程质量和降低工程造价，提高工程项目社会效益和影响。第二章市场调研及前景预测广场项目由办公商业餐饮娱乐等不同功能房产组成，本章将通过分析国内房产市场发展现状及趋势，及不同功能房产市场现状，从而进行本项目各功能房产市场定位。国内房地产市场总体分析经过了年年国家对房地产市场宏观调控，虽然在宏观调控措施作用下，年下半年房地产投资增速和房价涨幅小幅回落，但从年月份开始，与固定资产投资反弹相呼应，房地产投资开始增速，些大城市房价居高不下，供求结构不合理矛盾依然突出。伴随着国家新轮宏观调控政策出台，房地产业成为年国家宏观调控重点行业之，月末，相关部门再次出台了房地产调控措施，由于调控措施落实需要时间，年房地产调控效果还不太明显。展望年房地产市场走势，将取决于系列国家宏观调控政策落实程度。年房地产投资年全国房地产完成投资亿元，同比上升个百分点，低于全社会固定投资增长率个百分点。房地产投资占全社会固定投资额，同比下降个百分点，房地产业投资过快增长态势得到初步控制。年房地产开发年全国土地开发投资为亿元，同比增长土地开发面积为亿平方米，同比增长土地开发投资占房地产开发投资比重为，同比上升个百分点。土地开发投资和土地开发面积较大幅度增加说明房地产较强发展态势，新开工面积亿平方米，同比增长，为年增幅连续下降后回升。竣工面积亿平方米，同比下降，表明当年房地产产品供给减少，是房价上升原因之。年房地产销售年全国商品房销售面积亿平方米，同比增长，销售面积高出竣工面积万平方米，虽有预售因素，但也表明了需求旺盛，房价上升在所难免。年商品住宅开发近年来国家对房地产业实施宏观调控，包括控制房地产投资信贷规范拆迁规范土地供应，加强税收征管等，在短期内影响房地产产品供应增加。商品住宅在房地产中主体地位加强，顺应了不断增长住房需求。年年房地产市场总体预测总体预测年年将继年后又是房地产政策年。回顾年房地产形势，这些旨在稳定房价规范市场政策举措实施效果尚未显现。相关部门统计数据显示，年三季度全国普通商品房价格依然同比上涨了，其中部分大中城市，第三季度房价仍以超过速度快速上涨。同时住房供求结构性矛盾依然突出，普通住宅所占比例过低问题未有根本改观，估测各地政府在落实国务院房地产调控方案细则工作力度仍然不大。预测年年国内房产市场有如下主要走向。房地产融资方式呈现多元化趋势长期以来，我国房地产开发采用是典型香港模式，即开发商利用大量银行资金买地建房卖房，然后再开始新轮循环。在这个过程中，房地产开发资金主要来自银行土地及开发贷款预收款银行按揭贷款施设周期不能拖过长，房地产开发商为降低投资风险，将加快建设速度，确保已开工项目按时竣工。预计年下半年及年上半年商品房竣工率还会提高，增速将高于年。非理性需求继续减少，自住性需求将逐渐回暖随着调控政策不断完善和落实，投机性需求将会继续受到抑制。同时，各地城市改造与拆迁规模受到控制，由此产生被动性需求也会有所下降。但在汇率调整幅度不大情况下，些国际热钱仍会对中国房地产市场投资感兴趣，因此，外资对房地产市场投机仍然存在。由于房地产调控效果逐步明朗，消费者心理预期开始恢复正常，观望心态正缓慢转变。中国人民银行对全国城镇储户问卷调查报告显示，四季度准备购买住房居民人数占比为，较季度提高个百分点，说明居民即期购房意愿略有回升。年自住性需求将逐渐回暖。首先，随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高，居民消费重点已经转向住行等方面。居民消费结构升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中比例，增加住房消费总量。