新型保温隔热材料。二热水及空调制冷系统按规模设计负荷，并设有调节控制装置。三供电供气供水系统采用合理工艺流程，尽可能降低途中消耗。按要求配装能源计量仪表。四采用紧凑型荧光灯细径直管荧光灯等新型高效光源及电子镇流器，降低照明用电量。五切能耗设备，如空调风机发电机，均选用最新节能产品。二节水节约用水，空调冷却水应采用冷却塔冷却循环使用。二空调冷水泵安装变频调速器，空调水管系统采用变流量系统。三冷藏设备采用风冷式冷凝器，以解决冷冻机组冷却水排放浪费。四设置中水处理系统，将生活杂用废水，诸如洗浴排水洗衣排水餐饮清洗排水等，所以中烟公司相关领导研究认为有必要在湛江附近建立个大型烟叶储存仓库，中烟公司相关领导多次找我司吴毓群总经理座谈，要求我司在此地区建设个大型烟叶仓储物流中心。我司经过细致考察研究最后选驻雷州，雷州半岛平均年温度在度左右，自然条件优越，对烟叶储存养护创造了有利条件。在此储存烟叶，对于每个月调拨往湛江卷烟厂品牌转移发往广西江西南昌卷烟厂大量原材料，和在广州仓库发货相比，年运输成本节省了几千万元人民币。在雷州市建立综合性强，集约化程度高信息畅快快捷高效现代物流园区已势在必行。雷州桦润国际物流园目标就是打造雷州市物流行业航母，成为雷州市物流行业参与国际竞争龙头企业。经过慎重考虑，珠海桦润贸易有限公司决定在雷州择址建立物流园。雷州市位于国道旁，交通便利，四通八达交通网络，而且被铁路线纵向贯穿，设有火车站，北上湛江港湛江市火车南站不足公里，交通十分便利。在调研分析基础上，珠海桦润贸易有限公司拟在此建立雷州桦润国际物流园解决雷州市物流问题，雷州桦润国际物流园将建设成为个专业物资物流市场和适应市场需求物流基础设施，发展为大型社会化物流服务基地，为雷州市经济发展提供有力保证，带动雷州市现代物流产业发展。发挥物流产业主观能动性，通过物流园区建设拉动其他产业发展，进而起到培育物流市场作用。第三章区域规划和项目规划方案雷州市地区开发规划雷州市地区位于中国大陆最南端雷州半岛中部，濒临大海，隶属湛江市。雷州自年建市以来，城市发展迅速，城市面貌显著改观，旧城改建和新区建设取得了较大进展。年进行了城市总体规划编制与修订工作。为适应城市发展需要，该市决定对城市总体规划进行新轮修编。新规划设计方案，雷州城市面积将从多平方公里发展到多平方公里。新轮总体规划修编将重点解决城市定位城市规模以及城市用地和空间发展方向等问题，谋划更加科学合理城市总体布局，促进城市全面协调可持续发展。雷州市直是湛江市比较重要仓储货运区，对湛江市商品存储和货物运输曾发挥过定历史性作用。随着城市建设扩展和产业结构调整，该地区原有仓储功能已逐步削弱并外迁，其用地功能也在逐步调整。雷州市区范围包括现在雷城街道办西湖街道办新城街道办附城镇白沙镇沈塘镇以及客路镇南部湛江华侨管理区即奋勇农场。市区行政区划可以调整为十个街道办雷城雷阳天南西湖雷北雷西附城白沙邦塘华侨沈塘，其中前九个街道办为中心城区。雷州市区面积约平方千米，人口约万，其中中心城区规划建成区面积约平方千米，人口约万。中心城区主要干道有雷州大道西湖大道新城大道群众大道雷南大道雷北大道白沙大道附城大道新工业大道雷西大道全茂大道邦塘大道雷阳大道天南大道工业南路工业中路工业北路高新南路高新北路科技南路科技北路铁东路铁西路高新西路科技大道创业东路创业西路教育大道雷东大道。另外在中心城区外围建绕城高速公路，建外环高速公路连接卫星城镇。雷州中心城区可以分为三大块，即雷城块雷北块雷西块。雷城块包括雷城雷阳天南西湖白沙，其主要发展旅游业商业金融业房地产物流业和部分加工业。