而言是有价值有影响力利益点，然后进行加工包装。本项目定位住宅为主商铺为辅。目标客户群定位旅游观光客板桥镇位于罗平县旅游景点必经之地，旅游者罗平县以外户籍人士预计占目标客户。公务员企业白领教师政府公务员和大部分企业白领属于高收入群体，且都具备较高文化素质，对生活质量要求日益变高，本项目无论建筑风格或者是产品档次上来看，都十分适合这个群体居住要求，预计占目标客户。外来客商板桥黄姜辣椒和烤烟市场吸引了很多外地客商，这批人有很强购买力，而且都愿意在环境较好地方居住，独排式住房无疑是他们身份地位象征。预计占目标客户。投资客户追求物业升值，对项目升值潜力有很深研究，板桥发展前景较好，这为投资者提供了个很好平台。预计占目标客户。部分当地居民本项目地处新社区，居住环境相对较好，部分由购买力居民都会选择改善现在居住环境。预计占目标客户。项目营销策划营销分析根据项目分析和项目开发方式，该项目实施完成后，将成为板桥镇张标志性城镇名片，项目产品营销分营销推广和定价策略。营销推广策略广告宣传策略乐岩新区商住项目要针对确定目标群体，按计划分阶段，系统对项目整体形象和卖点集中进行广告宣传。广告媒体包括现场售楼部工地现场报纸电视台新闻发布会各种宣传资料户外及路牌广告等，具体应采用宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。促销策略促销阶段性策略按以下阶段促销销售准备阶段首次公开展销和跟进销售阶段二次公开展销及跟进阶段④三次公开展销和跟进阶段扫尾阶段销售。应根据不同销售阶段制做不同销售策略。销售对象及销售时机本项目销售对象主要是公务员企业白领教师外来客商投资客户部分居民旅游观光客追求生活品质时尚者。最佳销售时机根据项目广告宣传效果和试销情况以及市场情况而定。促销手段拟采用多种促销手段，包括广告宣传内部认购人员直销④举办展销会有针对性销售对象举办展销会集团认购灵活多样付款方式工程质量进度及完善物业管理承诺售楼现场样板房促销⑩其他促销手段。定价策略价格定位销售价格根据周边县市同类商品房销售价格，板桥镇乐岩新区商住项目楼盘销售平均价格如下住宅元商铺元车位元个价格优惠策略拟采用以下策略付款方式优惠集团购买优惠选择购买优惠④特殊消费对象优惠其他优惠措施。价格浮动策略宜采用浮动售价展销会期促销优惠价期限销售优惠浮动价正常销售期段浮动价④其他浮动措施。定价方式主要按期房价现房价住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。立面设计上均采用落地窗，透气，大气。住宅建筑设计该项目设计了中户型，为梯两户，套间有三房两厅厨两卫五房两厅厨两卫六房两厅厨两卫，户型面积不等，充分满足各消费人群住房需求。商铺建筑设计商铺位于沿街住宅层。功能设计项目总建筑面积为。层为商铺，地上层为住宅。立面设计建筑立面设计中采用重复间隔手法，富有节奏感动感，另建筑灵动流畅。细部构造与工艺在立面上灵活布置，与现代建筑材料相得益彰，成为建筑立面丰富自然色彩亮点，使平淡外墙有了心意。外墙色彩采用为主，和谐协调。立面没有任何繁琐装修，注重大体面风格，在统中求变化，追求建筑整体美感。结构设计根据地质勘查报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型基础选型及处理桩基础桩基础应根据地基条件，软土层分布桩承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。深层搅拌桩采用深层搅拌桩加固地基，并按规定养护测量搅拌桩单桩还应通过试桩确定。上部结构地上建筑物为现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构防震工程按度设防。公用工程规划供电供电设计范围电气设计范围建筑电力照明及变电设备，建筑防雷和接地保护。供电设计负荷等级工程消防用电设备机房应急照明小区道路照明等为耳机负荷，其余负荷为三级。供电电源吗及电压供电电源为电源。弱电设计设计范围本工程弱电设计内容包括电视电话宽带网络闭路电视家居综合布线及消防联动控制。电话通信宽带网络系统设计火灾自动报警设计保安监视监控及能源管理系统设计给水排水设计范围给水系统排水系统热水系统消防栓给水系统给水系统设计水源用水量估算用水量估算表项目名称数量用水量指标合计住宅商铺绿化面积合计不可预见水量日总用水量最大小时用水量热水系统设计采用太阳能热水器供水排水系统设计项目采用雨污分流。消防系统设计道路及场地工程绿化工程绿化采用集中绿化与分散绿化结合布置，分散绿化，点缀布置以种植树种和草地绿化为主，配小型树种及灌木。经济技术指标规划总用地面积总建筑面积住宅车库商铺建筑占地面积容积率建筑密度绿化率住宅总户数户居住人起步阶段，商业繁华区域，主要集中在主要街和路上，并且均已底商为主，缺乏规模商业体。对于商业人流组织产品形态商业业态定位等，缺乏新意商业，成熟度低，挖掘商业价值较少。整体来说，对于目前板桥镇房地产发展成熟度较低，开发水准不高。房地产开发企业发展状况板桥镇目前进行房地产开发企业为首次开发企业或者在云南二线城市注册房地产开发公司，开发企业品牌效应没有显现，对于本项目开发企业打造品牌实力奠定了定条件，通过该项目实施。可扩大在板桥镇影响力，树立良好品牌形象。通过板桥镇住宅商业销售以及商业租金价格水平，目前板桥镇处于房地产开发期，整体发展空间较大，住宅项目售价较低价格较低，整体利润率较低，商业发展水品速度较快，可大力发展售价达到较高水品。市场研究分析市场处于起步阶段，对专业地产运作有良好空间。