其次，与工业化相伴随城市化进程加快，大量农村人口流向城市，同时，经济发达大中城市还吸引了大量经济技术科技人才，将形成巨大住房需求。房地产价格涨幅将趋向相对稳定年以来，国家出台系列调控措施，其政策效果将在四季度继续显现，房地产价格涨幅仍会有小幅回落。但总体分析，房地产价格大幅下降可能性不大。根据上述对房地产供给和需求判断，年商品房供给量将有所增加，自住性需求逐渐回暖，随着房地产市场供求形势和房地产市场结构进步得到改善，年房地产价格将在年基础上趋向平稳，全年个大中城市房屋销售价格同比平均涨幅约，略低于同期城镇居民可支配收入名义增长率，涨幅基本正常。但个别前期房地产价格虚火明显城市，可能出现房价小幅下降情况。尽管从目前看来，政策调控效果尚未充分得到体现，但作为稳定规范市场政策，稳定价格规范市场防止泡沫促进发展仍然将是政策出台核心目标。展望年年，随着国家对房产市场调控持续，房地产开发模式逐渐改变，金融对房地产市场制约作用将更加突出，开发贷款和消费贷款增速放缓，将起到抑制房地产投资增长作用。如果今后不出台更严厉调控措施，估计年房地产投资增速将与年持平。受税收政策限制和拆迁规模控制影响，投机性需求和被动性需求会继续减少，加之随着前几年开工商品房逐渐进入完工阶段，商品房竣工面积增速将有所提高，房地产供求矛盾将有所缓解，预计年四季度房地产价格涨幅将继续平稳回行政主管部门批复方案设计初步设计及拆迁安置工作，并且落实项目建设资金。为确保本工程在年月投入使用，工程进度力求安排紧凑，充分利用工序间流水搭接，互相交叉与衔接，以利于缩短建设周期，并考虑资金链延续，按时按质完成项目建设，项目进度计划如下前期工作年月年月勘查设计年月年月基础施工年月年月主体施工年月年月安装工程年月年月装饰装修年月年月建筑外围年月年月设备采购年月年月设备安装及调试年月年月竣工验收交付使用年月工程招投标根据中华人民共和国招标投标法及广东省实施办法等有关规定，本项目建筑工程安装工程设备及重要材料采购均可采用自行邀请招标方式进行，由建设方根据工程实际，对勘察设计施工监理以及重要设备材料采购分阶段进行对邀请单位进行技术经济综合评价，择优选取，这样可以在较广范围内择优选择信誉良好技术过硬具有专业特长及丰富经验设计单位监理公司施工企业和生产供应商，为确保建设正常开展及资金链延续，施工单位有定综合经济实力更佳，必要时在不违反国家不得施工单位带资建设规定，可以给予定股份合伙模式选取施工单位，以保证工程质量和降低工程造价，提高工程项目社会效益和影响。第二章市场调研及前景预测广场项目由办公商业餐饮娱乐等不同功能房产组成，本章将通过分析国内房产市场发展现状及趋势，及不同功能房产市场现状，从而进行本项目各功能房产市场定位。国内房地产市场总体分析经过了年年国家对房地产市场宏观调控，虽然在宏观调控措施作用下，年下半年房地产投资增速和房价涨幅小幅回落，但从年月份开始，与固定资产投资反弹相呼应，房地产投资开始增速，些大城市房价居高不下，供求结构不合理矛盾依然突出。伴随着国家新轮宏观调控政策出台，房地产业成为年国家宏观调控重点行业之，月末，相关部门再次出台了房地产调控措施，由于调控措施落实需要时间，年房地产调控效果还不太明显。展望年房地产市场走势，将取决于系列国家宏观调控政策落实程度。年房地产投资年全国房地产完成投资亿元，同比上升个百分点，低于全社会固定投资增长率个百分点。房地产投资占全社会固定投资额，同比下降个百分点，房地产业投资过快增长态势得到初步控制。