雷北块包括雷北和附城，其主要发展工业和物流业，辖内建雷北工业区，是雷州市工业中心，不仅可以接收珠三角工业转移，还可以进步进行产业升级，发展高新科技工业。雷西块包括雷西和邦塘，其主要发展高新科技产业教育产业旅游文化产业房地产和物流业，辖内有雷西高新科技开发区雷西教育产业基地邦塘旅游文化产业基地雷州火车站物流中心该地区建设在雷州市规划方案指导下逐步实施，并有部分仓储用地已陆续完成了调整改造。政府基于用地结构及产业发展战略考虑，再次提出了该道地区用地调整申请，在规划范围内，大部分都结合地区发展状况，对本单位用地提出了各自设想，多以商业办公为主导思想。同时经营管理人员，也结合自身实际经验，对地区规划建设提出了些宝贵建议，强烈希望能保持并发展地区经营特色。如果是呈报雷州政府，就不必这样介绍雷州市情了二本项目规划设计条件项目规划设计原则可持续发展原则年，中共中央和国务院发表了中国环境与发展十大对策，正式提出我国要实行可持续发展战略年月，国务院批准中国世纪日程全面阐述了中国可持续发展战略，即社会可持续发展经济可持续发展和保护生态环境。本项目将贯彻生态优先准则，尊重生态格局和自然生态过程，依自然设计，有限度合理地利用自然生态环境，旨在提高环境品质，增强环境吸引力，力图创造人工生态和自然生态和谐共存可持续发展绿色建筑。以人为本原则从使用者心理需要出发，合理安排广场尺度，合理控制建筑空间节奏。在用地布局建筑设计和景观组织各阶段以人为本，营造良好人文氛围，形成有利于人际交流和发展宜人办公运输环境，引领时代潮流。功能高效性原则针对本项目区域内不同功能区域实施个性化设计。从基本功能单元出发，围绕主题展开相关设计，形成协调有序运转高效安全办公环境，为中国印刷大厦专业化企业管理提供高效工作平台。领先原则与国际国内先进办公方式购物理念相结合，力求把握时代脉搏，按先进标准营造流软件环境和硬件设施，形成流高尚办公区域。二本项目规划设计指标规划用地面积平方米总建筑面积平方米建筑控制高度米建筑密度容积率绿化率机动车停车位平方米建设总投资人民币万元建设周期年第四章节能方案分析为使项目建筑水平达到雷州市节能型建筑标准，做到合理利用能源和节约能源，拟采用降低电耗和水耗措施。节电建筑物外墙顶棚楼地面，及其他围护结构采用新型保温隔热材料。二热水及空调制冷系统按规模设计负荷，并设有调节控制装置。三供电供气供水系统采用合理工艺流程，尽可能降低途中消耗。按要求配装能源计量仪表。四采用紧凑型荧光灯细径直管荧光灯等新型高效光源及电子镇流器，降低照明用电量。五切能耗设备，如空调风机发电机，均选用最新节能产品。二节水节约用水，空调冷却水应采用冷却塔冷却循环使用。二空调冷水泵安装变频调速器，空调水管系统采用变流量系统。三冷藏设备采用风冷式冷凝器，以解决冷冻机组冷却水排放浪费。四设置中水处理系统，将生活杂用废水，诸如洗浴排水洗衣排水餐饮清洗排水等，人员量大，职工食堂油烟排放也势必给大气带来很大污染。二水环境影响分析从水量方面看，由于当地市政排水条件比较完善，污水干管过水能力较大。特别是该项目排水量与整个周边地区排水相比，水量较小，完全可被现有污水管网接纳。从水质方面看，项目排水中主要污染物浓度均低于排入城镇污水处理厂限值要求，作为般生活污水，无特殊污染物，且污水可生化性较好。可见，在本项目采取必要措施后再行排放前提下，是可行，不论从水量或水质上，都不致给该污水厂正常运行和最终受纳水体造成不良影响。三噪声环境影响分析雷州桦润国际物流园建成后，主要噪声源是交通噪声，各噪声源经过有效措施如地下室屏蔽减振基础整体围护等，能够满足本项目厂界噪声排放执行标准要求，对外环境影响较小。