顺德区珠宝文化创意产业园项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

如此便利交通条件，使得项目吸引消费群体带动周边经济发展以及便捷物流服务成为可能。

规模优势项目总占地面积为平方米，总建筑面积约平方米，在以珠宝首饰为主文化产业基地，已经具备相当规模，足够对周边产生较大影响。

定位优势项目定位并没有味地追求大新奇，而是结合实际情况，突出区域性领先和产商结合特点，并最终落脚在文化休闲与娱乐购物中心上，这使得项目未来聚集人气能力大大提升，而且也符合项目所在区域周边地区现实发展情况，从而借助已经发展起来成熟社区环境促进项目自身成功运作。

功能优势项目提供是考虑区域优势地理位置建筑品质业态组合营商氛围等因素，伦教街道熹涌工业区都是开发和改造成为主题文化产品与商贸集散地首选。

第三节项目市场环境分析本项目选择珠宝首饰行业，具有十分巨大市场前景和广阔发展空间。

而以此为主题形成及产品开发制造和销售为体集聚基地，不仅可以吸引周边地区消费群体，还可以利用其所处优越地理条件，吸纳更广泛地区采购受众，并且使项目成为人们日常休闲旅游娱乐和学习重要场所。

首先，随着中国国民经济和珠宝产业高速发展，年，中国已成为世界奢侈品消费大国，但中国女性饰品人均占有率不足，市场潜力十分巨大。

全国每年有近万对新人喜结良缘，因结婚而产生消费高达亿元。

众多世界知名珠宝名牌，更是非常看好中国消费市场及制造环境，对强势进入中国市场跃跃欲试。

从中国珠宝产业整体格局来看，深圳黄金珠宝企业国内市场销售额约占全国，市场占有率居国内第。

深圳珠宝产业年产值在亿元以上，生产能力占国内珠宝市场以上。

珠宝产业成为了深圳经济腾飞新增长引擎和城市名片。

从深圳市珠宝产业布局来看，大都集中在中港国际珠宝城水贝工业区沙头角工业区等东部地区，其中水贝工业区又占到全市珠宝生产和交易七成规模，在全国珠宝行业处于举足轻重地位。

但水贝珠宝产业园也经历了三旧改造到以商贸为主珠宝产业园升级过程。

水贝珠宝产业园厂房大都是上世纪年代建筑，外表陈旧，区内道路狭窄，区内临街楼和厂房楼大部分以汽车维修装饰材料和杂货店为主，与珠宝商业等经营环境难以相容。

深圳市分多次投入巨资对水贝区域进行市政改造，通过三旧改造办法，将个工业区变成了今天以商贸为主真正珠宝时尚商城。

相比之下，以拥有中国珠宝连锁经营鼻祖周大福周生生两大巨头顺德，无论是珠宝首饰制造还是连锁销售顺德，却没有产品展示和销售集散场所。

综上可见，尽管同样拥有众多强大实力研发设计和制造企业，以及便利交通条件大量消费人群，以拥有中国珠宝连锁经营鼻祖周大福周生生两大巨头顺德，却没有产品展示和销售集散场所。

这为项目建设和实施开辟了市场机会窗口。

深圳水贝珠宝产业园发展历程，也为顺德珠宝产业园建设提供了可借鉴样板。

在对顺德消费市场进行深入市场调查后显示，顺德区域消费水平极高。

年顺德区高达亿，区域零售消费总额已经达到亿元。

这些数据都足以说明顺德区已经具备了发展高档商业零售业态经济基础和消费基础。

而且，项目所在伦教街道，聚集了万科沁园唯美嘉园涛汇领御花园海琴水岸凯蓝名都涛汇领御居住区等高尚居住群体，这使得其周边不仅人流量大，而且具有较强消费能力，足以让项目发挥聚集人气作用。

第三章项目建设指导思想和原则第节项目建设定位本项目定位是立足伦教，以万辉珠宝城为中心，通过对现有旧工业区进行翻新和改造，建设具有区域性影响力珠宝首饰产业与商贸积聚基地，并通过赋予基地文化内涵，使其成为伦教乃至顺德全新珠宝文化休闲与旅游购物中心。

