饭店装修改造工程项目可行性投资论证建议报告doc文档（59页）

全球经济危机影响已蔓延至亚太地区，酒店经营者在年下半年已开始感到经营压力。

中国商务部在三方面入手，大力推进发展酒店餐饮行业，首先，大力发展大众化餐饮。

其次，重点关注和解决酒店行业放心消费问题，严把食品原料进货关。

第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。

各级政府高度重视酒店与餐饮业发展，多措并举扩大内需鼓励消费。

酒店业应顺应国家扩大内需号召，各大酒店尤其是高档酒店，应调整客源结构，瞄准内需市场，以度过危机。

应缩减开支降低成本，练好内功。

酒店消费需求有定刚性，总有部分人得住酒店，所以应抓牢商务市场，开发散客旅游市场。

从长远来看，酒店业发展前景依然是性截止年末，市星级酒店依然严重不足，并处于供不应求状态。

与国内同级同类城市相比，市区内部分酒店服务业明显落后。

酒店服务业落后现状导致现有整体接待能力和服务水平不足，而这种不足直接导致大批境内外来长商务人员和旅游者常常为获得满意订房住宿大伤脑筋，从而大发感慨。

作为投资环境个重要组成部分，这情况已影响到市经济发展和招商引资力度，影响到市城市形象和国际知名度，并已逐渐成为阻碍城市发展大瓶颈。

市作为代表安徽省皖西北地区与世界接轨窗口，其商务商贸活动会越来越多，专业型商务客人也会逐渐增加。

因此建设具有当地特色满足高级商务客人需求现代化个性化智能化四星级商务酒店势在必行。

随着市经济快速发展，招商引资和对外开发规模不断扩大，市酒店服务业档次不高接待能力不足矛盾已日渐显露，已难以满足现有及长远发展需要。

与此同时，伴随着市经济发展需要，对高档次酒店，尤其是高标准四五星级酒店需求却在与日俱增，其中蕴含商机和潜力是巨大，是不可预估。

因此如何抢占市场先机，迅速开发并占领这部分细分市场已成为当务之急。

鉴于以上市场需求分析，项目业主单位提出建设本项目设想，即建设座集旅游商务餐饮为体四星级商务酒店。

本项目锦华饭店所要改造现有建筑物为市锦华饭店现有建筑，目前市锦华饭店可供经营与使用建筑面积约，内外部装修已破旧，无法充分发挥其价值。

为了活化资产提高资产利用价值，市锦华饭店有限责任公司拟出资将现有建筑改造成四星级酒店，满足市旅游酒店市场需求，同时使股东获得可观收益。

在目前这样个经济发展地区开发大环境大背景下，市锦华饭店装修改造工程项目启动，可以说恰逢好时机，具有无限商机发展空间。

是旅游业迅猛发展需要旅游业是人类社会与发展标志，同时又是促进人类社会进步与发展朝阳产业。

安徽省旅游业发展十二五规划提出了行动计划十二五期间，全省投资额在亿元以上旅游项目达到个以上，投资总额达到亿元以上到年，全省旅游总收入达到亿元以上，年均增长，相当于全省比重以上。

力争经过五年建设和发展，把旅游业建设成为安徽省国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满意现代服务业，实现中部领先全国前十旅游强省目标。

在安徽省皖南率先皖江跨越皖中提升皖北突破指导下，市旅游产业地位和知名度大幅度提升，食住行游娱要素齐全旅游产业体系，已经成为市经济新增长点和发展最快行业之。

锦华饭店及配套服务设施建设，不仅能为旅游者提供舒适安全环境，还可借助互联网络，为旅游者提供更多旅游服务和旅游接待信息，促使旅游信息交换更趋完善，加快与旅游相关各个行业对外开放步伐，满足旅游业迅猛发展需要。

提高锦华饭店综合服务水平和质量需要改造后锦华饭店拟用国际知名酒店管理团队，引进现代化先进管理模式，坚持以人为本理念，所有硬件设施要最大限度地满足广大消费者需求，留足后续发展空间，打造个全新酒店业态，在硬件设施上和经营管理上达到国际先进水平，创国内流。