四固体废物环境影响分析本建设项目运营中将产生定固体废物，主要来自货物垃圾工作办公人员产生生活办公垃圾。对硒鼓墨盒灯管等作为危险废弃物单独存放，送往环保部门指定机构处理对货物垃圾生活垃圾绿化垃圾等进行分类收集，然后由环卫部门统处置，做到日产日清，不会对周围环境产生不良影响。四文物和生态影响雷州市古迹较多，悠久历史和优越地理环境，不仅留下了灿烂文化，也留下了丰富旅游资源。本项目周边范围无文物保护单位。本项目为物流园，项目运营过程中不产生重大环境污染因素，因此对周围生态环境也不会产生新影响。第七章经济影响分析建设投资估算本项目建设投资由工程费用含场地平整和拆除费建筑安装工程费用以及室外工程费用工程建设其他费预备费三个方面构成。本工程建设投资估算合计元。其中工程费用为万元，工程建设其他费万元，预备费万元。二投资估算说明雷州桦润物流园项目规划占地总面积为平方米，包括仓储用地平方米集装箱堆场用地平方米停车场用地平方米办公综合楼用地平方米道路用场平方米绿化用地平方米其他物流企业进驻仓储用地平方米。项目建设投资总估算额包含建筑安装工程费室外工程费工程建设其他费预备费等，不含办公家具购置费。场地平整和既有设施拆除费用本项目拟平整地面面积平方米，单位面积平整费约元，地下管线拆除费用按每平方米元测算树木伐移费用按照雷州市园林局园林树木赔偿标准测算。二建筑安装工程费本工程建筑安装工程费用包括建筑工程费和室外工程费。建筑工程费用建筑工程包括结构工程和装修工程，结构工程费用按照工程建设方案规划建筑面积，根据雷州市同类工程综合造价指标估算。外内装修工程费用按照外装饰工程量和建筑面积，根据雷州市市综合商务和办公建筑造价指标分别估算。室外工程室外道路管线和绿化工程，本工程可用于道路建设和绿化面积为工程用地面积减建筑物占地面积。根据雷州市道路和园林绿化以及室外管线费用综合造价指标测算。本工程红线外其他市政工程费主要有自来水管接入和污水管接入雨水管接入。自来水接入费用按照雷州市自来水公司接入方案和费用估算污水管接入费用，按照雷州市市政工程管理所出具工程方案计算工程量，并根据污水管管径和敷设方式按照本市同类工程综合造价指标测算。三工程建设其他费用城市基础设施建设费本项目城市基础设施建设费按新增建筑面积计算。项目建议书编制和评估费用参照原国家发展计划委员会建设项目前期工作咨询收费暂行规定计价格号计算取费。地震安全和环境影响评价费参照雷州市物价局制定关于地震安全性评价收费标准和建设项目环境影响咨询收费标准计算。工程勘察费和工程设计费工程勘察费和工程设计费参照工程勘察设计收费标准年计算。工程保险费本项目工程保险费按建筑安装工程费计算。招标代理费和招标交易服务费招标代理费包括设计招标代理费施工招标代理费和监理招标代理费。根据原国家发展计划委员会制定招标代理服务收费管理暂行办法计价格号，各项招标代理服务全过程收费含标底和招标文件编制分别按标物价值差额累进计算。招标交易费按照北京市物价局发改委近年发布关于工程施工监理及勘察设计招投标交易服务收费标准有关文件计算。工程建设监理费工程建设监理费根据雷州市工程建设监理费收费标准计算。竣工图审查费根据雷州市建设工程勘察设计质量监督总站施工图文审查收费标准计取。竣工审计费国家财政资金投资建设工程实行竣工审计制度，根据竣工审计有关规定，竣工审计取费按照审减额审增额计收。四预备费本工程基本预备费按场地拆除和平整费用建筑安装工程费和工程建设其他费用之和计算。涨价预备费按照国家有关规定暂不计算。三资金