风盐场商品房开发建设项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

青岛房地产市场分析青岛城市建设新路线确定，实施依托主城拥湾发展组团布局轴向辐射城市空间战略，确立了实施主三辅多组团拥湾发展战略构想。

这个规划最大特点是使城区土地和海景房得到盘活，使老工业搬迁改造将在四方和李沧创造出几十平方公里土地，两者加起来将达平方公里，如果加上红岛等环湾地区，则将盘活平方公里土地。

这对青岛城市发展提供了巨大空间。

并提出北部滨海城区重点发展现代服务业中心产业核心基地和高新园区，重点打造四方国际邮轮港区海云庵商贸文化旅游区，北岭商贸居住休闲区高校都市科技产业区诸实施，做出具体行动，也是该公司融入青岛发展大环境抓住契机，搭建长远发展新平台不断壮大综合实力重大举措。

项目建设意义及必要性胶州湾北岸高新区拥有巨大发展潜力。

胶州湾北岸高新区位于胶州湾底部，总规划面积约平方公里，期面积约平方公里，土地性质为国有工业建设用地，无需征用农用地和搬迁居民，是临近青岛市主城区唯大面积待开发区域。

该区域距前湾港公里，距市中心公里，距流亭国际机场公里，紧邻环胶州湾高速公路济青高速公路胶济铁路等交通主干线，物流方便快捷。

区内已具有定产业基础，目前落户产业项目个，预计总投资亿元，产业领域涉及电子信息新材料先进机械制造海洋生物与医药仓储物流等。

周边青岛出口加工区环海经济开发区空港工业区等园区产业集聚效应较为明显。

期范围内平方公里已达到五通平，基础设施投资累计亿元，自来水供水能力万立方米日，污水处理能力万立方米日，供电总容量近千伏安，供热能力近吨小时，天然气供应能力万立方米日，具备承接项目基本条件。

市委市政府为胶州湾北岸高新区发展营造了良好政策环境，赋予高新区更高经济管理权限，除享受国家山东省制定优惠政策外，还享受青岛市支持科技创新相关扶持政策，这将促使该区域成为青岛市北部最为活跃经济带，在全市经济发展战略布局中发挥越来越重要作用。

虽然胶州湾北岸高新区产业发展具有很多有利条件和良好机遇，但也面临着些亟待解决突出问题和制约因素，主要有全市高新技术产业整体水平有待提升，高端龙头项目不多，拥有自主知识产权高新技术产业产值比重不高科研机构专业分布与我市重点产业发展方向存在较大差异，科技资源难以有效整合利用，科技创新服务体系还需进步加强和完善支持自主创新市场化风险投资机制尚未形成，鼓励创新创业投资环境有待完善，创新集群培育与先进城市相比存在较大差距胶州湾北岸高新区生态环境比较脆弱，地质条件复杂，产业选择要求和准入条件比较高与主城区便利交通尚未形成，科研教育基础和商务服务功能缺乏，居住生活配套设施薄弱，符合高新技术产业发展要求技能型劳动人口严重不足。

本项目建设对高新区发展有很好配套作用，能解决部分园区进驻人口住房需求。

项目建设符合青岛高新区建设发展规划建设现代化全球城市打造青岛第三代新城。

在产业发展上，承接第三次全球高新技术产业转移，形成全市科技创新枢纽。

在空间发展上，采用生态经络，湿地岛链空间发展理念，形成核两带三岛群多园区岛链状空间发展格局，正是青岛高新技术产业新城区总体规划要求，青岛东风盐场商品房开发建设项目符合高新区建设发展规划。

项目实施以拥湾发展为契机，是将青岛盐区建成青岛北部新城区核心区建设发展需要依据青岛市委市府环湾保护，拥湾发展战略部署和将青岛盐区建成青岛北部新城区核心区布局，青岛东风盐场商品房开发建设项目将安臵盐区职工宿舍面积平方米，是实现青岛盐区建成青岛北部新城区核心区战略布局具体行动，是把青岛盐区建成青岛北部新城区核心区建设发展需要。

