青州文化产业园项目可行性投资论证建议报告doc文档（53页）

其中，宝通街与潍坊城区连接，全长公里，道路建成后，到潍坊车程缩短为半小时，青州将融入潍坊半小时经济圈，增强接受青岛辐射能力。

文化产业园区紧靠新南外环，与中心城区连成体，新南外环路文化产业园区段已经建成。

青州市城市道路网完善，陆运海运空运交通将更加方便，为城市产业快速发展奠定基础，积极拉动房地产业发展。

城市化进程研究城市化改造与升级青州市近年来不断加大城市建设力度，积极推进城市化建设。

目前，全市城市化水平，城市化进程正处于加速阶段，预测年达到，年达到。

青州城市化发展主要动力包括城镇人口增加城镇间相互作用产业空间集聚产业结构转换以及外部资金和技术进入。

右有山河之固，左有负海之饶，古城青州以其深厚历史文化而蜚声海内外，这里房地产业坐拥取之不竭文化元素。

常住人口分析常住人口总量与结构分析年，全市城市人口万人，就业人口万，其中制造业万电力燃气万卫生教育万公共管理和社会组织万电信及信息传输万。

常住人口发展趋势分析按照构筑现代化中等城市发展框架，到年，城市人口将达到万人，城市化水平达到。

未来常住人口产业构成分析到年，城市人口中将有人从事第产业，人从事第二产业，人从事第三产业。

未来常住人口收入水平分析按照年均增长速度，到年，城市常住人口人均可支配收入将达到万元。

未来常住人口住房需求分析按照近三年青州商品房销售面积平均增长速度测算，到年，五年将累计销售商品房万平方米，仅年年将达到万平方米，每年将有万人有购房需求。

此外，青州秀美生态居住概念，吸引周边地区居民到青州购房人数也会大大增加。

十五时期是青州城市现代化加速发展关键时期。

到年，城市人口万，住宅刚性需求将高速增加，市场对房地产项目消化能力明显加强，直接地刺激房地产业发展。

小结青州城建基础较好，城市框架道路网络基本形成，先后荣获国家卫生城市中国优秀旅游城市国家级生态建设示范区等称号交通区位优势明显，两条高速公路两条铁路纵横贯穿，长深高速公路胶济铁路客运专线正在动工建设，地处山东省体两翼发展全局中心区位旅游资源丰富，历史人文底蕴深厚，城市内涵丰富，城市发展基础优势突出。

二青州市城市发展规划研究城市总体规划城市发展定位青州市位于山东半岛城市群中间区位。

在城市发展规模上，到年，建成区面积达到平方公里，城市人口万，成为现代化中等城市在性质定位上，成为山东半岛城市群中心城市在产业定位上，以服务业为先导，以工业为主体，以农业为基础在功能定位上，成为特色鲜明布局合理功能完善环境优美最佳人居环境城市在目标定位上，建成‚三名强城市‛文化名城旅游明市生态名城和经济强市。

建设现代化中等城市，到年建成面积达到平方公里，城市人口达到万人。

建成三名强城市。

城市性质山东半岛重要中间区位城市，以机械加工为主导产业，商贸旅游发达历史文化名城。

城市环境风貌青州市现状建设用地平方公里，建成区主要集中在东南西北四条环路以内，以及南环以南和东环以东部分区域，呈现为‚三山二水映古城，四轴五片画青州‛整体环境风貌，三山即西南近邻城区云门山驼山和尧王山。

二水即穿城而过南阳河和北阳河。

四轴范公亭路行政办公轴线玲珑山北路云门山路商业轴线尧王山路商业轴线东方路城市综合发展推进轴线。

五片是以西环路南环路青州路和南阳河围合而成古城片区二是以南阳河铁路和西外环路之间北城片区。

三是铁路以北铁北片区四是青州南路以东，铁路以南，南环路以北，东环路以西现代片区五是南环路以南云门片区。

三山二水映古城，四轴五片画青州，更以古字和青字凸显山水历史文化名城城市特色。

城市发展布局青州市城市发展格局，是推进城四区建设，目前已经初步形成了南部文化产业园区，北部经济开发区两翼齐飞东部黄楼花卉园区西部峱山经济发展区首尾互动，鲲鹏展翅，昂首东进城市发展格局。

