颐养居老年康乐中心项目可行性投资论证建议报告word文档（42页）

二公司简介公司概况颐养居房地产开发有限公司是以旅游观光及生态农业型地产开发项目为主含有公益性质房地产开发公司发展目标颐养居房地产开发有限公司长期发展目标是通过全面进入老年服务市场，通过在老年服务地产市场抓住养老服务等方面各项核心业务，成为湖南乃至全国最大从事老年服务行业市场领先者。

公司主要通过在养老服务老年产品开发郊游服务弘扬佛教文化等方面，逐渐成为以老年人市场为主体配套佛教旅游文化，构造出个完整服务产业链，争取经过年限度服务和设施健康老人住宅专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护老人住宅专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护老人住宅专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理住宅专为体力和智力衰退并患有疾病受伤等老人入住注册医疗机构。

又依据各个国家现状和经验，国外老年住宅模式大体上可以划分为四种式老年住宅集合式老年住宅老年人合住住宅护理型老年人住宅以及公立养老院社会福利性。

从资金来源划分实际上分为两种家庭和个人融资政府和社会融资。

借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓模式大体上可以划分为三种成套老年公寓住宅合居老年公寓住宅护理和医疗型老年住宅或机构个人支付或政府和社会资助。

设计与配套设施。

老年公寓要按照老年人特点和老年人建筑设计规范，从住区规划设计到配套建筑与设施方面要符合老年人特点和需求。

老年公寓宜为低层小高层有电梯或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室室二室小套房为主。

道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。

居室要阳光充分和通风。

老年公寓要有完备配套设施和服务，如医院健身娱乐文化教育图书资料购物中心银行邮局交流活动家政服务等。

特别是老年社区内要配备正规定点医院。

该医院应具备治疗抢救咨询功能，这是关系老有所养重要保障，是老年人进住社区最关心问题之。

规模与档次。

从居者本身利益。

安全管理和市场需求出发，老年公寓规模不宜过大，这要依据各地具体情况和条件而定。

要依据老年人不同经济和健康条件以及需求，建设不同档次老年公寓住宅。

但是中国目前老年人经济收入普遍不高，老年公寓开发和建设要以广大中低收入者经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。

老年公寓性质。

依据国外经验和我国具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。

老年公寓租售方式，可以由老人旧房置换旧房出租返本销售入住等进行资金运转。

此外，还需要政府政策支持以及社会各方面资助。

福利性养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。

三老年公寓老年社区现状与问题老年公寓特别是老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少经验。

随着我国经济迅速发展和生活水平提高，对老年公寓需求不断增长，老年公寓在些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大老年公寓。

它建于北京北部小汤山，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，可以容纳近万老人入住。

它环境优美设施先进服务较好。

上海市是最早进入老年型城市，老龄事业发展较早。

年开办浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之，目前全市养老院和老年公寓床位已达万多张，相当现有老年人口。

大连市年底全市共有养老机构所，其中老年公寓所，总床位张。

这些城市老人公寓和养老机构发展，为解决老年人养老和居住提供了很好条件，并为总结老年公寓发展和特点打下了良好基础。

但是，由于我国老年公寓发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。

老年公寓建设供不应求。

国外些发达国家，进住老年公寓和养老机构老年人约占老年人总数左右。

以我国大连市为例，岁以上老人万，占城市总人口，若入住老年公寓和养老机构老人占总人口比重，按比例分析，多万老年人中，将有近万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓需求。

老年公寓布局不尽合理。

目前老年公寓和养老机构建设还没有例入各个城市总体规划，缺乏从中国老年人特点和需求出发，而制定科学合理建设规划。

所以目前存在着有老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会远离亲友。

交通不便有居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

老年公寓价位偏高。

有老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有月租价高达元，很多老年人只好望洋兴叹。

如上海市选择老年公寓老人中，希望每月所需费用不超过元中外房地产导报年期。

北京市年调查显示，岁以上常住人口中，以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受平均价格为元大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受价位为元老年住房专题会议论文集年。

可见，在我国目前广大老年人收入偏低情况下，老年公寓档次和价位要适合广大中低收入老年人承受能力。

些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。

般来说设备齐全，环境优美，服务周到老年公寓不太多。

而有些单位和个人资助养老机构，如福利院敬老院环境条件和服务则较差，不能达到老有所养老有所乐目。

政府和社会对老年人住宅建设重视和支持力度不够。

老年公寓和养老机构存在资金投入不足管理不善等问题。

索引内容概要二公司简介公司概况发展目标现有业务经营理念客户概况管理团队三项目市场背景与市场情况分析养老服务社区涉及些宏观环境分析养老服务社区市场情况分析主要竞争情况分析四分析与关键问题分析机会威胁优势劣势关键问题五目标与目标可行性分析六营销计划目标市场产品价格渠道促销七财务计划与财务分析八其他正文内容概要本商业计划书说明了公司准备在年，开发颐养居老年康乐中心项目计划。

