陕西望家旺家居建材超市有限公司南郊店项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

周边人口和人口消费分析根据第五次全国人口普查，西安人口主要数据西安市年月日零时常住人口为万人包括外来人口，不包括外出人口，与第四次全国人口普查年月日零时万相比，十年零四个月共增加了万人，增长，平均每年增加万人达地区发展起来，由东到西逐步推进。

经过定时间发展，它市场占有额在些城市和地区将与现在占据主渠道地位摊位制零售市场抗衡。

但就全国而言，由于受其本身业态限制，它所能占据市场份额尚不能替代摊位制市场地位。

但超市不仅环境优美，还能提供专业化咨询设计预算材料施工等服务，而且个超市辐射面可敌数家专卖店，更由于直接采购等因素可以造成超市综合费用降低。

据西安市品牌瓷砖代理商所称，目前该品牌瓷砖在超市销量已占在陕销售量半壁江山。

由此我们可以得出，秉承先进管理连锁经营建材超市具有广阔发展空间。

随着居民生活水平提高也为建材超市成长提供了肥沃土壤。

在完成站式购货开架经营顾客自选统结账，全方位售前售中售后服务同时，建材超市增设特殊订单大订单，面向中小集团消费，价格上给予定优惠，而且完善导购服务家装服务必将使超市产生极大吸引力。

因此，开发具有环境协调性超市这个支撑我国国民经济发展支柱产业，在执行国家节约资源保护环境基本国策中起着举足轻重作用。

望家旺采用国际化管理模式，实行天天低价站购齐经营方式，采用国际流行统规划统管理统形象统宣传统配送管理模式，采用站式购物。

二雁塔区发展情况简述雁塔区地处西安市南郊，全区总面积平方公里。

雁塔区素有科技文化区之称，城市基础设施完备，邮电通讯快捷通畅。

第三产业繁荣兴旺。

近年来，招商引资突破了由过去以地招商广种薄收向突出重点项目和区域开发转变，招商引资额连续九年位居全市各区县之首，产业结构成功实现了由二三向三二格局转变。

城市化进程大大加快，城市建成区面积达到多平方公里。

在这块沃土上，已经形成了个相对各个产业比较繁荣商圈，但目前没有个综合性规模化市场，就区域范围来讲，远远不能满足市民需求，投资创办个综合性现代大型建材超市是雁塔人民愿望，已迫在眉睫，条件和形势已相当成熟，望家旺南郊店开办，可以填补这不足。

三项目意义和作用随着社会进步和人民生活水平不断提高，这种消费环境可以更高满足社会和市民需求，让消费者建材购物更为方便。

望家旺南郊店横空出世，将打破西安地区南郊建材超市空白局面，并积极倡导和开辟环保时尚平价新概念，顺应了时代和人们要求，为都市增添了道亮景，并带动雁塔区区域经济增长和持续发展。

其主要表现有以下几点凭借雁塔区优越地理位置和历史优越性，为城南市民营造家居购物闲适环境，帮市民营造温馨舒适家园。

成为西安市本土建材超市排头兵和领头羊，提供环保家居材料和与关联产业相结合，丰富和提高我市建材市场专业化水平，使流通产业上升个高度，促进高层次消费，企业可以提高商品质量，加强市场竞争力。

对当地经济社会发展积极影响。

提供大批社会人员和毕业学生就业机会，创造政府税收，促进区域经济增长。

在雁塔区竖起块高起点有特色聚人气高招徕家居新品牌。

第四章项目市场可行性西安市作为西部商贸最为集中和繁华城市，人口属于百万以上城市，各项消费需求巨大，特别是随着房产迅猛开发，人民生活水平日提高，就家居建材来说，西安目前批发和零售市场商城已具相当规模，年收入额也相当可观，但市场几乎都具有杂乱片面等局限，建立全面专业系统规范大型家居建材超市可以带动这些市场发展和规范。

