驻马店市商业市场项目可行性投资论证建议报告2156doc文档（85页）

驻驻马马店店市市未未来来经经济济环环境境展展望望近年来驻马店经济发展迅速，全市以农业经济为基础，逐步发展工业旅游业，并不断规范市场环境，充分合理利用自有外来资金，作为个新兴地级城市，发展空间相当广阔。

在良好经济发展环境推动下，随着第三产业发展，城镇建设加快，中部崛起高调提出，可以预见，在未来相当时间内，驻马店市经济将继续保持持续增长状态。

根据国外商业物业租金变化与城市变化关系研究分析，二者变化规律是趋于致，也就是说商业物业租金是与城市成正比例。

商业物业市场发展与整个城市经济发展趋势密前调控要做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房。

商务部开始商业地产调查继月初向全国各省市下发了关于商业地产市场调研通知之后，商务部将开始对部分城市商业地产进行调查。

本次调查重点将是商业地产资金和空臵问题。

未来宏观调控政策走向预测整体看来，月以来密集出台抑制房价政策，除了使目前部分地区出现交投冷清市场观望气氛浓厚外，还将在中期以内对全国房地产市场产生降温影响。

今年二季度国房指数除销售价格指数外，与上季度和上年同期均出现了较为明显回落，处于年以来最低景气水平，这标志着全国房地产业增长将进入年中期调整阶段。

房地产政策在本质上是为了调节中央和地方房地产和其他行业购房者和开发商各个利益主体之间利益，以达到局部和全局公平和效率之间动态平衡。

本次国家针对房地产市场宏观调控政策取向是稳定房价，而不是市场打压。

本次宏观调控与年代初调控相比具有更强市场化特征，强调了调控区域性重点。

应该说，目前政策出台高峰期已经过去，部分地区包括河南省房地产市场已经出现了定回暖现象。

驻马店市目前房地产价格水平较低，因此下降空间相对有限，商业地产投资比重不大，不属于国家宏观调控重点区域。

但是，在国家重点控制房地产市场整体环境下，开发商仍应高度重视土地信贷政策负面影响，在项目开发中关注相应抗风险对策。

四驻马店市宏观经济概述驻马店市概述驻马店市位于河南省中南部，东与安徽省阜阳市接壤，西与南阳市相连，北与周口市平顶山市和漯河市为界，南于信阳市毗邻。

京广铁路京深高速公路纵贯南北，处于长江陇兰两大横向经济带之间，洪河汝河泌阳河流经其间，素有豫州之腹地，天下之最中之称。

全市共有确山遂平西平上蔡汝南平舆新蔡正阳泌阳九县和驿城区，总面积万平方公里，总人口多万。

这里历史悠久，区位优越，交通便利，资源丰富，劳动力充足，开发潜力很大。

建国以后，驻马店所辖县区曾度分属信阳和南阳，年设立地级市。

经过全区人民努力奋斗，今日驻马店农业经济正在稳步发展，并建成了以粮油食品医药机械电子轻纺建材矿产电力等行业为支柱，布局合理结构配套地方工业体系。

常年粮食总产量亿公斤左右，占河南省油料总产亿公斤左右，占河南省，其中芝麻居全国第位。

驻马店市人口现状市总人口城镇人口农村人口系列单位万人年全市出生人口万人，出生率死亡人口万人，死亡率全年自然增加人口万人，自然增长率。

年末全市总人口万人。

其中，城镇人口万人，占，市区人口万人，占城镇人口乡村人口万人，占。

结论驻马店市目前和将来段时期内人口增长将仍然处于上升阶段。

驻马店市城市化率约为，远远低于全国平均水平和河南全省平均水平。

消费市场是由人口收入水平消费习惯及心理共同决定。

万城镇人口决定了定市场容量。

由于城市化过程直接与社会经济发展水平密切相关，驻马店市较低城市化率从侧面反映了城市经济发展水平有限。

