰汤温泉国际旅游度假区项目位于湖南省长沙市宁乡县灰汤镇乌江以东，紧邻长韶娄高速公路，距长沙沩山风景名胜区等地车程约为小时左右，距韶山花明楼半个小时车程左右，为国际性旅游度假区。

其中项目建设用地约亩，其余为市政基础设施公建配套设施景观绿地等用地，拟投资总额达亿人民币。

规划常住人口万人，日均旅游接待人。

项目拟借鉴国内外旅游目规划开发先进理念和成功模式，未来灰汤温泉国际旅游度假区是个融优美自然生态环境高品质旅游休闲项目和景观住宅于体，具备游乐观光度假运动养生居住商务等功能，让人们体验人与自然和谐共处新生活方式大型旅游休闲社区。

二合作伙伴及合作条件灰汤镇建设投资有限公司是灰汤镇人民政府为了搞好灰汤温泉国际旅游度假区开发，开辟新直接面向市场融资渠道，而成立国有全资公司，代表政府经营管理灰汤温泉国际旅游度假区建设资金和国有资产，灰汤镇建设投资有限公司负责完成该项目整体规划及周边配套基础设施建设，开发商进行具体设计和开发建设，可采用分期分批滚动开发。

三项目现状灰汤温泉属高温高氟碱性，硅酸盐型矿泉，水温常年在之间，富含锌钾钠钙镁铜铁硼等种对人体有益微量元素和重碳酸盐硅酸盐氟化物等多种化合物，日涌出量在立方米以上，历经年开采抽水，水温基本保持不变，属高温脉状承压水。

温泉具有消炎镇静安神调节生理机能改善心血管功能等药物无法替代神奇功效，对皮肤病运动消化血液循环神经系统多种慢性疾病具有独特疗效，素有天然药泉，神水之称，是我国著名疗养地之。

与国内温泉相比较，灰汤温泉具有温度最高水质最佳医疗价值最大等优点，是不可多得优质矿泉水资源和能源资源。

温泉附近池塘，冬春水暖，所养鱼鸭，肉嫩，骨酥髓多味美，鸭则更兼有滋阴补肾益肝润肺功效，世称汤鱼汤鸭，为明清两朝贡品。

汤蛙汤鳖更是宴席佳肴。

在已规划灰汤度假区内，现已开采了七口井，其中ⅠⅡ号井由于井深不够没有使用。

ⅢⅣ号井均由长沙有色冶金勘察公司于年月设计施工，其中Ⅲ号井深米，流量为吨小时，Ⅳ号井深米，流量为吨小时。

ⅤⅥ号井由核工业部核工业长沙工程勘察院设计施工，其中Ⅴ号井建于年，井深米，流量为吨小时，Ⅵ号井深米，流量为吨小时。

Ⅶ号井建于年，井深米，流量为吨小时。

目前，景区用水最大开采量在立方米日立方米日，而温泉日涌出量在立方米以上，水量储备丰富，尚有日供水量万吨以上温泉待开发。

灰汤由于其独特资源和良好交通区位优势，先后有省总工会省电力总公司省水利厅省地震局等数家单位在灰汤设立疗养基地。

灰汤管理局紫龙湾温泉大酒店省电力职工疗养院简称电疗三家均具有温泉水开采权。

目前有湖南灰汤温泉华天城项目紫龙湾温泉大酒店项目等五星级酒店，四市场前景宁乡是首批个中国旅游强县之，是湖南省著名旅游资源大县，拥有大类种基本类型旅游资源，年被国家旅游局确定为创建中国旅游强县个试点县之。

十五期间，宁乡县确定旅游产业为全县重点发展和扶持产业，全面加强旅游资源整合，主动融入全省乃至全国旅游圈，灰汤温泉生态休闲旅游等景点是宁乡拟建设重点。

灰汤温泉是我国三大著名高温复合温泉之，已有多年历史，历史悠久，源远流长，从唐至今即为游览及疗养胜地。

年，灰汤温泉被国家旅游局确定为中国旅游业面向世纪优先发展个项目之。

年，灰汤漱玉灰汤温泉和伟人故里张家仙界等景观并入选新潇湘八景。

灰汤距长沙沩山风景名胜区等地车程约为小时左右，距韶山花明楼半个小时车程左右，正在修建长韶娄高速公路预计年内能够通车。

资源独特交通发达，灰汤开发远远没有发掘出他潜力，可塑性很强，具有巨大盈利能力和增值潜力。

五项目优势及特点资源优势。

灰汤温泉资源独特，极富开发潜质。

灰汤温泉是与西藏羊八井温泉台湾北极温泉齐名中国三大高温复合温泉之。

温泉水温高达左右，富含锌钾钠钙镁铜铁硼等种对人体有益微量元素和重碳酸盐硅酸盐氟化物等多种化合物，享有药泉神水之美誉，被国家旅游局确定为中国旅游业面向世纪优先发展个项目之。

宁乡旅游资源丰富，可烘托灰汤温泉系统开发。

宁乡是湖南省著名旅游资源大县。

宁乡历史悠久，各旅游资源知名度高，资源组合及品味高，既有优美自然环境，又具有丰富人文资源。

花明楼刘少奇故居，刘少奇纪念馆，是中国红色旅游经典旅游线路上主要景点。

沩山山若游龙，地处沩山风景名胜区，风景宜人。

密印寺宛如龙口明珠，是我国佛教禅宗首派沩仰宗祖庭。

④宁乡白云寺为千年古刹，全国百大名寺之。

云山乡云山书院，培育出济济革命人才。

千佛洞是湖南省最大最具特色天然溶洞。

青洋湖是全国三大土坝之，烟波浩淼，景色幽深。

炭河里西周遗址被评为年中国十大考古新发现之，是中国青铜文化中心。

宁乡人才辈出，历代以人杰地灵享誉海内外，三国蜀相蒋琬南宋宰相张浚大理学家张轼父子共和国主席刘少奇科学泰斗周光召等大批名人俊杰都生于斯或养于斯。

在未来年内不断恢复建设长韶娄高速沿线景点及加大对沩山风景名胜区开发，打造湖南中部地区二至五日游线路，形成每年游客超万人次庞大市场，使灰汤成为这线路上主要吃住休闲之地。

