防城港房地产开发项目可行性投资论证建议报告word文档（31页）

资料来源广西统计年鉴。

而在实际使用用途中，约占左右比例商务类物业以住宅类物业报批，包含在住宅类物业中，是目前广西各类城市办公类物业占比较小原因之。

而这类住宅往往是以小户型住宅或商务公寓作为办公场所，其优势在于功能多变，可商可住，空间可灵活组合，按揭首付放款条件较为宽松。

产权期限更长，因此，在初级市场中，该类物业更具生命力。

因此，可以判断防城港未来，纯办公物业消费所占比例不大，并且以住宅报建商务公寓将与之数量相当。

从防城港城市发展态势分析，城市非商务中心总部基地集散地，防城港企业多以成长型中小企业为主，对大面积纯办公场所需求较小，预计对小空间任意组合，防城港市社会消费品零售总额增长倍左右，固定资产投资增长倍以上，城镇人均可支配收入增长，人民生活水平得到显著提升，投资居住环境大幅改善。

房地产市场发展分析房地产发展阶段分析图与房地产关系图根据城市房地产发展与增速关系，就目前而言，防城港经济不仅保持着稳健速度发展，而且增长率也保持在左右，因此根据行业经济指标相关分析，防城港房地产行业正处于飞速发展阶段。

城市人均可支配收入与房地产关系小于萎缩停滞或倒退稳定发展高速发展飞速发展缓慢发展，综合发展型。

平稳发展，以质量为主，数量与质量并重。

快速发展，以数量为主，数量与质量并重。

超速发展，单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存改善兼有生存需求美元美元美元美元以下启动期快速发展期稳定发展期缓慢发展期图城镇人均可支配收入与房地产发展关系年，防城港城市城镇居民人均可支配收入为美元，根据人均可支配收入与房地产发展关系，表明城市居民居住水平已进入快速发展阶段，其居住需求表现在生存改善兼有上，同时居住需求水平将大幅提高，容量空间将进步提升。

房地产数据分析房地产投资额房地产投资开发额亿元增速图防城港市房地产投资额走势图数据来源广西统计信息网防城港统计局在北部湾地区经济高速增长影响下，近三年防城港市房地产投资额总体呈快速增长趋势，整个防城港市房地产市场进入高速发展阶段。

住宅施工面积与住宅竣工面积表防城港市住宅施工面积与竣工面积单位年年年年住宅施工面积万住宅竣工面积万比值数据来源广西统计信息网防城港统计局根据行业经验，施工面积通常为竣工面积倍，因施工面积反映了年后现房供应量，其值小于倍，会出现供应短缺，大于倍，未来供应量将会放大。

从开始至今，施工面积与竣工面积比值在不断增大，年比值达到。

可以预见，未来市场供应量将会逐步增多，市场竞争程度更加激烈。

房地产成交情况分析房地产成交量分析住宅销售面积万平米商品房销售面积万平米年年年年图防城港市普通住宅销售面积走势图数据来源广西统计信息网防城港统计局防城港市商品房销售面积总体呈快速增长态势。

年商品房销量为万平米，同比年增长，而住宅同比年增长增长速度高过广西区水平表明城市房地产市场态势发展良好。

住宅占商品房销售比重较大，在年已达到了以上，由此，商业办公类商品房占城市整个商品房比例偏低，初级房地产市场特征表现明显。

房地产成交金额分析房地产投资额亿元商品房销售额亿元年年年年图防城港城市商品房销售额与房地产投资关系数据来源广西统计信息网防城港统计局由图可以看出，城市房地产投资和商品房销售额都保持着平稳增长态势，增幅与房地产开发投资节奏同步上扬可见，城市房地产市场培育，以及活跃程度有着巨大空间，而且商品房市场交易活跃，消化速度较快。

