魏源湖景区旅游开发项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

自助旅游目前在中国受条件限制，发展不可能很快而半自助游，以其灵活性受到青睐。

旅游者通过旅行社安排交通和住宿，而旅游线路和日程则由旅游者自己安排。

这种操心较少而又有较大自由和灵活性旅游方式，正在越来越多地受到青睐。

消费水平不高。

目前国内旅游收入主要靠旅游人数逐年增长带来总量增加，旅游人均消费增加不是很显著，是典型数量型市场。

目前我国人均旅游花费元人次，其中城镇居民人均花费元人次，农村居民人均花费元人次。

如果按每次旅游花费中用于住宿话，城镇居民住房消费水平为元人次，农村居民为元人次。

上海广州等地。

虽然魏源湖对机会旅游市场吸引力十分有限，但通过与魏源滩头年画和花瑶风情等有吸引力旅游地形象塑造，会吸引国内远距离市场和国际市场部分客源。

但机会市场距离远开发难度较大，因此，三级市场开发，应发挥隆回县及周边旅游城市旅游地整体优势，采取多目地旅游发展模式。

项目主要建设条件自然条件隆回县位于湘中偏西南，总面积平方公里，居住有汉回瑶苗侗壮满等个民族，辖个乡镇，个村居委会，总人口万人，是湖南省个农业大县。

魏源湖又名六都寨水库位于隆回县境中部，距县城公里，是截辰河中游河段建坝而成，坝址建在六都寨镇西北约千米峡谷出口处。

魏源湖是座大型水库，库区控制流域面积平方公里，年蓄水量亿立方米，设计正常蓄水高程米，库容亿立方米，库区淹没面积亩，水面纵深长公里，库尾与近代思想家魏源故居相连，故称魏源湖。