上述项目定位中，包含几个关键词及核心概念，分别阐释如下立足伦教正如在本报告第三章中所分析，从目前顺德区和伦教未来产业发展布局来看，缺少高水平上档次珠宝首饰产业集聚基地，这和伦教相关产业在顺德乃至全国实际地位是不相称。

因此，本项目建设首先是弥补了顺德伦教珠宝产业块产业空白。

中国两大珠宝巨头周大福周生生均起源于伦教，成为项目立足伦教坚实基础。

产业与商贸集聚基地产业离不开商业平台促动作用，而平台价值也取决于产业经济效应。

因此，本项目在定位中，着眼于构建完整珠宝经济链条，从产品开发设计，到制造加工，到高端展示交易，特别是利用目前现有周大福周生生珠宝在全国连锁店将顺德珠宝推广出去，以万辉珠宝城现有高端销售场所，实现零售旅游文化相结合销售模式，再经过市场检验和反馈后进行新开发和设计，构成个微缩产业生态圈。

圈内上下游配套企业同行竞争企业以及公共服务企业利用集聚基地整合效应，最大限度降低市场开拓成本和投入。

高端展示交易是指在高端商场中展示和销售包括国际名牌在内珠宝首饰等奢侈品，并提供五星级酒店餐饮住宿服务。

文化内涵与文化休闲与旅游购物中心本项目并非单纯传统意义上工业园区或高新技术园区，也不是单纯批发市场。

从项目所在区位周边环境和项目自身档次水平出发，最终希望建设应该是赋予深刻文化内涵项目。

之所以如此，和项目选择产业主题有很大关系。

珠宝首饰本身就不是般商品，如果希望获得市场青睐，就必须具有丰富文化底蕴同时，此类产业不仅是简单加工制造，创意与设计在产品价值中所占比重是很高。

由此可见，项目主题本身就和文化产业不可分，其中从业人员也和文化产业相关，加上本项目所在区位是顺德区中心城区，区内人群消费水平和整体素质较高，加上顺德美食及水乡文化，所有这些因素决定了项目完全可以通过建设成以文化休闲娱乐购物为外在吸引珠宝首饰产业集聚基地。

两者相辅相成，相互促进，还可以聚集人气，扩大影响，成为伦教中心商贸组团中心，进步形成对周边地区带动和辐射。

第二节项目建设优势综合考虑本项目所处宏观与微观环境，以及自身条件，项目具有十大竞争优势区域优势从顺德整体产业规划来讲，项目弥补了产业空白，因此，实现了顺德珠宝产业聚集，也为项目发展预留了广阔空间。

而从顺德区经济和产业基础来看，项目落户后，可以成为带动全区及周边地区相关产业发展强大引擎，成为经济文化中心北扩催化剂。

同时，由于伦教毗邻番禺沙湾珠宝产业园东莞珠宝产业群，珠三角地区珠宝首饰和工艺礼品产业在全国乃至世界上也占有举足轻重地位，这为实现顺德区在珠三角城市群区域中心，及巩固顺德区在珠三角经济发展中所处引领和带动地位将会起到积极作用，反过来，也为项目未来运作成功，奠定了基础。

交通优势项目所处伦教，国道南北而过，国道东西而过，距佛山环广州北二环广珠轻轨顺德站碧桂路等不足分钟车程。

如此便利交通条件，使得项目吸引消费群体带动周边经济发展以及便捷物流服务成为可能。

规模优势项目总占地面积为平方米，总建筑面积约平方米，在以珠宝首饰为主文化产业基地，已经具备相当规模，足够对周边产生较大影响。

定位优势项目定位并没有味地追求大新奇，而是结合实际情况，突出区域性领先和产商结合特点，并最终落脚在文化休闲与娱乐购物中心上，这使得项目未来聚集人气能力大大提升，而且也符合项目所在区域周边地区现实发展情况，从而借助已经发展起来成熟社区环境促进项目自身成功运作。

