项目可行性投资论证建议报告标准文本word文档（29页）

主要项目有三川房地产开发公司盛唐商务苑，有所为房地产开发公司凤凰城，万家园房地产公司华鑫苑，南阳市育龙苑等。

此区域代表了南阳房地产业发展方向和水平。

均价般多层在元左右，高层在元左右高层由于处于市场培育和引导期，因此处于有价无市状态，销售缓慢。

全市主要发展商开发销售情况，包括土地储备开发量竣工量销售面积价格及销售金额市场信誉等。

开发商名称南阳市三川房地产开发有限公司土地储备面积块土地，约亩开发量大约亩，总建筑面积万平方米竣工量约万平方米销售面积约万平方米价格三川花园均价元平米，盛唐阳市。

南阳基础建设日新月异，境内焦枝复线铁路纵贯南北，已经建成开通宁西铁路横穿我市个县区，南水北调中线工程已经开工，许平南高速公路已经建成南邓南坪等几条高速公路正在建设中，南阳飞机场为全省三大民用机场之。

国家级两条通讯光缆干线在南阳交汇。

南阳电力充足，鸭河口火电厂和蒲山电厂装机容量分别为万千瓦万千瓦。

南阳城市建设步伐加快，供水供电道路建设及园林绿化等城市基础设施建设发展迅猛，城市服务功能大大增强，先后被命名为全国造林绿化十佳城市全国城市环境综合整治优秀城市省级园林城市和国家园林城市。

南阳经济总量在全省居靠前位次，国民经济蓬勃发展，年全市国内生产总值完成亿元，增长，人均突破美元，城镇居民人均可支配收入元，增长财政总收入由亿元农民人均纯收入元，增幅达，全市综合经济实力和整体竞争能力逐年增强，县市综合经济实力在全省位次有所提高。

城市发展总体规划及项目所在区域城市功能区域建设发展规划。

年南阳市经济社会发展主要预期目标全市生产总值增长以上，般预算收入按可比口径增长，全社会固定资产投资增长以上，城镇居民人均可支配收入增长，农民人均纯收入增长，人口自然增长率控制在以下，城镇登记失业率控制在以内。

城市化发展预期目标南阳中心城市规模年预期达到万人平方公里年，达到万人，平方公里远景发展规模人口达到万人，面积达到平方公里，同时构建核心城市群，相应发展周边卫星城。

中心城区则采取带状板块组团式发展模式，即以白河两岸为城市发展核心区，向两翼纵深发展，形成商贸居住行政文化工业物流科技教育等大功能区。

年度城市发展重点和方向做大做强中心城市，实施体两翼发展战略。

以中心城区为主体，积极申报创建油田官庄区和电力基地鸭河区，加快发展壮大中心城市，增强其对全市辐射带动能力。

加快城市建设，实行区块突破。

加快工业园区物流园区大学园区独山风景旅游区建设进度，启动行政新区建设。

延伸干线道路，完善路网结构。

重点抓好迎宾大道张衡路东延北京路南延岭南高速连线国道城区段和白河大桥改造等路桥工程。

加快南阳府衙等区域改造步伐，抓好城中村改造试点。

建成白河第橡胶坝，启动梅溪河综合整治工程。

继续实施绿洁畅亮美工程，切实搞好主次干道社区庭院绿化和背街小巷硬化。

项目所在区域城市功能为未来南阳市行政经济文化中心。

区域建设发展规划商业居住集中地。

政治环境评估政治环境主要包括政府思想观念办事效率政策法规社会稳定程度等。

个国家地区和城市政治环境如何，将直接影响房地产企业正常生产经营活动开展。

南阳市政府在年初组建了新领导集体，以黄兴维为首领导班子思想观念开放创新，办事效率高，政策法规健全，社会团结和谐，稳定程度良好，给南阳市房地产开发创造了良好政治环境。

二房地产市场状况房地产市场总体发展概况级市场土地出让情况，包括政府土地储备情况，土地出让数量及其规划用途，土地价格，土地出让金收缴情况南阳本地房地产土地级市场发展较为缓慢，市国土资源局局长在年度全市国土资源工作会议上讲话中提到年，全市共出让土地宗，亩，向市财政上缴土地纯收益亿元，创历史最好水平。

