青岛维多利亚广场酒店式公寓项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

由于工资刚性特征，房地产开发企业人力成本将会持续上涨项目期间费用多是由政府部门征收，也都是经过相关部门批准，这部分成本短期内也不可能下降而对于企业开发利润，由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设整顿规范市场秩序等宏观调控政策，这部分可能会下降些。

但房地产企业作为市场中法人主体，其着眼点只能以盈利为中心。

所以从长期看，这部分成本也不会有太多下降空间。

从房地产市场主体行为看，房价下跌动力不足。

房地产市场活动主体主要有三个是政府部门，包括中央政府和地方政府二是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料上游企后是银行等金融机构。

如果银行资金管理比较严格，不仅可以控制银行自身风险，也约束了贷款人行为。

但是，大多国内商业银行为了降低不良贷款，放松了对个人住房消费信贷审查。

信贷资金易获得性不仅导致大量购房条件不足消费者轻易地进入房地产市场，个人消费信贷快速增长，而且导致了个人住房消费快速膨胀房地产市场炒作盛行房价快速上涨等。

根据央行中国房地产发展与金融支持报告，中国房地产信贷在整体信贷中比例由年急剧提升到年。

从土地角度看，主要来源于地方政府利益驱动。

自从银行管辖权上划以后，来自土地收入成为地方政府财政支柱。

房价地价上涨，有助于地方政府获取更多收入，房地产膨胀得越大，地方政府收益就越大。

而与此同时，地方政府成本却是零。

正是这种成本和收益极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展动因。

尤其是在实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让政策后，土地价格大幅上涨，部分城市土地价格成数倍增长。

据统计，年土地交易价格比上年上涨，涨幅比年高个百分点年季度，又上涨了。

土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。

信息系统不畅进步加剧了房价上涨。

目前，我国还没有个统规范完善房地产市场信息发布平台，各政府部门相互，信息之间互相矛盾情况时有发生。

另方面，少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价有开发商囤积土地囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。

这种虚假信息，严重误导了广大居民市场预期，造成了部分消费者恐慌心理。

在房价快速上涨同时，大量居民盲目跟进，加剧了房地产市场供需矛盾，刺激了房价进步抬升。

另外，向广大居民宣扬正确住房消费观也非常重要。

如前几年，由于政府住房信贷政策误导，银行超低利率及银行资金易获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量没有支付能力民众纷纷进入房地产市场，导致中国房地产市场才发展几年就远远超过国外发展几百年市场。

据统计，我国城镇居民已拥有自己住房，而发达市场经济国家个人住房拥有率，法国与德国仅，美国仅。

二今年乃至以后几年房价变化趋势分析在国家出台系列调控措施之后不久，中国人民银行公布二季度全国城镇储户问卷调查结果表明，炒房者投机行为受到了遏制，近期有购房意向和为买房而储蓄居民人数所占比重双双回落。

然而，在全国多个城市居民购房意愿下降同时，北京和广州反而上升了和个百分点。

另据国家统计局提供数据，年月份，房地产开发投资同比增长，比月份回落了个百分点商品房和住宅平均销售价格分别同比增长和，比月份回落和个百分点住宅平均销售价格增长速度比月份升高省份仍有个。

从以上信息可以看出尽管扣除政策时滞影响，房地产价格增长速度也只是略有回落，并没有出现大幅度下降情况，部分地区甚至逆市上扬。

那么，在宏观调控大背景下，我国房地产价格将向何处发展呢我们可以从以下三个角度加以分析从供需趋势看，长期内房价下跌可能性不大。

如前所述，房地产市场需求分为生活需求改善需求投资需求和投机需求。

生活需求和改善需求是刚性，其变化也是有规律可循。

在宏观调控新形势下，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价进步回落而持币待购，但从长期看，这部分需求是客观存在而且数量巨大，也是必然要释放出来。

而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降。

但是，从长期看，在利率汇率政策不发生大改变，而投资渠道单状况不可能好转情况下，这部分从楼市中撤出资金流向何方，今后仍然是个问题。

如果没有更好投资渠道，这些资金也许还会重新回到楼市中来，在下波行情中继续推高房价。

供给状况近期内难以有大改观。

长期看，随着我国二手房市场逐步规范，房地产市场化进步发展等因素影响，我国住房市场有效供给将会不断增加。

但房地产市场供给主要来源于房地产开发，在目前房地产开发投资规模依然过大，房价上涨过快前提下，房地产开发投资进步加快是不现实。

因此，从供需双方发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供给短缺矛盾近几年内会持续存在。

在严格宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高态势。

从房价构成看，房价下跌空间不大。

房价构成主要包括土地成本建安成本和项目经营期间费用税金及附加等内容，再加上开发利润。

从这几部分分析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌可能性不大土地成本持续上涨。

土地是房地产业生存和发展必要条件，也是整个商品房成本中重要组成部分。

在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求快速增长，又进步加剧了房地产开发土地供需矛盾。

从长期来看，由于土地资源稀缺性土地供应有限性及区位差异性，客观上导致土地供应相对不足和土地供需不平衡，在定程度上推动了地价上涨。

而拆迁工作进步规范也相应增加了拆迁补助费用。

另方面，土地出让金也是当地政府进行配套基础设施资金来源。

因此土地成本将呈逐步升高趋势建材价格持续上涨导致建安成本不断提高。

近几年来，由于投资过度旺盛等因素影响导致建材价格持续上涨。

年，全国固定资产投资价格比上年上涨。

其中，建筑安装工程价格上涨材料费价格上涨，建筑用钢材价格上涨。

建材价格上涨直接导致了商品房竣工造价快速上涨，年全国商品房平均竣工造价为每平方米元，比上年增长。

从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。

我国电力煤炭石油供应紧张局面仍将持续铁路运输紧张局面难以得到根本缓解建材价格仍将维持在高位。

另方面，随着人们需求层次不断提高，商品房品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在定程度上加大了商品房开发成本人力成本项目期间费用和开发利润都难以明显下降。