房地产成交价格分析全市港口区防城区年年年年上半年图防城港市普通住宅销售均价走势图数据来源广西统计信息网防城港统计局防城港市住宅销售价格总体呈上升趋势，年上半年均价达到元而港口区房价飙升较快，年比年增长了元，如恒信花园年价格为元左右，年价格涨到元，年上半年价格达到元，特别是年下半年龙光阳光海岸楼盘均价尽上升到了元平米。

普通住宅容量空间预测供应量预测根据宝资通对防城港城市土地市场成交统计，至年土地出让待开发量达到亩，按市区楼盘平均容积率和住宅物业平均水平来估算，未来年住宅物业市场总体体量将达到万。

需求量预测表年防城港城市商品房历年销售面积及年消化率情况年份商品房销售面积万平均年增长率数据来源广西统计年鉴，防城港市政府报告防城港市年全年累计销售面积为万平米，增加万平方米根据防城港防城港平均年增长率水平在左右，因此，底线预测年防城港城市商品房成交面积约万。

表防城港城市商品房销售量及增幅区域年销售面积万平米年销售面积万平米增长幅度比重全市港口区防城区东兴市上思县数据来源广西统计年鉴，防城港市政府报告从上表分析来看，纵观年防城港全市商品房销售面积为万平米，而年港口区销售面积为，同比增幅达，占全市商品房成交量比重达，根据防城港全市商品房销售面积万平米预测，港口区商品房销售面积约为万平米。

业物业容量空间预测商业物业特征分析表在建及在售楼盘商业特征项目名称商业层数商业面积规划情况推售情况阳光海岸欧景蓝湾层沿街商铺红林海湾层沿街商铺未推售西湾上城层沿街商铺年内推售合计万防城港市目前在建及在售商业规模主要集中在之间，较大商业体量楼盘仅有欧景蓝湾，其商业量为。

阳光海岸商业还未在规划建设中。

从目前防城港市在售项目商业类型上看，大部分商业以沿街底商为主，建设成为商业中心大卖场项目较少。

未来年，在桃花湾广场区域将形成多个总面积以上平方米商业街区，防城港原有商业相对集中在港口老城区态势将得到有效缓解，区域商业格局逐步形成。

综合目前防城港商业物业形态分析，多数项目商业以街区式商业形态出现，商业特征显著，市场接受度高。

商业空间容量分析商业容量预测根据宝资通对防城港城市土地市场成交统计，至年土地出让待开发量达到亩，按市区楼盘平均容积率和商业物业平均水平来估算，未来年商业物业市场总体体量将达到万。

商业价格预测依据防城港政府网统计数据，年防城港全市商业营业用房平均售价为元平方米。

因此，根据目前广西北部湾区商业价格水平，按南宁商业价格是住宅物业价格来递增换算，预计未来年后防城港城市商业价格将达元以上。

办公物业容量空间预测通过对近两年广西及参考城市各类物业销售比例状况分析可知，在整个广西市场成熟度不高情况下，住宅物业占比极高，达到，而商业及商务类物业占比稍低，合计约。

各参考城市中，住宅类比例在范围，商业类比例较低，最高不超过，商务类比例最低，未超过见表。

表广西城市各类物业销售比例广西南宁柳州桂林住宅类商业类办公类合计注商务类未含以住宅类物业报批部分。

资料来源广西统计年鉴。

而在实际使用用途中，约占左右比例商务类物业以住宅类物业报批，包含在住宅类物业中，是目前广西各类城市办公类物业占比较小原因之。

而这类住宅往往是以小户型住宅或商务公寓作为办公场所，其优势在于功能多变，可商可住，空间可灵活组合，按揭首付放款条件较为宽松。

产权期限更长，因此，在初级市场中，该类物业更具生命力。

因此，可以判断防城港未来，纯办公物业消费所占比例不大，并且以住宅报建商务公寓将与之数量相当。

从防城港城市发展态势分析，城市非商务中心总部基地集散地，防城港企业多以成长型中小企业为主，对大面积纯办公场所需求较小，预计对小空间任意组合动态回收期年项目盈利能力分析项目盈利能力可以通过财务净现值内部收益率投资利润率投资利税率资本金利润率等指标体现。

