阳光加州商住项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

土地供应将会继续收紧。

年月部委十五条做出了加大闲臵土地处臵力度规定，年月份国务院专门下发了关于加强土地调控有关问题通知，强调对各地区在土地审批用地集约管理土地执法中存在问题进行有效治理。

物业税。

虽然近期市场上对物业税出台传闻较多，但开征物业税未必会对房价产生重要影响，房地产价格受宏观经济和微观经济两方面因素影响。

宏观方面，主要受到税收调节影响微观方面，房价变化取决于供求关系变化。

征收物业税是种必然趋势，但时点上不是现在。

年，国家宏观调控政策作用显现，市场供备注商业计容积率住宅计容积率机房机房计容积率总建筑面积地块楼层建筑面积表楼层建筑面积使用功能备注店面住宅总建筑面积楼层建筑面积表楼层建筑面积使用功能备注地下室储藏车库不计容积率米标高店面计容积率住宅计容积率住宅计容积率计容积率建筑面积总建筑面积楼层建筑面积表楼层建筑面积使用功能备注地下室储藏车库不计容积率米标高店面计容积率住宅住宅计容积率计容积率建筑面积总建筑面积楼层建筑面积表楼层建筑面积使用功能备注地下室储藏车库不计容积率米标高店面计容积率住宅架空住宅计容积率计容积率建筑面积总建筑面积建设规模从上表数据可知，本项目总用地面积，其中东地块用地面积为，地块用地面积为。

总建筑面积为计容面积，其中东地块建筑面积为计容面积，地块建筑面积为计容面积。

阳光加州以住宅建设为主，商业及休闲娱乐等相关配套工程为辅。

建筑造型设计注重塑造群体形态可识别性，通过群体空间组合体现整体造型艺术美。

项目采用了华贵细腻经典，同时又体现了简约洒脱阳光向上。

阳光加州将这种厚实而稳重和谐而柔美质朴而洋派风格，通过建筑细部设计进步刻画，使本次建设内容得到完美呈现。

项目类别本项目用地所属类别为商住用地，商业用地年限为年，住宅用地使用年限为年。

五项目投资规模及资金筹措方案投资规模本项目预计总投资为万元详见下文投资费用估算表。

资金筹措结合本项目实际情况及公司现有资金周转现状，项目资金主要来源为自有资金和房产预售款。

六项目主要经济技术指标总体设计指标东地块楼用地部分指标序号内容数值单位备注用地面积建筑占地面积建筑面积计容面积高层住宅面积商业用房及储藏间面积不计容面积地下室建筑面积超市新城区配套设施面积局部容积率地块容积率为局部建筑密度地块建筑密度为局部绿地率地块绿地率为户数户商铺数量套停车位个地上停车位个地下停车位个注东地块为地块东侧地块，在地块内地块指标序号项目数量备注总用地面积总建筑面积计入容积率面积多层住宅建筑面积商业用房建筑面积地下室建筑面积不计入容积率架空面积不计入容积率容积率小于建筑占地面积建筑密度小于绿地率大于总户数商铺套数室内停车位另与地块共用地面车位项目经济评价技术指标序号项目单位数量备注项目总投资万元项目销售总收入万元税后利润总额万元税后投资利润率项目财务净现值万元税后项目内部收益率税后投资回收期年税后盈亏平衡点最低销售均价元最低销售面积销售率第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析城市概况地理情况河源市位于广东省东北部，地处东江中上游，东靠梅州市，南接惠州市，西连韶关市，北邻江西省赣州市，东江自北向南流经市区，新丰江从西向东绕城而过，两江在市区东面交汇，使得整个城市三面环水，是粤东北重要交通枢纽。