驻马店市年龄构成年龄构成岁岁岁以上根据河南省第次人口普查结果显示，全省平均每个家庭人数为人全省常住人口中，岁人口为万人，占岁人口为万人，占岁以上人口为万人，占。

驻马店市作为河南省人口大市，约占全省总人口，结论由此我们可以推测出，其人口年龄结构应与全省基本致，年轻人群是人口主体，也是消费群体主体，整体消费潜力较高。

在全国经济发展大好形势强力带动下，驻马店市总体经济状况在年表现突出，全年经济发展各项目标均顺利实现。

年驻马店市经济指标统计表经济指标收益状况亿元增长率国内生产总值各产业发展状况第产业第二产业第三产业数据来源年驻马店政府工作报告年驻马店市主要经济指标如下表地区总人口万人地区亿元人均元人均可支配收入元商业零售总额亿元恩格尔系数居民储蓄额亿元结论第二产业在国民经济中仍然占支配地位，农业和工业比重较高第三产业比重偏低，城市商业服务业还不发达，从侧面反映了消费需求和层次有待提高恩格尔系数食品支出总额占家庭或个人消费支出总额比例达到，略高于联合国小康生活标准上限。

表明驻马店市居民平均生活水平基本接近小康。

城城乡乡居居民民生生活活水水平平年月份人均可支配收元月份月份月份月份月份月份金额数据来源河南统计网年，驻马店全市城镇居民人均可支配收入达到元，同比增长农民人均纯收入元，增长，农民人均收入水平增长速度较快。

城乡居民储蓄存款余额亿元，增长。

结论商业物业投资和消费依托于整个城市经济发展和居民消费水平变化当地居民月人均收入在元左右，方面说明目前多数消费者收入水平无法支撑高端消费另方面储蓄存款快速增长，又说明在人均收入持续增长，收入水平在今后两年还有很大发展空间。

城市人均收入及可支配收入年年年城市人均收入城市人均可支配收入表中数据来源于河南统计网年上半年，驻马店城镇居民可支配收入份分元人民币。

结结论论通过对比年年人均收入和人均可支配收入可以发现，驻马店市居民生活水平逐年稳步提高，城市居民人均收入和可支配收入增长速度超过。

经济良性发展，市场环境乐观。

社社会会消消费费品品市市场场消费总额城市消费额县及县以下消费额贸易零售额餐饮零售额其它年年消费品市场稳步发展。

全年社会消费品零售总额亿元，比上年增长。

分城乡看，城市消费品零售额亿元，增长县及县以下消费品零售额亿元，增长。

分行业看，批发零售贸易业零售额亿元，增长餐饮业零售额亿元，增长其他行业零售额亿元，增长。

结论社会消费品销售增长与国民经济居民收入水平增长趋势基本吻合，发展态势比较合理城区居民消费能力增长快于农村地区居民餐饮业消费增长快于批发零售贸易和其他行业。

年全年实现社会消费品零售额状况如图总体营业额城市营业额县级以下营业额系列年驻马店市商品零售额亿元结结论论上述统计资料表明，年驻马店市经济发展显示出强大活力，继续保持快速增长良好发展趋势国内需求稳步扩大，结构调整得到了进步推进，经济环境更加优越和趋于完善。

驻驻马马店店市市未未来来经经济济环环境境展展望望近年来驻马店经济发展迅速，全市以农业经济为基础，逐步发展工业旅游业，并不断规范市场环境，充分合理利用自有外来资金，作为个新兴地级城市，发展空间相当广阔。

在良好经济发展环境推动下，随着第三产业发展，城镇建设加快，中部崛起高调提出，可以预见，在未来相当时间内，驻马店市经济将继续保持持续增长状态。

根据国外商业物业租金变化与城市变化关系研究分析，二者变化规律是趋于致，也就是说商业物业租金是与城市成正比例。

商业物业市场发展与整个城市经济发展趋势密光二巷交叉口温州步行街商业街期西起乐山路，东至风光路二期东至富强路雪松大道米得距离内，分布了北京商场上海商城温州步行街新大新商场等家商场，总投放面积在平米，本项目面临着定得竞争压力。

