青岛国际贸易中心建设项目可行性投资论证建议报告doc文档（97页）

青岛房地产发展概况单位万平方米年份房地产开发投资亿元同比增长施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长企业数量在此期间，年月市政府出台了青岛市深化城镇住房制度改革实施方案，停止无偿分配住房，实行货币化分配，建立新住房供应体系，加快了住房商品化市场化进程。

购房主体由社会团体转为个人消费者，加快了住房旧制度向新制度转换，也进步推动了青岛房地产市场发展。

新轮发展期至今从年起，在国内房地产市场同时对现有设施陈旧智能化程度低楼宇实施升级工程，预期新增商务楼宇面积万平方米以产业联动产业互补为主导，以适当激励政策为辅助，引导同行业功能相近企业在楼宇内聚集，形成专业楼宇和楼宇群，东部重点突出金融总部贸易物流等专业特色，西部重点突出航运服务等专业特色完善楼宇税源综合服务，确保楼宇企业税收及时按量落地，到十五末，全区税收过千万元楼宇争取达到座，楼宇税收占全区总税收超过引导楼宇业主招大引强，重点引进各类行政总部销售公司采购公司财务公司研发中心等总部型企业，使楼宇成为总部聚集地，预期全区楼宇企业总数达到万家，总部型企业达到家。

因此，青岛国际贸易中心建设，有利于提高城市稀缺土地集约利用率，发挥企业集聚效应，符合青岛市发展楼宇经济规划。

有利于促进青岛市楼宇经济发展，带动周边商业繁荣所谓楼宇经济，是指建筑所能带来经济效益。

据统计，在座楼宇所能带来全部收益中，建设成本占，运营成本占，而其余现金流全部产生于办公过程。

楼宇经济是种隐藏在商用楼宇中经济形态，以商务楼为载体，通过招商引资，开发出租楼宇引进商务企业，从而引进税源，带动区域经济发展。

也就是说，楼宇与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价值，而且在使用过程中同样可以创造经济效益。

拟建青岛国际贸易中心集写字楼酒店商业公寓等于体，可以迅速在此聚集大量人流物流和信息流，增强周边地区消费能力，带动周边餐饮娱乐商贸零售等行业繁荣发展，创造出十分可观楼宇经济效益。

符合青岛市中央商务区建设规划青岛作为省级商务中心区，凭借全省发达交通网络及周边制造性企业汇集，其经济发展能力向西可辐射山东半岛，向东可与日本韩国等东亚国家发展互惠性商贸往来，已具备了建设青岛条件。

沿着海岸线走向，青岛中央商务区将以东部商务区为主中心，西部商圈为副中心，而将连接东西中部地区作为预留区。

东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖福州路南京路山东路部分地区，已经规划作为中心，并且已经建成了近万平方米，楼宇经济在最初商业区打造过程中起到了关键性接纳作用。

对主区要做进步细部规划，合理安排，提高单位土地利用率，创造条件，更多地拆楼拆墙建绿，增加城市中心区绿地面积，以达到显山露海透绿景观效果，为商务区创造更为宜人外部环境。

拟建青岛国际贸易中心位于香港中路号，地处青岛中心地带，地理位置得天独厚，在此规划建设写字楼酒店商场公寓，完全符合青岛市中央商务区建设规划。

第二章市场需求分析第节青岛市概况青岛市地处山东半岛南部，位于东经北纬，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。

全市总面积为平方公里，其中市区市南市北四方李沧崂山城阳黄岛等七区为平方公里，所辖胶州即墨平度胶南莱西等五市为平方公里。

年末全市总人口万人，其中市区万人，所辖五市县级万人。

青岛市是中国东部重要经济中心城市沿海开放城市和港口城市，是国家计划单列和国家级旅游城市，也是中国北京年奥运会唯伙伴城市，同时是中国个国际会议城市之和中国最佳人文居住城市之。

胶济铁路流亭国际机场和深水港口码头，组成了连接世界各地水陆空交通网络，交通大环境十分优越。

青岛城市定位发展目标是全国重点中心城市和国际知名特色城市。

年，青岛市围绕建设全国重点中心城市和世界知名特色城市目标，进步加强宏观调控，努力克服经济发展中各种矛盾和困难，促进了全市经济持续快速协调健康发展和各项社会事业全面进步，确保了十五计划主要目标完成。

繁荣青岛平安青岛文明青岛建设取得了巨大成就。

全市实现生产总值亿元，增长。

其中，第产业增加值亿元，增长，第二产业增加值亿元，增长，第三产业增加值亿元，增长。

三次产业比例关系调整为。

全市实现地方财政般预算收入亿元，增长地方财政般预算支出亿元，增长。

税收保持较快增长，全年国税系统组织税收收入含海关代征亿元，增长地税税收收入亿元，增长。

第二节青岛市房地产综合分析青岛房地产发展阶段分析房地产业是基础性先导性产业，其发展与宏观经济发展密切相关，同时，房地产发展对国民经济发展也有着重要影响和带动作用。

青岛市房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来。

从年以来，青岛市房地产业发展大致经历四个发展阶段即增长扩张期年到年回落调整期年到年复苏回升期到年④新轮快速发展期年以来。

各阶段呈现以下特点增长扩张期年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略带动下，青岛房地产市场经历了轮快速增长，包括到年爆炸式增长施工面积和商品房销售面积增长均超过，年调整巩固施工面积和商品房销售面积分别略降，年进步增长施工面积和商品房销售面积分别增长和。

青岛房地产这轮增长，既有国内房地产热大背景，又有青岛实施东部开发因素支撑，是城市内外环境综合作用结果。

青岛市房地产概况单位万平方米年份房地产开发投资万元施工房屋面积同比增长实际销售商品房屋面积同比增长房地产开发企业数量回落调整期经过年过快膨胀，年两年，青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。

