餐饮酒店项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

区内利润是指酒店营业收入减去营业税金及附加经营成本和经营费用余额。

营业税金及附加是指按税法规定缴纳营业税金及附加。

经营成本是指餐饮客房部门原材料成本和商品部商品进价等。

经营费用是指如下费用，包括但不仅限于酒店各营业部门员工工资福利费及各项费用，如办公用品邮电费清洁用品服务用品制服摊销洗涤费装饰费差旅费厨房炊具厨房燃料等。

酒店行政管理销售工程维修等部门员工工资福利费及这些部门发生办公费差旅费等。

经营中发生保险费交际应酬费广告费水电费维修费燃料及动力费职工培训费坏帐损失及车船牌照使用税等。

营业税金及附加。

第二章项目概述业主公司背景东莞尚佳实业投资有限公司是由东莞市方中集团及其它股东组成专门为东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场项目投资而成立民营企业。

二项目基本资料项目名称东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目。

项目位臵道窖镇高速公路出口明轩大酒店旁。

总用地面积。

平方米。

总占地面积平方米。

总建筑面积初步拟建设平方米。

建筑密度。

容积率绿化率。

场地内停车数辆。

工程竣工时间未定。

酒店定位未定。

调研目项目定位及可行性，投资风险及回报分析。

第三章市场调查及分析项目地理环境位臵位于东莞市道滘镇广深高速公路出入口旁，是广州深圳等地进入东莞最主要门户之。

交通距离道滘镇中心区，莞城南城区，洪梅镇，望牛墩均处于分钟车程，距广州约分钟车程及规划当中轻轨铁路交通网线。

周边环境周边有东莞汽车总站旁茶叶批发市场及华南电子交易中心等个批发市场，项目所在地旁有茶叶批发市场，项目所在地对面有医疗用品市场，道滘镇有农业用品批发市场及东莞市人民医院暂时无法获取其建筑规模及市场定位等信息，以上项目均处于分钟车程之内。

周边酒店四星级以上酒店线范围以内车程在分钟以内酒店包括道滘镇五星级明轩大酒店，东莞万江区尼罗河酒店，洪梅镇四星级汇景大酒店，医疗用品市场中正在建筑规划五星级配套酒店，正在招租约平方米酒店项目具体星级定位不详。

二线范围车程在分钟以上酒店包括车程在半小时以内四五星级酒店不下十数家，除了极为少数酒店定位在商务或度假型酒店，其它酒店基本上市场定位是以娱乐来带动客房及餐饮消费娱乐型酒店。

三星级酒店线范围以内酒店包括道滘镇绿州酒店及新城酒店，东莞万江区上苑酒店，望牛墩望牛墩宾馆，四季酒店及万豪酒店。

二线范围酒店包括车程在半小时以内三星级酒店也不下十数家，除了极为少数酒店定位在商务型酒店，其它酒店基本上市场定位也是以娱乐来带动客房及餐饮消费娱乐型酒店。

快捷酒店目前各大快捷连锁酒店逐步进入整个东莞地区，它包括有在本项目区域市场内有锦江酒店管理有限公司经济型酒店锦江之星及七天酒店管理有限公司经济型酒店七天连锁酒店，在本项目区域市场外有八方快捷酒店管理有限公司经济型酒店八方快捷酒店，莫泰酒店管理有限公司经济型酒店莫泰酒店，城市客栈酒店管理有限公司经济型酒店城市客栈。

