高铁新区核心区城市综合体开发项目可行性投资论证建议报告word文档（25页）

新型城市化我国城市化进程日益科学化和理性化，新型城市化政策对于村镇较多高铁新区提供了未来农村人口转移途径，鼓励实施农村土地流转制度创新，保障失地农民就业和安置等问题，为德州新型城市化创造个新路径。

威胁分析周边同级城市产业竞争压力德州周边城市产业发展存在激烈竞争，如何突围成为德州未来城市发展和产业选择重要课题之。

产业发展中科技含量提升未来产业发展比拼是产业科技含量和发展潜力，作为太阳能和生物基地，科技对产业发展高度具有决定性影响。

面对国内目前太阳能产业发展相对较场份额占全国以上。

三和电子厚成电子等批电子行业也在开发区蓬勃发展。

先进装备制造类德州经济开发区已然昂起装备制造业龙头，景津压滤机集团台湾美利达自行车集团德石机械福田重工德州方向机普利森机械等大批装备制造企业正成为全国乃至全世界装备制造佼佼者。

现代服务业及轻工业类德州经济开发区充分发挥交通和区位优势，大力发展现代服务业兴区，使服务业连续多年保持健康迅猛发展势头。

截至年，已有波司登五星级酒店外海瑞廷五星级酒店德百物流德正商务港汇物流等几十家现代服务业项目落户。

年来，德州经济开发区轻工业也得到迅速发展。

全国羽绒服行业前三甲波司登雅鹿寒思相继落户。

全国最大肉制品加工企业河南双汇全国乳制品巨头上海光明乳业北方最大洁具生产基地乐华陶瓷生产基地相继落户德州经济开发区，为开发区发展构建起新格局。

文化旅游产业类德州经济开发区把文化旅游放到与工业经济同等重要位置，实现二三产业齐头并进。

打好董子文化牌，投资亿元董子园对外开放，董子文化条街建成投用，董子文化旅游节反响强烈。

董子园景区深化工程稳步实施。

目前董子园以通过国家级景区验收。

投资亿元减河湿地工程基本竣工，生态治理河道公里，长达公里减河南延工程开始施工，投资亿元沙王河减河岔河水系联通工程开工建设。

中国太阳谷通过国家级旅游景区验收，并顺利举办第四届世界太阳城大会。

董子园董子园是为纪念汉代大儒董仲舒汉代思想家哲学家政治家教育家所建，总占地亩，投资亿元。

其中董子读书台三策固本水上牌坊以及公园内西部董子文化街已全部建设完工，对外开放。

减河生态湿地减河生态湿地是国家海委批复首个湿地治理项目。

全长公里，投资亿元，目前期已经建成并对外开放，接待游客达万人次。

减河生态湿地池塘湿地组合型湿地潜流型湿地景观湿地等。

目前，西岸组合型湿地潜流型湿地景观湿地建设完工，原生态水车嫦娥奔月和后羿射日雕塑等大型景观节点安装到位米观光塔成为城市东入口标志性景观。

东岸结合农业产业结构调整，亩经济果林种植完成。

四房地产状况年以来，德州房产开发市场呈现供不应求局面，房价路高升。

按用途划分完成开发投资当中，住宅投资增长幅度与总投资增长幅度基本相同，但商业用房投资同比大幅度增长，表明投资者对商业用房开发投资有较高回报预期。

第二章项目概况地理位置项目位于德州市高铁新区核心区京沪高铁德州站周边平方公里范围内。

二土地开发强度控制容积率控制按照高铁车站圈层辐射效应，在车站周边实行高强度开发，生态都心采取低密度低强度开发模式。

点缀现代地标，形成优美城市天际线。

将容积率分为以上几个级别加以控制。

其中高铁站场周边，站前路以东地块和车站北路沿线车站南路沿线实行高强度开发，东风东路两边各米米之间强度较低，为城市绿轴。

高度控制生态绿心留出大片公共绿地，在生态绿心周边实施高强度高密度开发，南北向城市功能发展轴上产业综合服务区和城市公共服务区采取高密度高强度开发。

并逐渐由内向外呈现内疏外密城市肌理。

城市中心区建筑不仅要能构建恢弘城市意象，同时也要能反映城市土地价值，规划中将建筑空间分为四个等级多层控制在米以下，普通居住建筑和社区类公共服务设施建筑控制在米以内，主要分布在站前核心区南北两侧街区内。