本计划书涉及时间为年年两年。

开发项目，对于本公司来说，是基于目前中国老年地产日渐增长趋势来考虑。

这项目开发将是举多得是为公司找到了新利润增长点二是延伸了公司产业链，完善了老年产业服务体系三是提公司知名度，为公司未来田园项目发展开拓市场做出贡献。

本计划书涉及主要目标是分为两期建设项目成为我国中南部第个大型现代化专业化高档次老年社区。

项目住房共套，根据精确预估，社区住房销售预期收入为万元，社区住房销售可获得现金利润万元，此外还可以得到公用建筑资产万元。

另外，社区每年管理服务活动将为公司创造利润万元。

实现以上销售和利润目标，由于销售市场广阔，市场需求旺盛，经过专业对本项目投资分析，实现本计划书市场风险不超过。

项目总建设成本万元，由于社区在建设中同时销售，故该项目期投资为万元，公司可以自筹资金万元，其余开发资金可以由其他有资金项目投资者以股东身份提供，公司定期提供分红，并为股东购房提供优惠。

二公司简介公司概况颐养居房地产开发有限公司是以旅游观光及生态农业型地产开发项目为主含有公益性质房地产开发公司发展目标颐养居房地产开发有限公司长期发展目标是通过全面进入老年服务市场，通过在老年服务地产市场抓住养老服务等方面各项核心业务，成为湖南乃至全国最大从事老年服务行业市场领先者。

公司主要通过在养老服务老年产品开发郊游服务弘扬佛教文化等方面，逐渐成为以老年人市场为主体配套佛教旅游文化，构造出个完整服务产业链，争取经过年大型旅行社合作，经常组织夕阳红专项旅游还将与北京大连广州等地老年社区合作，举行异地交换居住疗养业务，尽可能为客户降低费用。

房屋置换为了方便部分在成都城内有房而又希望到园区居住客户，公司可以代为办理城内房屋出售或出租事宜。

法律顾问园区与有关律师事务所合作，为客户提供法律顾问与咨询服务。

定期去办各种文化交流活动老有所为服务这是个常常被忽视而又十分重要服务，也就是说要尽可能地为还能够服务社会老人特别是有技之长老人提供个老有所为活动舞台，提供必要条件。

鼓励老年人尽可能有所事事，而不是百无聊奈在老年大学中开办自创中心让老年人进行各种手工制作如果有老人能够写作诗文或能够撰写回忆录，园区将代为推荐联系出版与发表。

颐养居老龄产业开发有限公司始终坚信，社区房屋销售只完成了项目开发第步，完善养老服务才是最终赢得顾客信赖依托和保障，是颐养居老龄产业开发有限公司在广阔老年产业市场中进步发展真正基石。

价格颐养居户型分档销售价格名称户数面积平米单价元平米合价万元套共计院落式住宅楼酒店式公寓楼独居式民居别墅合计万元销售模式渠道颐养居销售，将在使用直接销售和委托代理传统模式基础上，同时开辟网络营销模式新型销售模式对于销售给股东和老顾客部分住房，由公司采取直接销售模式，因为公司对于这部分顾客情况较为熟悉，保持了良好联系，故采用直销模式销售过程中发生费用也完全可由开发商来控制，高效从严支出可以大大降低物业销售费用。

而且从渠道控制角度，由开发商自己组建销售团队和部门相对委托代理方式更容易管理和控制。

随着消费者消费行为理性和成熟，房地产开发企业方面要扩大规模追求规模经济另方面又要走专业化道路，细分产业市场，企业为了发挥专业开发优势，经常将销售工作委托给更具专业优势销售代理商来完成。

因此，对于面向社会销售住房，公司决定委托给专门房地产销售代理商执行。

这种销售模式优势在于它简化了商品市场交易活动，节约开发商和顾客共同时间和精力，缓解了开发商人力物力和力不足，提高企业运作效率和效益相对于直销模式，委托代理分散了企业开发房地产风险由于专门从事代理销售工作，代理商般都有较多销售业务员和更广泛客户关系④企业在推广新产品时候，它更快将产品推向了市场并为顾客了解，实现房地产商品销售。

世纪是信息化世纪，互联网席卷中国大地时候，也正是中国住宅与房地产业飞速发展时候。

房地产与互联网结合必将引发房地产产业营销革命。

网络营销实质是营造网上经营环境，包括网站本身顾客网络服务商合作伙伴供应商销售商相关行业网络环境。

在这种环境下，房地产企业可以对开发项目进行网上宣传对客户进行项目产品网上调研，接受意见反馈或通过商品房网上竞拍给项目造势，提升项目人气。

作为传统营销方式补充和发展，网络营销能更有效地促成消费者与企业或企业与企业之间交易活动实现。

我们已经清楚地意识到，网络营销必然是未来房地产销售重要趋势，公司要适应这潮流，并尽可能占据有利地位，所以颐养居老龄产业开发有限公司房地产网络营销势在必行。

此次，养老服务社区销售就是颐养居开发公司进入这模式大好时机，公司将投入定人力物力和财力，建设起网络销售平台。

公司将拿出面向社会销售住房中，作为网络销售对象，尝试网络销售，为将来公司销售积累经验奠定基础。

公益及促销此次养老服务社区促销将采用广告销售促进公共关系人员推销和直接营销并用模式广告由于销售主要针对地区进行，故养老服务社区广告将主要当地报刊专门针对老年人和中年高收入群体杂志刊登纸质媒体广告，同时在市区内老年人常出入医疗健身等长沙场所附近设立形象广告牌灯箱广告公交站台广告车身广告等吸引特定顾客群注意。

销售促进公共关系与人员推销选择节假日，在市区内选择场所为老年人提供免费健康咨询简单体检等服务，以吸引目标消费者注