片区形象有待提高目前风光市场主要是露天经营得形式，经营产品价格多在元之间，属于低端产品，且存在时间较长，消费者对此区域形成固定印象。

对本项目形象提升有定影响。

业态定位根据市场机会及需求，根据项目实际情况方案主题类百货商场建筑面积平米层层主题休闲运动针对群体岁岁青年消费群层量贩超市化妆品鞋超市示意图护肤品展示图二层休闲服饰及专业店服饰示意图专业店二层半特色小吃娱乐示意图方案二专业市场建筑面积平米层层经营方式只售不租，将单层面积分割成平米单间，便于投资和经营。

层鞋箱包类示意图二层服饰店铺示意图二层半餐饮娱乐娱乐九关于物业价格建议定价影响因素宏观政策影响整体市场供求情况及片区市场物业价格项目地块使用年限地理位臵及交通状况周边环境服务配套设施规模内部规划设施户型结构发展商品牌交楼标准物业管理发展商销售策略参考均价评定房地产成本定价法基本有三种市场定价法通过比较市场上多个有可比性同类物业价格，再根据项目本身质素定出物业售价。

收益还原法通过有参照性物业租金水平来推算出物业即时售价。

成本定价法在核算出物业成本基础上加定利润，就得出物业将来均价。

本项目，中原将以市场定价法和收益还原法来共同确定。

收益还原法通过有参照性物业租金水平来推算出物业即时售价。

客户访谈统计租金价位比例租金接受度统计表低租金中等租金高租金以上结论通过对驻马店位经营户调研统计，有经营者对项目租金认可度在元平方米元之间，按照回报率，售价可接受范围在元元。

有经营者对项目租金认可度在元平方米以下，有经营者完全可以接受元平方米左右价位。

商业经营者经常性接触市场，对租金及售价较为敏感，很大程度上可以反映出消费群心理价位。

元平方米租金，也就是售价在应该是是普遍可以接受价格水平。

本案周边竞争项目租金统计结论根据项目周边商场租售情况可以看出，驻马店现有商场楼租金价格在元平方米月之间，按照回报率，售价控制在元商场名称元北京商场层家电月喜迎门购物广场层服装元月春天百货楼月，二楼元月乐山商场楼月，二楼元月上海商城封顶楼元月，二楼元月天方商城在建只售不租楼，二三楼温州步行街商业街元元元元价格从商业街中心地段向东西两边降低元平米。

驻马店现有商场二楼租金价格在元平方米月之间，按照回报率，售价控制在元元平米。

三层价格在元平米元平米。

结合周边项目租售情况及经营者回馈商业层租金控制在元平方米月之间商业二层租金控制在元平方米月之间商业三层售价控制在元平方米按照年回报率，层售价在元之间二层售价在元之间市场定价法层注根据市场比较法对各因素修正原则，调整系数由我司有经验专业人士人起打分，由专人记录整理后所得出经验性数字。

本案北京商场喜迎门购物广场春天百货乐山商场上海商城封顶天方商城在建温州步行街实收均价元平方米地理位臵交通状况人流量品牌形象特色经营规模单位结构合计修正后各相关楼盘价格注为实收均价各相关楼盘参照商业规模人流建筑品质等参数，权重取值如下元二层本案北京商场喜迎门购物广场春天百货乐山商场上海商城封顶天方商城在建温州步行街实收均价元平方米地理位臵交通状况人流量品牌形象特色经营规模单位结构合计注根据市场比较法对各因素修正原则，调整系数由我司有经验专业人士人起打分，由专人记录整理后所得出经验性数字。

修正后各相关楼盘价格注为实收均价各相关楼盘参照商业规模人流建筑品质等参数，权重取值如下元收益还原法结合市场比较法，中原建议本项目商业相对参考均价为层均价元二层元三层元注此价格为根据市场比较法得出项目综合均价。

将根据市场及项目所在片区变化，以及项目自身变化而进行相应调整。

河南中原策划部前调控要做好供需双向调节，遏制