高尔夫球场地块项目可行性投资论证建议报告word文档（16页）

建筑退缩要求芳村高尔夫球场地块要求，建筑物退让北面规划路宽为米路道路红线不小于米，退让西面规划路宽为米道路红线不小于米。

退让南面规划路宽为米道路红线不小于米。

东北面靠着如意坊放射线，不小于米红线，可以部分减弱噪音带来不利影响。

芳村高尔夫球场地块要求，建筑物退让北面规划路宽为米路道路红线不小于米，退让西面南面东面规划路宽为米道路红线不小于米。

地块西边有高压线，西面红线退让不小于米，对项目来说也是比较好选择。

建筑间距要求建筑高度米建筑朝向建筑间距方向建筑间距米南北南北东西可见区域需求比较旺盛。

区域市场研判结论与可进入性评估荔湾区经济发展良好，居民收入水平持续升高，但房地产市场缺口较大，整体需求较大，价格在新政影响下平稳运行，暂时没有下降趋势，而且近期政府加大对老城区加大规划投入力度，白鹅潭规划实施就是个典型，区域市场机遇也随之来临，市场正处于个准备冲刺期。

建议项目趁周边无竞争力较弱时候进入，而明年年底之前是进入冲刺较好时机，届时具有威胁万科柏悦湾保利春天里保利西海岸即便没有售罄也是尾货了，对本项目产生不了太大威胁，而项目附近芳村花园二期经济适用房届时应该也销售殆尽，项目在西区产品短缺时候推出，销售业绩会得到很大保障。

故拿地之后，建议立即开发，在开发中等待市场需求爆发点。

三宗地发展条件研判项目基地条件分析整体居住环境档次不高，舒适度良好。

项目周边有定餐饮配套，竹溪酒家兰州拉面等，档次中低，生活上衣食也算方便，步行分钟路程内有增滘市场华嘉购物中心以及临街商铺。

但就形象而言，项目周边房屋陈旧，路面较为脏乱，档次感较差，加上项目附近还有个工业园区以及纺织厂，也会对项目产生定污染。

周边教育医疗配套齐全，但素质不高。

教育配套上从托儿所到小学到中学都有，但是学校资质都较低，环境也比较般，不能够吸引太多荔湾本地人，在名校云集荔湾区，这些教育配套吸引力不足。

医疗上，增滘卫生站曙光社区医院以及几家药店，般发烧感冒还都能应付，生大病就得跑远点了。

稍嫌不足就是周边金融配套，只有家广州农商银行，以后取钱可能会麻烦点。

值得注意是地块是商业用地，也会在年内推出，就紧邻着项目地块，也是大配套利好。

车道过窄，公车路线不广，地铁较为方便。

在项目南边出口道路只有两车道，比较狭窄，但出去以后就是环城高速，去周边城市都会比较方便。

项目附近有三个小型公车站，车量不多。

项目离坑口地铁站有余分钟步行时间，只不过行走道路比较脏乱，环境影响较大，区域治安环境也需要警惕。

景观资源丰富本案地块景观资源丰富，三江汇聚，绿树环绕，是老城区少有景观地块。

花地河广佛河在此交叉汇合，项目前身作为高尔夫球场，绿化也是其卖点，所以地块绿化水准还是相当高。

综合来说，整个项目景观资源丰富，线水景，必须利用。

而围着项目江面宽余米，深米，属活水，可观赏性还是很不错。

地块形状与进深表现地块景观丰富，地块土地方正平整地块形状呈南北狭长型，地块较为方正。

地块中间被内河穿过分为二，水景资源丰富。

地块北面有湖景，但据规划将会填实，故影响不大。

用地地势与坡度表现地块平整地块中间有个内湖，把块土地分为两块，地块坡度不超过米较小，相对来说比较平整。

地块有较小不超过米，大体平整。

地块空气质量与噪音表现空气质量佳，局部有噪音影响地块空气质量佳，地块内部有内河，有自动过滤系统，水质也比较好。

地块距离南边二车道道路有米，中间还有隔音树，南边噪音影响不大。

武广高铁距离项目有米左右，噪音影响不大，但地块东北未来如意坊放射线会有较大影响。

地块情况总体评述地块南面紧邻龙溪东路，东面北面为城市绿地外延花地河面，西面与地块相联，内有大面积湖面，由于原为高尔夫球场，故植被覆盖率极高，为此次拍卖中首选位置。

