阜阳市皖西北城市商业广场项目可行性投资论证建议报告word文档（42页）

交通枢纽地位进步凸显，产业集聚能力进步增强，上海华源香港华润江苏大亚南京雨润河北顶大国投新集集团等大批企业入驻阜阳。

商贸物流集散中心地位初步确立，全市社会消费品零售总额位居全省第二。

工业化与城镇化进程加快。

年全市规模以上工业销售收入达到亿元以上，连续三年保持两位数增长，增长稳定性和内在动力增强。

城镇化进程明显加快，农村人口加速向城镇转移，年全市城镇化水平达。

社会事业全面进步，人民生活继续改善。

年农民人均纯收入元，城镇居民人均可支配收入元。

社会保障覆盖面进步提高，城镇登记失业率控制在以内，生态市建设全面启动。

居民消费结构加速升级，住房通讯交通推动阜阳发展现代物流商贸业，建设现代化中心城市有重要作用现代商贸流通业是当前经济发展大热点。

历届政府领导曾多次指出，阜阳应加快物流贸易发展，以形成阜阳价格，更好地发挥阜阳现代化中心城市对外辐射功能。

本项目建设主导思想是不走以往市场发展过程中存在功能单经营粗放老路，而是着力于打造个具有很强辐射能力能代表阜阳皖西北中心城市形象商业广场。

项目建设这指导思想与阜阳发展商贸流通业思路和要求相吻合，它可以在加快阜阳现代商贸流通业发展进程中，迅速提升阜阳市场总体水平方面做出突出贡献。

本项目拟建皖西北城市商业广场充分体现了阜阳市颍泉区整体发展战略，积极打造个全新集多种服务功能为体现代化商贸中心，包含有办公商业餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模大设计思想先进，本项目建设将推动阜阳市新轮发展规划实施。

项目建设将有利于繁荣阜阳城区经济，提高阜阳城市形象由于本项目规模大定位高，因而项目迅速发展将对阜阳经济发展带来积极影响。

方面，皖西北城市商业商业广场发展将会推动商品快速流通快速销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济发展作出贡献另方面，商业广场发展也将会带动整个皖西北商贸城相关行业发展，如房地产业仓储业运输业其他商业等，形成明显侧向关联带动作用。

项目建设将进步扩大阜阳物流商贸行业辐射范围目前，阜阳物流商贸企业辐射范围主要是阜阳市及周边县城，辐射范围并不大。

其原因，是物流商贸企业规模有限，对外销售有心无力，二是物流商贸企业缺乏必要现代物流设施。

过小辐射范围对物流商贸企业发展无疑是不利。

本项目拟将专业市场发展与物流中心发展结合起来，集聚国内外众多品牌，具有很大规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大物流商贸企业辐射范围，增强阜阳物流商贸行业影响力，提高皖西北商贸城区域地位。

项目建设有利于较好地发挥土地效益根据颍泉区发展规划，该地区重点发展商业物流贸易，目前已建成了万平方米。

本项目建设在皖西北商贸城中心广场，则可以带动皖西北商贸城相关产业，再则可提高泉北新区整体城市形象，树立现代化都市商业中心，丰富了商业业态，对提升该区域商业价值，促进地区经济发展有明显作用。

三项目建设可行性区政府对皖西北城市商业商业广场建设十分重视。

在本项目酝酿申报过程中，得到了来自政府各方面热情关心和支持。

本项目开发商阜阳巨龙房地产开发有限公司有雄厚经济实力作后盾，良好经济业绩行业运作能力和社会信誉作基础。

公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度架构健全，运行有序。

本项目起点高定位准经营发展方式符合国际潮流，有着很好发展前途。

项目选址性质功能符合项目所在地城市规划土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民大力支持，因而是可行。

项目区位交通仓储物流条件很好，适应商业市场建设发展。

项目有着良好经济效益。

这在本报告第十章将得到充分论证。

四项目可行性研究依据阜阳市城市规划方案项目建议书编制规范和要求阜阳市经济社会统计资料皖西北城市商业商业广场项目暂定设计方案安徽省建筑工程预算定额估价表和阜阳市材料市场价格信息。

阜阳市收费明白卡委托方提供其它有关资料委托方现场勘察及市场调查收集有关资料。

五开发商简介阜阳巨龙房地产开发有限公司简介阜阳巨龙房地产开发有限公司，注册资金万，是家具有二级房地产开发资质开发企业，公司员工余人，具有中级以上技术职称，专业技术人员有人，其中包括两名高级工程师和相关专业统计师，经济师和会计师等在副总经理以上管理人员中有参加过全国和省举办房地产开发专业知识业务培训学习，具有近十年房地产开发业务管理资历。

目前公司正在开发建设项目百合康城占地亩，规划建设面积平方米，总投资额亿元人民币，总建幢楼房，其中幢为多层，预计年月前多层楼房可以全部竣工幢高层为层建筑规划地下停车场平方米，目前正在施工中，预计年竣工。

雄厚资金基础和优良技术队伍保障了公司迅速发展。

第三章市场分析与预测皖西北城市商业广场项目由办公商业餐饮等不同功能房产组成，本章将通过分析阜阳市房产市场发展现状及趋势，及不同功能房产市场现状，从而进行本项目各功能房产市场定位。

