马鞍山博望滨湖新城开发项目可行性投资论证建议报告word文档（22页）

三产业定位规划博望滨湖新区建设要有新产业设计和布局，以此作为滨湖新区重要产业更撑。

新区产业定位是，坚持产业优先发展道路，产业带动政策实施，政策跟着产业为基础，以技术创新和体制创新为动力，以信息化推动现代化，不断提高外向型经济层次高科技产业能级和现代化管理水平，带动经济社会全面发展。

因此我们把博望滨湖新城产业定位为现代服务业现代服务业是未来滨湖新区展示形象主要领域。

生产服务业鼓励和吸引已经到博望落户驻点企业在新区设立行政总部销售中心和研发中心等，提升开农，城乡关系作为加快推进现代化重大战略，统筹工业化，城镇化，农业现代化建设，加快建立健全以工促农，以城带乡长效机制，调整国民收入分配格局，巩固和完善强农惠民政策，把国家基础设施建设和社会事业发展重点放在农村，推进城乡基本公共服务均等化，实现城乡区域协调发展，使广大农民平等参与现代化进程，共享改革发展成果。

这就表明了我国今后个时期内宏观经济发展趋势，因此本项目开发建设适应国家宏观背景下大力推进城镇化建设需要。

城市扩展趋势马鞍山市正在实施现代化大城市框架，使马鞍山城市形态由单中心高集聚向多中心组团式转变。

个崭新现代化马鞍山正在浮现。

博望滨湖新城正处于马鞍山最东端城市主要发展方向，是马鞍山融入长三角前沿地区，也是未来十年马鞍山市最重要发展区域。

在周边产业发展支撑下，滨湖新区将成为马鞍山产业升级和城市功能提升重要区域。

博望滨湖新城开发，也将十分有利于周边产业区域发展博望镇所属地域自然环境历史经济文化等方面地位略博望新区北倚横山，南濒石臼湖，东北至马鞍山与南京江宁区边界，西至丹阳镇以西丹阳新河以及军区农场地区，地势北高南低，风景秀丽，气候宜人，属亚热带湿润季风性气候，四季分明。

境内自然条件优越，物产十分丰富。

下辖三镇都是千年古镇，均有着丰厚文化底蕴和众多人文景观，境内现存古迹有博望西林禅寺大王庙新市横山石门石刻澄心寺叶家桥丹阳炼丹老炉灵光禅寺龙泉禅寺。

博望是以机械加工业为主，形成了以机械刃模具和配件工业，机械刃模具是马鞍山地区以至华东地区规模最大，品种最全生产基地。

小结项目开发建设可以通过现有直接资源挖掘筛选与提升，形成独特优势，从而增强其市场价值，可以有利地为推进博望现代城镇化建设创造了良好条件，项目开发建设将进步提升该区域经济发展水平。

二项目建设必要性加快推进农业产业化及解决三农问题需要国家产业结构调整需要农业向产业化发展。

博望镇主要经济结构仍属于农业型结构及刃具初级加工为主。

虽说近几年当地党委政府尽了最大努力，高度重视农业这个基础产业，但由于诸多原因，农业带来经济效益仍是十分有限。

目前迫在眉睫是要进行产业结构调整，发展服务业观光农业休闲旅游业等第三产业，它将为该镇提供新发展动力和形成新产业支柱。

同时，博望镇在推动城镇化建设方面条件已经成熟，通过小城镇开发，培育农村新经济增长点，不断优化农村产业结构升级，可以促进更大规模地转移和吸纳农村剩余劳动力就业，带动农民走上共同富裕道路。

加快推进城镇化发展迫切需要发展小城镇是推进城镇化，发展农村经济重要途径。

以生产刃具为重点批骨干企业正在蓬勃发展，但受现有条件制约发展遇到瓶颈。

本项目建设将有力推动符合当地特点支柱产业，形成区域性主导产业，向中心城镇聚集。

以建设城市副中心为载体，延伸产业链，通过完善区域内城镇基础设施建设和服务体系，更利于教育医疗科技信息文化旅游等各种资源合理集聚，项目开发建设，可以进步完善城镇配套服务功能，包括商业办公居住旅店展览餐饮会议文娱医疗超市和交通等配套服务设施，并在各部分建立种各种产业相互依存相互添加能动关系，从而形成个多功能产业化新镇中心，真正变成宜居宜游宜商现代型城市面上副中心。