基础客源市场和潜在客源市场基础客源主要是西安本地和周边市县购房市民和工程单位装饰单位建筑单位等。

潜在客源旧房改造区新开发地区待开发楼盘小区和周边省市建材经销商。

二商品定位目前，西安市场中大型家居建材超市除望家旺外，还有家世界安美居森达。

除家世界属于规范超市型外，其它超市综合性和专业性还有待规范，而且商品价格偏高，经过市场细分可知，望家旺已经将打破这种经营方式，商品全面化，突出实惠使用倡导平价休闲购物这特色，在激烈市场竞争中立足，望家旺南郊店再凭借已有强大号召力，增加服务品种。

坚持高档次消费环境，高质量低价位，平民大众化消费，开拓强大市场。

价格定位采取科学严密市场调查后，在望家旺家居建材超市现执行价格基础上对望家旺南郊店提供各项服务制定价格政策，由于考虑到该地区消费水准，商品定位在中高档商品，但实施贫民化价格政策，薄利多销，实现最佳市场占有率。

交通条件基于目前消费者对自己所要到消费场所交通问题高度关注，该因素占日后超市销售影响，交通是项目选址考虑个最重要因素，不论是自驾车辆，还是公交车出租车，交通问题是大因素。

该项目所在地道路纵横成网四通八达，道路为主市政设施建设不断加强，自行设计施工二级公路雁翔路雁环路已经建成通车，西影路拓宽改造工程四季西巷道路改造已完成省市重点项目绕城高速公路南线正在加紧实施，区域交通状况得到改善。

项目所在地北临南二环南临南三环，十多条公交车主干道，交通方便，其中此地是通往长安区第要道，也是北上第要道，地理条件得天独厚，这些都为项目投资和发展创造了良好条件。

选址分析虽然目前西安各大家居场所为市民购物和消费提供了方便，但比较而言，都不同程度缺少遗憾。

有在交通相对拥挤地方，不宜停车，有在较偏僻地方，所达车辆相对较少，不便市民消费方便，有管理滞后，经验困难，有定位不准，难以经营。

综合分析，望家旺南郊店选址在长安南路，交通便利人口集中，环境优越，楼盘集中，人口生活水平指数是西安地区第位，是最理想超市选址。

周边客源环境分析西安市南郊是西北地区楼盘最旺规模最大档次最高地区。

目前，单就该项目附近地段来说，有伟丰花园长江丰泽园世家星城明德广厦凯旋广场天伦明珠湖滨花园钻石王朝唐园小区园林小区紫薇城市花园鑫泰园明德雅园大厦万国新花园双鱼花园广场国晟大厦丰景佳园都市花园金裕花园世纪经典海星城市广场高科新花园紫葳田园都市天豪花园杰座朝阳天下曲江春晓园长鑫领袖城风林绿洲等余座大中楼盘，除此之外，还有余座单位小区，还有批旧房改造项目，所需建筑和装修材料数量巨大，市场份额占有率相当高，据调查，有消费者认为城南是购房和安家最理想地段，城南由于其文化氛围社会环境和预期价值共同作用，也使该地段居家装饰行业蕴藏着巨大潜力和开发价值，望家旺南郊店开办，将更大地满足这需求，方便了南郊市民装修和家居材料购物方便，充实和完善了南郊商圈。

周边人口和人口消费分析根据第五次全国人口普查，西安人口主要数据西安市年月日零时常住人口为万人包括外来人口，不包括外出人口，与第四次全国人口普查年月日零时万相比，十年零四个月共增加了万人，增长，平均每年增加万人种薄收向突出重点项目和区域开发转变，招商引资额连续九年位居全市各区县之首，产业结构成功实现了由二三向三二格局转变，这些政策和环境为在此投资创造了良好环境和氛围。

