雨花区莲湖开发可行性投资论证建议报告doc文档（84页）
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五绿化广场是是长沙最具代表城市景观性公共设施。
长沙新世纪体育文化中心投资亿元，总用地约公顷。
组成部分有贺龙体育场，射击馆游泳馆附属运动场全民健身中心地下停车场和城市绿化广场等。
其中新世纪体育文化中心五城会主场馆将建成长沙标志性建筑之。
长沙市山水历史文化名城规划建设初具规模，修缮了大批历史文化遗迹，贾谊故居谭嗣同纪念馆雷锋纪念馆杨开慧纪念馆胡耀邦故居秋瑾故居开福寺白沙井陶公庙密印寺天主堂天心阁岳麓山风景名胜区第师范青年毛泽东纪念馆马王堆以全新面貌展现长沙历史名城新颜。
五绿化广场鸟瞰新比医疗保健住房教育娱乐服装交通食品设备用品杂项商品数据来源长沙晚报与长沙市政府社调办公布资料长沙居民消费水平年全市居民人均消费性支出达元，在省会城市中由上年第位上升到第位，比上年增长，恩格尔系数为，表明城市居民支出由主要解决吃向享受和发展方面转化。
农村居民人均消费性支出为元，比上年增长，在全国农民消费水平中处于前列恩格尔系数为，表明农村居民生活质量有较大提高长沙市居民消费特点描述据长沙市统计局统计，年全年长沙市人均消费性支出元，比年增长。
部分城镇居民已具备从万元级消费向十万元级甚至几十万元级消费过渡能力，居民消费正向以汽车舒适住房为标志十万元级新阶段迈进。
恩格尔系数已经达到富裕程度。
年，长沙市城市居民恩格尔系数为，按照联合国粮农组织标准，已经达到富裕程度。
城市居民消费能力相对集中于医疗交通通讯住房教育等方面，极大地提高了这几方面消费比重，消费结构为之新，直接加速了恩格尔系数下降。
消费支出占可支配收入比重达。
年，长沙城市居民人均可支配收入累计为元，同比增长城市居民人均消费性支出元，同比增长，消费住房教育旅游汽车支出有较大幅度提升。
商品房销售增势强劲。
据长沙市房地产交易中心统计，年季度市长沙市商品房销售额达亿元，比上年同期增长。
在商品房销售高速带动下，全市家具类商品建筑及装璜材料类商品也随之高速增长。
城乡居民收入水平提高和投资增加为长沙消费品市场增长注入了活力。
小结随着长沙市城市综合实力提高长沙市城市综合实力在全国排名位，整体经济环境不断改善，长沙市居民人均收入有了很大程度提高，由此产生居民消费支出也有大幅度提高。
居民提高生活质量消费支出比例持续增加。
长沙居民有着与其他城市不样消费传统意识和倾向，超前消费，较高消费水平是其最显著特征。
据长沙市场调研分析数据显示，长沙市经济发展已呈现出良好发展态势，长沙市经济基础旺盛，第第二第三产业发展强劲。
长沙市居民收入水平持续增长，居民消费在市场引导下进步得以释放，房屋消费在长沙市民消费中比重日趋提高，长沙市经济结构更加完善，居民消费构成也更为合理。
经济快速发展，投资环境不断改善，强大市场消费能力，为本项目发展提供了个良好发展机会和项目预期回报空间。
长沙市城市总体规划与城市发展战略概述依据长沙市城市总体规划纲要战略发展部署，长沙市城市发展将充分发挥区位交通历史文化名城和山水城市优势，加快长株潭体化进程。
到年长沙市国内生产总值将达到亿元，市区总人口达到万人，城市建设用地规模为平方公里。
据长沙市统计局最新统计表明，长沙市建成城区面积已由年平方公里扩大到了平方公里，市区人口由万增加到了万，城市道路总长已超过了公里，拥有立交桥座。
其中，长沙城区东南西北四面均与对外高速或高等级公路相连，基本构成了现代城市立体交通网络。
长沙市市政规划目标近年来，长沙先后启动重点工程近百项，投入建设资金近亿元，比前几十年长沙城建投入总和还多。
