黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性投资论证建议报告doc文档（97页）

结合当地气候情况，预计酒店建设进度如下图酒店动工时间年月日前酒店主体工程完工年月日前竣工及验收年月日前竣工，计划年月日前完成全部验收酒店全面装修及营业时间年月至月日全面装修，部分装修工程分项验收，保证年月前部分功能开放营业年月份之前装修采购全面完成，年月酒店全面营业。

开发方向出于项目所处位置优越，以及该地区市场状况，本设计将项目产品定位为客房入住温泉娱乐餐饮会议拓展培训等功能为体旅游休闲度假四星级温泉假日酒店开发目标在市场整体环境较好情况下，本项目开发目标重点在保证收益前提下占领市场。

项目主要策划结论项目投资环境分析年以来，面对国线公路连接，万盛石林黑山谷奥陶纪九锅箐等景点形成抱团。

从年开始，万盛至今已连续举办了九届石林苗族踩山会和铜鼓滩旅游漂流节，万盛旅游名片开始享誉国内外。

黑山谷地处重庆市万盛区黑山原始森林，据万盛城区公里。

景区规划面积平方公里，峡谷全长公里，包括公里电瓶车观光游览线路公里人行栈道和浮桥公里观光索道。

景区具有山清水秀林密谷幽原始特征，被评定为国家森林公园国家级旅游区重庆首家环保示范景区。

其森林覆盖率达，现存有银杉珙桐高山杜鹃等植物余种，以及黑叶猴穿山甲等国家二级保护动物，图黑山谷风景区被专家喻为渝黔生态基因库。

水是黑山谷灵魂，鲤鱼河蜿蜒峡谷而行，各具情致瀑布峰峦幽壑。

走进植物王国黑山谷，险绝峭拔山峰郁郁葱茏林海，溅玉飞珠瀑布碧波跌荡溪河蝉鸣鸟唱幽黑山鲤鱼河风景区位于万盛区南天景星两乡之间，处于云贵高原向四川盆地过渡大娄余脉，总面积余平方公里。

投资亿元图黑山鲤鱼河风景区建设鲤鱼河峡谷风景区，是与重庆十佳景区万盛石林齐名旅游风水宝地。

它位于该市东南公里万盛区与贵州省毗邻群山怀抱之中，可供游人游览峡谷长约公里，景区面积多平方公里，独特古朴原始自然风光，品种繁多动植物资源，立体明显宜人气候，吸引着越来越多人们惊异目光。

素有渝黔第漂之称鼓滩漂流风景区，位于万盛区关坝镇和贵州省桐梓县坡渡镇镜内，距万盛城区公里。

是个以漂流为主，观赏两岸风景为辅景区。

呈型河谷铜鼓滩，宽至米，最窄处仅几米，水质优良，水量丰富，气侯四季宜人，具有春早夏凉秋爽冬暖气侯特色。

河水旱不枯，冬不凉，夏不涨，四季长泻。

年平均气温达度以上。

特别是图铜鼓滩漂流风景区冬季气温比同纬度长江中下游地区高度左右，正当祖国北方万里雪飘之时，铜鼓滩漂流地区仍是片葱绿，苍翠欲滴。

呈现出麦苗似菲，豆花似蝶景象。

按中国科学院张宝坤方法统计，铜鼓滩漂流地区冬季较短，仅天左右，而春夏秋三季长达天以上。

这里春早较为突出，月中旬日平均气温高于度，月平均气温已达度，春季温和降水适中，处处呈现春光明媚百花争艳姹紫嫣红四处飘香景象。

这里夏季长达个多月，从月初开始至月底结束，日平均气温达度，极端最高气温达度左右，夏季炎热正是人们放漂最佳时期。

由于铜鼓滩秋季凉爽宜人，月平均气温可达度，月平均气温度，也较为适宜放漂。

黑山国家森林公园公园以丰富多样地貌景观和山林植被及天象为特色，具有幽静险狭秀特点，因为受外界破坏较少，许多原始建筑与植被保存完好，茂密森林与幽豁山形地貌，加上景区内古夜郎国文化遗址与少数民族生活习俗，为山林增添了神秘色彩。