城区主要是行政商贸金融中心，北部西部主要功能是发展工业，东部主要功能是发展农业，南部主要功能是发展服务业。

城四区六大基地发展格局城即青州城市中心区四区即南部文化产业园区北部经济开发区东部黄楼花卉园区西部峱山经济发展区六大基地即机械制造业基地石油化工基地冶炼建材基地现代物流基地旅游居住基地和花卉苗木基地。

城市产业布局农业布局青州市拥有著名花卉产业和瓜果农业。

农业布局呈现为黄楼镇花卉苗木种植交易基地东夏黄楼镇优质小麦生产基地谭坊东夏何官王坟镇瓜果蔬菜加工基地弥河东夏镇食用菌基地何官高柳镇蛋鸡生产基地。

工业布局工业企业主要分布在城北经济开发区和城西峱山经济发展区。

城北经济开发区规划总面积平方公里，主要发展先进技术和高新技术产业。

目前进区项目已达到个，总投资亿元。

初步形成了机械加工业纺织服装业石油化工业印刷包装业等产业集群。

峱山经济发展区总控制面积平方公里，期规划占地公顷，主导产业涉及机械加工建材化工纺织等领域，已入驻项目个，其中过亿元项目个。

是青州市承接国内外产业转移加快经济发展重要载体。

第三产业布局城区是以中百大厦银座商城人民商场大利群王府商场王府购物广场等为主中央商务区，城西是以汽车摩托车配件农机配件为主物流组团，城南是以农产品海鲜干货批发为主市场物流组团，城东是以钢材家具建材批发为主综合性物流园区。

在城区北部正在规划建设占地平方公里现代物流中心，是山东省‚十五‛重点服务业项目。

旅游业分为以城区为中心古城文化片区以云驼玲风景区为主佛寿文化片区西南山区山地森林休闲旅游片区以及弥河生态旅游区等四大特色旅游片区。

以服务业为先导，以工业为主体，以农业为基础。

以机械加工石油化工冶炼建材为三大支柱产业，以现代物流花卉苗木旅游休闲为三大优势产业，培育房地产信息服务农业生物工程新型建材文化创意产业等新经济增长点。

交通规划青州市地处山东半岛交通枢纽位置，交通发达，规划建设中和即将动工建设系列铁路公路重点项目，更加提升青州城市交通档次。

正在建设中胶济铁路客运专线在青州市建设高等次客运站，该项目将在年北京奥运会开幕前建成投入使用，届时从青州乘火车去济南仅需小时去青岛仅需小时分钟长春深圳高速公路是我国高速公路体系‚五纵五横‛网络之，也是国家‚十五‛重点工程，贯穿青州南北，年开工建设，青州设立个出入口，届时青州交通优势更加突出对现有国道省道青州段全部进行升级改造。