居住建筑混合街区沿街商住混合类建筑控制在米米之间，主要分布在规划用地车站北路和车站南路两侧。

购物公园两侧干道两侧建筑控制在米米之间，构建连续城市界面，主要以城市商业服务商务办公生产型和生活型服务业等为主。

核心节点周边建筑可适当在米米之间，构建城市形象，展现城市实力，主要分布在火车站站前广场周边以及东风路两侧。

生态绿轴当中采取自由布局形式，给人以新奇体验和抽象视觉感受，采取低密度开发模式，形成绿茵掩映步行与景观通廊。

三分析优势分析交通区位优势德州是个依托交通发展起来神京门户九达天衢，京杭大运河京沪铁路京福高速京沪高铁决定了不同时期城市发展空间格局和发展趋向。

未来高铁新区将是高速铁路高速公路轻轨等综合交通枢纽，通过京沪高铁与上海仅小时车程，距北京仅小时车程，距济南仅分钟车程，通过德滨高速京福高速等实现与省内外其他城市快速联系。

规划中青太客运铁路将与京沪高铁并线，极大提升了高铁新区交通枢纽功能和便利程度。

规划中北外环东外环使未来高铁新区与大德州更加紧密联系起来。

土地资源优势德州城市建设用地向东拓展，目前老城区已经基本没有建设空间，开发区经过仅多年发展，工业用地拓展非常迅速，已经逐渐趋于饱和，随着京沪高铁建设，高铁新区将是未来德州城市空间拓展主要方向，目前该区域主要为农田和村镇建设用地，用地储备非常优越，是德州未来发展主要基地。

良好产业基础支撑德州目前产业基础相对较好，以皇明为代表已经形成批大型企业引领产业发展局面，对于未来延伸产业链，形成完善产业结构具有良好基础，基本已经形成新能源生物机械等相关产业齐头并进局面，对未来高铁新区产业发展具有良好发展基础。

生态资源优势高铁新区范围内沟壑众多，植被葱郁，减河两侧果园植被条件良好，对于未来塑造良好城市景观非常有利，尤其是水系利用，结合现状地形和沟壑，构建网络化水网系统，提升城市生态品质。

同时德州产业对于塑造生态城市也具有良好基础，新能源和生物产业均与生态城市相关。

劣势分析经济外向度不高德州经济主要来自国内投资，作为东部沿海内陆地区，德州外向型经济发展落后于全省平均水平。

机会分析新能源与生物产业巨大发展空间德州产业主导为新能源与生物产业，均为世纪国际社会大力发展朝阳产业，尤其是新能源产业，在德州依托皇明太阳能，做大做强，强化产业链延伸，加强研发和展示功能，将德州发展成为我国能源之都。

高铁催生高铁经济效应不可估量京沪高铁是我国第条行将开通高速铁路，连接是我国最大两大城市北京与上海，高速铁路将催生高铁经济效应将不可估量，沿线城市均将享受到这种效应带来发展空间。

后发优势德州目前处于山东经济发展相对落后地区，但目前城市经济增长速度超过全省平均水平，尤其是未来高速铁路开通，更为德州经济发展注入了新活力，可以预见在今后很长段时间，德州经济发展均将超过全省平均水平，后发优势将更加凸显，这为德州未来发展方向提供了多种可能。

新型城市化我国城市化进程日益科学化和理性化，新型城市化政策对于村镇较多高铁新区提供了未来农村人口转移途径，鼓励实施农村土地流转制度创新，保障失地农民就业和安置等问题，为德州新型城市化创造个新路径。

