青春驿站酒店式公寓项目可行性投资论证建议报告word文档（37页）

本项目年选址，经渝北区规划核定，建筑高度小于海拔米。

四总体布局在基地北侧和南侧偏东各建幢高层住宅，在两幢住宅之间形成个较大集中绿化景观。

整个总体规划在满足规范前提条件下，合理布局，疏密有致，将景观和建筑较好融合于体。

五单体设计本项目建设单体主要分为高层住宅及底层配套商业。

高层住宅及底层配套商业本项目两幢大楼层以上均为住宅空间，其标准层面积为平方米。

楼层共层。

高层住宅房型布局简洁紧凑，强调采光性和通风性，两幢大楼入口均设大堂，以提高住宅品质。

两幢大楼除大堂及二层以上均为住宅外，底层还设有配套商铺及辅助用房。

本项目抗震设计特邀日本建筑物耐震研究所参与，为目前重人群对重庆商品房市场将会起到巨大推动作用。

市郊城市化。

根据重庆总体规划要求，重庆城市化率不断加快。

近年来，随着农民收入提高和郊县城市化进程加快，农民购买商品房比例逐年上升。

八十年代出生人群正进入适婚年龄，这部分人群普遍受教育程度较高，有定消费能力，对商品住宅尤其是酒店式单身公寓存在明显有效需求。

据调查，在过去两年里，购房主力已逐渐逼近年轻人。

在购房群体中，首次置业者平均年龄已从原来岁下降到岁。

从市场反映情况来看，中小户型过渡房购买者是年轻人。

本项目毗邻两路工业园区北部经济开发区等科技工业园区，会聚了众多青年精英，他们从事高技术含量工作决定了其高收入。

他们对新生事物和新消费观念接受意识非常强烈，提前买房，拥有片属于自己天地比什么都重要。

而科技工业园区对年轻人吸引力又在不断加强，批又批刚走出校园精英人才不断补充新鲜血液，买房不愁以后易手，或者转卖，或者出租，都能迅速实现。

而敢于把明天钱拿来今天享用，又是这代年轻人最典型消费特点。

况且，拥有知识和才华他们在未来收入预期非常可观，置业对于他们来说并非遥不可及。

因此他们大多选择放弃老代先有足够存款才考虑置业落后，崇尚边还贷款边享受生活方式。

调查表明，年轻白领购房时大多数倾向买交通便利距离市中心近房子。

既然本项目开发了适合他们楼盘，他们又何必舍近求远呢市场调查表明，两路工业园区北部经济开发区等科技工业园区年轻群体中，拥有大专以上文化占以上，家庭月收入在元以上，拥有定经济实力和消费能力。

他们中有左右在未来到两年内有置业打算，是本项目户型相对较小进场门槛及总价相对较低目标客户群和潜在客户群。

重庆市住宅投资和供应预测年以来，重庆房地产市场在有效需求拉动下逐渐回暖，正在进入相对平稳发展期。

竞争力分析区域概况渝北区位于重庆市区北部，作为临港城区，渝北区是重庆地理面积最大近年发展最为快速个区，商务文化和休闲文化较为发达，房地产业异军突起，全区综合经济实力强劲。

项目优势区位优势本项目地处重庆江北国际机场临港区域，距机场只有公里，比邻在建轻轨号线桐岩站，本项目具有强大区位优势。

规模优势本项目占地面积平方米，在地块内将建设平方米住宅配套商业面积平方米地下室面积包括地下停车库平方米。

本项目集青年居住配套商业为体完善功能，形成个性特色鲜明大型青年人文社区，必将体现极大规模优势。

个案调查本项目周边住宅市场价格如下项目名称面积平方米单价元平方米说明海德盛世月日开盘按建面金香林三期月日开盘套内均价木鱼石总面均价水木年华小户型总面均价大户型项目定位业态定位住宅业态定位本项目建设主要以为当地和外来单身青年提供中高档住宅为主，在实质和形象上达到中高档品位要求，并与地区发展相结合，发展成个性特色鲜明以居住为主高档次建筑社区。