社会经济状况中国社会经济状况根据亚洲开发银行评估，中国在年经济增长率约为，其增长主要是因为强而有力外销驱动及内需拉动。

由于中国拥有庞大内销市场，其发展前景远比邻近国家乐观。

再加上政府部门大量公共投资和高额外国投资，在可预见未来国内经济增长仍会保持强劲。

国际社会普通认为，年中国经济增长率应保持在左右。

阜阳市社会经济状况改革开放以来，阜阳市经济建设取得了丰硕成果，城乡面貌日新月异，人民生活水平逐步提高，各项社会事业全面发展，尤其是进入年以后，在市委市政府区委区政府坚强领导下，克服了前期政府腐败阴影非典疫情洪涝灾害等多重影响，负重爬坡奋力前行，实现了政治上由乱到治，再到人心思定人心思发展转变，经济上实现了由连续下滑到止跌回升再到两位数增长转变，走过了最为艰难时期，步入了快速发展前期。

综合经济实力不断增强。

年全市生产总值突破亿元，增长财政收入超过亿元，增长木完成全社会固定资产投资亿元，增长粮食综合生产能力达到万吨，小麦大豆玉米禽产品等主要农产品产量稳居全省前列煤电化工农副产品加工等行业生产能力不断增强刘庄煤矿阜阳电厂等批重大项目建设进展顺利，为阜阳市快速发展奠定了坚实基础。

经济发展思路逐步清晰。

市委市政府立足市情，审时度势，提出了建设皖西北中心城市发展目标和优化产强化二产繁荣三产经济发展思路，确定事关我市经济发展全局工程，作出了振奋精神，凝心聚力，抢抓机遇，乘势而上，奋力崛起重大决策，努力把我市建设成以区域性加工制造业中心优质安全农产品供应中心商贸物流集散中心为主要内容区域性中心城市。

皖西北中心城市正在形成。

十五末，阜阳市区建成区面积已达平方公里，城区人口总规模达万人。

交通枢纽地位进步凸显，产业集聚能力进步增强，上海华源香港华润江苏大亚南京雨润河北顶大国投新集集团等大批企业入驻阜阳。

商贸物流集散中心地位初步确立，全市社会消费品零售总额位居全省第二。

工业化与城镇化进程加快。

年全市规模以上工业销售收入达到亿元以上，连续三年保持两位数增长，增长稳定性和内在动力增强。

城镇化进程明显加快，农村人口加速向城镇转移，年全市城镇化水平达。

社会事业全面进步，人民生活继续改善。

年农民人均纯收入元，城镇居民人均可支配收入元。

社会保障覆盖面进步提高，城镇登记失业率控制在以内，生态市建设全面启动。

居民消费结构加速升级，住房通讯交通受到国内大环境影响，在商品房预售制度虽倍受争议，但仍长期存在情况下，本项目房地产开发风险主要集中在前期建设资金筹集上。

项目风险回避市场定位和产品规划设计水平是关键因素。

在项目开发各个阶段，建立科学细致调查系统，做好市场调查，形成准确市场定位，适度超前规划理念，独具个性建筑风格与布局，人性化环境艺术空间和合理户型设计是住宅产品成功重要因子，优质工程质量也是获得市场认可根本。

形象包装和营销策划项目价值最终体现，要超越众多竞争对手，在于销售过程中成功形象包装和营销策划。

成功形象包装和营销策划能够增加项目附加值和产品竞争力。

项目融资管理对拟投资房地产项目，慎重研究科学决策，在投资决策上首先回避风险。

将资金和经历集中在公司主营业务经营上，以支撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入保持在定比例之内。

控制风险，保证对皖西北城市商业广场企业资源支持，项目开发过程中环环相扣。

优质产品，加上成功营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资融资压力，减少融资成本，增加投资收益。

另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目顺利进行，二者相辅相成。

第十二章结论及建议结论针对项目建设可行性，综合前面几章所述，提出以下结论皖西北城市商业广场项目建设，符合国家宏观经济政策。

作为新经济增长点和新兴支柱产业房地产业，在阜阳城市发展和现代化大城市建设中有着十分重要地位和作用，市场形势良好，宏观微观市场均保持稳定发展态势，发展前景广阔，开发潜力较大，为项目提供了良好开发背景。

皖西北城市商业广场项目建设单位阜阳巨龙房地产开发有限公司是家按照现代企业制度规范设计和运作企业实体，具有很强经济实力和良好企业信誉，公司有着科学合理现代化管理运作机制，为项目建设提供了可靠保障。

本项目规划设计方案基本上利用了项目地块地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽目。

项目整体开发，有利于物业营销策划，故能够满足本次可行性研究方面要求。

本次可行性研究对项目开发技术分析，是充分结合了项目自身实际条件，具有定可操作性，从项目开发财务评价指标上看，基本达到了合理利用资金启动整个项目目。

从财务评价指标上来看，项目开发效益还需要根据实际情况进行反复调整。

主要是考虑到外部市场环境以及城市功能区域集中划分对项目造成在盈利能力影响。

以目前来看，整个项目完成后，皖西北城市商业广场成为城内区规模较大设备较全功能服务较为完善商业楼盘，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。

从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好抗风险能力资源供给及外部协作条件满足建设要求财务评价项目收益率高于基准收益率，盈利能力及清偿能力较强风险分析表明本项目开发风险较小。

二存在问题及建议问题行业景气程度市场规模及需求结构对价格租金接受程度及敏感程度对本项目效益影响较大。

本项目后期主要靠商场和写字楼后期经营，引进专业管理公司进行经营管理，降低经营风险。

本项目建设成本较高主要是设备因素，加重了后期销售和经营难度。

④由于商业用房和写字间销售面积较大，同样加重了经营负担，延长了投资回收期。

本项目投资回收期较长，借款财务费用成本过大，因此建议尽量降低贷款额度。

建议根据以上问题及评价过程中对本项目认识，对本项目实施提出如下建议经营管理风险规避本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。

在项目实施中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用降低投资成本。

做好物业管理和售后服务工作。

金融财务风险规避从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款