区位优势。

灰汤得天独厚区位优势和便捷交通网络形成辐射功能强大旅游目标市场。

长韶娄高速公路建成后，灰汤至长沙宁乡县城均不超过小时车程。

同时两个小时车程可以辐射湘鄂赣个地级市万人口。

石长铁路洛湛铁路长常高速公路国道上瑞高速等均紧邻灰汤，具有良好区位优势和便捷交通条件。

基础优势。

宁乡旅游配套设施完善，旅游产业体系初步形成，开发灰汤旅游资源硬条件已具备。

基础设施建设优势近年来，随着国民经济持续快速发展，财政收入不断增加，政府加大拉动第三产业，特别是旅游业投资规模，可成为商务人士接待之所。

同时灰汤紧邻湖南经济最发达地区长株潭经济圈，距益阳常德娄底邵阳等地级城市均不超过小时车程，可成为上述地方商务人士理想接待之地。

自然优势。

灰汤自然地理环境宜人，极适合旅游开展。

本地气候宜人，属中亚热带湿润季风气候区，温暖湿润，四季分明，年平均气温，历史记载极端最高气温，极端最低气温，酷暑严寒期很短，年平均降水量毫升毫升，年日照率，适宜旅游期长。

植被资源丰富，主要植被有马尾松阔叶林混交林和人工林，有乔灌木多种，供观赏树种多种，沩水河靳江流域两岸近处灌木丛山，远处乔木和竹林交错成片。

自然灾害对本旅游区不构成制约性影响。

历史上无破坏性地震记载，四季无旱涝。

六投资预算其中项目建设用地约亩，其余为市政基础设施公建配套设施景观绿地等用地，拟投资总额达亿人民币。

七预期经济效益项目预计日均旅游接待人，保守估计，以人均消费元计，项目年销售收入约为亿元，再扣除管理和运营费用按计算，项目年利润为亿元，静态投资回报率为。

八联系方式联系单位宁乡县招商合作局联系人欧朝波邮编联系电话传真邮箱沩江金洲湖湿地公园项目概况金洲湖项目位于宁乡城市东面，直接对接长沙市。

是宁乡县为呼应两型社会试验区长沙大河西先导区建设提出重要举措。

项目规划在沩江下游新建金洲坝至上游沩丰坝地段共公里河道进行全面开挖和疏浚，打造个水域面积亩人工湖，并对湖水和河道进行综合治理，在沿湖两岸建设景观大道。

沿湖两岸共有亩土地进入用地规划，主要用于商住休闲等综合性开发。

二合作伙伴及合作条件宁乡县城市建设投资开发有限公司是宁乡县人民政府为了依靠有限财政实力搞好城市建设，开辟直接面向市场融资渠道，是宁乡城市建设投资投融资主体。

宁乡县城建投资公司代表政府经营管理城市建设资金和国有城建资产。

公司以县国资局划拨国有直管公房及原闲置国有土地作为资产进行评估注册，注册资本万元。

作为依据现代企业制度运作企业法人，公司成立了董事会监事会，实行总经理负责制。

宁乡县城市建设投资开发有限公司负责完成该项目整体规划及周边配套基础设施建设，开发商按照国家土地出让办法竞得该地块进行项目开发，建设期可采用分期分批滚动开发。

三项目现状目前，金洲湖国家湿地公园已经通过国家林业局审批金洲大坝主体已经完工，水域综合治理也在有条不紊展开，可开发区域规划设计已经初步完成，设计要点将在近期出台。

四市场前景近年来，宁乡房地产开发投资大幅增加，呈快速上升态势，即使受金融危机影响，宁乡商品房销售经历了短暂低靡时期，随着宏观经济形式好转以及宁乡县房产新政购房奖励政策出台，市场购买力被重新激活，年全年，宁乡县商品房累计销售万平方米，同比增长，商品房均价元。

房屋建筑施工面积保持相对稳定，县城区域内全面禁止私房建设，保障商品房建设用地，针对商品房建设土地放量逐年增加。

而随着两型社会建设和长沙大河西先导区设立将宁乡推上了国家级发展平台，东进融城对接长沙市中心，宁乡房地产开发土地放量空间巨大。

五项目优势及特点区域发展战略大势所趋国家中部崛起战略实现区域梯度平衡发展，长株潭城市群是中部发展重要中心之，长株潭城市圈成为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，长沙大河西先导区是两型建设率先发展示范，宁乡是两型发展战略重要拼图，金洲湖湿地公园项目作为两型社会建设重点项目工程，可享受国家省市各级为推动两型社会建设在配套政策资源等方面给予特别措施。

宁乡为提升城市经营水平，提升城市品位，拓展城市容量，以适应经济社会发展需要推动城市化进程而提出本项目建设。

地域经济发展强势区域经济增长高速。

长沙年完成地区生产总值亿元，增长地方财政收入亿元，增长全社会固定资产投资亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长城乡居民人均可支配收入元和元，分别增长和。

宁乡享有湖南经济四小龙之美誉。

县域经济综合实力稳居湖南省前三名。

年实现生产总值亿元人民币，工业总产值亿元人民币，财政