格林豪泰酒店管理有限公司经济型酒店格林豪泰酒店，山水酒店管理公司精品型商务酒店山水时尚酒店。

根据以上资料分析得知项目所在地线及二线范围内三星级及以上酒店为数众多，竞争非常激烈，对项目构成了极大威胁。

因此，地理环境不理想。

而酒店项目投资成功与否地理位臵选定是首要关注问题，它对将来酒店经营成败起着极为重要作用。

项目所在地线及二线范围内快捷连锁酒店只有家，目前竞争对手极少。

因此，地理环境较为理想。

项目所在地线范围内规划中有个批发市场，其中下档次消费群体令周边三星级及快捷连锁酒店受益。

但是，批发市场经营成功与否直接影响到酒店经营状况。

且批发市场经营需要市场培育期，从规划起计算，五年内周边三星级及快捷连锁酒店难以有较大收益。

批发市场经营成功与否存在着许多不可预见因素。

二项目地区基本情况地理位臵道滘镇位于东莞市西部，地处穗深经济走廊间，广深高速公路横穿镇区，并设有大型互通立交出入口，另外有条标准级主干公路连接国道及莞城和其它镇区，北距广州公里，南距香港公里，东距莞城公里，全镇土地总面积平方公里，道滘镇是个具有深厚传统文化水乡，已有年悠久历史近几年被授予中国曲艺之乡，游泳之乡和中国民间艺术之乡荣誉。

区域人口全镇下辖个村民委员会和个社区居委会，户籍人员万人，外来暂住人口万人。

经济发展近年来，道滘镇形成了外资企业集体企业民营企业和第三产业齐头并进共同发展格局，架起了个以首饰电子五金橡胶制衣皮革化工纸类米制品等行业为支柱门类较多外向型工业体系，促进了房地产商务酒店物流传统饮食等行业快速崛起，实现了农业经济向高科技高效益方向发展转变。

年，全镇生产总值亿元工业总产值亿元镇本级财政收入万元各项税收总额万元，其中国税分局征收额万元，地税分局征收额万元金融机构各项存款总额亿元，其中城乡居民储蓄总额亿元，贷款总额亿元。

企业发展目前，全镇外资企业达家，年全镇利用外资含增资项目签约宗，新签协议利用外资总额万美元，实际利用外资金额万美元，外贸出口总额万美元年全镇民营经济新登记注册户，其中私营企业家，个体工商户户，全镇在册私营企业累计达家，注册资金共亿元，在册个体工商户累计达户，注册资金共万元，年，全镇村组两级集体总资产亿元，资产负债率，农村两级集体实现经营总收入万元不含土地转让收入发展规划根据市委建设现代化中心城市整体部署，道滘把高速公路出入口江两岸旧城区水乡特色改造南阁建设作为中心城市配套和延伸，江两岸南阁等项目已经进入了实施阶段，围绕建设极具水乡特色现代化新城个目标，抓住城镇规划建设和工业发展两个重点，道滘确立了三大版块带动建设发展思路围绕广深高速公路道滘出入口，作为龙头带动，配合市重点项目房地产等第三产业，并结合现有新城区沿江江两岸，共同规划为道滘新中心区。

区内同需要，为客户提供各类完善互动高星级专业培训服务。

规范化管理方面把酒店主要经营及管理活动能量化则量化，不能量化则细化，形成套科学，合理，系统运营手册。

令酒店每位员工都很清晰自己权责利，做每件事情都有个量化或细化指引。

人力资源方面集团拥由国内外专业人士组成高级职业经理人团队。

他们均有良好高等专业教育背景，具有在国内外知名酒店工作丰富经验。

从根本上保证了项目运作成功。

本项目为了在未来市场竞争中占据有利位臵，必须选择有实力和品牌国内酒店管理公司。

三酒店管理公司选用建议选用上海如家酒店管理有限公司合作如家酒店连锁致力于打造中国经济型酒店著名品牌，目前如家已在全国个中心城市拥有家连锁酒店，是中国发展最快，最大快捷酒店连锁体系，它有着国内最庞大中央订房网络及如家管理学院培训基地。

