阿拉尔市老年公寓项目可行性投资论证建议报告word文档（32页）

高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。

低档产品仍有市场，但需要升级换代。

总之中档老年住宅产品开发将成为未来段时间内市场开发主流，而高档产品低档产品也将占有席之地。

山水型老年公寓将更受消费者青睐随着居民生活水平提高，老年人对居住要求更加讲究。

他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着桃花源式田园生活，颐养天年。

因此山水型老年公寓出现将倍恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。

国家鼓励建设老年公寓面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。

在年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老事，中央领导对此十分重视。

近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励建设老年公寓敬老院等机构。

二阿拉尔市老年人口情况人口老龄化加剧农师阿拉尔市位于天山南麓，东距首府乌鲁木齐公里，西距南疆旅游城市喀什公里，距南疆阿克苏市公里。

农师总人口万人，其中少数民族万人，占。

全师建制属派出机构副师级和团级管理局各个有团级单位个，其中农牧团场个，工交建商企业，科教文卫事业单位个，有营级企业事业单位个。

全师职工总数万多人，离退休职工万人。

目前，这种壮观老龄化趋势不会停滞，在未来几年还会逐年上升，占全市总人口，相当于每个阿拉尔人里就有位老人。

家庭泛滥个老人对夫妻个孩子，这种被称为模式家庭正越来越多。

而家庭引发个最主要社会问题就是养老压力，据最近项调查显示，城市家庭要赡养位老人，城市家庭要赡养到位老人。

而从赡养费看，城市家庭每年花费超过万元。

出于对医疗保险体系担忧，家庭积极储蓄，不敢增加消费支出，是现在中年人普遍心态。

未富先老发达国家在进入老年型社会时，人均国内生产总值般在到美元，而中国目前为美元。

老年协会项问卷调查显示，近半数老年人由于经济收入低影响生活质量提高，其余依次为缺乏科学养生知识居住环境差身体健康状况不好生活内容单调情绪不稳定和子女不孝敬等因素。

事实上，人口老龄化趋势也考验着养老体制。

我们考察过老年公寓护理院，了解到些信息白求恩护理院颐养园老年公寓夕阳红老年公寓长安老年公寓祥和老年公寓锦华老年公寓棉五托老所联谊老年公寓。

运营比较好老年公寓有长安老年公寓东云老年公寓夕阳红老年公寓松鹤圆老年公寓祥和老年公寓锦华老年公寓颐养园老年公寓。

新投资扩建老年公寓有新建锦华老年公寓，投资万东三教颐寿园投资万，面积平米。

颐养园老年公寓扩建投资万祥和老年公寓扩建投资万。

年新疆九九龄商贸有限公司联合乌鲁木齐市天山医院联合创办天山老年公寓天山康复中医医院创办过程中已积累了丰富经验和素材。

三几种养老形式介绍家庭服务居家养老老年公寓福利院等种形式。

家庭服务照顾，是对生活不能自理卧病在床老年人，在家接受亲属全方位照顾形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想养老状态。

我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求养儿防老理念体现居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理老年人提供种服务。

具体包括上门送饭做饭打扫居室衣物洗澡理发购物陪同上医院等项目老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾老年夫妇或单身老年人提供种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。

因家人临时外出或度假，无人照料老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾而对那些生活不能自理，又无人照顾老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对些孤寡老人和生活困难老人提供种福利。

根据我国特有情况，计划生育造成家庭出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在些条件上不允许，有些有房子有退休金老人也不愿住到政府办得敬老院，些高标准老年公寓市场应运而生，是不可阻挡。

四高标准老年公寓都包括什么高标准老年公寓在设施管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施紧急呼叫系统室内卫生间图书室医务室健身娱乐场所室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员素质以及针对老年人服务也要全面具体。

体现在规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐环境，在整个规划中园林绿化面积达以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有垂钓湖门球场饲养场种植园及户外健身设施。

室内设计按照国家颁布老年人建筑设计规范高标准高要求实施。

在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活健身活动地方都要无障碍设施和人性化提示对老年人身体健康生命安全有着绝对保障。

根据对项目具体定位，结合开发设想，在此提出项目规划方案，以期为项目开发分析提供依据。

在老年人住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能要求，使老年人居住建筑设计达到安全卫生方便和适用要求，还要无处不在体现出对老人关怀，更要考虑社会心理学所涉及居住心理问题。

设计要人性化要方便老人出行，不能有过多台阶，有台阶处应有相应轮椅通道楼梯两侧要有扶手，路面间隔应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人特殊使用要求。

