高品位高层住宅社区项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

公司自年成立以来，倡导团结务实进取创新企业精神，着力建立适应市场需求现代化企业制度，公司采取现代化管理模式，充分发挥人才优势，内设办公室法律咨询部工程部销售部财务部开发办，研展部等职能部室，拥有设计土建经济计算机等各类专用技术人员余人，该公司成立以来，面对日益激烈市场竞争，运筹帷幄，审时度势，积极投入旧城改造行列中材质铺地，树草花石各有不同，形成琴棋诗画，派修然自得休闲生活氛围。

住宅群采用层空间轮廓体系，南低北高，既能有利于整个住宅群日照分析。

同时，又能保证对于赭山公园视线顺畅。

住宅群布局，采用点式中间与板式外围相结合组合形式，使整个小区规整而不失活泼，错落而又不乏韵律，住宅群与整体环境融合，使人赏心悦目。

户型设计从均好性角度出发，大开间浅进深宽敞明亮尊贵气派动静分区，功能合理，圆弧形观景阳台，通透明亮。

住宅户型丰富多样，满足各种消费层次需求。

建筑借鉴北欧理性主义先锋派风格，立面采用简洁素雅造型，抛弃了以往繁琐欧陆线条，柱式等僵硬程式化构件，转而体现轻快精致及高低错落起伏感和韵律感。

建筑外立面强调竖线条，体现其高度挺拔感凸窗弧形阳台等体现出技术精美，屋顶设计采用片轻盈片格做为收头，穿插在建筑实体与柱之间，优雅而又飘逸。

建筑色彩以浅黄色与白色为基间，体现宁静素雅建筑风格。

可行性研究结论投资环境分析结论芜湖市位于长江三角洲西北部，是长江沿岸重要口岸，离南京仅小时车程，受上海经济区影响较大，经济发展水平在安徽省名列前茅，芜湖市现有人口约万人，包括外地在芜湖经商人员共约万人。

按芜湖市国民经济和社会发展规划，市区框架正进步拉大，城市人口将大幅度增长，预计年人口将达到万人。

该项目定位于芜湖市中高收入消费群体。

具调查在近年，该类人员需购住房约为万万套以户均人计，以每套平方米计算还需新建中高档住房万平方米，随着老百姓经济条件进步改善，有购买实力，想不断改善居住条件人越来越多，由此分析，在未来三至四年之内仍将是房产供需两旺期具体分析见第六章项目市场调查和需求预测分析。

芜湖市区可以简明分成三个区域城北经济开发区城中中心生活区城南新生活区。

城市规划有特色，如镜湖广场步行街美食街城市发展思路清晰，如经济技术开发区行政新区南北拓展经济发展快速稳定，芜湖作为长江中下游沿江开放城市，地理位置优越，商业幅射较广。

同时新建芜湖长江大桥已成为该市沟通四方重要经济枢纽。

位于境内国家级经济开发区吸引了众多国内外商家来芜投资，近两年来，有近家上市公司落户芜湖，年上半年可实现国内生产总值亿元，同比增长，依托长江三角洲经济区，经济发展环境良好城市生态环境好，气候宜人，适宜人居。

以上诸多因素，为芜湖市房地产业持续稳定发展提供了客观条件，住宅销售价格将继续平稳上升经济持续发展支持人们消费需求产品质量上升带动成本上升大量高层住宅带动房价总体水平上升土地转让价格上升建安成本上升。

市场竞争加剧大量楼盘开发必然形成有效客户分流及竞争加剧。

产品差异化定位细分化企业品牌化是今后芜湖市房地产市场发展必然趋势，芜湖市房地产业自年以来发展快速，房价持续上升。

特别是浙江房地产开发公司进入，是推动芜湖市房地产业发展重要因素。

金融投资环境分析结论由于年央行出台系列房地产金融政策，意在限制高房价，适度控制房地产市场上炒作风，最具现实意义几条规定是房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资，房地产企业流动资金贷款被取消，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房个人发放个人住房贷款。