项目实施可以提高青岛高新区周边居民生活档次，满足新区快速增加人口改善拥有住房需要。

是周边居民平房多，旧房多，改善居住条件期望很大，消费欲望很大。

二是周边区域存在个潜在消费群体，随着高新区日新月异快速发展和基础设施不断投入，将带来大量用工人员，员工队伍年轻，购房欲望较强烈，就近购房，就近上班，将给生活带来许多便利条件。

青岛东风盐场商品房开发建设项目实施，正是顺应市场需求，为潜在消费群打造适宜居住条件。

综上所述，本项目建设符合青岛高新区规划，市场需求大，可以提高青岛高新区周边居民生活档次，满足新区快速增加人口改善拥有住房需要，具有较大潜在消费群，对打造青岛第三代新城，实现青岛盐区建成青岛北部新城区核心区都有十分重要意义，项目建设是十分必要。

第章市场分析与项目定位房地产市场分析全国市场分析总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌形态。

从年年底开始，中国房地产市场开始调整，年下行速度开始加快，下滑幅度加大，房地产价格也随之开始回落。

从区域上看，以深圳广州为代表珠三角城市最先开始调整，接着长三角华北中西部也开始调整。

通过区域研究可以发现东部地区深度调整。

其中珠三角地区全国房价重灾区，今年以来，房价已下跌长三角地区今年以来，成交量巨量萎缩，第三季度出现价格拐点环渤海地区各城市分化，北京下跌空间较大，沈阳波澜不惊。

中部地区成交量明显下降，房价开始小幅下跌，武汉形势比较严峻。

同时低迷市场中，依然有四类楼盘实现热销第类，打折力度较大知名企业大盘，比如恒大万科富力等。

第二类，超小户型单身公寓。

第三类，近郊经济型房源。

第四类，综合类特色产品，比如万达开发综合性商业项目。

今后两年我国房地产市场走势也不乐观年房屋成交量同比年出现大幅下滑，估计萎缩成，但由于全国房价拐点出现在第三季度，因此年全年房价同比年，依然呈正增长，不过涨幅将由年商品房大幅回落到左右。

至于年，全国房屋成交量将依然在低位徘徊，全年成交价格比年将会出现负增长。

年全国楼市触底反弹可能性最大。

年月以来，随着雷曼兄弟破产两房被美国政府接管等系列事件发生，美国次贷危机进步深化成金融风暴，并迅速波及全球。

在此国际背景下，国内经济亦不容乐观，第三季度增幅回落至，中央宏观调控方针正由保控转向首先防止经济快速下滑，天内连续三次降息，频率之高历史罕见。

月中央力度空前出台万亿投资计划，吹响了拯救经济号角。

在国内外经济形势不容乐观情况下，我国楼市走向更加引人关注。

今年以来，多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩，从第三季度开始，房价亦开始下跌。

针对这种情况，从月份开始，成都重庆西安南京杭州等个城市纷起救市，而财政部和央行亦在月日出台相关救市措施。

青岛房地产市场分析青岛城市建设新路线确定，实施依托主城拥湾发展组团布局轴向辐射城市空间战略，确立了实施主三辅多组团拥湾发展战略构想。

这个规划最大特点是使城区土地和海景房得到盘活，使老工业搬迁改造将在四方和李沧创造出几十平方公里土地，两者加起来将达平方公里，如果加上红岛等环湾地区，则将盘活平方公里土地。

这对青岛城市发展提供了巨大空间。

并提出北部滨海城区重点发展现代服务业中心产业核心基地和高新园区，重点打造四方国际邮轮港区海云庵商贸文化旅游区，北岭商贸居住休闲区高校都市科技产业区付息其中还本其中还本付息年末本息余额还本资金来源当年可用于还本未分配利润当年可用于还本销售收入可用于还款其他资金借款偿还期年年末还款利息备付率偿债备付率现金流量分析通过对项目增量投资现金流量分析，项目建设投资财务内部收益率为，税前，动态投资回收期为年含建设期年静态投资回收期为年含建设期年现金流量测算见表。

