集资兴建三星级宾馆项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

防雷接地馆区内建筑物分属第二三类防雷建筑物，防直击雷措施采用装设在建筑物上避雷带作接闪器，利用建构筑物混凝土内钢筋做引下线和接地装置，在低压配电系统中采用电涌保护器进行保护。

低压配电系统接地型式采用。

用电设备接地分为工作系统接地保护性接地雷电保护接地防静电接地信息系统接地，设计时采用共用接地装置，接地电阻不应大于。

总等电位联结应将电气装置接地极接地干线建筑物内保护干线水管煤气管采暖和空调管道等金属管道，建筑物金属构件等部位进行连接卫生间作局部等电位联结。

综合占用土地属国有土地。

场地现有建筑本项目场地比较平坦，现有定数量旅游接待设施，是片非常理想建设用地，本项目开发在原有基础上进行详细规划。

第四章建设规模及功能标准建设内容及规模本项目规划建设为以多层建筑为主三星级宾馆。

规划总占地面积平方米，总建筑面积平方米，建筑密度，容积率，绿地率。

功能设施标准建筑使用功能馆内规划客房建筑与公共服务设施配套完善，以满足旅客对宁静优美住宿环境及会议餐饮休闲娱乐健身与购物等要求，营造出良好旅居环境。

规划要求宾馆内各功能空间分区合理明确，设备和装修上体现个性。

装修标准客房为初装修，餐饮厨卫次性装修完成。

外墙面砖高级外墙漆内墙厨房卫生间墙面粉水泥砂浆找平其余房间墙面及顶棚刮仿瓷涂料地面厨卫为防滑地砖，其余为水泥砂浆找平门窗高档实木门，高档塑钢窗卫生间蹲式大便器有线电视宽带网电话线入房。

馆区配套标准馆内设有公共绿地庭院绿地卫生室商务中心健身房文化娱乐厅歌舞酒厅咖啡厅地面停车场室内外消防配电房公共照明电子防盗系统通风及火灾报警系统闭路电视与通信系统及保安监视等市政公用设施系统。

第五章工程技术方案设计原则设计原则以人为本，满足人心理和行为特征需求以环境为中心，力求创造出富有特色公共空间建筑景观及生态环境，塑造成具有鲜明地方特色馆区形象。

充分利用土地，丰富建筑空间，营造个具有归属感和较强私密性旅游休闲环境空间。

力求经济实用美观原则。

总平面布置布局本宾馆用地规划采用庭院式空间组织方式，通过合理功能分区，宾馆共由入口服务区餐饮休闲区服务配套区普通住宿区及贵宾住宿区等五个功能区所共同组成。

功能区之间以共享中心绿化庭院为核心即相互分离又紧密联系，共同形成围合感及凝聚感较强字型用地空间布局形态。

交通组织馆区内交通最大限度做到人车分流，在临馆区西侧人民路上规划设置人行及车行主入口，在临馆区南侧城市次干道上设置车行次入口。

馆区内交通以步行为主，规划在馆区中心精心布置米宽景观绿地步行道路，与庭院景观空间相互交融并有着步移景异效果。

规划沿馆区步行道路两侧设置宽度，纵坡在以下字型车行道路，同时规划严格限制其车行速度，以维护馆区内宁静而优美空间环境。

在馆区内结合绿化铺地灵活设置地面停车场，以满足机动车停放之需。

绿地景观馆区内绿地率达，规划馆区内绿地景观系统以中心庭院绿地为核心，主要采用轴对称景观设计手法，构成线串五珠绿地结构，以使绿地景观与各个功能区之间紧密地联系，并相互渗透。