是促进就业，维护社会稳定需要在中国未来很长时期内，解决庞大人口就业压力是政府面临最重要任务之，随着农业生产技术水平提高和农业机械普遍运用，有大量农村劳动力从土地中解脱出来，常年有大量剩余劳动力外出务工经商。

随着产业结构调整和企业改革深入推进，城镇又产生大量失业下岗工人，这已成为制约经济发展和影响社会稳定首要问题。

通过本项目建设，可安排批农村中具有技之称长劳动力和城镇下岗失业人员就业，对于促进经济发展和维护社会稳定均具有十分积极意义。

由此可见，本项目建设实施不仅将可以形成较大生产规模，增加企业市场竞争能力，促进企业发展，而且通过项目实施，可以满足城乡日益增长保健食品需要，同时增加就业机会，并带动相关产业发展。

企业自身发展需要本项目建设，不仅能弥补市没有四星级高级酒店缺憾，美化市容满足市场需求，同时更能提高公司营收能力，大幅度提高企业经济效益，创造饭店品牌，使企业立足省内，面向国内，逐步与国际接轨，为市向区域中心城市迈进搭建平台。

综上所述，该项目符合国家新时期拉动内需改善民生精神，项目建设解决了市四星级酒店不足，可为消费者提供个高档次酒店服务需求，项目建设是必要和迫切。

市场分析及建设规模需求分析酒店市场分析酒店是在古时候亭驿客舍和客栈基础上，随着人类进步社会经济发展，科学文化技术和交通发达而发展起来。

现代社会经济发展，带来了世界旅游商务兴旺，酒店业也随之迅速发展起来，而且是越来越豪华越来越现代化。

按国家统计局口径，至年底，中国本土星级酒店已经达到了家，其中包括白金五星家，五星家，四星家，三星家，二星家。

星级饭店直接从业人员超过万人。

全国共有饭店及旅游住宿单位超过万个，从业人员超过万人。

年底，全国星级饭店数量是年全国饭店总数倍全国已经拥有绿色旅游饭店多家有家国际饭店管理集团个饭店品牌进入中国市场，管理了家饭店，世界排名前位国际饭店管理集团均已进入中国市场。

年假期调整政策让酒店业绷紧了每根敏感神经。

带薪休假出台更是激活了旅游酒店板块。

带薪休假出台，无疑是给予酒店和旅游业块特大蛋糕。

这让酒店旅游行业进入价量齐升黄金投资期。

同时国内消费升级推动国内游游客人次与人均花费同步增长，现代交通工具提供更为快捷舒适运输服务，使交通对旅游瓶颈约束效应越来越小，这使观光游得以继续发展，而休闲度假游也将逐步兴起。

旅游市场针对此纷纷推出相关产品，很多度假型酒店更是看准了商机，针对这个市场变换进行着相关调节。

而对于深处大都市商务型酒店而言这消息同样令其拍手叫好，由于五黄金周取消，商务型酒店免去了多年来由于假期造成空房甚至是降价尴尬，五正常工作，让商务型酒店拥有了正常商务价值。