财务现金流量表单位万元序号项目建设期经营期现金流入营业收入回收流动资金现金流出建设投资不含建设期利息流动资金经营成本销售税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量所得税前折现净现金流量所得税前累计折现净现金流量计算指标所得税前所得税后财务内部收益率财务净现值万元折现率动态投资回收期年静态投资回收期年盈亏平衡分析项目建成后销售盈亏平衡点为固定成本销售盈亏平衡点销售收入销售税金及附加可变成本上述计算可以看出，本项目只有达到预期销售收入才可保本，说明本项目盈利能力较弱，但因销量已有预定，所以风险较低。

财务评价结论从以上分析不难看出，项目财务内部收益率和社会基准收益率基本持平，投资利润率为，项目盈利性尚可，但投资回收期短，项目抗风险能力较强，且本项目建成后可以改善周边居民居住条件，安臵改善盐区职工居住条件，改善周边环境，推动城市化进程，协调高新区配套服务设施发展都有十分重要意义，社会效益显著，因此本项目建设还是可行。

第章社会效益分析项目对社会影响分析直接效益项目建成后，有利于稳定房地产市场价格，改善青岛市高新区中低收入家庭住房条件，提升青岛市高新区建设水平，让整个青岛高新区居民都能够享受到青岛高新区社会经济发展成果。

间接效益城市内在价值很大程度取决于环境。

本项目建设，将结合经济效益社会效益和环境效益，开发过程注重建筑设计与环境协调，绿化措施相配套，通过绿化美化亮化城市环境，从而提升城市自身城市价值，形成环境优美人际和谐文明城区精品城区。

项目与所在地互适性分析不同利益群体分析与本项目直接相关不同利益群体包括建设区域居民国家相关部门及开发投资企业等。

该区域中低收入家庭是项目建设直接受益群体。

受益方面主要体现在改善低收入居民生活环境，彻底解决了该区域脏乱差。

参与项目投资开发企业通过项目建设可获得直接和间接利益直接利益是指根据投资额度，在房地产开发中获取定经济效益间接利益是指通过公益性投资，提高企业知名度和社会威望，增加无形资产。

分析表明，与本项目直接相关不同利益群体适应度较好，对项目参与程度均比较积极，不存在阻碍项目建设问题。

当地组织机构分析由于改造地块对现有设施利用程度较为充分，各类设施建设规模不大，对需要由高新区提供交通电力通信供水排水等基础设施条件，均由相关部门提供并落实，与城市基础设施进行了有效衔接，能够得到相关保障和配合，不足之处就是供热燃气配套还没有覆盖该区域。

分析表明，项目所在地各类组织能够为项目顺利实施提供最大限度支持与配合，能够保证实现项目既定目标。

当地技术文化条件分析项目符合青岛市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要青岛高新区年服务业重点领域发展规划要求，符合青岛高新区现阶段城市建设要求。

项目建设范围均在同地域内，民族文化传统相近，具有较好互适性。

社会风险分析项目与当地社会文化环境等具有较好互适性，深受各个利益群体欢迎，但在房地产开发建设过程中，存在开发资金不足，延误建设工期，影响回迁户按期回迁潜在风险。

高新区管委会作为保证回迁户按期回迁直接责任人，定要充分发挥政府职能作用，加强项目开发建设管理，保证回迁楼建设按期完成。

为减小风险，要根据高新区管委会制定符合青岛实际实施方案和建设规划，在符合城市总体规划前提下，进步做好详细规划和操作规则，提高规划质量，体现超前性注意实用性突出经济性，满足不同群众需要，打造阳光工程群众满意工程。

要用足用好政策，盘活土地资源，争取更多倾斜。

第章可行性研究结论研究结论项目建设将立足于青岛高新区城市总体规划，着眼于城市长