港中旅燕郊温泉休闲度假项目立项投资计划建议书word文档（定稿）

有精深见地与思想深谙领导与管理之道专业精通杰出经营人才在这两个充满机遇朝阳行业结合中彰显优势独占鳌头。

另外，游乐场工农业旅游点和度假村等人造景区开发如雨后春笋。

方面是主题公园等景区资不抵债，方面是经营良好投资人迅速实现赢利赚得盆满钵溢方面是地产商人手捧万金无处投资，方面是数以万计景区养在深闺待人识。

机遇与危险并存。

因此，应当认清形势与掌握自己企业核心竞争力，进行有目地投资和多元化。

在这个时代快速壮大自己企业规模和实力，同时应避免开发陷阱。

光华卓策认为针对目前企业投资景区式地产开发决策疑虑和操作困惑，从政策解读供需对接风险规避规划制定管理模式宣传推介赢利分析提供条龙指导，为多元化母公司提供决策支持和参考，形成旅游开发与地产开发有机对接。

二环境背景从区位优势到市场机会燕郊地理位置得天独厚，位于环京津环渤海经济圈核心，与北京仅河之隔，距北京市中心天安门公里，距空港首都机场公里，距海港天津港公里，可承东启西经纬南北，提供融入京津俯仰全国接轨世界绝佳平台。

从六环到七环，从三河到京东，燕郊已在北京国际化背景下被多次提到建设北京新七环规划报告中。

燕郊紧邻北京这个大市场周边类似温泉休闲度假项目有几十家，诸如九华山庄小汤山等，但是这些项目都存在产品老化理念陈旧问题，这些为燕郊温泉休闲度假项目提供了很好地发展契机。

三项目背景从观光到休闲体验首先，本项目面向开发商建设落地实际需求。

在策划规划中，应从实现项目未来发展终极愿景和实际操作角度，实事求是，因此我们认为还是要立足实际开发角度，提出项目未来发展终极愿景与实际操作具体方式。

其次，本项目要考虑到在政府层面影响力和示范效应。

在符合国家对于旅游开发度假区打造要求基础上，满足当地发展和居民利益前提下有序开发和进行。

在保护环境前提下，发展休闲旅游业，带动当地经济发展，促进社区和谐，以达到社区生态效益和经济效益双赢目。

燕郊温泉休闲度假项目开发，在发展地方经济和社会主义新农村建设层面具有较深远与前瞻性意义，方面可使旅游开发带动规划区新农村建设，吸引城市游客，获得理想经济效益和社会效益。

另方面在创建生态文明，实现地方经济可持续发展道路上为燕郊地区开阔了眼光与思路。

发挥当地资源优势，通过出售环境休闲度假项目旅游开发，实现卖环境，走生态，长产业，优结构，兴乡村，统城乡，塑形象，获效益。

二项目发展条件剖析在进行项目策划之前，需要搞清以下几个关键性问题。

旅游资源吸引力有多大谁最有合销售模式产权时权股权式销售，确保短期利益与长期收益兼顾，同时创造性地将主要客户纳入到未来长期经营收益结构中来。

预招商模式在最初规划设计中，将未来收益模式与总体构架清晰展现，以未来经营收益权吸引前期项目投资者，通过节庆等可以获取较大收益，同时相对于后期进入者来说又能够保证较低介入成本。

作为开发商，能够有效地降低前期非主营项目开发投入成本，减少资金流中端风险，并可以提前成本回收期。

形成无缝对接。

因此，第阶段是立足区域开发做点做面，打造人气效应第二阶段是立足品牌建设，提高项目附加值产品开发建设，以启动周边相关产业链第三阶段是立足产业业态构建与模式扩展，完善运营模式与可持续发展模式。

第阶段第，首先要立足区域开发做规划，先对项目区周边发展做出概念性控制性规划，充分把握项目开发外溢效应。

第二，目前亩地重点开始做景观改造及营造主题概念环境，先完成彰显主题标志性景观建设及部分就地取材低成本景观改造，包括景观分区域建设主入口规划基础服务设施及节点设计。

