高庄镇埠下村公租房项目（一期）项目可行性投资论证建议报告doc（87页）

冶峪河系渭河二级支流，口镇三王沟入境，口镇出谷，东注清河。

清峪河为泾阳县与三原县界河区内素填土黑垆土和黄土状土多为湿陷性土，埋深在米以上。

交通情况泾河新城路网由城市快速路城市级主干路城市次干路和支路组成。

城市快速路红线宽米，城市级主干路红线宽米，城市次干道路红线宽米，支路红线宽米。

通过秦汉大道将城区分为东西两部分，即泾阳片区及新城东部片区。

通过高泾大道高泾中路高泾南路加强东西片区联系。

通过机场北线高速沣泾大道空港北路加强泾河新城与西安国际空港区联系。

以高泾大道高泾中路高泾南路沣泾大道正阳大道原形成以低碳产业为主，重点发展高端制造业测绘新能源现代物流创意产业都市农业等产业发展格局，在发展模式上将采取区多园产业化发展道路，最终实现泾河新城心两廊五轴八组团现代田园城市空间结构。

未来，公司将秉承态度决定切思路决定出路细节决定成败企业精神，按照优质精细高效原则要求，积极进取顽强拼搏，依托泾河新城良好发展平台实现新跨越式发展，为推动泾河新城区域内社会经济繁荣做出贡献。

国家和行业发展规划十二五期间，我国计划建设城镇保障性住房和棚户区改造住房万套，保障性住房覆盖面达到左右，开局之年已为实现目标打下坚实基础。

年，全国计划开工万套各类保障房，实际开工万套，基本建成万套。

规模之大任务之重，史无前例。

去年年底，国务院召开全国住房保障工作座谈会，住建部代表保障性安居工程协调小组与各地签订了年住房保障目标责任书，分解落实了年内建设任务。

根据计划年全国将开工保障房和棚户区改造工程万套以上。

依据中共陕西省委办公厅文件陕办发号进步推进保障性住房建设工作，经省委省政府同意，做出如下安排公共租赁住房是解决城镇中等偏下收入住房困难家庭新就业职工和进城务工人员住房困难重要途径。

各市要认真做好需求调查，抓紧编制公共租赁住房建设规划。

力争于年底前，首先解决好城镇中等偏下收入住房困难家庭住房困难问题，大中城市将新就业大学生外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。

项目发展概况在省委省政府高度重视下，各市县和升级部门共同努力真抓实干。

截止到年月日，保障性安居工程开工万套，占目标任务完成投资亿元，占年度投资计划，如果加上年度项目在年开工套，年全省总计开工和完成保障性安居万套。

这些指标在全国继续保持前列。

我省确定年保障性住房总任务是万套，总原则是以公租房为重点，各市总任务不低于今年。

保障性住房包括廉租住房经济适用住房公共租赁住房限价商品房类住房。

项目提出背景随着新轮西部大开发全面展开西安国际化大都市建设全面启动以及西域体化深入推进，特别是西咸新区总体规划年在国新办新闻发布会正式发布后，西咸新区建设正式列入国家战略，西咸新区管理委会正式成立，区五城建设随之迅速拉开帷幕。

泾河新城分区规划年即在这样背景下开展编制工作。

为加快落实中共陕西省委办公厅文件陕办发号关于加快保障性住房建设安排，该项目是泾河新城分区规划中区高庄镇埠下村公租房项目。

项目发起缘由按照省委省政府部署，十二五期间，全省将建设万套保障性安居工程，届时全省住房保障覆盖面将达到国家要求。

泾河新城分区规划要求，对原有自然村要进行拆迁，对部分低收入住房困难原有村民进行安置，解决城镇中等偏下收入住房困难家庭新就业职工和进城务工人员住房困难问题。

投资必要性加快保障性住房建设，有利于调整住房结构，促进住有所依目标实现有利于引导合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展有利于人才和劳动力有序流动，促进城镇化进程有利于保障和改善民生，促进社会和谐稳定。

投资回收期公租房租金收取标准，需要考虑成本回收租金，以略低于市场租金标准进行确定，般在市场租金左右。

以西安为例，经调研，目前西安市商品住房市场租金均价为元平方米，公共租赁住房按市场租金计算，租金价为元平方米月，按此标准计算，静态测算高层公租房资金回收期为年左右，动态测算资金回收期为年左右。