魏源湖水利枢纽工程年月动工兴建，年月竣工，同年关闸蓄水发电。

水库大坝为粘土心墙土石混合坝，坝顶长米，高米，坝顶高程米。

大坝溢洪道全长米，设计泄洪流量立方米秒，最大泄洪流量立方米秒。

大坝左侧设有二级电站，装机容量千瓦。

灌溉配套工程设计总干渠条，分干渠条，支渠条，全长公里。

灌区面积平方公里，设计控灌隆回新邵邵阳三县个乡镇个村万亩农田。

魏源湖水库目前是以灌溉为主，兼有防洪发电等综合利用大型水利工程。

库区波平浪静，水面浩淼，四周群山环绕，库坡翠竹青松，森林茂密，库区水质好，无污染，水温适宜，是开展水上旅游和夏季避暑理想场所。

魏源湖六都寨水库坝址下游公里处是隆回县第二大工业城镇六都寨，交通非常便利，优美自然环境和便利交通条件为魏源湖景区开发奠定了基础。

人文条件隆回县人杰地灵，历史古迹分布广泛。

秀美山水孕育了魏源魏午庄谭人凤邹汉勋袁吉六彭述之等批著名历史人物，为隆回县历史和文化谱写了光辉篇章隆回文化底蕴深厚，民间工艺和乡土艺术群星璀灿。

滩头木版年画七江炭花岩口竹编技艺罗洪陶瓷艺术桃洪镇园林艺术和小沙江瑶族挑花都是祖国文化艺术百花园中朵朵盛开奇葩。

魏源湖景区附近有魏源故居魏午庄故居以及部分古民居。

魏源故居座落在个文化底蕴很深古老乡村，四周青山环抱，绿水曲绕，风光秀丽。

在个长十里宽不足四里小范围内就分布有狮象把水口，金板铲龙门等景，还有各式祠堂牌坊忠臣庙文昌阁观音阁宝塔等许多有特色古建筑。

魏源故居是座典型清代民居，历经余年风雨沧桑，依然保存完好。

年在魏源诞辰周年时，经过维修槽门正屋读书楼厢房卧室灶屋过厅等建筑，均是原来旧貌。

故居内读书楼是魏源青少年时代读书讲堂。

故居内匾额和对联也按照当时所撰写内容和字体进行了恢复。

在故居内开设了魏源生平事迹展览室。

年魏源故居被定为全国重点文物保护单位，是全省第批爱国主义教育基地。

魏午庄故居位于魏源故居南公里处，向东米即为柔丽如练金水河，西倚樟树坳和猫头寨，北抵金潭景之狮子山山上残存清代所建文昌阁，南连五柱山。

故居系清乾隆年间年份不祥木质建筑物，悬山顶，房屋窗花做工精细，是处较完整有代表性清代民间建筑群。

整个院落前后四重，左右楼阁，飞檐翘角。

前有护院砖墙和槽门，院内屋宇栋，占地约平方米。

主体部分保存尚好，年被定为隆回县县级文物保护单位。

魏源故居魏午庄故居以及魏源湖景区周围古民居起构成了魏源湖文化旅游主体。

二市场调查与预测现代旅游市场总体特征随着社会经济文化发展和人民生活水平不断提高，游客心理和旅游行为也在发生不断变化。

旅游业也应该适应社会发展而不断改进和完善，因此研究现代旅游市场需求变化，就成为旅游市场开发中项重要工作。

旅游者需求多样化，对旅游资源组合条件较好旅游目地需求增加。

世纪年代以后，般化自然景观和人文景观，特别是以单形态出现般化自然景观和人文景观对旅游者吸引力下降，旅游者不仅选择那些独特奇异新颖旅游景点，而且还特别钟情那些具有综合特征旅游地和旅游项目，希望能从次旅游过程中获得集知识性体验性和享受性为体多种满足和享受。

追求特色旅游。

在越来越追求个性化时代，旅游行为方面也表现出对特色旅游追求，如民俗旅游，探险旅游健康旅游科普旅游等。

特色旅游兴起与多样化需求并不矛盾，二者在本质上都是对传统旅游方式厌倦，是现代旅游市场中旅游者需求多样化表现。

回归自然，参与意识提高。

作为旅游主要客源城镇居民，长期在喧闹城市生活和工作，他们渴望到大自然中体验返朴归真感受，回归自然成为城市旅游者追求时尚。

旅游者也不在满足于被动地看与听，而是主动积极地参与到旅游中各项活动里。

对文化旅游产品需求增加。

随着物质生活水平提高，人们对精神生活追求越来越高，旅游者不再满足于游山玩水，人们越来越追求旅游文化品位，旅游业向文化层次开发也成为种趋势。

隆回旅游资源特点完全符合当代旅游市场需要。

魏源湖湖光山色，魏源故居深厚文化底蕴，荷田溶洞奇特喀斯特景观，打鸟坳生态奇观高州温泉康疗和保健效果，都是现代旅游者所追求。

二国内旅游消费走势从旅游内容看，娱乐度假旅游，乡村旅游和观光旅游成为旅游需求三大主题。

从旅游年龄构成看，老少旅游呈现快速增长趋势。

年全国岁以上老年人口达亿人，并以年均速度增长。

老年人有较多闲暇时间，有较强支付能力。

根据年国内旅游抽样调查数据显示，岁以上旅游者平均在外停留夜数为夜，明显高于其他年龄组。

以年青人为主学生旅游成为旅游人群中另支生力军。

在些发达地区城市和乡村，节假日学生旅游非常普及，尤其是暑假。

离退休人员和学生已经成为我国旅游主要客源，年抽样调查结果，两者合计占总旅游人数。

传统团队旅游和自助半自助旅游各自发展。

团队旅游优点是个人不用对旅游过程中吃住行等操心，但受限制较多，般适合长途旅行和中老年游客。

自助旅游目前在中国受条件限制，发展不可能很快而半自助游，以其灵活性受到青睐。

旅游者通过旅行社安排交通和住宿，而旅游线路和日程则由旅游者自己安排。

这种操心较少而又有较大自由和灵活性旅游方式，正在越来越多地受到青睐。

消费水平不高。

目前国内旅游收入主要靠旅游人数逐年增长带来总量增加，旅游人均消费增加不是很显著，是典型数量型市场。

目前我国人均旅游花费元人次，其中城镇居民人均花费元人次，农村居民人均花费元人次。

如果按每次旅游花费中用于住宿话，城镇居民住房消费水平为元人次，农村居民为元人次。

现状魏源湖景区万人年递增率三项目财务评价旅游开发和其他任何经济开发样，都需要大量资金投入。

早期旅游开发由于依赖是传统观光性旅游资源，旅游投资主要用于景区内游步道建设简单景区配套设施和景区可进入条件改善等方面，对旅游区本身建设不多。

随着旅游业不断发展，旅游开发已脱离了原先依赖传统观光性旅游低投入途径，而成为需要花费大量资金建设旅游吸引物和接待设施产业，旅游业也逐渐脱离原先低投入低风险高产出高效益模式，成为高投入高风险产业。

