于企业的利润增加 及资本金积累有着较好的推动作用。故不论从社会效益或企业经济效益 分析，本项目的投资有着充分的必要性。 开发单位概况 天津金侨城投资有限公司成立于年月，注册资金万元， 在职员工人，系金侨投资控股集团全资子公司，其主营业务是房地 产开发与经营。作为金侨投资控股集团开拓华北房地产市场而成立的 家开发公司，天津金侨城投资有限公司肩负着扩大集团品牌影响力，实现全国战略布局的重任。 其母公司金侨投资控股集团，成立于年。在年的经营发展 中，形成了文化教育科技医疗服务地产建筑物业金融 投资证券等板块。国家住建部授予金侨集团国家级房产开发资质 国家级建筑总承包资质和国家级物业管理资质。同时，在湖南省人 民政府批准国家教育部备案，成立了全日制民办高校湖南软件职业学 院。集团还在北京拓展文化传媒产业，在北京上海天津湖南等地 投资拓展业务，即将在香港台湾注册公司。现有员工近人，正 副教授人，具有博士硕士学位人，本科生人。其中高级职 称人，中级职称人，长年从业人员近两万人。 集团连续获得湖南省诚信企业湖南省银行业系统守信用企 业湖南省重信用守合同企业等多项荣誉称号。项目多次被评为 中国•湘潭国际人居环境小区湖南名盘等。金侨人用责任心 树立公信力，用对社会的贡献体现金侨的企业价值。迄今为止，累计投 资或捐助公益事业超过亿元。投资近亿建设湖南软件职业学院，可 容纳来自全国各地的名学生就读投资多万元建设金侨医 院，解决当地农民就医难问题，专科特色不但饮誉三湘四水，还辐射到 新疆北京上海广州深圳台湾等全国多省市及地区先后 捐资数百万元，扶孤助残修建农村公路慰问西北广大农村贫困家庭 上百万元捐资赞助湖南教育基金会，投资建立湖南软件职业学院爱心 基地年月，湖南遭遇年遇的冰雪灾害，集团捐资万 元抗冰赈灾集团先后捐赠万元，赞助八足球联赛及在湘潭 举行的第届省运会，为湘潭文体事业的发展做出了重要贡献。 集团董事长法定代表人任玉奇为十届十届全国人大代表，所提交的取消农业税等份议案被全国人大常委会立案。年来， 金侨人在董事长任玉奇的率领下，秉承诚信开明创新奉献的企业 精神，追求产品质量，树立企业品牌，提升企业文化，增强对社会的奉 献力，在文化教育医疗房地产开发建设等领域积累了较丰富的 企业经营管理经验，金侨的品牌成为社会广为知晓享有较高美誉度的 品牌。 第二章项目概况 拟建地点 项目位于武清开发区三期西侧，属于城市西扩区域，离武清区 政府公里。东邻如乐钢结构厂，金红叶纸业等多家企业工厂， 南邻福源道，北邻广源道，与高新公寓隔路相望。项目紧临亚洲超 大购物小城弗罗伦萨小镇和超级游乐中心凯旋王国，建成 后将成为天津武清新城市核心。 周边交通状况 该地块区位优势明显，北靠高新公寓，南临逸仙工业园区，西 侧即为国道，东侧为工业园区企业。离武清高铁站公里，离 京津高速出口公里。国家级重点高中杨村中新校区离该项目 仅公里。 周边规划 随着开发区行政经济中心西移，新的高新区管委会大厦正在 规划设计中，预计年可入驻。高新区成型后南东线将成为贯穿 本区中心的主干道，项目所在位置将成为高新区的核心地带，区位 价值会有大幅度的提高，本项目将成为高新区重要的生活及商业配 套。 项目西部为中国水电集团开发建设的武清开发区西区核心部位，也是武清区近几年的重点城建工程，建成后将使武清主城区西 扩成为现实，并为武清主城区的发展提供更大的空间。 天津地铁号线未来规划已正式延伸到武清主城区，站点位 于本地块南侧同时北京通州城市轨道交通线也在未来规划之中， 使得过去由于偏远不便的本地块可因多个工程的竣工而使居住生活 交通条件发生极大变化，房地产及土地的升值潜力明显增加。 建设规模与目标 建设规模 天津金侨大道项目作为天津金侨城投资有限公司在武清开发区 开发的大型商业居住区。初期规划总建筑面积为平方米的 住宅商业及相应配套设施，具体为地上建筑面积为平 方米，地下建筑面积平方米，居住户数户，居住人数 人，机动车停车位辆，非机动车停车位辆。 建设目标 为满足购房消费者日益理性的购房需求，本项目按照现代商业 及住宅模式构建优良的住宅环境和商业环境配置完善的配套服务 设施以及极具文化内涵的中高档物业。项目建成后将成为武清开发 区内首个住宅及商业配套项目，满足区域市场对于住宅商业用房 的需求，为开发区及周边常驻人口提升生活品质，改善居住环境做 出重大贡献。为武清乃至天津的城市形象增添新光彩。项目建设进展情况 该项目已取得发改委的备案批复及土地证。用地规划许可证工程 规划许可证环评批复项目施工许可证正在办理当中。