第二章城市宏观经济形势及区域市场发展状况分析城市概况城市基本情况西咸新区位于西安咸阳两市区之间，西起茂陵及涝河入渭口，东至包茂高速，北至规划中西咸环线，南至京昆高速，规划区面积平方公里，规划建设用地平方公里。

按照组团发展格局，新区分为五个组团泾河新城空港新城秦汉新城沣西新城沣东新城。

泾河新城包括泾阳县泾干镇永乐镇崇文镇和高庄镇部分，总面积平方公里，规划建设用地平方公里。

空港新城包括泾阳县太平镇，渭城区底张镇北杜镇和周陵镇福银高速以北区域，总面积平方公里，规划建设用地平方公里。

秦汉新城包括渭城区正阳窑店渭城周陵镇福银高速以南区域，秦都区双照镇，兴平市茂陵周边区域，泾阳县高庄镇部分，总面积平方公里，规划建设用地平方公里，遗址保护区面积平方公里。

沣西新城包括户县大王镇，长安区马王街道高桥乡，秦都区钓台陈杨寨街道，总面积平方公里，规划建设用地平方公里，遗址保护区面积平方公里。

沣东新城包括长安区斗门街道王寺街道，秦都区沣东街道，三桥街道六村堡街道西安绕城以西部分，总面积平方公里，规划建设用地平方公里，遗址保护区面积平方公里。

地理位置泾河新城地处陕西省泾阳县东部，关中平原中部，泾河下游。

包括泾干镇崇文镇永乐镇全部和高庄镇部分用地。

东与高陵县交界，南与秦汉新城接壤，西临空港新城中张镇，北与燕王镇三渠镇相交。

县城位于西安市北偏西公里，咸阳市北偏东公里，距首都北京公里。

全区总面积平方公里。

行政区划泾河新城行政范围主要涉及咸阳市泾阳县个镇街道办个行政村，详见表。

表西咸新区行政区划区县街镇乡行政村泾阳县泾干镇柴家大训堡樊家花池华角马庄唐李望泾姚坊大曲东关花角县前花池渡柴家先锋双赵瑞凝土贺封家建立团庄粮集金柳木刘南强北强吉元西关瓦王崇文镇宋村摆渡坡底蔡壕虎杨村崇文村焦村北丈八寺村高庄镇修石渡付家舒家唐家王家东风蒋刘大堡子小徐金田玉阜下王家堡陕西庄费家崖新庄寿平高庄芦家聂冯永乐镇永乐永丰南横流北横流庞家邵村尚家亢营大齐南吴泾河新城区位图自然气候条件主要气象资料如下年最大降雨量毫米年平均降雨量毫米年最少降雨量毫米冬季平均风速及主导方向米秒东北风夏季平均风速及主导方向米秒东南风最大冻土深度米最大积雪厚度米年平均气温，冬季月最冷，夏季最热月。

日照时数年平均小时，最多月为小时，最少月为小时无霜期平均天水源充足，地下水丰富，地下水资源年均万立方米，占全县水资源总量，地表水资源总量亿立方米，原因有三条过境河流。

泾河自王桥镇谢家沟入境，张家山出谷，东南流至桃园村附近出境。

冶峪河系渭河二级支流，口镇三王沟入境，口镇出谷，东注清河。

清峪河为泾阳县与三原县界河区内素填土黑垆土和黄土状土多为湿陷性土，埋深在米以上。

交通情况泾河新城路网由城市快速路城市级主干路城市次干路和支路组成。

城市快速路红线宽米，城市级主干路红线宽米，城市次干道路红线宽米，支路红线宽米。

通过秦汉大道将城区分为东西两部分，即泾阳片区及新城东部片区。

通过高泾大道高泾中路高泾南路加强东西片区联系。

通过机场北线高速沣泾大道空港北路加强泾河新城与西安国际空港区联系。

以高泾大道高泾中路高泾南路沣泾大道正阳大道原要是生活，垃圾处理主要措施是小区内按功能区域或建筑区域划分垃圾清理服务区，设置不影响室内外景观密封式垃圾收集器，采用全封闭式垃圾收集运送小车和运输车，规划固定垃圾收集运送通道，将垃圾运送至城市垃圾处理厂处理。