根据长沙市委市政府提出到年在全省率先建成全面小康社会目标，城市建设和发展总体目标是到年，城市化水平达年，城市人均公共绿地达年，人均道路铺装面积达年，人均居住面积年。
基本形成与区域性中心城市相匹配城市功能布局，构筑青山秀水绿洲名城融为体城市空间格局。
基本形成符合区域性现代化中心城市特点城乡体协调发展市域城镇体系，并与株洲湘潭共同构筑经济发达布局合理现代化城市群。
发展中长沙长沙世界之窗景区长沙烈士公园基本形与自然和谐城市生态环境，建设城市林业生态圈，形成江两圈加楔形绿地为骨架绿色空间体系。
基本形成与现代中心城市相匹配基础设施框架，以三港两路三港两路指霞凝港，黄花空港信息港两路指高速铁路和高速公路为主体以两网轨道交通网和城市骨架道路网建设为重点，形成市域内快速便捷客货运交通网络。
建设布局合理环境洁净配套齐全生活舒适交通便捷居住园区。
长株潭体化政府工作会议长株潭城市组团布局图长沙城市景观中心带湘江橘子洲已投入使用霞凝新港期工程二环线枢纽猴子石大桥沿湘江国道两条生长轴线，重点向南向东，拓展城市发展空间，按照集中与分散相结合发展思路，构筑主三次三组团城市空间结构。
主为河东主城区，三次为河西星马暮云新城，三组团为捞霞高星含浦组团。
长沙市城市建设年来，长沙市重点工程建设项目总投资连年递增，年总投资亿元，年下子增长到亿元，年递增到亿元，年长沙市重点工程建设项目预算总投资仍高居亿元左右，这些高达数十亿元重磅投资主要投向了道路建设。
自年至年，长沙市先后完成基本城建投资亿元，城区面积由平方公里扩大到多平方公里。
体育新城规划沙盘四方新城规划沙盘国道湘江西岸城区鸟瞰捞霞组团规划沙盘交通伍家岭立交桥修建彻底解决了长沙市城北发展交通瓶颈，是长沙市环线交通规划中项重点工程。
芙蓉南路立交桥是年长沙市交通规划中重点工程。
它也是长沙市二环线城南节点。
韶山路改造工程是年长沙投入最大道路整改工程之，它是长沙市目前建成第六条高标准城市级干道。
年建成伍家岭立交桥年月竣工芙蓉南路立交桥韶山南路改造工程于年月完成旧城改造公共设施从年至今，长沙共拆除棚屋面积达万完成投资近亿元。
年，市政府出台相关政策，对棚改招商引资项目推出几项零收费等优惠政策，同时还享受市区招商优惠政策。
长沙市对老城区改造优惠政策极大激发了各地投资商参与长沙旧城改造热情，上海福建浙江广东香港等地投资商注入棚改到位资金已超过亿元。
长沙旧城完成拆迁改造项目新建成住宅小区城市景观建设五绿化广场总投资万元年月日完工。
占地近万，广场地上工程分为中心广场下沉式广场和平广场健身大道等部分。
五绿化广场是是长沙最具代表城市景观性公共设施。
长沙新世纪体育文化中心投资亿元，总用地约公顷。
组成部分有贺龙体育场，射击馆游泳馆附属运动场全民健身中心地下停车场和城市绿化广场等。
其中新世纪体育文化中心五城会主场馆将建成长沙标志性建筑之。
长沙市山水历史文化名城规划建设初具规模，修缮了大批历史文化遗迹，贾谊故居谭嗣同纪念馆雷锋纪念馆杨开慧纪念馆胡耀邦故居秋瑾故居开福寺白沙井陶公庙密印寺天主堂天心阁岳麓山风景名胜区第师范青年毛泽东纪念馆马王堆以全新面貌展现长沙历史名城新颜。
五绿化广场鸟瞰新表建筑形式建筑面积万平方米单方成本元平方米总成本万元目标售价元平方米销售收入万元含车库利润万元板式小高层车位销售收入户万元万元以上不包含商业铺面销售利润按上表所得数据，该项目相关财务评价指标如下总投资万元销售收入万元总利润万元投资回报率结论项目二期总利润高达万元，投资回报率超过，极具投资价值。
项目三期投资效益分析见下表建筑形式建筑面积万平方米单方成本元平方米总成本万元目标售价元平方米销售收入万元含车库利润万元板式小高层车位销售收入户万元万元以上不包含商业铺面销售利润按上表所得数据，该项目相关财务评价指标如下总投资万元销售收入万元总利润万元总投资回报率结论项目三期总利润高达万元，投资回报率超过，极具投资价值。