但该地块被内湖分割为两块，如何利用是需要考虑。

地块北面绿化带外延花地河，南面为号路，西面为号路，东面与地块相邻号路，地块内规划为三段，北面地块现为湖面，将规划为公共绿地，中部地块规划为住宅区，限高米，南部地块规划为幼儿园。

地块西边有紧邻高压线，对项目规划布局带来难度。

地块周边环境较为脏乱，生活及公建配套档次不高，但基本生活可以满足。

项目地块旁边地块也有配套，所有项目配套问题不大，主要问题在于周边生活环境，污水狭窄龙溪东路工业区，对项目想打造高档社区存在较大影响。

项目经济技术指标理解建筑密度与容积率芳村高尔夫球场地块，总用地面积平方米，就单块地来说，面积不算大。

容积率，在老城区来说，该容积率比较适中。

建筑密度，计算容积率建筑面积平方米，建筑密度不大，居住舒适度会相应提高。

芳村高尔夫球场地块，总用地面积平方米，可建设用地面积平方米，代征城市绿地平方米。

面积较地块大，但公建面积和绿地面积也不小。

用地面积平方米，容积率，计算容积率面积平方米，建筑密度，绿地率达，建设住宅。

这是该地块中实际可利用住宅面积，绿化率高，建筑面积和地块相仿。

用地面积平方米，容积率，计算容积率面积为平方米，建筑密度，绿地率，建幼儿园。

建筑层高测算芳村高尔夫球场地块建筑高度不大于米，按照米标准层高计算，地块层高不得超过层。

根据用地面积与建筑密度乘积得到基底总面积，再由建筑面积除以基底总面积，得到层高，按照这个计算，地块层高为层，不超过层，为小高层。

芳村高尔夫球场地块，作为居住用地，建筑控高米，层高同样不能超过层。

按照上述公式，地块层高为层，同样不超过，为小高层。

建设幼儿园，建筑控高米，不能超过层。

车位配置与公建要求芳村高尔夫球场地块，车位配备按照泊平方米建筑面积要求配给，需配置泊。

车位数量充足。

该地块公建要求项目名称用地面积建筑面积设置要求老年人服务站点文化室居民健身场所社区居委会物业管理含业主委员会办公用房垃圾收集站公共厕所芳村高尔夫球场地块车位配备按照泊平方米建筑面积要求配给，共需配置泊，车位充足。

该地块公建要求项目名称用地面积建筑面积设置要求托老所老年人服务站点文化室居民健身场所社区居委会物业管理含业主委员会办公用房垃圾收集站公共厕所同时地块还有用地面积平方米，容积率，计算容积率面积为平方米，建筑密度，绿地率，用来建设幼儿园。

建筑退缩要求芳村高尔夫球场地块要求，建筑物退让北面规划路宽为米路道路红线不小于米，退让西面规划路宽为米道路红线不小于米。

退让南面规划路宽为米道路红线不小于米。

东北面靠着如意坊放射线，不小于米红线，可以部分减弱噪音带来不利影响。

芳村高尔夫球场地块要求，建筑物退让北面规划路宽为米路道路红线不小于米，退让西面南面东面规划路宽为米道路红线不小于米。

地块西边有高压线，西面红线退让不小于米，对项目来说也是比较好选择。

建筑间距要求建筑高度米建筑朝向建筑间距方向建筑间距米南北南北东西迁徙，使得芳村区域形象前景变得相当好，得规划者得天下，区域未来前景巨大，投资需求可能加大。

外部威胁分析芳村花园二期大体量经济适用房，可能会分流部分公务员或者有能力有关系工薪阶层白鹅潭板块规划以及政府大量投入，成为对项目所在龙溪板块强大竞争对手越秀西场板块以及金沙洲快速崛起，都是项目潜在威胁。

战略面分析竞争环境因素分析项目所在西区除金沙洲在未来年内会有定体量产品出现，主要是保利西海岸，但和白鹅潭万科柏悦湾产品样预计今年会出来，待到项目开卖都已经是余货了，对项目威胁不大。