年金融危机爆发从金融界路波及到实业界，酒店业作为与金融实体关系最为密集产业，影响在所难免。

全球经济危机影响已蔓延至亚太地区，酒店经营者在年下半年已开始感到经营压力。

中国商务部在三方面入手，大力推进发展酒店餐饮行业，首先，大力发展大众化餐饮。

其次，重点关注和解决酒店行业放心消费问题，严把食品原料进货关。

第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。

各级政府高度重视酒店与餐饮业发展，多措并举扩大内需鼓励消费。

酒店业应顺应国家扩大内需号召，各大酒店尤其是高档酒店，应调整客源结构，瞄准内需市场，以度过危机。

应缩减开支降低成本，练好内功。

酒店消费需求有定刚性，总有部分人得住酒店，所以应抓牢商务市场，开发散客旅游市场。

从长远来看，酒店业发展前景依然是估算收入估算营业收入本项目正常年营业收入根据酒店特殊行业计算。

具体如下客房收入本项目客房有效使用面积，套，入住率按计算，出租单价按元套•天计，则该部分收入为万元。

餐饮收入主要包括中西餐包房等餐饮收入，年均约为万元。

其它收入包括休闲娱乐收商务服务收入公共服务收入等，年均收入约万元。

生产负荷按期工程完成后次年达到设计能力第二年及计算期以后各年为满负荷运转。

综上测算，项目正常年营业收入约为万元。

详见营业收入营业税金及附加和增值税估算见经济评价附表。

成本分析本项目按要素分各项成本费用如下固定资产折旧费本项目房屋及建筑物折旧采用线性折旧法计算，房屋及构筑物按年折旧残值率均按计算。

设备按年折旧其它按年折旧残值率均按计算。

摊销费项目摊销费包括无形资产摊销和其他资产摊销，无形资产按年摊销其他资产按年摊销。

修理费按设备折旧费提取原辅材料和燃料动力按目前市场价格计算原辅材料费根据项目建设单位提供资料，本项目所需主要原材料为优质食用蔬菜鲜肉海鲜及其他食品卫生用品日化耗材等。

根据项目生产规模及损耗率，估算正常生产年份原辅材料费为万元。

燃料动力费本项目燃料动力消耗主要为水电，水按元吨含排污费电按元度计算。

煤炭元吨，估算正常生产年份燃料动力费为万元。

工资福利费项目定员人，工资按工人元月人其他人员元月人，福利及附加按另计。

工资福利费为万元。

其他费用本项目其它营业费用取销售收入，其它管理费用取销售收入计算。

本项目总成本费用包括可变成本和固定成本及经营成本数据详见经济评价附表。

财务评价结论财务盈利能力分析财务分析依投资项目可行性研究指南为据，采用动态分析，财务分析期年，基准点均取在项目实施第年年初，目标收益率采用。

计算所得税后财务指标如下财务净现值指按行业基准收益率或设定折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初现值之和。

即万元。

财务内部回收率指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时折现率，即。

将财务现金流量表中数据输入计算机试算得。

总投资收益率投资总额年均利润总额总投资收益率投资利税率投资总额年均利税总额投资利税率投资回收期投资回收期是指以项目净收益抵偿由投资所需要时间，其是财务上投资回收能力主要静态指标。

投资回收期累计现金流量开始出现正值年份数上年累计现金净流量绝对值当年净现金流量经计算本项目投资回收期为年含建设期。

财务评价结论从项目各评价指标可以看出，该项目内部收益率为，大于目标收益率，所得税后净现值万元远大于零，投资回收期年较短，项目抗风险能力较强，从经济上看，该项目切实可行。

财务生存能力分析根据财务计划现金流量表附表可以看出，经营活动资金流入始终大于资金流出，企业通过经营活动投资活动及融资活动产生各年累计盈余资金始终大于零，可见企业有定财务生存能力。

盈亏平衡分析盈亏平衡分析是种特殊形式临界点分析。

进行这种分析时，将投产后正常年份产量或者销售量作为不确定因素，求取盈亏平衡时临界点所对应产量或者销售量。

其数字越低，表明项目适应市场变化能力越强，抗风险能力也越强。

本项目采用生产能力利用率来表示，所使用测算公式为年销售税金及附加年可变成本年销售收入年固定总成本盈亏平衡分析图产量变化率金额万元销售收入销售税金及附加达产年均固定成本总成本盈亏平衡点可见本项目只要达到设计能力，就可抵扣每年耗用总费用，项目抗风险能力较强。

清偿能力分析清偿能力分析是通过借款还本付息计划表财务计划现金流量表资产负债表计算，考察项目财务状况及借款清偿能力，并计算资产负债率流动比率和速动比率。

通过借款还本付息计划表可知，项目建设期短期贷款万元，借款偿还期年含建设期年。

通过财务计划现金流量表可以看出，项目计算期内各年均能平衡有盈余。

通过对资产负债表分析，可以看出资产负