由于工资刚性特征，房地产开发企业人力成本将会持续上涨项目期间费用多是由政府部门征收，也都是经过相关部门批准，这部分成本短期内也不可能下降而对于企业开发利润，由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设整顿规范市场秩序等宏观调控政策，这部分可能会下降些。

但房地产企业作为市场中法人主体，其着眼点只能以盈利为中心。

所以从长期看，这部分成本也不会有太多下降空间。

从房地产市场主体行为看，房价下跌动力不足。

房地产市场活动主体主要有三个是政府部门，包括中央政府和地方政府二是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料上游企非常大，应该说商业体量是此次调查楼盘附带商业体量最大。

由于项目地块在青岛火车站对面，且四面临街，所以地面层临街商业销售出租经营难度不大具体规划如下设施名称分布位置功能酒店大堂服务台层提供问讯留言票务预定复印等商务服务等。

咖啡厅层主要提供咖啡西餐等服务，是公寓内业主休闲餐饮场所，也是会客绝佳场地。

后台服务区需要面积平米。

休息区层设置在咖啡厅附近，可作为咖啡厅延伸空间，也可以合二为。

美食城地下室地下层风味小吃街停车场地下室地下层地下层地下车库共辆车位层商业连锁餐饮层必胜客中式快餐咖啡馆等主题商场层青岛旅游散客集散中心问询票务住宿组团等地下层青岛各大旅行社租车公司导游公司旅游项目公司等。

商业网点层银行金融网点移动电信网点等总面积层平方米二层商业休闲购物层休闲特色生活馆服装包相鞋类等总面积层平方米三楼餐厅高级餐厅层引进家高级中餐馆和家西餐馆，为公寓内业主与周边写字楼办公志愿提供用餐服务。

总面积层平方米四层办公中心多功能厅层作会议室召开各种会议，也可作宴会厅举办宴会和各种酒会等。

多功能厅要有音响设备投影设备宽带网设备等。

小型会议中心层可以举行人左右小型会议，举办大型会议时，这里可以作为高层洽谈室或休息室。

还可举办小型宴会。

小型会议中心层两个小会议中心可以根据需要合为个，面积根据不同需要拆分合并都可。

设备间层存放办公会议设备。

总面积层平方米五层会所健身娱乐中心健身中心层设置常用健身器械，供公寓内业主健身娱乐。

桑拿浴按摩室层供公寓内业主健身娱乐。

便利店层为业主提供二十四小时便利购物。

美容美发层供业主提供服务。

酒吧层供公寓业主娱乐。

烧烤吧室外屋顶花园供业主提供活动服务。

总面积平方米四目标客户群定位根据目前酒店式公寓销售情况，我们可以看到，尽管客户以上均为本地人士，但也汇聚了不少五湖四海精英。

本项目主要客源有海内外常驻机构商务人员管理人员和技术人员国内及海外常驻机构规模较大，派驻人员较多，般有专门办公和居住场所。

作为办公场所，他们可能选择办公楼商住楼但作为住所，则会选择住宅或居住功能齐全酒店式公寓，而般不会选择酒店。

白领阶层这部分客户群基本集中在岁之间，他们拥有超前时尚理念，丰厚经济来源与个性化生活要求。

投资客作为投资不少人会选择面积小，总价低，利润回报率高物业，而酒店式公寓无疑满足了这部分客户群需求。

小企业和族少数盈利能力强小企业会购买或租用酒店式公寓，用于办公及休息居住。

同时随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已悄然浮出水面，并已有不少人将此付诸于行动，这部分人既所谓族。

居家自住者居住功能齐全酒店式公寓因其总价低，服务功能齐全同样满足了部分家庭居住要求丁克家庭预生活又受限于经济情况年轻夫妇预与子女分户居住老年夫妇五项目实施进度计划表注各工序施工时组织青岛项目工程进度计划表项目内容时间起止年月日年月日挡光户解决初步设计批复施工图设计天基坑开挖施工天施工图审查消防审查天取得施工许可证天地下室天地上层天地上层主体结顶天内外装潢安装天外围配套工程天竣工预验收天综合验收天交叉流水施工，保证关键线路作业时间在基础和主体结构施工中，可以分阶段组织主体部分分部项工程验收，为外围护施工创造条件可调整项目关键项目。

六项目投资回报分析项目建筑指标总建筑面积可售面积公寓部分层商业部分层车库部分及附属用房二开发成本核算项目总投资约为亿元开发成本预算万元土地征用费前期工程费建安工程费基础设施费开发间接费二全部费用及税金预算万元销售费用管理费用财务费用税金三销售收入酒店公寓价格测算采用市场类比法与加权算术平均法相结合，以地块所在区域几个楼盘颐和国际海那尊邸瑞纳康都五度空间伟东尚城燕岛国际公寓等楼盘进行权重比较，得出客观科学产品价格定位。

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