提高城镇载体功能，建设城乡体化示范城需要项目开发作为城市副中心来建设，可以变成马鞍山市城市建设形象重要窗口，完善城镇发展规划，提高其城镇载体功能，是增强其吸纳和聚集各种生产要素能力重要途径，也是发展小城镇经济迫切需要。

项目地人文资源丰厚，长期闲臵而未能充分利用，无异于对资源浪费。

发展以水文化作为主题文化旅游业，打造集商务会展娱乐餐饮文化休闲等功能于体独具特色文化旅游名镇，既能充分利用资源弘扬传统文化，同时更有利加快第三产业发展，加速城镇化步伐。

本项目重点是以建设城市副中心为基础，强化与南京都市面上经济圈联系，构成马宁联动发展趋势。

第三章项目总体定位目标定位博望滨湖新城是现代化滨湖城市前沿阵地。

把博望滨湖新城建设成马鞍山通过博望主动融入长三角经济圈重门户，打造成在长三角有影响力才智汇聚创新智慧之城及优势产业集群功能复合活力宜商宜居宜游文化休闲之城。

二总体定位博望滨湖新城区目标和定位将决定城区未来，根据对博望新区位条件市场状况人文景观等资源分析，我们认该项目总体定位为以发展区域经济为契机，宁马联联动，建设博望滨湖新城，提升城镇品质，整个新城以石臼湖为中心，打造环湖经济圈，整个新城突出环保，生态，绿化，节能，充分利用好保护好石臼湖，将博望滨湖融入长三角经济圈，主要以商务金融会展行政办公为主导功能，文化休闲为互补功能，科技教育研发创意为特性功能，生活服务商贸物流为支撑功能多元复合互动综合性城市新城区。

即以休闲生活居住商务服务行政办公为核心综合性城市新区。

是突出商务办公。

以建设宜居宜游宜商为发展目标，即休闲宜游现代宜商生态宜居生态新城区，突出行政办公，从而带动行政咨询服务商务咨询服务文化教育体育和会展经济发展。

二是突出休闲旅游。

同时滨湖新区建设应及时抓住石臼湖旅游开发建设机遇，凭借区位优势和丰富旅游资源，构建石臼湖重要休闲娱乐及旅游服务基地。

三是以城镇化建设理念为指导，进行新农村建设，作为新农村建设示范点和综合居住后花园。

博望滨湖新城不仅作为马鞍山城市副中心，同时将它作为南京及沿海经济发达地区尤其是长三角地区后花园来打造。

滨湖新区作为相对区域，定要做好其内部各类空间自平衡，应从社会经济环境等多角度进行资源统进行合理整合。

并通过环境整治，实观人与自然和谐相处。

通过增加各阶层居住人口和就业岗位，发展多种经济来促进新城健康发展。

博望滨湖新城是马鞍山融入长三角地区水上门户，是马鞍山未来新形象集中展示区。

通过建设，最终把博望打造成流集文化居住商业服务乡村度假生态观光休闲娱乐文化体验于体低碳产业兴旺，生活便捷现代生活服务现代文明和生态于体极具吸引力新城区，构筑博望滨湖新区建设引爆点和成为安徽省城乡化建设示范点。

三产业定位规划博望滨湖新区建设要有新产业设计和布局，以此作为滨湖新区重要产业更撑。

新区产业定位是，坚持产业优先发展道路，产业带动政策实施，政策跟着产业为基础，以技术创新和体制创新为动力，以信息化推动现代化，不断提高外向型经济层次高科技产业能级和现代化管理水平，带动经济社会全面发展。