功能优势项目提供是即项目建设单位在完成项目规划立项和基础设施改造建设后，项目招商和运营管理委托专业商业管理公司负责。

此管理模式将充分发挥专业公司人员和技能优势，突出专业人做专业事，从而确保项目能够在开始就按照正确方向开展。

除此之外，项目将合作作为管理主要形式。

其中，将重点与专业行业协会和商会合作，目是扩大项目影响，借助已经具备相当实力社会权威机构，帮助进入园区商家主动扩大和挖掘市场机会。

例如，项目建设单位与顺德区政府开展合作，将项目列为该政府面向国际市场重要出口展示和供应基地与中国地址大学武汉复旦大学等合作，将项目作为学校教学研究和交易展示基地与顺德区旅游局广东省旅游局和各主要旅行社合作，将本项目列为顺德旅游景点之成为广东省工业旅游示范基地科普教育基地等等。

通过上述合作，方面扩大了项目影响，同时为进驻项目商家提供了更立体多层次服务，获得市场实惠，反之又促进了项目影响和招商。

第二节项目营销管理本项目服务对象分为专业和普通消费群体两类。

所谓专业群体主要指业内制造商批发商和设计商等，其根本目，是通过进入园区而获得更好产业氛围和条件，并更直接地进入市场。

因此，针对此部分群体营销主要是宣传本项目专业管理与专业合作伙伴。

这些都会使其认可项目所营造强烈商业和产业氛围。

所谓普通消费群体主要指参与项目提供各类文化娱乐和休闲购物活动群体。

对于此类对象，项目营造特色文化氛围和良好购物休闲环境将作为重点宣传和营销卖点。

包括特色酒吧酒文化专区动漫体验培训与讲座以及购物休闲等内容。

因此，项目在营销方面没，将通过举办些具有影响力活动来聚拢人气和关注。

同时，围绕项目主题展开促销活动和常规广告宣传等也是不可缺少。

第七章项目环境影响分析本项目属于商业与产业相结合项目，其中，商业部分主要产生是生活垃圾和生活废水，部分餐饮场所还将有油烟气体排放。

产业部分主要是加工场所产生废水废气和废渣。

对于商业部分三废处理，由于属于常规废物排放，所以，应设立集中生活垃圾中转站，集中收集后移交市政垃圾处理单位。

所有生活废水，进入化粪池后，在排入市政污水管道。

餐饮场所应集中规划，油烟在高空排放前应过滤处理。

对于生产涉及到环境保护问题主要集中在生产过程中产生废水废气废物以及噪音四个方面。

其中工业废水主要来自于加工过程中因需要清洗和降温而产生废水，由于本项目所涉及产业不存在重污染物质，所以排放废水可以直接进入市政污水管道。

同理，本项目中也不会有超标废气产生，生产过程中产生少量废气以及停电时启动柴油发电机时产生柴油废气，可通过高空排放直接进入大气，不会对周边环境构成影响。

对于生产中产生焊锡渣，将委托环境保护部门直属回收机构定期集中回收，不能直接丢弃。

而对于包装材料，则由专业废品回收机构回收。

本项目中噪音主要来自于中央空调系统中冷却塔发出噪音和应急情况下柴油发电机发出噪音。

对于前者，在冷却塔采购时，就选择低噪音型冷却塔，即直接在冷却塔出厂时就已经做好降噪处理。

对于后者，需要在柴油发电机房进行消音处理。

上述两项在竣工时，必须通过环境保护部门现场噪音检测。

综上所述，该项目并没有对环境构成特殊影响废水废气废物和噪音，经过采取相应措施，都可以达到国家规定控制标准。

在项目立项实施前，需要由专业机构对项目进行环境评估，项目竣工后，还将由专业机构进行环境保护方面验收。

第八章项目风险分析本项目风险主要体现在以下三个方面招商风险与本项目主题相同或类似项目主要集中在深圳番禺等地，而且已经具有相当影响力和规模。

因此，在本项目投入使用初期，如何吸引更多商家进入，是本项目成功与否关键。

针对招商风险，主要对策包括选择具有相关项目运作经验专业商业管理公司负责项目策划和招商突出项目各项优势制定有利于扶持商家各项优惠政策积极与专业公共服务机构和商协会合作，为商家提供更多增值服务，利用顺德政府特殊扶植政策和顺德珠宝产业人才优势等。

市场风险任何商业项目都会面临市场风险，消费群体是否认可，以及项目所处区域