实际上年度出让土地中用于房地产开发仅有亩左右，挂牌出让宗地仅为块，占出让土地总额，这些土地挂牌价格总额为亿元。

而年度南阳房地产共有个住宅建设项目，施工面积达万平方米，由此可以看出南阳土地级市场在本地房地产开发中所占比重是较轻，这也为我公司下步发展设臵了定障碍。

全市商品房施工面积竣工面积销售面积销售金额空臵面积及结构年，南阳市共完成个住宅建设项目，施工面积万平方米，总投资亿元，同期分别增长和其中中心城区建设个经济适用住房小区，投资个亿，完成施工面积万平方米，向社会提供经济适用住房套，为年度目标。

年全年办理房屋产权登记发证万户，面积万平方米房地产抵押登记起，面积万平方米，借款发生额亿元，房产交易万起，交易额亿元，面积万平方米为各级财政代征契税等万元，同比增长房屋租赁备案件，面积万平方米。

据相关调查资料显示，年南阳市城镇居民人均可支配收入达到元，人均消费支出达到元，其中人均购建房支出达到元，比年增长了倍。

目前，南阳市城镇居民人均住房面积达到平方米，比年前增加了平方米，超过城镇居民家庭住上配套设施齐备单元式住房，超过城镇居民家庭拥有两套以上住房。

在南阳市政府明确十五规划中，在此期间城镇化率每年要提高个百分点以上，力争到年城镇化率达到以上，全市城镇人口达到万左右，其中中心城区人口达到万人。

这将给房地产业发展注入新活力，为住宅建设和房地产市场发展提供了更加广阔空间，也给房地产企业带来无限希望。

全市房地产价格走势，不同区域和物业类型价格情况年度，南阳整体房价多层产品从元升值目前元，而高层住宅伴随着市场逐步放量，其市场处于前期启动阶段，目前市场放量较慢，均价大约在元左右，但其所处地理位臵都是绝佳，周边配套齐全，基本都位于城市核心部位，因此其均价水平不具有普遍意义。

目前城市开发热点区域为个，其为旧城改造项目，目前有建设路南阳油厂项目原冷冻厂项目，光武路武警支队项目太阳城商业项目原农机公司项目以及广苑房地产开发原车队项目帝苑锦城项目，已经公开认购，人民路府衙改造项目鸿德购物公园商业项目。