规划建设新城区外环线，打通宝通街，建设石坊路，延伸青州路等，构建便捷城区交通网络。

其中，宝通街与潍坊城区连接，全长公里，道路建成后，到潍坊车程缩短为半小时，青州将融入潍坊半小时经济圈，增强接受青岛辐射能力。

文化产业园区紧靠新南外环，与中心城区连成体，新南外环路文化产业园区段已经建成。

青州市城市道路网完善，陆运海运空运交通将更加方便，为城市产业快速发展奠定基础，积极拉动房地产业发展。

城市化进程研究城市化改造与升级青州市近年来不断加大城市建设力度，积极推进城市化建设。

目前，全市城市化水平，城市化进程正处于加速阶段，预测年达到，年达到。

青州城市化发展主要动力包括城镇人口增加城镇间相互作用产业空间集聚产业结构转换以及外部资金和技术进入。

广福寺风景旅游区连成片，形成青州大旅游中环。

生态过度区生态过度区分为两片区，分别在文化产业园区西北部和东部。

生态过度区主要规划建设高档住宅区和别墅区。

青州市目前几乎没有复式错层户型高档楼盘和别墅，无法满足青州市高收入人群高端住房需求。

文化产业园凭借优越人文自然条件和便捷交通网络，以及三到五年内聚集万人口，规划发展成为青州南部城市副中心，因此也是建设高档住宅首选之地。

生态过度区规划建设，方面体现融入大自然生态理念，另方面满足高档住宅市场需求。

优质人群入住也将拉动综合配套服务区市场需求。

交通道路青州市文化产业园区主要道路包括南北走向青州路，北起胶济铁路客运站，规划南至黑虎山水库，贯穿城市最长条主干道，路道红线米云门山路，北起青州市火车站，南至教育园区前寺路。

道路红线米。

东西走向新南环路，规划未来将与省道胶王路连接，升级为省道，是城市南扩重要基础设施，道路红线米广福寺路，位于园区中部贯穿东西主干路，道路红线米前寺路，园区东西主干路，道路红线米。

另外，年还将打通范公亭路至潍坊宝通街，将进步增加文化产业园区与主城区和潍坊市区联系，扩大园区经济辐射圈。

四分析优势分析文化产业园区处于城市‚体四区‛城市格局重要发展位置，具有良好区位优势文化产业园区周边有云门山风景区东夷文化生态园弥河生态旅游开发区，圣水峪风景区等自然景观，园区环境优美，空气清新，具有良好自然人文景观优势文化园区内道路建设良好，交通便利，范公亭路至潍坊宝通街打通后将会紧密联系文化产业园区。

文化产业园区具有良好交通优势目前，青州市没有大规模房产开发项目，也几乎没有别墅区和高端楼盘，文化产业园区房地产建设尚处于启动阶段，可开发地块规模较大，有利于房地产规模化开发，人文自然条件优越，正适合打造高品质居住概念。

劣势分析文化产业园区用地为风光秀丽山地坡地，起伏落差大，地质条件复杂，增加施工难度文化产业园区尚处于城市发展新区域，需要兴建生活配套设施。

机会分析近年，青州经济逐步提升，城市化进程进步加快推进，青州处于山东省‚体两翼‛发展全局‚中心‛区位，城市区域影响力大大提高。

经济发展将进步促进房地产业发展目前，文化产业园区房地产尚属于启动阶段，地价成本较低，随着园区发展和建设，进入成本将增加。

当前是介入房地产开发最佳时机青州市房地产业起步较晚，目前住宅房地产业发展层次较低，产品规划设计较为落后，给项目预留了定竞争和发挥空间预计园区内教育园区和卡特彼勒工业园建成后需求余套住宅，为房地产需求带来可靠保障近几年，青州市加大了招商引资力度，并制定了定招商引资政策，如果项目开发抓住当地招商引资这政策，将会为项目发展降低成本。

威胁分析当地购房者消费理念有待提高，消费者心理是切从实际出发，住房需求还处于较低层次，消费者对新鲜事物接受能力较弱，只注重质量价格配套等，这为项目提升品质和价格带来定影响。

产业园目前处于建设阶段，区域内尚未有房产项目开发，房地产开发若想赢得消费者认可，重点在项目综合性配套规划和营销推广工作。

综合分析，我们可以清楚看到，园区房地产发展机会和面对挑战是共存，总来讲，项目发展机会很大，房地产开发关键在于如何把握市场机会，做好项目开发规划，发展集群效应，挖掘环境优势，创建其它建设项目所不同卖点和市场空白点。

五园区开发核心价值解析人文与自然优势青州市是历史文化名城，具有浓厚历史文化积淀。

文化产业园区周边风光旖旎，古寺护佑，还有文化教育园区。

都为文化产业园区内房地产开发增加了文化内涵，增加了项目卖点和附加值。

机会劣势优势威胁本项目市场竞争位置交通优势文化产业园区交通十分便捷，使园区内房产开发在未来几年内将有较强区位优势。

因此项目客户群定位将具有更大延伸区域。

产业发展规模优势文化产业园区内规划教育园区将容纳万师生卡特彼勒工业园区建成后，配套企业将达到家以上，拥有全球供应商余家，提供万个就业岗位。

仅教育园区和工业园区建