年房地产开发年全国土地开发投资为亿元，同比增长土地开发面积为亿平方米，同比增长土地开发投资占房地产开发投采购年月年月设备安装及调试年月年月竣工验收交付使用年月工程招投标根据中华人民共和国招标投标法及广东省实施办法等有关规定，本项目建筑工程安装工程设备及重要材料采购均可采用自行邀请招标方式进行，由建设方根据工程实际，对勘察设计施工监理以及重要设备材料采购分阶段进行对邀请单位进行技术经济综合评价，择优选取，这样可以在较广范围内择优选择信誉良好技术过硬具有专业特长及丰富经验设计单位监理公司施工企业和生产供应商，为确保建设正常开展及资金链延续，施工单位有定综合经济实力更佳，必要时在不违反国家不得施工单位带资建设规定，可以给予定股份合伙模式选取施工单位，以保证工程质量和降低工程造价，提高工程项目社会效益和影响。第二章市场调研及前景预测广场项目由办公商业餐饮娱乐等不同功能房产组成，本章将通过分析国内房产市场发展现状及趋势，及不同功能房产市场现状，从而进行本项目各功能房产市场定位。国内房地产市场总体分析经过了年年国家对房地产市场宏观调控，虽然在宏观调控措施作用下，年下半年房地产投资增速和房价涨幅小幅回落，但从年月份开始，与固定资产投资反弹相呼应，房地产投资开始增速，些大城市房价居高不下，供求结构不合理矛盾依然突出。伴随着国家新轮宏观调控政策出台，房地产业成为年国家宏观调控重点行业之，月末，相关部门再次出台了房地产调控措施，由于调控措施落实需要时间，年房地产调控效果还不太明显。展望年房地产市场走势，将取决于系列国家宏观调控政策落实程度。年房地产投资年全国房地产完成投资亿元，同比上升个百分点，低于全社会固定投资增长率个百分点。房地产投资占全社会固定投资额，同比下降个百分点，房地产业投资过快增长态势得到初步控制。年房地产开发年全国土地开发投资为亿元，同比增长土地开发面积为亿平方米，同比增长土地开发投资占房地产开发投资比重为，同比上升个百分点。土地开发投资和土地开发面积较大幅度增加说明房地产较强发展态势，新开工面积亿平方米，同比增长，为年增幅连续下降后回升。竣工面积亿平方米，同比下降，表明当年房地产产品供给减少，是房价上升原因之。年房地产销售年全国商品房销售面积亿平方米，同比增长，销售面积高出竣工面积万平方米，虽有预售因素，但也表明了需求旺盛，房价上升在所难免。年商品住宅开发近年来国家对房地产业实施宏观市场投机仍然存在。由于房地产调控效果逐步明朗，消费者心理预期开始恢复正常，观望心态正缓慢转变。中国人民银行对全国城镇储户问卷调查报告显示，四季度准备购买住房居民人数占比为，较季度提高个百分点，说明居民即期购房意愿略有回升。年自住性需求将逐渐回暖。首先，随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高，居民消费重点已经转向住行等方面。居民消费结构升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中比例，增加住房消费总量。其次，与工业化相伴随城市化进程加快，大量农村人口流向城市，同时，经济发达大中城市还吸引了大量经济技术科技人才，将形成巨大住房需求。房地产价格涨幅将趋向相对稳定年以来，国家出台系列调控措施，其政策效果将在四季度继续显现，房地产价格涨幅仍会有小幅回落。但总体分析，房地产价格大幅下降可能性不大。根据上述对房地产供给和需求判断，年商品房供给量将有所增加，自住性需求逐渐回暖，随着房地产市场供求形势和房地产市场结构进步得到改善，年房地产价格将在年基础上趋向平稳，全年个大中城市房屋销售价格同比平均涨幅约，略低于同期城镇居民可支配收入名义增长率，涨幅基本正常。但个别前期房地产价格虚火明显城市，可能出现房价小幅下降情况。尽管从目前看来，政策调控效果尚未充分