年荣获中国饭店业集团强称号，年荣获中国饭店集团十大影响力品牌及未来之星称号。

年在第三届中国酒店金枕头奖评选中获得中国最佳经济型连锁酒店品牌，此后又荣获中国杰出雇主上海企业称号。

经过四年多发展，如家已得到社会各界认可，年更成功在美国纳斯达克上市，如家已成为中国自主创新经济型连锁酒店最具影响力品牌之。

如家目标是年在全国拥有家连锁酒店。

第八章酒店经营业绩预测及分析营业收入预测及分析预计年营业收入额万元。

其中客房收入万元，占总收入餐饮收入万元，占总收入二成本费用预测及分析预计年费用额万元，占总收入其中薪酬福利万元，占总收入能源费用万元，占总收入维修费用万元，占总收入餐饮成本万元，占总收入易耗品费用万元，占总收入行政管理及营销费用万元，占总收入管理费用万元，占总收入折旧费用万元，占总收入其他营运支出万元，占总收入。

营业税支出万元，占总收入三经营利润预测及分析年度纯利润万元。

第九章投资风险评估投资风险分析投资决策风险投资决策风险主要是指因企业对投资地投资环境缺乏充分认识以及有效评估，从而可能出现风险。

企业可能受信息渠道闭塞自身评价或判断能力等原因影响，很难对投资项目进行充分地科学地判断，导致出现投资决策失误。

项目委托方东莞尚佳实业投资有限公司高度重视，委托方决策机制透明公开民主，受托方所提供评估客观稳健，能够有效防范投资决策风险发生。

财务管理风险如果企业未能建立有效财务管理及会计核算体系，可能往往被不良人员利用，造成企业资产流失，轻则造成企业形象受损经营受限丧失竞争力，严重将导致企业破产倒闭。

酒店管理集团有着科学化国际化专业化财务系统。

酒店财务管理及会计核算体系在双方优势互补基础上结合委托方所在行业性质背景，建立套专业性适用性可操作性很强财务管理体系，加之东莞尚佳实业投资有限公司文化底蕴，酒店管理集团诚信廉洁效益企业文化核心价值观，使财务管理风险从系统控制角度和意识形态高度得以有效防范。

市场经营风险市场经营风险主要是指企业在市场竞争中产品在市场开拓中资金在经营运作中所面临市场情况发生变化而导致企业出现经营困境所带来风险。

双方对该项目进行前期市场调研和可行性分析，充分表明市场经营风险因素在该项目中所处重要性。

尽管在市场调研分析中尽可能考虑到了各种有可能变化因素，所做财务预测相对稳健，市场情况瞬息万变，未来几年内挑战和机遇并存，外部不可控风险和竞争风险随时会以各种形态出现，因此目前仅可做到现有条件下市场经营风险最小化，未来情况要根据市场变化情况及时调整，谨慎评估。

政策风险政策风险是指企业对投资地区有关涉及投资行业法律法规没有充分了解，导致在投资可行性分析中未能充分反映该等因素，而形成不完整不全面投资建议，或者给日常经营活动带来不确定因素，影响投资人或经营者实现投资或经营目标。

该项目投资主体明确，融资渠道清晰，双方对当地投资行业法律法规有着正确理解，基本上将政策风险降到可控范围之内。

二投资回报分析与推论测算前提假设假设总客房数按套房，餐厅按餐位计算。

假设经营负荷按以上推测计算。

若平面布局或管理当局意图变更，测算值将改变。

测算结果按市场培育期后第年经营估算，业主动态年回报率约。

按市场培育期后五年经营平均值估算，业主动态年回报率约。

第十章可行性论证结论报告要点综述市场调查及分析发现，该项目适合做商务快捷连锁酒店，且宜全权委托上海如家酒店管理有限公司经营管理。

根据区域市场情况，本项目整体规模宜控制在平方左右，初步预算总投资在千万元人民币左右不含地价。

本项目业主方动态年回报率约，假设总投资在千万元人民币左右不含地价，含资金利息，即约五年左右时间收回投资成本。

二项目整体可行性分析结论本研究结论是，建设开发东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目，必须建设必须要有特色，才可使开发商酒店升值。

通过客源市场