其他环境保护措施建设环保措施设计要采用新型墙体材料，如加气混凝土砌块，避免对黄土消耗在装修工作中，采用环保型装饰材料，如环保型建筑涂料，减少有害气体物质扩散，外墙体避免大面积镜面玻璃应用，以防止城市及交通环境中光污染。

给排水环保措施卫生间内洁具采用部分红外线感应冲洗设备，对防止交叉污染起到很大作用。

排水系统采用雨污分流排水体制，排水管采用双壁波纹管。

选用防止污水渗漏及粪便发酵后水停留时间长清挖周期长等优点三级钢筋砼化粪池。

化粪池进出口采用玻璃钢符合水封管件，确保安装使用质量，防止大量发酵臭气窜入室内，阻止蛆虫爬入管道，避免漂浮气体固体两相污物堵塞化粪池出口管段。

电气环保措施选用低噪声低闪烁电磁辐射和电磁干扰满足标准要求电器设备及照明灯饰，提倡绿色照明。

确保环境清洁。

选择合理电气设备及供电方案，提高供电质量，减少因供电质量引起噪音污染。

第十二章社会效益社会影响分析项目社会影响分析保障性住房建设，有利于调整住房结构，促进住有所依目标实现有利于引导合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展有利于人才和劳动力有序流动，促进城镇化进程有利于保障和改善民生，促进社会和谐稳定。

本项目对西咸新区居民生活水平和生活质量影响项目建成后，可安置户，为解决好泾河新城高庄镇中等偏下收入住房困难家庭住房困难问题，新就业大学生外来务工人员等住房问题做出巨大贡献。

对合理利用资源影响项目规划设计布局建设严格遵循西咸新区泾河新城总体规划，执行公租房户型标准，执行关于建筑容积建筑密度等规范指标。

项目建设既符合土地利用总体规划，又达到合理利用土地节约用地目。

建设过程中可采用标准化系列化集约化住宅部件配件，可有效节约建材材料。

项目采用集中采购，其新型建筑材料应用以及节能照明设施和节水设施应用，有利于项目运营中节约能源和水资源。

项目对西咸新区居民就业影响本项目建设和运营，对当地居民就业结构和就业机会均会产生影响。

项目建设时大量用工可为当地居民提供临时就业机会。

项目营运后，配套小区居民生活物业管理商业服务等可向社会提供许多直接就业岗位和大量间接就业岗位。

项目对西咸新区不同利益群体影响该项目规范建设，从政府参与小区建设投资者普通居民住户当地从事服务业不同利益群体角度看，都是有益。

通过项目实施，政府可以解决贫困人口及无房户住房问题，达到社会安定目，投资者可以在良好投资环境获得收益，贫困户及无房户可以获得安定生活环境，服务者可以得到定就业机会，并获得定经济收入。

项目与所在地互适性分析从直接受益者来看，本项目建设，可提高低收入家庭生活水平和质量。

从地方政府来看，本项目对社会安定起到积极作用，社会效益明显。

从长远来看，本项目实施对构建和谐社会起积极推动作用。

可见，当地政府和广大人民群众都对本项目有肯定积极支持态度。

本项目与当地社会环境适应良好。

项目直接相关不同群众对项目建设和运营态度及参与程度。

根据调查和现场考察分析，从大部分群体来看，该项目建设既促进了西咸新区城市规范建设，又满足了部分低收入居民居住需求，群众热情高，要求项目建设心情迫切，将会全方位支持项目建设。

地方政府对项目建设和运营态度。

为了贯彻落实党中央国务院关于加快城市住房建设，解决城市低收入家庭住房困难问题，使城镇居民住房成为新消费热点和经济增长点重大决策，落实省政府关于确保本世纪末城镇居民住房达到小康水平战略目标，多渠道解决城市低收入家庭住房需求，西咸新区政府对公租房规划建设制定了明确实施步骤和办法，态度积极，措施得力，有步骤分阶段建设功能齐全设施配套住宅小区，以实现居民居住水平大幅提高。

项