阜新鑫维玛瑙宝石城钻石小区项目可行性投资论证建议报告word文档（33页）

为此，本项目设计将最大限度增加商业开发建设面积，不仅临街建设栋商用层营业楼外，建设栋层公寓栋层建筑临街层全部建成商业网点，并利用结构特点，在高层建筑地下建设层停车场和地下室，以提高项目土地利用率，节省土地资源，满足建设用地各项指标。

在住宅公寓户型设计上，采取先进设计理念，做到合理经济，达到对土地资源节约。

地下水资源节约措施本项目在施工过程中，考虑地质结构和项目设计特点，如需要降水，将通过合理施工措施方案，采取以下地下水资源保护措施合理安排工期，缩短基础部分施工工期，减少降水。

采取科学施工方法，合理划分工段，最大限度实现对地下水综专线，使电信业务全部辐射。

五总平面设计本项目即有商品零售批发配送功能，又有展示文化特色产业功能，因此在平面布置时，根据其特点和商品流程，同时也充分考虑总平面在人货流地形和风向等方面对建筑物平面形式影响。

整个项目用地南北长米，东西宽米，占地平方米。

总建筑面积平方米。

个建筑物从南向北分为三列，南西方向沿街建设三座层高玛瑙宝石城，依次往北第二列为十座层高小高层住宅，第三列是三座层高高层商用住宅。

地下停车场位于层住宅楼北侧，东北两侧也是小型停车场，可停车近千台。

另外根据城市绿化要求，在本项目建设地每列楼宇之间大门两侧建设城市绿化带，本项目建设地小区大门分别开在南侧东侧和西侧。

六建设方案玛瑙宝石城项目为三层营业楼，内含公寓式住宅。

在玛瑙宝石城东北侧为七座层小高层住宅，户型为。

沿细河岸建三座层高层商品房住宅，户型为。

所有临街建筑物底层为商业网点。

七结构形式本项目商住两用楼结构形式为框架结构，基础形式采用钢筋混凝土柱基础，设道结构变形缝。

内部隔墙为空心砖，外墙空心砖墙及钢筋混凝土简力墙。

外墙保温采用保温砂浆。

八使用荷载标准不上人屋面上人屋面起居室卧室卫生间厨房楼梯间阳台九建设标准建筑立面设计本项目小区立面设计是以玛瑙文化与现代化风格相交融，形成错落有致宽敞通畅现代与历史文化与经济交相呼应，给人以美感建筑群。

其中玛瑙宝石城建筑屋顶采用彩砖琉璃瓦屋顶歇山式建筑。

主墙面采用高级外墙涂料，注重山墙檐口线角空调台等处细部设计，民用建筑注重简约和明快，使整个建筑群与细河景观相协调。

配套设施本项目建设所有建筑全部设电梯间和安全楼梯，符合消防规范户型配比本项目内商住面积从不等，户型有室厅两室厅二室二厅，所占比例分别为占占占占。

绿化及景观本小区根据城市绿化要求，在本项目建设地每列楼宇之间大门两侧建设城市绿化带，每处绿化带均以乔木灌木草坪相间，植物配置采用较高标准。

装修标准外立面屋面为防水彩胶层面，建筑物外墙采用进口彩色喷涂。

门窗高级塑钢玻璃窗，入户门为高级防盗门，单元门为双开可视对讲三防门。

室内房间水泥砂浆地面压光。

厨房地面墙面为水泥砂浆，预留器具安装管线位置，内设排烟道。

卫生间地面水泥砂浆，地面做防水处理，预留浴盆坐便洗手盆排水口，内设排气孔。

楼梯间墙面采用高级乳胶漆白钢栏杆。

小区智能化设施社区服务管理系统变配电设备智能管理系统水电煤气远程计量系统出入口门禁管理系统物业管理系统社区安全防范系统社区周界防越系统单元门高级可视对讲系统入户门及窗设置门磁窗磁系统社区灯光控制系统社区防灾系统社区防煤气泄漏系统社区紧急广播系统④宽带入网系统。

材料混凝土强度等级框架梁柱为现浇板为墙体以下采用红砖，水泥砂浆砌筑以上采用红砖，混合砂浆水砌筑配套设施与公用工程水电供热供气等其它配套设施同期建设，小区直接连接城市水电供热供气等管道系统。