威胁分析周边同级城市产业竞争压力德州周边城市产业发展存在激烈竞争，如何突围成为德州未来城市发展和产业选择重要课题之。

产业发展中科技含量提升未来产业发展比拼是产业科技含量和发展潜力，作为太阳能和生物基地，科技对产业发展高度具有决定性影响。

面对国内目前太阳能产业发展相对较业升级，满足市场增长需要改变目前德州商业地产发展相对滞后局面，加强德州在鲁西北冀东南商业枢纽地位。

此项目作为新型复合商业项目，将产生巨大龙头带动作用，促成德州商业业态现代化升级。

三以龙头商业推动德州商业秩序走向规范目前国内消费正从战国时代向品牌时代转变。

本项目开发顺应这消费趋势，发展商按国际惯例管理和操作，为目前相对混乱德州商业竞争带来新局面，为德州商业秩序提供个规范，营造个国际气氛浓郁商业文化中心，让消费者在现代体验气氛中以优惠价格得到优质产品与服务，为和谐社会添砖加瓦。

四招商对象国际或国内知名连锁商业机构全国性或区域性连锁型零售终端商全国性协会或省级行业协会，如全国行业协会中华全国工商联中国工艺美术协会香港商会全国工商联旅游业商会广东省商业联合会等作为本项目指导和参与单位中国驰名品牌或中华名牌企业旅游服务业和零售知名企业，包括国际港澳知名品牌休闲娱乐旅游服务等上下游不同环节配套企业其它零售与商业服务提供商企业集团区域总部第四章可持续发展三步曲项目开发招商与经营项目发展按开发招商经营三步进行开发筑巢引凤项目按豪布斯卡规划意念进行开发，计划引进世界知名商业机构，按他们要求度身定做。

二招商主力招商引进至二家国际性或全国性知名大中型零售商场作为本项目龙头商贸企业。

促成省级以上如全国工商联旅游业商会山东省商业联合会等作为本项目指导和参与单位。

促使成本项目成为上述协会综合开发规划示范定点。

促成行业协会主办或协办全国性商业机构至少个进入本项目，作为二级招商核心项目。

引进培训会员店休闲娱乐服务等不同环节企业，力争把服务产业链做强做大，使本项目成为在鲁西北冀东南地区独树帜，具有强大影响力主题商业中心。

三经营塑造德州现代都市名片本项目依托政府支持，充足资金与先进技术资源，将引入专业经营管理机构，以主题商业进行主题整体经营，并进行统宣传推广，实现项目集贸易观光商务休闲娱乐于体现代商业综合体，塑造德州经济张亮丽名片。

第五章市场前景打造国际化商务写字楼，促进德州区域总部经济发展结合德州区位交通等诸多优势以及化工物流等支柱产业，打造集办公科研产业于体企业总部楼群，扩大德州在鲁西北冀东南乃至整个华北地区辐射力和影响力。

成为城市新增长点，推动城市持续发展通过聚集各类企业总部，形成新经济增长点，为经济结构调整与发展提供了条比较成功模式。

带动相关服务业发展，推动城市产业结构升级形成较为完整商务体系，即金融保险会计法律信息咨询研发与技术服务等发展，带动周边餐饮商业物流娱乐等服务业发展，构成了所附带系列产业体系升级。

提升城市聚集力与辐射力，强化经济带动功能大力汇集与丰富德州科技信息等资源，突破传统合作模式，降低成本，实现区域共赢。

提升城市聚集力与辐射力，使得德州高铁新区成为总部聚集核心。

提升德州整体形象和经济竞争力本项目以雄浑建筑群体优化德州城市天际线，展示德州向国际化开放型现代都市迈进现代形象，改变德州城市面貌。

二发挥集聚效应，实质性拉动德州经济增长项目形成，将改变德州目前资源资金相对分散局面，充分发挥集聚效应，以点带面，从而全面提升德州经济发展面貌，充分拉动德州经济迅速发展。

形成宏观产业拉动效应国内国际同类模式数据显示，开发现代化商业综合体投入产出比为，即投入元将带来元收益，对地方经济拉动作用明显。

本项目这现代化商贸平台开发，将整体优化德州投资环境，形成德州招商引资窗口，直接带动投资，为德州经济增长提供新兴基地，为德州增长作贡献。

形成稳定税源，促进财税增长通过优化招商主题经营引进大批商家优质企业，可以为德州创造丰富税源。

带动其他行业