此类项目所处位臵周边配套都极为成熟，并且均处于南阳中心城区内，但由于涉及拆迁，目前进展较为缓慢，且项目体量较小。

均价多层维持在元左右，高层市场由于项目尚未推出故目前尚无放量，其二为独山大道沿线区域。

作为城市发展方向，本区域聚集了大量楼盘，由于所处位臵优势，所有楼盘销售均保持了旺盛势头，为未来楼市发展热点。

主要项目有三川房地产开发公司盛唐商务苑，有所为房地产开发公司凤凰城，万家园房地产公司华鑫苑，南阳市育龙苑等。

此区域代表了南阳房地产业发展方向和水平。

均价般多层在元左右，高层在元左右高层由于处于市场培育和引导期，因此处于有价无市状态，销售缓慢。

全市主要发展商开发销售情况，包括土地储备开发量竣工量销售面积价格及销售金额市场信誉等。

开发商名称南阳市三川房地产开发有限公司土地储备面积块土地，约亩开发量大约亩，总建筑面积万平方米竣工量约万平方米销售面积约万平方米价格三川花园均价元平米，盛唐务费用合计项目销售收入与利润估算表各期工程物业销售收入产品类型可售面积均价总价合计自留物业开竣工时间开盘清盘时间税前利润税前销售利润率税后利润税后销售利润率项目合计税后利润总额项目操作周期税后年均自有资金利润率项目开发费用明细表序号费用项目说明投资估算额土地征用及拆迁费用土地征用费土地契税二前期工程费用勘探设计费勘探费单价面积费用金额地质勘探费地下文物勘探费设计费总体规划设计费施工图设计费景观设计费销售中心及样板房装饰设计费职能部门费用单价费率取费基数费用金额人防费市政设施配套费绿化费墙改专项费招标代理费质量监督费施工图设计审查费劳动保险基金预算编制费审核费定额费定位放线费检测费监理费用三通平费临时用水临时用电临时用道路场地平整及其他垃圾清运回填土其他费用围墙建设样板房售房大厅绿化工程临建设施工程零星工程三基础设施建设费用费率单方造价取费基数实际费用金额给排水工程给水工程申请费和并网费供水二次设计费工程费用污雨水工程供配电工程用电工程二次设计费工程费用低压工程高压工程电表费用供暖工程接口费工程费用小区内管网工程供气工程集资费二次设计费工程费用与市政管网接口工程其它费用通信管道工程有线电视入网及工程安防监控围墙道路照明环境绿化建设工程所有景观绿化物品小区内健身设施等大门及所有零星工程四建筑安装工程费用桩基土建安装费用单方造价建筑面积样板房和售房大厅住宅住宅住宅商业用房土方回填垃圾清运五公共配套设施建设费用会所幼儿园其它公建设施六不可预见费用七管理费用八开发间接费用九销售费用十开发期税费营业税印花税增值税十财务费用合计元八项目公司组建方案公司组建方案包括公司性质注册资金法定代表人股东出资方式及比例。

人力资源配臵方案资金配臵方案九综述根据集团地产项目投资经营主要指标和审察标准，明确提出可行性研究结果及建议。

项目投资经营主要指标项目经营战略以现金快速回流为主要战略以税后年均投资利润率为主要战略两者并重自有资金占用额为支持项目运营，公司投入自有资金总额项目投资总额项目累计现金流持续出现正值时间公司自有资金占用或回收时间税后利润总额税后销售利润率利润实现周期原则上指项目从支付第笔投资至项目全部操作完成物业销售合同金额到帐，房屋全部交付业主，合同执行完毕，且不存在可能导致公司重大赔偿或遭受其它损失赔偿损失总金额达到万元以上或公司品牌声誉受到重大损害遗留问题时间如果项目竣工交付前即实现清盘和销售合同金额到帐，则可按项目实现回款时间作为利润实现周期。

税后自有资金利润率税后自有资金利润率税后利润总额自有资金投资额税后年均自有资金利润率税后年均自有资金利润率税后自有资金利润率利润实现周期项目运作主要风险分析主要是法律风险市场风险政治风险财务风险注以上指标要求主要针对正常情况下普通住宅开发项目无需做扩初设计而言，综合性项目和需要做扩初设计般需要天项目，或受政府及其它非公司所能掌控之不可抗因素影响项目，其开工开盘时间及与之紧密相关财务指标时间要素均可相应延长。

特殊情况或特殊考虑项目，应作具体说明。

附件项目投资估算所需提供资料土地成本测算所需资料项目毛地面积净建设用地面积容积率土地用途土地征用费应缴纳相应税费等是否需要拆迁土地是否还有其他需要补充事项二前期费用测算所需资料当地实际缴纳各种报建费用地质勘探费地下文物勘探费总体规划设计费施工图设计费景观设计费人防费市政设施配套费绿化费墙改专项费招标管理费质量监督费劳动保险费预算编制费消防检测定额费房屋产权登记费住房转让手续费房屋测量费购买销售合同契税宗地三通平情况临时用水临时用电临时用道路围墙建设长度及建设标准垃圾清运回填土方回填深度样板房绿化工程建设标准临建将设有哪些三建安成本测算所需资料初步设计方案各类建筑物摆放平面图当地抗震等级及宗地地基承载力情况各类建筑物面积结构用途销售公建基础形式，是否有地下室，建筑层高进深开深屋顶形式，居住户数日供水量日用电量，门窗安防系统，建设标准，初步估计建安成本价格其他需要补充事项四基础设施成本估算所需资料小区基础设施配套建设需求情况可根据初步设