地表两水排入城市管网。

第三章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析是个老工业城市，在七十年代它城镇化率在全省是高，但是这些年和省内其他城市发展步伐相比较为缓慢，目前城镇化率是，低于全省个百分点。

市委市政府为了提高城镇化发展步伐，特别是在年城市经济发展规划中提出对传统居住区改造要求改造提升传统房地产业，构筑现代城市新格局。

本项目建设地原有楼房是建设于五六十年代低楼层结构不合理老式建筑，不仅占有最佳地段，土地利用系数低，发挥不了资源优势，而且位于城市主干道进出市中心门口，极大地影响城市形象。

同时，市政府依据资源优势，确定以太平区玛瑙宝石经营为起点，形成玛瑙商贸圈，确实解决已有玛瑙城经营面积少经营场所短缺矛盾。

拆迁传统楼房，建成具有较高档次楼市商铺，不仅起到美化城市营造城市景区作用，而且能够大大提升整个城市形象。

二产业政策分析根据房地产行业产业政策分析，市规划市区建设用地，年控制在平方公里以内，人均平方米，其中主城区建设用地控制在平方公里以内，人均平方米到年，市区建设用地控制在平方公里以内，人均平方米，其中主城区建设用地为平方公里，人均平方米。

本项目尽管建设在城市中心区，但考虑城市规划要求，在平方米土地上，充分利用本项目类居住用地，采用紧凑连片组团式规划结构，建设设置完善和公用绿化用地达标高质量生活区。

本小区项目建设符合国家产业政策，即满足了房地产做为支柱产业经济发展要求，而且还符合城市建设用地要求。

三行业准入分析随着中国城乡体化建设以及振兴东北开发西部以及中部崛起政策倾斜带动更多二三线城市蓬勃发展，这些城市具有很大成长潜力，凭借独特区位资源优势，社会经济得以快速发展，人民生活水平不断提高，能很快成长为该区域新中心区。

然而这些区域城市规划建设相对滞后，无法满足居民提升自身居住品质需求，居民购买力还没有得到有效释放。

做为个老工业城市，又已经成为辽西中心区，房地产业快速发展是必然。

因而，既考虑适应城市化进程，满足广大普通居民对提升住房品质需求，也契合当地经济发展和政府对城市区域规划需要，尽管市房地产业已处于个发展期，但市房地产业发展和省内其他城市差距还非常大，但同时也具有较强发展活力和更好更大发展空间。

第四章资源开发及综合利用分析资源开发资源利用情况本项目属于房地产开发项目，在资源开发利用方面，只涉及城市土地资源。

工程施工过程中，根据地质资料数据，施工过程中需要排放地下水资源，项目投入使用后不涉及地下水资源问题。

二资源节约措施土地资源节约措施本项目在规划设计中高度重视土地资源综合利用，考虑该区域毗邻市已有玛瑙城，经过多年商业经营活动培育，具有良好商业氛围，同时本项目建设地点位置极佳，是市商业发展最佳黄金地段。

为此，本项目设计将最大限度增加商业开发建设面积，不仅临街建设栋商用层营业楼外，建设栋层公寓栋层建筑临街层全部建成商业网点，并利用结构特点，在高层建筑地下建设层停车场和地下室，以提高项目土地利用率，节省土地资源，满足建设用地各项指标。

在住宅公寓户型设计上，采取先进设计理念，做到合理经济，达到对土地资源节约。

地下水资源节约措施本项目在施工过程中，考虑地质结构和项目设计特点，如需要降水，将通过合理施工措施方案，采取以下地下水资源保护措施合理安排工期，缩短基础部分施工工期，减少降水。