同时灵活运用多种空间景观主体设计手法，力求在空间环境上营造出层次丰富变化有序丰富多彩景观环境。

建筑平面设计馆区建筑以低层客房为主，并以面积平方米标准双人间为主要房型，同时设置定数量高标准客房。

通过规划设计力求使本三星级宾馆适用性能安全性能耐久性能及环境性能均为优良。

立面设计本馆区建筑立面以古典欧式建筑风格为主，体现建筑华丽与庄重。

设计中注重各部分层次变化，并结合旅游宾馆特色，着重对尺度比例外墙材料质感及色彩对比进行重点刻画，以此加强宾馆整体特色。

结构工程设计所采用主要规范规程建筑结构可靠度设计统标准建筑结构荷载规范建筑地基基础设计规范砼结构设计规范建筑抗震设计规范砌体结构设计规范地震设防本工程为低层星级宾馆，位于县城镇，根据国家地震局建设部年版中国地震动参数区划图，馆区用地属六度地区，本次按六度抗震设防。

电气设计依据建设方提供要求有关专业和有关职能部门提供资料国家现行有关电气设计规程规范。

负荷等级与供电特征负荷等级客房及消防用电负荷属二级负荷，其它用电负荷属三级负荷。

供电特征馆区由两路电源供电，两路均为负荷供电，且路检修或故障时，另路不断电。

这样供电稳定可靠，满足整个馆区用电需求。

用电负荷馆区负荷指标按计算，则总负荷为。

变配电系统变电所馆区高压配电装置选用高级环网柜，高压开关选择真空断路器，低压配电装置选用低压抽屉式开关柜。

变电所高压进线为电缆引入，计量方式为高压低压双计量，操作电源采用直流操作，继电保护采用定时限保护过电流速断保护温度保护等。

低压配电屏向动力和照明系统供电，且采用放射式向各用电点供电，以提高供电可靠性，变压器低压侧总开关和出线开关均采用低压断路器作为过载和短路保护。

般情况下，变压器分列运行。

配电配电系统应满足计量维修管理安全可靠要求。

合理采用放射树干，或者二者相结合配电方式。

每路干线供电范围，应以容量负荷密度维护管理及防火分区等条件综合考虑。

各单体建筑在总电源进线箱进线处设漏电保护，以防因电气故障引起火灾。

各层设楼层配电箱，电力照明分成不同配电系统。

消防负荷采用双回路电源供电，末端自动互投消防应急照明采用双回路电源供电，末端自动互投或采用自带畜电池灯具，且供电时间出口指示灯和疏散指示灯采用自带畜电池灯具，且供电时间。

照明光源确定应根据使用场所不同，合理地选择光源光效显色性寿命等光电特性指标，优先采用节能型光源。

电气线路采用符合安全和防火要求敷设方式配线，配线电力电缆采用型电力电缆，控制电缆采用型，绝缘导线采用型导线。

电缆电线敷设根据具体情况，采用沿电缆桥架线槽穿管暗敷等方式进行。

户外供电及照明馆区路灯照明采用造型优美庭院灯，以衬托馆区优美环境，由变电所路灯配电箱控制，路灯照明配电时尽量保持三相平衡。

防雷接地馆区内建筑物分属第二三类防雷建筑物，防直击雷措施采用装设在建筑物上避雷带作接闪器，利用建构筑物混凝土内钢筋做引下线和接地装置，在低压配电系统中采用电涌保护器进行保护。

低压配电系统接地型式采用。

用电设备接地分为工作系统接地保护性接地雷电保护接地防静电接地信息系统接地，设计时采用共用接地装置，接地电阻不应大于。

总等电位联结应将电气装置接地极接地干线建筑物内保护干线水管煤气管采暖和空调管道等金属管道，建筑物金属构件等部位进行连接卫生间作局部等电位联结。

综合保护方案废水处理本工程生活污水排水量比较小，并进行雨污分流，排放生活污水为，不含其他有害物质，需处理后方可排放。

本工程生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理污水达到污水排入城市下水道水质标准水质标准后，排入城市排水系统。