因此我们把博望滨湖新城产业定位为现代服务业现代服务业是未来滨湖新区展示形象主要领域。

生产服务业鼓励和吸引已经到博望落户驻点企业在新区设立行政总部销售中心和研发中心等，提升开，但是按照博望新城总规需要用地指标约为亩。

对于项目建设用地指标问题，我们认为可通过以下三种方式予以解决通过对项目建设范围内农村土地整理工作，预计能整理出存量建设用地指标约余亩。

将滨湖大道建设项目项目作为重点项目向省政府申报，争取由省政府直接提供用地指标。

同时通过废旧河道整治和年度新增用地指标等多种方式来解决滨湖新城建设用地指问题。

第六章项目开发模式与保障措施开发原则整个开发项目要科学化具体化，要将长远规划和中短期规划互相结合，村庄及新镇布局基础设施和当地产业发展规划形成整体，发挥整体资源经济效益。

按照策划先行规划其后产业支撑特色发展，整体推进示范带动。

二开发模式本项目采取开发模式为区域联动城镇建设相结合。

长三角城镇群扩张与壮大为该地区城镇之间有效互动合作接受辐射共同发展提供了更为有利条件，因此博望滨湖新城建设要与南京都市圈为核心，充分考虑区域内联系紧密性和完整性，主动融入长三角经济带，打造更大合作范围，主动接受长三角经济圈辐射，提长马鞍山区域地位，联动发展，这是个互惠互利，相互支撑合作发展模式，必将产生显著经济社会效益。

三社会保障措施通过各村庄整治及项目开发建设，提高其城镇载体功能，通过完善区域内城镇基础设施建设服务体系和文明自治社区，为城镇居民提供良好教育居住创业环境，并为城镇居民必要医疗养老等社会保障措施。

项目建设涉及到农民失地问题。

极大多数农民是属于文化水平较低资金较少技能较差，农民生活和生存面临严峻挑战。

因此，在项目开发中，要特别注意社会保障措施建设，即改变原居民户籍性质实行农转非，并由政府承担或投资企业部分承担原居民社会保障社会养老保险医疗保险等费用，此方式可大大降低原居民安臵次性补偿费用。

或建立专门农民保障机构进行管理，划出部分股份解决农民及居民社会保障，以提供长期可靠基本生活保障。

第七章投资估算略第八章项目财务分析略启动资金概算根据项目周期与工程建设规范要求，初步概算，启动资金为亿元。

二启动资金筹措以上项目启动资金为亿元人民币，由以下出资人出资集团有限公司出资亿元，占总股本科赛集团出资亿元，占股份集团出资万元，占股份社会入股亿元，占股份三后续建设资金筹措根据工程建设进度和资金投入量需要，是增资扩股二是采取销售开发用地回收资金三是向社会金融机构争取贷款支持。

以此确保资金正常运行，保障工程顺利实施。

四搭建金融平台多渠道融资本项目被金融机构看好，根据金融机构要求在自有资金达到融资条件下，各家银行承诺予以贷款。

发行基金目前科赛集团成立了融资公司，有了基金发行团队，与江苏汇隆投资担保有限公司北大创投昆鹏股权投资等投资公司有过战略合作，科赛集团将根据项目情况，发行不同项目基金，扩大企业资金来源渠道，以实现规模扩张。

农总行贷款项目科赛集团已在中国农行总行北京总部授权集中授信，各项目公司根据运行情况与当地农行进行对接，并在集团授信额度内进行融资。

申请发行企业债苏州科赛集团有项目公司发行债券成熟经验，与华龙证券中银国际等机构有着长期战略合作，可以通过与战略合作者合作给项目公司发行债券。

引入战略投资者科赛集团作为投资大联盟组织者，科赛不仅是投资者，更是资源组织者，联合大批志同道合企业家组成企业群，形成投资大联盟。

项目贷款及流动资金流贷款科赛集团及子公司通过短期中期长期贷款融资，形成良好融资结构，解决企业不同时期资金需求，以满足科赛集团及子公司经营需要。

五投资大联盟筹措资金苏州科赛集团原于浙江，发展于江苏苏州，集浙商苏商理智融于体，在浙江带较有号召力。

只要项目可行，投资大联盟很快形成。

特别是浙江民营经济名列全国前茅，民间资金存量数千亿，主要流向重大项目。

第九章项目社会效益简析本项目开发，涉及旅游休闲餐饮娱乐建筑商业等多个行业及新农村建设开发项目，其所带来经济效益非常可观，并构成