配套商业定位为了让小区形成兼具居住和商业配套功能综合性社区，项目主要建设内容除住宅外，还辅以配套商业设施作为整个社区使用功能补充。

因此，本项目配套商业主要业态可设置为大型超市餐饮服务等。

价格定位根据本项目所处位置和周边市场调查，并分析了经营对象对产品总价承受能力，本项目住宅价格在元左右平方米，配套商业用房出租价格为元平方米天，车位出售价格为万元车位。

客户群分析住宅客户群本项目属渝北区环保改造地块，项目建设出发点就是为重庆青年提供优质中高档小户型住宅，加快区域经济发展。

因此，项目建设完成后住宅部分主要客户群如下市区职业青年轻轨号线沿线专县进主城区工作青年人士重庆江北机场青年职员奉职于重庆娱乐场所青年女性准婚青年购房投资者其他如族等配套商业用房客户群本案商铺属社区商铺，其客户群可分为大型商业品牌企业设置网点小区内有置业需求居民区内外工商个体户区内外物业投资者。

四本项目市场调查综述本项目建设加快了地区环保改造步伐，对繁荣地区经济，优化房产市场结构，提高城市青年居住水平具有极大正面效益。

本项目周边交通便利，配套设施齐全，除住宅为主要建设内容外还辅以配套商业，集多元化功能为体社区，必将吸引大量青年来此安家。

综上所述，在该地块建设以平方米左右青年单身住宅为主，辅以配套商业综合型社区是可行。

第三章建设内容建设地点概述地块位置拟建项目基地位置渝北区兴科大道路号地块四至范围宝桐紫花园以东海德盛世以南宝桐路以西兴科大道以北。

建设用地面积为平方米。

地块位置示意图详见附件。

周边环境与设施本项目位于重庆市渝北区主城区。

该地区是渝北区较为成熟居住区。

其周边有伴山名都海德盛世金香林木鱼石水木年华等已建和在建住宅小区。

拟建项目米范围内还有饭店便利店银行邮局等服务性公建。

项目所在区域交通十分便利，区域米范围内还有及轨道交通号线等多条公交线路。

二主要设计依据重庆市发展计划委员会关于建设青春驿站酒店式公寓商品住宅建设项目建议书批复渝计城号重庆市渝北区计委关于建设青春驿站酒店式公寓商品住宅建设项目建议书批复渝北计城第号重庆市房屋土地资源管理局重庆市房地产权证渝房地渝北字第重庆市渝北区规土局关于建设青春驿站酒店式公寓商品住宅建设项目选址意见书通知渝北规土第号重庆市住宅设计标准高层民用建筑设计防火规范日本建筑物耐研究所参与防震设计其他相关设计规范三基地现状介绍本项目位于渝北区高档住宅集聚区域，地处兴科大道和宝桐路。