项目建筑设计 单位为北京中外建建筑设计有限公司施工建筑单位为天元建设集团有 限公司浙江中联建设集团有限公司。项目建设涉及的施工设计等单 位均通过程序招标确定，符合项目建设要求。工程已于年开工建 设，截止到供宜居购物 的商业氛围。 项目建成后将成为武清开发区内首个住宅及商业配套项目，餐饮娱 乐，银行网点，市场超市等多种商业业态入驻后，不但满足高端人士的 居住需求，更为其购物休闲娱乐提供了便利，充分弥补武清开发区内 高端品质生活配套的空白，以高端城市综合体形象服务武清新城区，为 开发区及周边常驻人口提升生活品质，改善居住环境做出重大贡献。 第四章市场供求预测分析 宏观政策解析 房地产行业宏观政策回顾 年是我国楼市又个调控年，国家政府先后多次出台较为 严厉的调控政策，旨在维护房地产市场稳定，抑制房价快速上涨。 随着国家调控的深入落实，各地政府细则也相继出台。在本轮调控中， 房贷政策限购政策的执行是重点内容之，随着地方政府相继出台细 则，二套房贷收紧的政策在全国范围内推行。年国务院出台的国八 条，年天津出台的津十条奠定了继续房产市场调控的主基调，系 列组合政策从市场供给到银行贷款再到成交环节层层布控，主要从政府 问责房价调控保障房建设土地供应等方面推进。 值得注意的是，为加快去库存化进程缓解销售和资金压力，开发 商普遍采取了积极营销以价保量的促销措施，有利于刚性需求的加速 释放，对房地产市场形成定支撑。年月份，主要城市房地产市 场温和回暖，景气指数已呈现止跌回稳态势。 时间出台部门政策概要 年月日国务院办公厅二套房首付不低于。 年月日国务院办公厅三套及以上住房贷款暂停发放外地炒房者限制购买数量。 年月日住房城乡建设部 未取得预售许可的商品住房不得变相收取定金取得 预售许可的商品住房项目内必须公开全部价格并出售 实行购房实名制。 年月日 住房和城乡建设部中国 人民银行中国银行业监 督管理委员会 商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购 房家庭包括借款人配偶及未成年子女成员名下实际拥 有的成套住房数量进行认定。年月日 财政部国家税务局住 房和城乡建设部国土资 源部等 购房首付提至及以上，第三套房停贷开发商若闲 置土地捂盘惜售将被禁止新拿地调整住房交易环节的 契税和个人所得税优惠政策。 年月日国务院办公厅地方政府季度公布今年房价控制目标全年建设 万套保障房扩大限购范围，上调贷款利率商品住房用 地供应计划总量原则上不得低于前年年均实际供应量。 年月在上合组织成员国总理 第十次会议 温家宝总理强调，中国下调房价是国家坚定的政策，调节 后的房价将使民众能够接受，也是房地产也健康有序发展。 年月日央行从年月日起，下调存款类金融机构人民币存款 准备金率个百分点。 年月底住建部住房和城乡建设部日前知会地方政府，对于限购政策将要 于年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购 政策进行延续。 表年部分宏观政策览表 图年以来房地产开发综合景气指数 天津房地产政策分析 继多个地方政府出台相关调控细则后，天津市政府紧跟国家步调， 于年月日发布通知，将进步加强房地产宏观调控，促进 天津市房地产市场持续健康发展。 房贷收紧各商业银行暂停发放居民家庭包括购房人配偶以及未成年子女购买第三套及以上住房贷款暂停发放不能提供年以上 当地纳税证明的非本地居民的购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款 比例调整为或以上购买第二套住房的家庭贷款，严格执行首付款 不低于，贷款利率不低于基准利率倍。 税费优惠限制对个人购买普通住房，且住房属于家庭唯住房者， 可减半征收契税。对于个人购买平方米及以下普通住房，且该住房 属于家庭唯住房者，将按税率征收契税。而对于出售自有住房并在 年内重新购房的纳税人将不再减免个人所得税。 保障先行土地管理部门优先安排保障性住房建设用地，要加大经 济适用住房限价商品房等保障性住房建设力度，并大力推进公共租赁 住房建设。 天津及武清住宅市场供需状况 天津市房地产投资情况 年四季度，天津市房地产投资实现亿元，略高于上 季度，同比增长。在全国房地产市场低迷的背景下，下半年，天 津市房地产市场投资基本稳定。 从各季度投资额来看，天津市房地产投资呈现不断波动态势，投资 额在二三季度达到年度峰值，在四季度投资额下滑。从投资增速 来看，年以来，天津市房地产投资增幅直低于全国的水平， 年二季度，天津市房地产投资增速与全国增幅水平持平，高于全国房地 产投资增速个百分点。三季度，天