采取科学施工方法，合理划分工段，最大限度实现对地下水综包括建设地下停车场区。

另有公共配套物业楼，还有公用设施绿化给排水电力设施等。

项目选址相关影响分析本项目建设地为市老城区，地形平坦。

地貌形态属于剥蚀准平原向冲击平原过渡型，下卧层为强风化侏椤砂页岩层，地质结构稳定，岩性构造简单，地层从上而下依次为粘土强风化泥岩中等风化泥岩。

地貌形态具有明显连续性和稳定性，无不良地质现象，各土层为较好天然地基。

依托细河，地下水源丰富。

本项目建设用地为城市改造用地，不涉及压覆矿床和文物，不影响城市防洪和排涝，不影响通航和军事设施。

二土地利用合理性分析本建设项目土地使用权，是年起通过挂牌拍卖方式取得，其建设用地属于城市改造建设用地，完全符合拍卖规划标准要求，符合城市建设用地要求，占地规模合理，项目建设为商民两用房建筑，符合集约和有效使用土地要求。

本项目用地指标分别是容积率建筑系数绿化率，均符合土地使用规划标准。

三拆迁方案建设单位已对原地址户进行拆迁安置，其中回迁安置拆迁户户。

前期动迁已基本结束，建设单位已通过有关部门批准，通过邀请招标方式确定拆迁单位，对原有建筑物进行拆迁。

第七章环境和生态影响分析根据国家省市环境保护有关法律法规对建设工程项目要求，本项目对环境和生态影响分析如下项目场址环境现状建设地点范围内大气环境质量较好，周边无污染企业，周边没有污染源，是商贸家居理想场所。

二项目建设与运营对环境影响项目建设施工过程对周围环境影响本项目建设施工过程中，可能生产施工噪音粉尘和固废。

据相似建筑工地进行噪音检测，主体施工昼间最大超标分贝。

夜间最大超标分贝，但随着施工结束，这种影响会消失。

粉尘主要产生于作业扬尘清理场地建筑收尾物料扬尘装卸贮存运输。

建设中出现各种固废。

项目运营过程对周围环境影响项目运营后，产生生活污水废弃物生活垃圾等。

三环境保护措施按照资源利用与环境生态协调原则进行项目方案设计。

在项目建设中避免夜间施工，执行国家相关环境保护和对建筑工程施工要求标准。

日常施工防止对周围产生环境影响。

在项目建设中产生建筑粉尘，采用喷淋方式解决。

对项目运营中产生噪音应制定严格管理制度进行管理，禁止汽车鸣笛避免噪音，产生废弃物生活垃圾等及时清理定时运出。

项目建设必须坚持三同时原则，即环境治理设施应与项目主体工程同时设计同时施工同时投产使用要把消除污染改善环境和节约能源作为加强管理重要内容。

坚持污染物排放总量控制和达标排放要求，污染物排放必须坚持执行相应环境保护标准。

对进入小区经营业户提出严格要求，凡不符合环保规划和清洁，可能造成环境污染或生态破坏业户，律不得进入。

四环境管理建设单位负责向社区管理机构移交有关环境保护相关工作内容小区环境管理问题，应由社区统负责，要确定管理内容方法目标等，责任到人。

小区必须设专人负责区内环境保护工作小区管理人员区内居民要加强环境保护意识，形成爱护家园保护家园作风。

五影响评价本项目是商住两用房地产项目，对周围环境没有影响，符合环保要求。

第八章经济影响分析经济费用效益分析预计总销售收入序号项目名称总量单价元总价万元收入形式商业网点出售商品住宅出售地下室及车库出租总计总建造成本工程建设其它费用，万元直接工程费用建筑安装费和配套费，万元合计建造成本，万元经济效益营业税，万元，万元利润，万元，万元，万元，万元所得税，万元，万元税后利润，万元，万元，万元投资利润率，万元，万元，万元投资利税率，万元，万元。

二财务评价通过以上财务数据分析，本项目利润率高于行业收益率，财务评价指标较好，财务评价项目可行。

第九章社会影响分析社会影响效果分析本项目符合经济转型工作中要求，它建设实施对太平区及市经济发展具有重大牵动和辐射作用。

为此，市政府市规划和土地部门全力支持本项目建设。

本项建成投入运营后，不仅有内外商业网点个，计万多，可供个业户入内经商直接安置社会就业余人，成为吸纳劳动力重要载体，而且可为居民提供优质住房，对改善当地居民住房条件提供方便，获得所有利益相关方热烈支持。

二社会适应性与社会风险分析本项目建设运营，符合城