原是家钢构厂，规划地块总面积约为平方米，呈不规则四边形。

地块距重庆江北国际机场公里，距轻轨号线桐岩站米。

本项目年选址，经渝北区规划核定，建筑高度小于海拔米。

四总体布局在基地北侧和南侧偏东各建幢高层住宅，在两幢住宅之间形成个较大集中绿化景观。

整个总体规划在满足规范前提条件下，合理布局，疏密有致，将景观和建筑较好融合于体。

五单体设计本项目建设单体主要分为高层住宅及底层配套商业。

高层住宅及底层配套商业本项目两幢大楼层以上均为住宅空间，其标准层面积为平方米。

楼层共层。

高层住宅房型布局简洁紧凑，强调采光性和通风性，两幢大楼入口均设大堂，以提高住宅品质。

两幢大楼除大堂及二层以上均为住宅外，底层还设有配套商铺及辅助用房。

本项目抗震设计特邀日本建筑物耐震研究所参与，为目前重及其附加倍后计。

地块成本地块成本测算表按土地合同规划条件测算建筑面积单价元金额万元备注土地成本二前期开发费三通平工程勘察费工程设计费工程监理费合同审查费防雷接地审查质量监督费沉降观察费散装水泥基金墙改费地名费环境评价费招标管理费测桩费人防费文明施工措施费图纸审查费三建筑安装费住宅住宅住宅商业商业公共服务设施电视通讯燃气基础设施供热管道建设其他四大配套费城市基础设施建设费非经营性公建供热设施建设费电力配套工程五直接费合计六期间接费管理销售费管理费销售推广费前期物业管理费物业招标服务费产权交易费公共维修基金房产交易费总登记费房产测绘费财务费不可预见费七税前成本八税金营业税所得税九综合成本十销售收入十利润十二投资利润率成本与费用估算表详见附表四利润及利润分配经营收入本项目经营收入主要包括住宅配套商业及部分机动车车位销售收入。

营业税金及附加按照中华人民共和国营业税暂行条例，本项目按销售收入交纳税金。

所得税按照中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则，所得税按计取。

公益金公积金本项目按税后利润计提公益金和公积金。

五主要财务指标全部投资财务内部收益率为财务净现值为万元投资回收期为年全部投资现金流量表详见附表六敏感性分析本报告从建设投资增加以及销售价格增减，分别进行了敏感性分析，详见附表。

从分析结果来看，投资和销售价格变化因素对本项目敏感度影响均般，相对而言，销售价格对项目建设影响更大些。

本项目投资效益较好，投资风险不大。

经过收支预测和财务分析，我们得出项目全部投资内部收益率大于中国人民银行颁布贷款利率，项目全部投资财务净现值万元大于零，本项目在财务效益评价上是可行。

第十章研究结论与项目建议研究结论本项目建设顺应了重庆城市建设发展趋势，对进步推动地区经济发展具有积极意义，项目建设完全符合重庆市及渝北区总体发展规划要求，因此，本项目建设是可行，而且是必要。

本方案设计布局较为合理，功能配套完善。

二项目建议鉴于本项目周围都是已建成小区，建议项目法人在建设过程中要做好施工组织设计，尽量减少干扰周边居民正常生活。

建议项目法人在建设过程中，根据实际情况，科学安排过程进度，合理调度，严格控制投资，节约使用资金，以实现良好经济效益。

投资估算表附表单位万元序号项目单价数量合计备注工程费用建筑安装工程费办公配套商业住宅建筑安装工程费地下机动车库总体工程费工程建设其他费用土地开发费土地转让出让金动拆迁费配套费供水管道工程费供水增容费供电工程费供配电贴费燃气管道工程费电话通信工程费工程顾问费住宅建设配套费人防费筹建管理费其他建设费用预备费基本预备费涨价预备费建设投资合计建设期利息总投资项目销售预测表附表单位平方米，泊车序号项目合计第年第二年第三年第四年配套商业住宅车位项目销售收入预测表附表单位万元序号项目合计第年第二年第三年第四年配套商业住宅车位合计成本与费用估算表附表单位万元序号项目合计第年第二年第三年第四年建造成本销售费用大修理基金土地增值税总成本利润表附表单位万元序号项目合计第年第二年第三年第四年销售收入营业税总成本销售利润所得税税后利润公积金公益金净利润财务平衡表附表单位万元序号内容合计第年第二年第三年第四年资金来源销售收入自有资金与借款自有资金借款其他总计资金运用建设投资其中土地付款其他建设投资销售费用大修理基金营业税所得税公积金公益金小计借款本金偿还借款利息总计盈亏累计盈亏全部投资现金流量表附表单位万元序号项目合计第年第二年第三年第四年现金收入销售收入现金流出经营成本营业税所得税公积金公益金净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值财务内部收益率财务净现值静态投资回收期年资本金现金流量表附表单位万元序号项目合计第年第二年第三年第四年现金收入销售收入现金流出建设投资销售费用维修基金营业税所得税借款本金偿还借款利息偿还公积金公益金净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值财务内部收益率财务净现值敏感性分析附表序号影响因素指标内部收益率变化幅度敏感度财务净现值变化幅度敏感度建设投资销售价格项目成本控制计算表前期费用序号费用名称计算方法金额万元单方成本元备注土地费用按万计算土地出让金万方案初设施工设计费