全市面积万平方公里。

二行政区划及人口情况河源市是国务院年月日批准设立地级市，管辖源城区东源县龙川县紫金县连平县和平县共五县区。

全市现设有个乡镇，个街道办事处，个村委会和个社区居委会。

年年末全市户籍总人口万人，比年末增加万人。

其中非农业人口万人，农业人口万人。

常住人口方面，年年末河源全市常住人口万人，比年末增加万人，城镇人口占，乡村人口占。

年常住人口情况暂未公布三产业情况经过多年发展，河源形成了矿产冶金食品饮料轻纺服装医药制造建材陶瓷机械制造电子电器等七大主导产业，并且形成了广东省手机产业集群，钟表产业集群和模具产业集群等。

园区经济成为河源产业中流砥柱，区六园市高新技术开发区和个县区工业园已经名副其实地成为了河源市工业发展和经济建设主战场，成为推动河源经济社会发展主要支撑和强力引擎。

同时，现代生态农业具备了定产业基础，形成了六大产业六大基地，产业配套不断完善，产业带动作用不断加强。

二相关产业政策分析行业背景年对于房地产行业来说是调控政策执行年。

之前，随着宏观调控系列措施出台，政府收紧银根地根年年初出台土地增值税政策建设部等有关部门正在酝酿将商品房预售款专项账户管理措施，以及预期保有税种征收等，以及年月日央行第五次加息，年月日中国人民银行中国银监会联合下关于加强商业性房地产信贷管理通知中关于严格房地产开发土地储蓄住房消费商业用房购房等贷款管理，都对整个房地产行业和房地产板块起到负面作用。

严格房地产开发信贷管理，对项目资本金所有者权益比例达不到或未取得土地使用权证书建设用地规划许可证建设工程规划许可证和施工许可证项目，商业银行不得发放任何形式贷款对经国土资源部门建设主管部门查实具有囤积土地囤积房源行为房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款对空臵年以上商品房，商业银行不得接受其作为贷款抵押物。

严格商业用房购房贷款管理，从年月日起，利用贷款购买商业用房应为已竣工验收房屋。

商业用房购房贷款首付款比例不得低于，期限不得超过年，贷款利率不得低于中国人民银行公布同期同档次利率倍，具体首付款比例贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定对以商住两用房名义申请贷款，首付款比例不得低于，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

土地供应将会继续收紧。

年月部委十五条做出了加大闲臵土地处臵力度规定，年月份国务院专门下发了关于加强土地调控有关问题通知，强调对各地区在土地审批用地集约管理土地执法中存在问题进行有效治理。

物业税。

虽然近期市场上对物业税出台传闻较多，但开征物业税未必会对房价产生重要影响，房地产价格受宏观经济和微观经济两方面因素影响。

宏观方面，主要受到税收调节影响微观方面，房价变化取决于供求关系变化。

征收物业税是种必然趋势，但时点上不是现在。

年，国家宏观调控政策作用显现，市场供献，也为当地财政收入提供了税收，不仅为当地居民增加了生活设施，而且推进了当地经济繁荣。

二项目环境社会效益评价本小区绿化率较高，将会提高城市绿化面积。

同时小区在建设过程中大量运用环保建材，推动本地段环保工作开展。

项目现代建筑，有效美化了市容，更重要是改善了人民居住水平，创造出个良好生活环境。

为达到上述目标，本项目在规划中本着以人为本，注重生态原则，合理组织绿化和交通体系，完善公建和住宅布局，力争创造出个宁静亲切安全居住环境和开阔方便公共环境以及自然优美生活环境。

由此可见，该项目建成后将具有良好环境效益。

该项目建成，将会进步促进东源县经济社会发展，满足人们居住需求，也会给房地产开发公司带来定效益，会产生比较明显社会效益。

二社会适应性分析本项目市场定位为中高档住宅客户群。

通过对利益相关者需求调查分析，研究目标人群对项目建设内容认可和接受程序较高，当地居民利益相关者对项目及开发商品牌信誉支持程度较高，拟建项目能够为当地社会环境人文条件所接纳，与当地社会环境相互适应性很强。