投资概算方法投资估算方法在进行拟建项目前期工作时，计算出这个项目所需全部建设资金大体数额过程，称为投资估算。

本规划投资概算主要采用直接估算法。

直接估算法实际上是种先分项测算后加总计算方法。

首先根据旅游业发展目标旅游景区功能布局旅游线路设计旅游产品和配套设施开发建设，分项目测算出所需投资规模，然后加总求出总投资规模。

在分项目测算过程中，主要计算是固定资产静态投资额和铺底流动资金。

计算公式为项目总投资固定资产投资铺底流动资金其中，固定资产投资主要包括建筑工程费设备及工器具购置费工程安装费基本预备费工程建设其它费用如土地征用费建设单位管理费等。

铺底流动资金计算公式为铺底流动资金流动资金项目投资分期本规划投资安排依据总体规划中分期确定为近期中期和远期，其中近中期为投资安排年限，远期年限过于长远，不确定因素太多，故不做投资安排。

近期年年中期年年远期年年二重点建设项目投资概算建设项目投资概况表三魏源湖景区项目投资概算单位万元项目名称地点内容投资概算建设期限年魏源湖综合服务和接待中心魏源湖大坝下作为魏源湖水上游乐和接待服务中心。

搬迁造纸厂景区大门导游图综合服务中心和管理用房旅游商店售票处厕所等。

水上乐园魏源湖大坝下露天游泳池儿童水上游乐水上滑道更衣室厕所水循环处理设备太阳能淋浴设备魏源湖库区水上休闲游乐项目魏源湖库区游船码头水上滑索滑水观光船休闲船水上救助森林消防等。

农家乐旅游项目魏源湖库区农家旅馆垂钓和养捕鱼设备烧烤和自助式农家饭上岸码头厕所退耕还林和绿化等。

双江孤岛度假宾馆双江孤岛修建二星级标准别墅式度假宾馆上岛码头垂钓码头水上餐厅水上娱乐等。

云仙洞旅游开发项目荷田乡云仙洞修复照明停车场厕所六都寨至荷田道路建设等。

水仙洞旅游开发项目荷田乡洞内环境整治与云仙洞连通工程洞内照明和灯光工程洞内游览船只购置停车场等。

魏源湖水上索道魏源湖区建设横跨湖区索道及相关观景平台项目分期投资概算对本区旅游开发主要是近期和中期优先行动计划中投资项目，主要投资安排在近期和中期，远期投资没有作为投资重点。

表四魏源湖景区分期投资估算单位万元景区景区合计魏源湖景区三投资效益分析投资效益指标旅游经济效益是指人们在从事旅游经济活动过程中，生产要素占用投入耗费与有效产出比较，即生产旅游产品费用和经营旅游产品所获得收入比较。

衡量旅游投资效益指标有很多，有宏观指标也有微观指标，主要有以下几个指标。

投资效果系数投资年利润额投资总额投资回收期投资总额投资年利润额提供就业能力定时期直接间接旅游就业人数增加量同期旅游经济增长量魏源湖景区投资效益估算魏源湖景区年总收入估算魏源湖景区旅游收入主要来源于住宿收入和门票游乐等收入，根据规划组对隆回县旅游市场调查以及对当地旅游业发展预测，对魏源湖景区年总收入估算如下住宿收入假定景区建成正常营业情况下，接待床位数为人，床位住宿费用平均为元人，入住率为，考虑到该景区季节性，全年按个月天计算，住宿收入为人元人天万元门票游乐等收入景区正常运营时假定每日游客可达到人，人均门票游乐消费为元，按全年个月天计算，门票游乐等收入为人元人天万元年总收入合计万元万元万元魏源湖景区年总支出估算魏源湖景区正常运营后年总支出主要包括员工工资包括福利固定资产折旧设施维修费用以及其他费用，具体估算如下员工工资根据魏源湖景区拟建规模，按人进行定岗，人均年工资支出包括福利按元计算，则员工工资支出项为人元人万元固定资产折旧魏源湖景区建成后固定资产价值将达到万元，并且各种设施折旧年限各不相同，为计算方便，取年为平均折旧年限，则