生活垃圾由专职清扫人员清扫装袋，集中送城市垃圾处理场或由环卫部门处理。

用环保型洁净能源，禁用燃煤木材等设施。

项目建成后，加强环境管理，搞好馆区绿化和美化工作，促进馆区环境良好发展。

施工过程中环境保护工程施工时应避免夜间进行。

材料运输中，应采取封闭或遮盖措施，避免抛洒。

道路及施工现场应配合洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并及时清扫路面，防止二次扬尘。

项目施工过程中，没有明显污染物，土建施工中产生建筑垃圾用于低洼处回填。

第八章项目实施进度及工程招标计划实施进度安排项目建设应完整配套，为保证建设进度，必须做好计划安排。

预计项目建设工期约半年内。

其综合进度计划见项目实施进度计划表工程招标计划根据国家发展计划委员会签发第号令，在建设项目可行性研究报告中，增加招标内容要求。

本馆区内建筑物属普通民用建筑，属于自行招标范畴，所以该工程施工采用邀请招标。

并按湖南省招标办公实施。

见招标附表。

序号时间项目名称年项目可行性研究报批方案招标初步设计及审批施工图设计及审批主体改造工程水电安装及装饰场地整理及绿化竣工验收招标基本情况建设项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标公告发布中标候选人公示媒介招标估算金额万元备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘测邀请书通知羽设计邀请书通知羽建筑工程报纸安装工程报纸监理报纸主要设备重要材料其他绿化情况说明建设单位盖章年月日注情况说明在表内填写不下，可附另页。

第九章投资估算编制说明本项目为国际大酒店改扩建工程。

其工程基本建设投资估算采用指标法及有关规定和现行基本建设费用定额进行编制。

内容包括工程费用费用部分建设期贷款利息本项目贷款资金万元。

贷款期为半年。

利息年息编制内容详见投资估算表表第十章项目财务预测数据资金筹措及投资使用计划资金筹措本项目资金来源有二个渠道自有资金万元银行贷款万元总投资为万元。

投资使用计划按本项目实施进度计划，项目建设期为半年，投资万元。

项目计算期折旧及摊销费项目计算期根据项目实施进度计划，本项目建设期为半年根据项目特点，营运期定为年。

项目计算期确定为年。

固定资产折旧费本项目计入固定资产原值费用包括固定资产投资中工程费用建设期利息。

固定资产原值合计为万元。

按平均年限法计算折旧，折旧年限定为年，不计残值。

由此得出年折旧值为万元。

详见表三无形资产摊销费本项目固定投资第二部分费用部分计为项目无形资产，其值为万元。

无形资产按年摊销。

年摊销费用为万元。

详见表四经营收入和经营成本费用估算详见表五表六利润及利润分配用税后利润支付长期借款还本后无余额年份，税后利润全部计入未分配利润用于支付长期借款还本，不计提盈余公积金。

最后将剩余部分作为应付利润分配给项目投资主体。

详见表八。

借款还本付息估算建设期借款利息累积到营运期，按年实际利率每年计息次实际年利率。

详见表七。

第十章项目财务评价财务盈利分析项目全部投资现金流量表见表九，根据表九计算有关财务指标。

财务净现值万元通过试算得到当时，万元当时，万元根据插值公式，得到财务内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期，年根据表七可以计算出，项目财务内部收益率为总是大于行业基准收益率项目财务净现值为万元，大于零。

表明该项目从全部投资角度盈利能力已满足了行业最低要求，在财务上可以考虑接受。

另外，项目静态投资回收期为年动态投资回收期为年。

均小于行业基准回收期年不含建设期。

表明项目投资能在规定时间收回。

由项目损益表和项目投资估算表，可计算以下指标投资利润率年平均利润总额项目总投资投资利税率年平均利税总额项目总投资资本金利润率年平均利润总额资本金本项目投资利润率投资利税率资本金利润率均大于行业平均水平。

表明项目单位投资对国家积累贡献水平达到并超过行业平均水平。

清偿能力分析固定资产借款偿还期根据本项目资借款还本付息计算表见表七该项目在营运期年内即可还清借款，所以从清偿能力角度分析，该项目是可行。

敏感性分析本项目分别就项目固定资产投资经营成本经营收入三个主要因素，对财务净现值进行单因素敏感性分析。

取变化率，计算结果见表十。

由表可见各因素变化对财务净现值影响不同，按敏感程度不同排序由大到小依次为经营收入固定资产投资经营成本。

另外，在变化范围内，财务净现值均大于