项目预计最快可以在明年年底左右上市，那时候西区市场比较缺货，是该项目利好所在。

项目核心竞争力分析地块本身生态资源，水景湖景园景三景都具备，这在老城区是相当稀少和罕见地段，周边交通网交错，高铁地铁环城高速，形成立体化交通区位，荔湾行政区域，可以报读比较好学校，荔湾区户口。

项目发展定位构想发挥优势把握机会整个广州西区即将推货较有影响力楼盘有大坦沙万科柏悦湾金沙洲保利春天里二期以及保利西海岸项目周边芳村花园二期经济适用房都会在今年下半年推出，而同区逸彩新世界翠竹苑等都是尾货销售，等到明年年底之前那段时间，芳村区域特别是龙溪板块是严重缺货，只要项目定位准确，把握住这个市场机会，炮打响不成问题。

利用机会克服劣势芳村区未来规划前景美好，在接近高压线及广佛放射线附近建设投资性较强，总价较低小户型，来最大程度规避地块硬伤给项目带来损失。

发挥优势突破障碍项目障碍在于在环境较差芳村如何突围出去，使得企业利益最大化，而江景资源为这个突破提供了切入点。

自古有云得江景者得天下，君不见滨江沿江楼盘价格很少有低于万，即使是当年荒芜金沙洲，江景楼盘也卖到以上，可见项目定价基础和卖点突破就在江景，而江景特别是三江汇聚稀有景观，也是项目定位走上高端个助力。

弱化劣势规避障碍强化区位以及未来规划优势，加大项目内部楼层或栋数间价差，外围以投资型多层小户型为主，以获得利益最大化。

最终定位老城区稀缺生态休闲江景楼盘发展条件研判结论综上所述，项目景观资源优势比较突出，地块本身高压线及如意坊放射线噪音劣势影响较大，但区域规划利好不断，虽然白鹅潭金沙洲等西区重点发展板块存在威胁，但总体上在明年年底之前项目上市所遇到竞争不大。

项目产品打造外围以中低层中小户型为主，三房单位比较受欢迎，总价也不高，可以满足区域投资需求内部围绕湖景和园景可以做成景观大宅，以改善型自住需求买家为主。

四项目销售价格预判本次分析采用项目比较法及市场需求状况预估，由于本项目周边可比项目很少，如单纯从区位或者产品角度来分析，可能导致价格误差较大。

本部分先分别利用区位打分表和产品打分表两个表格，然后再综合权衡区位和产品，确定待开发项目在当前时点销售时可能销售均价，最后根据项目所在区域整体市场发展趋势市政配套建设以及项目本身工程进度，预计从当前时点到项目各期开盘时点项目售价可能上涨幅度，从而最终估算项目各期分期价格。

区位比较值参照项目万科柏悦湾荔江美筑逸彩新世界翠竹苑芳村花园评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分区位片区形象与市中心距离道路交通状况周边自然环境周边人文环境周边配套治安状况片区提升空间总评分参照项目毛坯价元折算价格元参照权重加权后数目元本项目预估毛坯均价元平方米注本体系中对各参照项目评分是相对评分，即以本项目为基准分，根据参照项目相对于本项目水平高低进行评分。

各参照楼盘价格均为毛坯价格，其中芳村花园为通过二手价溢价后参考价。

计算方法区位产品比较值参照项目万科柏悦湾荔江美筑逸彩新世界翠竹苑芳村花园评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分项目状况社区规模社区规划园林环境户型设计社区商业学校会所物业管理开发商品牌总评分参照项目毛坯价元折算价格元参照权重加权后数目元项目预估价元平方米注本体系中对各参照项目评分是相对评分，即以本项目为基准分，根据参照项目相对于本项目水平高低进行评分。

其中户型设计及物业管理以市面上般性取值为参照。

计算方法产品区位产品综合均衡现综合考虑区位和产品后，待开发项目中产品毛坯价格为预估区位产品元平方米。

分期价格确定及收益由于项目将在明年下半年才可能发售，界时区域整体市场将有较大需求缺口，且随着周边市政配套建设完善以及新政对楼