这就意味着房地产开发商进入市场门槛提高，销售回款周期延长，这些政策对目前芜湖已经完成土地拍卖但尚未开工建设楼盘影响不小，部分开发企业可能因为资金储备不足，陷入尴尬局势，这些政策对未来芜湖房价起到了推波助澜作用加速芜湖房地产企业从新洗牌局面。

因此规避金融机构风险，变间接融资为直接融资，改变投资工具落后局面，同时弥补封顶按揭造成消费信贷断裂，具备良好财务状况，以及规范财务操作规程人员是势在必行。

项目定位分析结论芜湖未来几年规划中以多层项目为主，因此对该项目高层定位有非常大优势，本项目在中部商贸区中心位置，赭山是位于市中心芜湖十大名景之，它是芜湖市地理中心，神山森林公园与江春水之间，交通便捷，商贸繁华，升值潜力与生活环境俱佳，肯定会受到高端购房者青睐。

目前距离步行街镜湖金鼎花园为市目前价格最高楼盘，楼面地价成本为元平方米，而该项目可销售楼面地价成本元平方米，种种因素决定了我们项目是高档次，我们必须用长远眼光去打造我们项目。

天和苑三面临街，万平方米沿街商铺，开发大型品牌超市卖场时尚休闲商业街，强大商业设施，足以成为五广场周边区域商业中心，满足日常购物休闲餐饮娱乐需求。

户外兵乓球台游泳池棋牌室壁球室桌球室健身房，各种体育设施让您生活更添健康活力。

会员俱乐部商务中心艺术幼儿园，网络式物业管理，超越豪华，极至品位。

这些将使得我们项目做到了五年内保持领先，十年内不落伍，目前楼盘均价定位在元，采取房价低开高走策略，充分掌握居民购房消费心理，随市场灵活掌握售价，获得滚动发展资金和理想收益。

在户型结构上控制在市场流行和购买需求比较大之间，使得整体价格控制在万，顺势市场反映，在保证楼盘风险托盘销售前提下，此项目楼群定价具有定市场竞争优势和良好效益预期性，在城市化建设不断推进，人们对住宅要求提升，人们贷款购房意识增强趋向成熟化利用多种组合方式购买商品房，房地产市场进步规范，为房地产业发展提供了基本保证。

该项目建设实施后既满足了人们对高层次生活需求又将成为市中心道美丽风景线。

第二章申报企业基本情况申报企业基本情况芜湖市锦天房地产开发有限公司是经芜湖市政府批准于年月成立民营股份合作制企业，公司地址位于芜湖市中山路步行街银座大厦楼。

注册资金为万元，法人代表杨检兵，其中，杨检兵出资万元整，为注册资本，罗小技出资万元整，为注册资本法人营业执照注册号。

法人代码为。

注册税务登记证编号地税皖芜字。

年被安徽省建设厅确认具备二级房地产综合开发资质，年月至年连续被中国农业银行评定为级信用企业，年月被工商银行芜湖分行审贷会评为为级优良客户，年被市政府认定为中国家重点统计联网企业，集团下属有两个子公司荆山建筑安装有限公司，荆山塑钢窗有限公司等。

公司自年成立以来，倡导团结务实进取创新企业精神，着力建立适应市场需求现代化企业制度，公司采取现代化管理模式，充分发挥人才优势，内设办公室法律咨询部工程部销售部财务部开发办，研展部等职能部室，拥有设计土建经济计算机等各类专用技术人员余人，该公司成立以来，面对日益激烈市场竞争，运筹帷幄，审时度势，积极投入旧城改造行列中万元，销售费用万元，管理费万元，财务费用万元，不可预见费万元，税费万元。

项目财务效益预测根据市场评估预测和计算，芜湖市天和苑商住房综合开发项目总投资为万元，可售建筑面积为平方米，其中住宅房平方米，平均售价元平方米商业门面房平方米，平均售价元平方米，车库个车位平均万元。