第五章项目规划总体规划本项目追求整齐划布局合理专业全面环保风格。

家居材料和饰业分别集中，整体形成分合有致，功能和客源互补支持现代格局。

二功能分区本项目分为以下几个细分功能区商品区包括各类装饰材料分类布局，各项服务区和收银网点等二家装区包括家装公司分支，设计施工区能三流通区包括商品采购存储流通四办公区包括超市各个职能部门办公场所和设备三环境营造在总体环境营造上和设计上追求全专精雅四字情调，并努力使之成为本项目环境特色。

全，是指超市服务项目和经营范围全面和专业，结算物流银行网点等。

专，是指超市管理和专业性能很强，都是集行业精华，人员和服务力求专业，商品供给力求专业，流通专业，配送专业。

精，指超市休闲区和购物区建筑设备服务音响装饰等都追求种精致和高雅境界，商品层次，休闲场地都可以显示科技和专业档次，打造雁塔区建材超市品位和档次。

雅，指市场环境装修装饰等突现文化气息和高雅大气人文理念，使休闲和购物在个档次和文明卫生，闲舒环境中互动，打造现代规范超市新型模式。

第六章管理模式从立项之初即有专业项目管理人员负责项目实施工作，并依据科学有效项目管理程序对各项事宜进行严密监控，保证项目安全快速运作。

进入正式营运后，可聘请职业经理人或专业化人才进行专业系统化管理。

贯彻四个理念，进行开发和管理机制创新。

按照西安市对城市发展建设提出国际化市场化人文化生态化理念，构建新型管理模式和框架，形成雁塔区商贸集中和专业大平台。

向科学管理要效益，进行开发和管理全过程精细化管理，在软件上也形成品牌效应。

第七章经济分析对于望家旺南郊店项目，应该从社会效益环境效益经济效益三方面去综合分析，并应该有个积极评价。

该项目依据巨大社会需求优越地理区位，恰当市场和产品定位，时尚休闲和品位购物，人文和地域特色，先进管理模式，站式购物场所，对雁塔区建材商贸和流通起到极大引领带动品牌效应，对地方税收也将产生可观贡献。

在环境保护和社会效益上可以预期也将产生积极作用。

项目投资预算分析项目所需总投资额万元人民币所需固定资产投资项目和总额场地租赁费项目裙楼部分建筑面积平方米，超市拟设首层，所占建筑面积为约平方米，根据与房产投资方租赁合同按元平方米日，月租金约为万元，年租金约为万元，租赁期为年。

中央空调采购及安装费共计万元人民币。

照明材料及安装费共计万元人民币。

消防设施及安装费共计万元人民币。

叉车采购费共计万元人民币。

货架采购及安装费共计万元人民币，其它辅助设备万元人民币。

卖场及办公区装饰装修材料及装修费共计万元人民币。

办公设备计算机硬件和软件共计万元人民币。

运输工具车辆共计万元人民币。

企业运用共计万元人民币。

防盗设备播音系统万元人民币。

小计万元人民币。

流动项目及资金总额商品十大类，万多单品，超市存货约需万元，其中现金采购额为万元人民币。

广告宣传万元人民币。

办公用品万元人民币。

员工招募培训万元人民币。

员工工资福利万元人民币年期。

差旅费万元人民币。

水电费万元人民币年。

筹备费用万元人民币。

庆典费用万元人民币。

其它费用万元人民币。

小计万元人民币。

资金来源自筹资金万元人民币。

主要用于固定资产方面投资及前期筹备开办员工工资福利广告宣传等方面。

贷款资金万元人民币，主要用于商品采购。

第八章项目投资效益投资效益项目建成后，根据望家旺运行年多情况及大光阳望家旺在行业中口碑信誉，预计招商率可达。

项目启动后，依照超市运行情况及前期市调情况和建材行业销售情况，我们预计超市日平均销售额为万元人民币，月均销售额为万元，年均销售额为亿元人民币按日年计算，平均毛利约为，行业毛利约为，年毛利额为万元，纯利润率预计为，年纯利润为万元人民币。

其他各项收入预计年均达到万元，加上年销售纯利润万元人民币，可实现年均收益万元人民币。

资产折