生活要智能化应配备紧急呼叫对讲系统，网络系统消防系统等保障老人安全。

环境要园林化应有幽雅环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔公共活动空间以及安全娱乐锻炼场所。

配套要完善化小区应配有完善医疗保健超市商场银行保险邮局会所健身房阅览室书画室花房老年大学棋牌娱乐室门球场钓鱼台等生活配套设施。

五老年公寓市场发展趋势产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场发展趋势纵观新疆老年人住宅市场发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量问题。

在调查中发现有许多老年人既想远离城市喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静舒适生活要求，在北京广州等地此类型养老住宅深受老年人喜爱。

可以预示产权式老年人度假公寓将成为未来老年公寓市场发展主流。

老年公寓开发以中档为主辅之中低档和中高档产品对老年人公寓档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定现有多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求中档产品严重不足。

高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。

低档产品仍有市场，但需要升级换代。

总之中档老年住宅产品开发将成为未来段时间内市场开发主流，而高档产品低档产品也将占有席之地。

山水型老年公寓将更受消费者青睐随着居民生活水平提高，老年人对居住要求更加讲究。

他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着桃花源式田园生活，颐养天年。

因此山水型老年公寓出现将倍以人意志为转移，新疆有好多企业也在追加投资此事业，现在新疆地州老年公寓市场远远没有饱和，确实是个良好时机。

二十综合考虑老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式认可需要段时间阿拉尔市有岁以上老年人近万，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认可，而认知认可更需要个时间过程，其认可程度决定了老年人市场成熟程度，认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式认可程度及时间长短。

政府对于开发老年公寓给予了税收等方面优惠政策各地政府在国家有关政策基础上，面对我国未富先老现实，针对社会养老机构经营情况，对于开发商开发老年公寓给予了定优惠政策。

以北京市有关优惠政策为例汇集如下营业税方面根据中华人民共和国营业税暂行条例第六条第款，养老院残疾人福利机构提供育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得收入免征营业税。

所得税方面财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策通知财税号和北京市财政局北京市地方税务局京财税号，在所得税方面给予优惠有对由民政部门审核批准，并核发北京养老机构执业许可证老年服务机构及核发社区服务设施证书社区服务中心老年服务中心含为老年人提供服务场所，暂免征收企业所得税。

对于其他部门和单位个人主办老年服务中心老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性非盈利性机构，暂免征企业所得税。

对企事业单位社会团体和个人等社会力量，通过非营利性社会团体和政府部门向福利性非营利性老年服务机构捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。

房地税城镇土地使用税车船使用税方面。

根据财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策通知财税号，对政府部门和企事业单位社会团体以及个人等社会力量投资兴办福利性非营利性老年服务机构暂免自用房产土地车船房产税城镇土地使用税车船使用税。

优惠对象专门为老年人提供生活照料文化护理健身等多方面服务福利性非营利性机构，主要包括老年社会福利院敬老院养老院老年服务中心老年公寓含老年护理院康复中心托老所等。

部分老人具备入住老年公寓支付能力部分老人具备入住老年公寓支付能力。

鉴于实地调查中，以上老人入住老年公寓费用，是老年人自己承担。

在进行投资分析时，也不考虑子女对父母赡养经济支付。

老年人自身经济支付能力主要有两个方面个方面是退休收入。

据安徽省所在地级市学院调查统计，该院有离退休人员人，其中工资收入元以上人元人元人元人没有不满元离退休人员。

所以，相当部分老人对于大致千元左右老年公寓费用可以承担。

另方面是通过以房养老机制，将老年人住房资产流动性充分发挥，使老年人过上较高品质生活。

地理位置我们要建老年公寓要考虑这样几个方面是地理位置选择交通便利人气旺盛公用设施完善环境优美地方。

二是床位要多面积要大投资较多大规模老年公寓。

四是我们肯定是边干边学人性化规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业雄心和韬略。

阿拉尔广场附近土体空旷闲置，交通方便便于老年人出行就医锻炼休闲养老，初期选址基本定于广场附近。

二十二提高老年公寓效益对策思路理论上有经济主体经济效益主要来自于两个方面即收入与成本比较。

只有遵循既开源又节流思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。

在降低成本方面有依托共用资源比如医院公园，共享政府配套设施抓好前期投入，考虑事情要有前瞻性，不要重复投资，减少返修降低管理成本，根据自身优势发展特色性服务项目，提供差异化管理，最大程度做到最小成本提供最优服务，达到利润最大化要充分考虑到老年人特有风险因素，在入住合同上注明，以免引起不必要麻烦，造成经济损失同时提高了成本。

在增加收入方面考虑到增加有形收入，增加基础设施建设，提