根据分年度销售计划详见评估辅表，该项目预售收入年为万元，年为万元，年销售收入为万元，年销售收入万元。

合计总销售收入万元财务分析及项目风险不确定因素项目敏感性分析经将市场工期不可预见等方面变化归结至销售收入和经营成本两项因素变动，进行敏感性分析当销售收入减少时，财务净现值为万元，财务内部收益率为动态投资回收期为年，利润总额为万元经营成本上升时，财务净现值为万元财务内部率为，动态投资回收期为年，利润总额为元两项因素变化与基本方案比较，变动较大是财务净现值与利润以及财务内部收益率，相对比较而言项目收益对销售收入变化更为敏感虽然项目抗风险能力较强，但是销售方式变化和销售时期把握对利润和财务净现值有较直接影响，建议在加快工期同时，加强成本管理，随时了解市场变化来调整营销策略，督促营销公司扩大营销力度，合理定位销售价格及价格走势，加快销售款回笼。

综上所述，该项目各项财务分析指标结果是可行，从整个资金来源与运用情况看，本项目有较强贷款偿还能力和自身平衡能力，风险小，具有较好自身经济效益和广泛社会效益。

第八章项目可行性报告编制说明编制单位名称芜湖市锦天房地产开发集团有限责任公司事业研展部编制人乔亚承炜杨靖蔡霞水恒大编制日期联系电话第九章项目可行性报告专家论证项目可行性研究报告真实性科学性立项意义评价专家致对该报告资料及分析真实科学性提出较高肯定评价，致认为该项目对高层定位是实际可行，锦天房地产开发建设天和苑住宅项目地理位置优良，市场定价适中，具有非常大竞争能力。

是芜湖市规模较大优质房地产项目之，有利于锦天集团在芜湖市房地产市场中树立良好品牌形象，确立优势地位，同时也为该地区调整了居住状况结构满足市场需求，巩固拓展公司在进步发展奠定了坚实基础，在立项建成后将给社会和公司带来双赢效益。

对项目可行性研究报告中技术经济指标技术路线准确性可行性评价及修改意见规划建筑结构等专家对天和苑小区项目经济指标和技术路线准确性可行性进行了探讨和分析，在肯定了该项目整体规划思路后提出了些修改建议。

单体设计效果要满足城市景观要求，保留建筑立面效果图。

完善竖向及地下管网设计，雨污分流，提出近期过渡措施。

减少外围门面房，增加通透式围墙，并在满足周边红线退让要求基础上，进步完善交通系统。

中部三幢架空层加大层高，与室外绿化互相渗透，减少水面，增加走入式活动空间。

方案中日照分析需要重新分析，考虑影响长宁路对面住宅日照。

部分专家提到楼朝北面设计布局楼梯点加设装饰譬如绿化带，以增加北面立面立体效果，为避免方案中楼部分斜交门面上方问题，在可能情况下予以退让。

以上专家意见将在方案扩初设计中完善考虑对项目投资预算评价经以上资料测算，该项目建成后预计销售收入万元，利润总额万元，项目保本销售量为平方米，保本平均售价为元平方米，从敏感性分析，应加强对项目成本控制和销售管理。

从开发项目近期现金流量分析，项目正稳步进行操作。

由上可知项目财务分析结果显示出项目可行。

建议尤其是自筹资金落实情况，开设项目销售资金专户。

对抵押物应进行有效抵押价值合理评估保险和公证，足值办妥有关抵押全部手续。

同时严格按照工程进度，适时使用贷款，专款专用，加强对项目全过程动态跟踪管理，企业决策层在项目建设经营期内变动及时调整，检查资金使用和回笼情况，注意项目进展和贷款运作以及房地产市场变化情况，计划好还款计划避免项目风险和不良资产产生。

同时注意公司在社会资信，严格按照银行有关规定审查资信情况，并注意项目后期银行与个人住房按揭贷款衔接工作，并在项目完成销售前归还全部开发贷款本息。

建议公司加强对项目工程全面管理，做好开发期内各方面工作，尤其是做好拆迁安置户安置工作，加快进展，提