万盛石林位于万盛区南天乡境内，万盛石林距重庆市区千米，距万盛城区千米。

万盛石林系我国第二大石林，面积平方千米。

它形成于奥陶系，是我国最古老石林。

万盛石林属喀斯特地貌特征，主要有剑峰石石鼓石塔蘑菇石石芽等形态，石林群峰壁立，千姿百态，石头多形似飞禽走兽，被地质学家称为天然石造动物乐园亦或似田园阡陌，炊烟袅袅，清泉碧池，悬崖飞瀑，景象瑰丽动人。

主要景点有天门洞神女峰香炉山巨扇石地缝线天化石石鼓将军石等百余处。

图万盛石林风景区万盛奥陶纪公园原称重庆浒景区，位于万盛区黑山石林风景名胜区核心景区内，地处万盛旅游环线公路中央节点，距重庆主城区公里，距万盛公里，距万盛石林公里，距黑山谷公里。

整个景区规划面积平方公里，其中核心区面积平方公里，开发面积平方公里。

大自然神奇造化，孕育出这里林中有石，石上有树，树石共生天下奇观，好似幅幅图万盛奥陶纪公园天然盆景，被誉为绿色石林。

二经济环境分析经济高速增长，高收入群体出现。

经过改革开放多年发展，我国已经出现了为数不少高收入阶层，国家统计局城调队份抽样调查，到年我国中等收入群体年收入万元万元，将由现在扩大到。

此外重庆市去年全年地方生产总值增长预计将达到，超出该市去年初所设目标，也比中国全国去年预估增长高出近倍。

据重庆市政府相关负责人透露，市政府目标是在今年取得增长。

展望年，重庆发展要全面提速，保持好势头，初步目标是取得增长，总量突破亿元，主要拉动经济增长为投资，预计今年将增长，总量超过亿元。

根据市综合经济研究院公布预测数据，明年我市城市居民人均可支配收入有望达到元元。

这意味着，明年我市城市居民人均收入至少会比今年预计元增加元。

这些高收入阶层正在形成强大投资与消费群体，对旅游度假区产权式酒店形成了客观需求。

高收入群体投资需求。

房地产投资由于土地资源稀缺性和房产唯性因素，成为个人投资中种保值增值有效投资渠道。

加上银行存款利率低和股市低迷，个人投资方式受到很大局限，房地产投资更受到人们青睐。

而黑山谷承诺圣杰温泉假日酒店将近百分之八回报率将有很大吸引力。

随着市场进入成长发展阶段，住宅市场成熟期已基本到来。

买房居住单目已逐渐让位于居住与投资置业相结合，使房地产投资观念在居民个人投资意识中地位不断强化。

二日益发达交通通讯条件与假期增多。

我国交通通讯日趋发达，铁路公路航空运输，特别是高速公路迅速发展，例如万盛与主城区实现了高速公路联网，成功打造都市休闲生活圈，为人们假日旅游创造了条件。

而随着汽车普及，交通将更加便捷。

加之我国休闲制度规定元旦春节五十等假日大幅度延长，以及双休日，天每年，占全年三分之，为休闲度假提供了充分时间。

各种丰富多彩休闲度假形式正在逐渐为人们所接受。

这些都为黑山谷圣杰温泉假日酒店创造了机遇。

项目开发战略开发进程在政府积极支持情况下，年月日，福星集团正式与万盛区政府黑山谷管委会签订联合开发协议。

预计酒店年月主体工程完工，年年终部分功能营业，年月日前全面营业。

按照酒店评星要求，年参加国家星级酒店评选工作。

结合当地气候情况，预计酒店建设进度如下图酒店动工时间年月日前酒店主体工程完工年月日前竣工及验收年月日前竣工，计划年月日前完成全部验收酒店全面装修及营业时间年月至月日全面装修，部分装修工程分项验收，保证年月前部分功能开放营业年月份之前装修采购全面完成，年月酒店全面营业。

开发方向出于项目所处位置优越，以及该地区市场状况，本设计将项目产品定位为客房入住温泉娱乐餐饮会议拓展培训等功能为体旅游休闲度假四星级温泉假日酒店开发目标在市场整体环境较好情况下，本项目开发目标重点在保证收益前提下占领市场。