对当地经济发展政策适应性。

东源县房地产业发展目标是建立和完善以普通商品房和经济适用住房建设为主导，以廉租住房高档住宅为补充住房保障体系，项目建设符合东源县房地产业发展目标。

项目承担机构适应性。

本项目采取公开招标方式选定施工队伍，要求承建单位具有定信誉，做到公平公正公开。

三社会风险及对策分析针对项目建设所涉及各种社会因素进行社会风险分析，提出协调项目与当地社会关系规避社会风险促进项目顺利实施措施方案。

风险类型成本风险主要是建筑材料上涨造成成本提高，同时也有人为决策失误导致成本上升。

市场风险就本项目而言，主要体现在销售价格和销售率不能达到预期目标，如果建成后出售不畅，不但是本项目问题，同时也会涉及到公司以后发展。

其他风险包括政治风险自然风险信用风险经营风险，从目前东源县市场情况看，上述风险对建设单位影响不大。

风险控制项目工期首先要用科学办法来编制工程进度计划，要充分考虑当地正常雨季和其他恶劣天气影响，使工期不受正常天气环境影响。

其次要在管理上下功夫，严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩监理公司对项目进行监理。

投资决策上层决策机构决策对本项目发展起着关键作用，因此要在项目前期阶段市场调查和更多市场分析基础上做出决策。

各部门密切留意和跟踪市场动态，做到各个阶段市场预测，及时调整策略，从而降低投资风险，减少不必损失。

第十章项目招标方案项目单位基本情况本项目承办单位为和协实业投资有限公司。

公司成立于年月日，注册资金万美元，由自然人周永辉出资组建。

企业具有房地产开发级资质。

二建设项目基本情况项目名称阳光加州商住项目项目建设规模主要建设内容阳光加州项目本次规划总用地面积为万平方米，其中住宅用地面积万平方米，商业用地面积万平方米。

项目用地建筑总基底面积为平方米。

项目总建筑面积万平方米计容面积平方米，其中住宅建筑面积为万平方米计容面积平方米，商业建筑面积为万平方米计容面积平方米。

项目建设物业类型主要为商业用房和住宅。

建设内容•阳光加州商住项目建设，是以市场为导向，本着以人为本科技为本理念建设开发，主要以住宅建设为主，商业为辅助配套特色精品项目。

建设内容主要有栋高层及小高层楼及栋多层建筑物地块以及小区物管房垃圾中转站等公共配套设施。

阳光加州以住宅建设为主，商业及休闲娱乐等相关配套工程为辅。

建筑造型设计注重塑造群体形态可识别性，通过群体空间组合体现整体造型艺术美。

项目采用了阳光加州南加州风格立面设计，该风格既有西班牙华贵细腻经典，同时又体现了美国简约洒脱阳光向上。

阳光加州将这种异域风情在安义呈现坡度平缓屋顶，紧凑屋檐，大量采用红褐色石板瓦，厚实而稳重外立面统使用仿石涂料。

配合墙基和花园部分暖色调砂岩石材，和谐而柔美西班牙式窗型，附以上好铝合金窗框，质朴而洋派，并通过建筑细部设计进步刻画，使本次建设内容得到完美呈现。

新技术新材料新工艺应用项目建筑材料均采用新型节能建筑材料。

建设地点和期限项目地处东源县灯塔镇，迎宾大道以北前进路以南。

项目建设期限为年，即年月至年月。

总投资及资金来源本项目总投资万元，其中建安工程费为万元，其他费用万元。

结合本项目实际情况及公司现有资金周转现状，项目资金主要来源为自有资金和房产预售款。

项目承办单位和协实业投资有限公司三具体招标范围本项目拟对建筑工程设备及安装工程和工程监理进行招标，估算招标金额万元，其中建筑工程万元，设备及安装万元，工程监理万元。

四招标组织形式建设项目建筑工程设备及安装工程和工程监理采取委托招标方式进行招标。

整个工程分为个标段，即建筑工程设备及安装和工程监理各个标段。

建筑