商业地产在当地消费者认同度高。销售与后期运营脱节，后期回报低。商业形式较为单，联排式商业层商业价值较高，然而二三层商业价值和价格难以实现。商业铺面划分不灵活，缺乏铺面组合性。第五章项目定位产品定位先对品牌产品所生存市场环境进行细分，以便在市场定位时区别于其他竞争者，挖掘出对消费者而言是有价值有影响力利益点，然后进行加工包装。本项目定位住宅为主商铺为辅。目标客户群定位旅游观光客板桥镇位于罗平县旅游景点必经之地，旅游者罗平县以外户籍人士预计占目标客户。公务员企业白领教师政府公务员和大部分企业白领属于高收入群体，且都具备较高文化素质，对生活质量要求日益变高，本项目无论建筑风格或者是产品档次上来看，都十分适合这个群体居住要求，预计占目标客户。外来客商板桥黄姜辣椒和烤烟市场吸引了很多外地客商，这批人有很强购买力，而且都愿意在环境较好地方居住，独排式住房无疑是他们身份地位象征。预计占目标客户。投资客户追求物业升值，对项目升值潜力有很深研究，板桥发展前景较好，这为投资者提供了个很好平台。预计占目标客户。部分当地居民本项目地处新社区，居住环境相对较好，部分由购买力居民都会选择改善现在居住环境。预计占目标客户。项目营销策划营销分析根据项目分析和项目开发方式，该项目实施完成后，将成为板桥镇张标志性城镇名片，项目产品营销分营销推广和定价策略。营销推广策略广告宣传策略乐岩新区商住项目要针对确定目标群体，按计划分阶段，系统对项目整体形象和卖点集中件，通过该项目实施。可扩大在板桥镇影响力，树立良好品牌形象。通过板桥镇住宅商业销售以及商业租金价格水平，目前板桥镇处于房地产开发期，整体发展空间较大，住宅项目售价较低价格较低，整体利润率较低，商业发展水品速度较快，可大力发展售价达到较高水品。市场研究分析市场处于起步阶段，对专业地产运作有良好空间。商业地产在当地消费者认同度高。销售与后期运营脱节，后期回报低。商业形式较为单，联排式商业层商业价值较高，然而二三层商业价值和价格难以实现。商业铺面划分不灵活，缺乏铺面组合性。第五章项目定位产品定位先对品牌产品所生存市场环境进行细分，以便在市场定位时区别于其他竞争者，挖掘出对消费者而言是有价值有影响力利益点，然后进行加工包装。本项目定位住宅为主商铺为辅。目标客户群定位旅游观光客板桥镇位于罗平县旅游景点必经之地，旅游者罗平县以外户籍人士预计占目标客户。公务员企业白领教师政府公务员和大部分企业白领属于高收入群体，且都具备较高文化素质，对生活质量要求日益变高，本项目无论建筑风格或者是产品档次上来看，都十分适合这个群体居住要求，预计占目标客户。外来客商板桥黄姜辣椒和烤烟市场吸引了很多外地客商，这批人有很强购买力，而且都愿意在环境较好地方居住，独排式住房无疑是他们身份地位象征。预计占目标客户。投资客户追求物业升值，对项目升值潜力有很深研究，板桥发展前景较好，这为投资者提供了个很好平台。预计占目标客户。部分当地居民本项目地处新社区，居住环境相对较好，部分由购买力居民都会选择改善现在居住环境。预计占目标客户。项目营销策划营销分析根据项目分析和项目开发方式，该项目实施完成后，将成为板桥镇张标志性城镇名片，项目产品营销分营销推广和定价策略。营销推广策略广告宣传策略乐岩新区商住项目要针对确定目标群体，按计划分阶段，系统对项目整体形象和卖点集中进行广告宣传。广告媒体包括现场售楼部工地现场报纸电视台新闻发布会各种宣传资料户外及路牌广告等，具体应采用宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。促销策略促销阶段性策略按以下阶段促销销售准备阶段首次公开展销和跟进销售阶段二次公开展销及跟进阶段④三次公开展销和跟进阶段扫尾阶段销售。应根据不同销售阶段制做不同销售策略。销售对象及销售时有节奏感动感，另建筑灵动流畅。细部构造与工艺在立面上灵活布置，与现代建筑材料相得益彰，成为建筑立面丰富自然色彩亮点，使平淡外墙有了心意。外墙色彩采用为主，和谐协调。立面没有任何繁琐装修，注重大体面风格，在统中求变化，追求建筑整体美感。结构设计根据地质勘查报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型基础选型及处理桩基础桩基础应根据地基条件，软土层分布桩承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。深层搅拌桩采用深层搅拌桩加固地基，并按规定养护测量搅拌桩单桩还应通过试桩确定。上部结构地上建筑物为现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构防震工程按度设防。公用工程规划供电供电设计范围电气设计范围建筑电力照明及变电设备，建筑防雷和接地保护。供电设计负荷等级工程消防用电设备机房应急照明小区道路照明等为耳机负荷，其余负荷为三级。供电电源吗及电压供电电源为电源。弱电设计设计范围本工程弱电设计内容包括电视电话宽带网络闭路电视家居综合布线及消防联动控制。电话通信宽带网络系统设计火灾自动报警设计保安监视监控及能源管理系统设计给水排水设计范围给水系统排水系统热水系统消防栓给水系统给水系统设计水源用水量估算用水量估算表项目名称数量用水量指标合计住宅商铺绿化面积合计不可预见水量日总用水量最大小时用水量热水系统设计采用太阳能热水器供水排水系统设计项目采用雨污分流。消防系统设计道路及场地工程绿化工程绿化采用集中绿化与分散绿化结合布置，分散绿化，点缀布置以种植树种和草地绿化为主，配小型树种及灌木。经济技