项目主要策划结论项目投资环境分析年以来，面对国业市调资料整理补充文件归档汇总销控日报清洁填表送材料申报核对认购书收据电脑输入客户谈判配合等。

经理根据销售代表特点进行安排，尽量保持均衡。

在正常销售期不会对其业务产生影响，开盘期若确定造成较大影响，可给予定机会补偿。

销售流程开盘工作流程管理开盘当日选房流程正式开始选房时，所有客户集中在项目现场销售中心按照序号在制定位置等待。

黑山谷圣杰假日酒店可行性及销售策划研究报告选房客户须凭贵宾购房卡开盘登记表和定金方可选房。

按照序号每组人，同时进入销售大厅，后面十位在排队区等候。

销售人员事先与客户充分沟通，并于当日在销售中心内准备好相关资料，在最短时间帮助客户选定称心房源。

销售人员持贵宾卡和选房单到驻场经理处要房号，由经理签字后到销控人员处做登记，如没有理想户型则选择第二第三意向户型。

销控人员在接到经理签字选房单后，广播告知公司客户选到理想房源。

销售人员在销控人员恭喜客户后帮助客户签订认购书，并带领客户到财务人员补齐定金。

销售人员在将客户所有事物办理完毕后，将客户送至大门口并在此等候下位客户，客户到门口，礼仪小姐献上鲜花，并再次恭喜客户。

排队区第位客户紧跟进入销售大厅，后面依次进行，当排队区客户全部进入之后，候选区下位进入排队区。

合同管理对项目销售过程中签订合同进行管理，重点是合同涉及金额费用项占用付款进度与执行进度，并对合同变更和结算设定严密管理流程。

同时对与合同相关请款流程，以及客户信息进行有效管理。

销售控制在经过系列销售策划后，要对营销过程进行定控制，这样能对营销策划成果与否做出更好评价，而且便于及时调整和改进。

总计划控制销售分析通过统计分析与销售目标有关销售额组成，主要有两种方法总量差额分析个别销售分析。

主要着眼于个别产品或地区销售额未达到目标致，要密切注意它未到达预期销售量目标原因。

市场占有率分析销售额绝对值并不能说明企业与竞争对手相比市场定位怎样。

也就是说销售额上升并不说明经营成功，因为开发这个市场本身就是个迅速成长市场，如果仅仅是销售额上升但是市场占有率下降并不能说明开发商位置，只黑山谷圣杰假日酒店可行性及销售策划研究报告有当市场占有率上升时才能说明开发商地位上升了。

销售额费用比分析年度计划控制要确保开发商利润水平，关键就是要对市场营销费用销售额比率进行分析。

有时目标比率会因各种随机因素影响，经常会有可以忽略小波动，通常也允许存在个正常偏差值。

但是当波动超过正常范围时候，就应当引起关注。

顾客满意度跟踪以上方法十分重要，但是还不够。

为了尽早察觉市场销售可能发生变化，具有远见和高度警惕性公司还应建立顾客满意度跟踪系统。

这个系统应该包括用户投诉和建议制度典型户调查和用户定期随机调查三部分。

由于本项目工程量比较小，建立用户定期随机调查系统不仅是必要，而且是可能。

建立完善客户满意度控制系统，能够提高开发商在客户心中形象，促进开发商新房销售，并为开发商开发新项目提供有益建议。

其他控制方法营销能力控制开发商可以利用营销能力控制来测算不同项目不同地区不同客户营利能力。

由营利能力控制所获取消息，有助于管理人员决定各个项目或各种营销活动是扩展减少还是取消。

营利能力控制主要内容是营销成本控制和财务指标控制。

营销成本直接影响开发商利润，它是由以下项目组成推销费用促销费用代理费用营销管理费用等。

开发商在控制营销活动营利能力时主要考察财务指标有销售利润率资产收益率净资产收益率和资产管理效益等项。

效率控制效率控制目在于提高人员促销广告销售促进和代理等各项营销活动效率，降低营销成本，提高企业整体利润水平。

其主要内容包括推销访问效率广告效率管理效率代理效率等多项营销控制。

战略控制营销战略控制是指市场营销管理者采取系列行动，使实际营销工作与原计划尽可能致，在控制过程中通过不断评审和信息反馈，对营销战略做出改。

营黑山谷圣杰假日酒店可行性及销售策划研究报告销战略具有整体性和全局性特点，战略控制关注是开发商未来，因此其难度比较大。

进行战略控制可以运用市场营销审计这工具。