车库投资效益分析车库总收入万元万元万元万元总销售收入总利润及总投资回报率总销售收入万元万元万元万元万元总利润万元万元万元万元总投资回报率注以上测算不包含商业铺面利润收入和电梯费用支出及其它些不可预计费用。
启动资金测算土地成本万元亩亩万元期综合配套费元平方米设计费监理费元平方米办公费万土建万注因施工方将垫资入场，通过销售从而实现滚动开发，故建筑成本按期工程工程费用计算。
启动资金万元资金回笼测算以项目启动时间年月计期第周期年月年月项目前期工作准备，无收益第二周期年月年月项目销售完成，完成销售额约万元第三周期年月年月项目销售完成，完成销售额约万元至三周期销售收益为约万元，完成前期投入。
二期第四周期年月年月项目销售完成，完成销售额约万元，赢利约万元三期第五周期年月年月项目销售完成，完成销售额约万元，赢利约万元项目风险分析项目风险分析项目风险分析风险是可测定不确定性，根据项目生命周期，风险来源和内容不同，结合本项目归纳出以下几点主要风险购买力风险从宏观面上来看，长沙楼市在上半年国家房产新政高压下，普遍遭遇寒流。
长沙大多数售楼部门庭冷落车马稀，市民持币待购心理较为严重，度出现了段时间持币待购局面。
因年房屋新开工面积大幅增长，造成今年上半年房屋施工面积比上年同期大幅增加，预示着今年下半年或明年房屋上市量将会大增，这预示着楼盘之间竞争将更加激烈，优惠措施品质提升等手段出现将是不可避免。
竞争风险长沙市房地产市场基本形成良性发展，但有效需求形成市场容量相对较小，近期大盘优质盘迭出，出现了政府搭台，企业唱戏局面，整个长沙市住宅市场竞争较为激烈，不少开发商在外脑作用下，营销策划水平有很大提高，未来段时间，市场供给量更大，对本项目形成较大威胁。
项目风险回避市场定位和产品规划设计水平是关键因素在项目开发各个阶段，建立科学细致调查系统，做好市场调查，形成准确市场定位，适度超前规划理念，独具个性建筑风格与布局，人性化环境艺术空间和合理户型设计是住宅产品成功重要因子，优质工程质量也是获得市场认可根本。
形象包装和营销策划项目价值最终体现，要超越众多竞争对手，在于销售过程中成功形象包装和营销策划。
成功形象包装和营销策划能够增加项目附加值和产品竞争力。
项目投资管理对公司拟投资房地产项目，慎重研究科学决策，在投资决策上首先回避风险。
将资金和经历集中在公司主营业务经营上，以支撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入保持在定比例之内。
控制风险，保证对企业资源支持。
项目开发环环相扣。
优质产品，加上成功营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资融资压力，减少融资成本，增加投资收益。
另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目顺利进行，二者相辅相成。
结论莲湖项目建设，符合国家宏观经济政策。
作为新经济增长点和新兴支柱产业房地产业，在长沙市城市发展和现代化大城市建设中有着十分重要地位和作用，发展前景广阔，开发潜力较大。
莲湖项目准确定位，减少了项目风险。
要减少风险，必须做好市场群体细分，寻找目标客户群体从而给项目以准确市场定位产品定位价格定位。
项目建设单位已在楼盘调查基础上，组织了针对项目系统调查包括行业状况消费者行为心里等方面，邀请专家论证，完善产品规划。
项目规模大，功能齐全，各项经济指标较好，抗风险能力较强，市场前景广阔，经济效益和社会效益十分显著。
分析总结结论通过我司对长沙