表项目盈利指标表指标数值单位财务净现值万元内部收益率税后利润率投资利税率自有资金利润率由表可以看出项目开发可实现税后利润率，大于行业平均利润率，财务净现值达到亿元，远大于零，项目具有较好盈利能力内部收益率远大于，说明项目盈利能力大于基准收益率投资利税率达到，能给政府部门带来较多税收自有资本金利润率达到，说明自有资金得到较好利用，具有较高投资回报率。

项目投资平衡能力分析项目清偿能力可以通过投资回收期反映投资回收期是指以项目净收益低偿全部投资所需要时间。

静态投资回收期是在不考虑资金时间价值条件下，考察项目投资回收能力。

动态投资回收期是指在考虑资金时间价值条件下，按设定行业基准收益率收回投资所需时间。

由表可知，本项目建设期为年，动态投资回收期为年，在建设期年上半年收回投资，项目具有较好清偿能力项目滚动开发可现实持续现金流，项目于年上半年即有现金流入，至项目销售期末，累计净现金流量可达亿元，项目开发后期现金充沛。

项目资金平衡能力分析资金平衡主要是指投资项目各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营必要条件。

从现金流量表可以看出，项目启动期资金缺口约为亿元最大资金缺口出现在项目年上半年，约为亿元，扣除已支付土地费用，项目仍需筹资亿元方能保障项目顺利开发，若开发商能顺利贷款亿元，项目将可顺利进行滚动开发。

项目财务综合评价通过对本项目进行收支预测和财务分析，可知本项目有较好盈利能力清偿能力资金平衡能力，各项财务指标均高于行业水平，表明本项目是高收益项目，而且本项目能为国家提供较多税收。

风险分析敏感性分析分析说明敏感性分析又称敏感度分析，是研究经济效益分析中分析些不确定性因素对结果影响及其影响程度分析方法。

敏感性分析影响本项目财务效益主要不确定性因素为开发成本销售收入建设经营期长短。

据市场预测，开发项目中最有可能发生波动是工程费用和销售收入。

因而，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标财务净现值内部收益率和投资利润率，分别计算销售收入上下波动和工程费用上下波动时，对经济评价指标影响，计算结果如下。

项目销售收入敏感性分析假定项目工程费用不变，销售收入上下波动时，项目财务指标变化如下表表项目商品房销售收入敏感性分析表销售收入财务净现值变化幅度内部收益率变化幅度税后利润率变化幅度项目工程费用敏感性分析假定项目销售收入不变，工程费用上下波动时，项目财务指标变化如下表表项目工程费用敏感性分析表工程费用财务净现值变化幅度内部收益率变化幅度税后利润率变化幅度对比表表可知，本项目对于销售收入较为敏感，销售收入是影响项目经济收益主要因素。

因此，项目开发需要准确预知市场发展周期，合理掌握物业开发节奏，有效控制项目风险。

盈亏平衡分析通过物业销售率盈亏平衡点分析，对项目保本销售状况进行把控。

物业盈亏平衡销售率总投资营业税及附加销售收入则由计算可得，当本项目各类物业销售率均达到可销售面积时，整个项目达到整体盈亏平衡，即投资刚可以保本。

政策风险分析受到年房地产市场异常火爆影响，进入年以来，国家针对二线城市房价上涨幅度过大问题出台了系列宏观调控政策，地方相应出台了抑制房价过快上涨揽子政策防城港作为国家四线城市，房地产市场处于飞速发展时期，现阶段防城港房地产市场依然保持了较快发展，但随着国家宏观调控具体落实与深入，刀切宏观调控政策可能提升市场观望氛围，从而给项目销售带来风险。

风险分析综合评价本项目对于销售率与销售价格较为敏感，因此最主要风险还是来源于销售率与销售价格。

通过对项目不同物业类型产出结构分析各类物业风险。

表项目商品房产出分析表物业类型销售面积占比销售额万元占比销售均价元低层住宅普通住宅公寓商业合计项目普通住宅为可销售物业