开发投资和销售竣工等方面均出现了定程度下降。

房地产开发投资额分别同比下降，年实际销售面积同比下降了，竣工面积分别同比下降。

但由于有青岛东部开发这有力因素支持，加之政府采取有力宏观调控措施，在国内房地产经历因过热而出现行业性不景气情况下，青岛房地产依然保持了比较稳定发展势头。

在经过短期调整后，青岛房地产销售面积在年出现了增长，预示着房地产走势新轮启动。

青岛房地产年发展概况单位万平方米年份房地产开发投资亿元同比增长施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长企业数量复苏回升期进入年和年，青岛房地产市场又逐渐升温，年房地产开发投资额分别同比增长，施工面积同比增长，实际销售面积同比增长，市场整体好转，呈现出明显复苏和稳步发展态势。

青岛房地产发展概况单位万平方米年份房地产开发投资亿元同比增长施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长企业数量在此期间，年月市政府出台了青岛市深化城镇住房制度改革实施方案，停止无偿分配住房，实行货币化分配，建立新住房供应体系，加快了住房商品化市场化进程。

购房主体由社会团体转为个人消费者，加快了住房旧制度向新制度转换，也进步推动了青岛房地产市场发展。

新轮发展期至今从年起，在国内房地产市场预备费用按建筑安装工程费用与其他费用之和计算。

三投资估算初步测算，项目建设总投资为万元，其中土地成本万元包括土地转让费契税业务费等建筑安装工程费用万元，包括土建安装装饰给排水消防变配电空调道路绿化等工程建设费用其他费用万元，包括城市基础设施配套费勘察设计费工程监理费劳保基金等预备费用万元建设期利息万元，年利率按计算。

总投资估算详见表区区和区详细投资估算见附表。

总投资估算表表单位万元序号项目名称总计区区区土地成本土地转让费土地契税土地出让金业务费初始登记费及其他费用二建筑安装工程费用土建工程安装工程装饰工程室外公用工程三其他费用四预备费用四项合计五建设期利息五项总计第二节资金筹措及使用计划资金筹措项目建设所需资金万元，拟通过以下渠道筹集解决建设单位青岛置业有限公司自筹资金万元申请银行贷款或信托贷款万元，年利率按计算采取预售招商引资滚动开发购房者按揭贷款认购等方式筹集资金万元。

二资金使用计划根据实施进度计划融资方案和资金到位可能性，确定分年度资金使用计划。

资金筹措及使用计划见表。

总资金筹措与使用计划表表单位万元序号项目建设期合计年年年建设总投资土地成本建筑安装工程费用其他费用预备费用财务费用二资金筹措自筹资金银行贷款其他第十章经济效益评价第节评价说明及财务基础数据经济效益评价说明本项目暂按可出售房屋测算其效益，即以预售或开发完成后出售方式所获取收益为基础进行经济分析和评价。

地下机械停车库地下人防作为配套设施和社会停车场，不予出售。

参照社会折现率，项目财务基准收益率定为。

二财务基础数据确定销售收入参照青岛市类似项目销售价格，确定本项目各类房屋平均销售价格，根据上述功能分区建筑面积，计算项目销售收入。

销售收入计算表表序号项目计算基数平均单价销售收入万元商业裙房元甲级写字楼元五星级产权式酒店元五星级酒店服务产权式国际公寓元商务住宅和公寓元地下商场元合计根据项目实施进度计划，在开工建设同时开展销售工作，计划项目建成后年内全部售出。

各年度销售计划见表。

销售计划表表单位万元年份项目年年年年合计销售比例销售总收入税金及附加营业税城建税及教育费附加项目销售环节需交纳营业税城市建设维护税和教育费附加。

营业税税率为，城建税和教育费附加分别为营业税和。

土地增值税根据土地增值税暂行条例规定，土地增值税按四级超率累进税率计算。

所得税企业所得税税率按计算。

总成本费用项目总成本费用，由项目建设总投资和经营费用构成。

项目建设总投资为万元。

经营费用为项目销售期间发生销售费用和管理费用等。

销售费用为房屋销售过程中发生各项费用，包括广告费宣传费销售服务费等，按销售收入计算。

管理费用为组织和管理项目开发经营活动而发生各项费用，包括人员工资办公费差旅费业务招待费各项税费等，按销售收入计算。

第二节项目财务分析与评价盈利能力分析利润经过计算得出，项目销售可取得收入万元，实现销售利润万元税前，扣除所得税万元后，税后利润为万元。

投资利润率和投资利税率根据损益表表和开发建设总投资计算出投资利润率和投资利税率分别为。

销售利润投资利润率总投资销售利润营业税金及附加土地增值税投资利税率总投资损益表表序号项目金额万元备注销售收入销售税金及附加销售收入建设总投资运营费用销售费用销售收入管理费用销售收入增值额土地增值税按超额累进税率分别计算销售利润税前所得税销售利润税后利润财务评价指标根据全部投资财务现金流量表表计算得出，项目各项财务评价指标如下序号指标名称所得税后指标所得税前指标财务内部收益率财务净现值万元万元投资回收期年年全部投资财务现金流量表表单位万元序号项目年年年年现金流入销售收入现金流出开发建设投资销售费用管理费用销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量二财务评价结论通过上述财务分析可以看出房屋出售后可取得销售收入万元实现利润万元税后，投资利润率达全部投资所得税后财务内部收益率为，远高于财务基准收益率税后投资回收期为年，税后财务净现值为万元。

由此表明项目投资效益较好，能够及时偿还银行