第三，充分依托目前温泉水体资源等，开展温泉养生滨水休闲高尔夫球农业采摘花田观光等人气项目，依托景观提升片区效应，充分调动项目预热及人气带动。

第二阶段立足高尚住宅社区房地产形象推广，完成对项目高端精品地块高尔夫马球练习场星级酒店度假接待设施高级休闲配套设施开发。

高端住宅营销聚集大量人气有利于烘托项目休闲度假有效容纳空间较少，这会影响到项目地块内业态多样性组合设计与规模经营。

项目地块较小休闲容量，为休闲旅游活动有效开展造成定难度。

项目开发可能会面临风险项目组经过分析讨论认为，该项目开发可能会面临以下个风险。

地产开发破坏原生态自然环境氛围风险项目地块总面积有限，如果不能对地产开发密度体量风格视觉效果等方面进行有效控制，则有可能是使该项目开发变成种城镇化开发，那么项目核心卖点优美而原生态自然环境将不复存在。

如果变成块郊区城市飞地，项目核心魅力也将会丧失。

受市场同类产品竞争威胁风险由于缺乏核心观光吸引物以及独有旅游休闲载体，项目很容易被别人模仿。

同时，休闲产业时尚性特别强，项目开发后极有可能会受到来自更时尚更新潮休闲产品竞争，从而使项目经营面临风险。

市场探索风险该项目属于依托环境，凝练主题，设计休闲娱乐产品，配套休闲娱乐设施项目类型，在这种情况下，把握市场需求目录前言，项目发展背景解读时代背景从旅游规划到休闲规划二环境背景从区位优势到市场机会三项目背景从观光到休闲体验二项目发展条件剖析旅游资源条件分析二项目优劣势分析三项目定位分析寻找项目真正灵魂项目名称确定二市场定位三主题方案构想四开发战略从战略眼光看项目从片区发展到区域带动二从产品类型趋势看项目复合型休闲度假是方向三开发思路休闲旅游产业综合体五近期规划与主要产品设计规划蓝图二主要产品设计六中远期发展蓝图景区规划二主要产品设计核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，七经营模式初探三区合组合模式项目发展背景解读在接触项目过程中，我们感受到，燕郊温泉休闲度假项目打造是次从旅游规划到休闲规划跨越，既不能仅以旅游眼光看资源，也不能按照传统旅游套路做规划，应当跳出旅游做休闲。

我们认为项目应当成为燕郊及京东地区最具代表性和号召力温泉主题休闲品牌，以高端休闲产业构建为依托，形成围绕特色温泉休闲生活方式休闲度假旅游房地产综合品牌。

时代背景从旅游规划到休闲规划进入世纪，中国房地产业和旅游业发展气势如虹风流尽显。

有精深见地与思想深谙领导与管理之道专业精通杰出经营人才在这两个充满机遇朝阳行业结合中彰显优势独占鳌头。

另外，游乐场工农业旅游点和度假村等人造景区开发如雨后春笋。

方面是主题公园等景区资不抵债，方面是经营良好投资人迅速实现赢利赚得盆满钵溢方面是地产商人手捧万金无处投资，方面是数以万计景区养在深闺待人识。

机遇与危险并存。

因此，应当认清形势与掌握自己企业核心竞争力，进行有目地投资和多元化。

在这个时代快速壮大自己企业规模和实力，同时应避免开发陷阱。

光华卓策认为针对目前企业投资景区式地产开发决策疑虑和操作困惑，从政策解读供需对接风险规避规划制定管理模式宣传推介赢利分析提供条龙指导，为多元化母公司提供决策支持和参考，形成旅游开发与地产开发有机对接。

二环境背景从区位优势到市场机会燕郊地理位置得天独厚，位于环京津环渤海经济圈核心，与北京仅河之隔，距北京市中心天安门公里，距空港首都机场公里，距海港天津港公里，可承东启西经纬南北，提供融入京津俯仰全国接轨世界绝佳平台。

从六环到型休闲度假是方向三开发思路休闲旅游产业综合体五近期规划与主要产品设计规划蓝图二主要产品设计六中远期发展蓝图景区规划二主要产品设计核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，七经营模式初探三区合组合模式项目发展背景解读在接触项目过程中，我们感受到，燕郊温泉休闲度假项目打造是次从旅游规划到休闲规划跨越，既不能仅以旅游眼光看资源，也不能按照传统旅游套路做规划，应当跳出旅游做休闲。

我们认为项目应当成为燕郊及京东地区最具代表性和号召力温泉主题休闲品牌，以高端休闲产业构建为依托，形成围绕特色温泉休闲生活方式休闲度假旅游房地产综合品牌。

时代背景从旅游规划到休闲规划进入世纪，中国房地产业和旅游业发展气势如虹风流尽显。

有精深见地与思想深谙领导与管理之道专业精通杰出经营人才在这两个充满机遇朝阳行业结合中彰显优势独占鳌头。

另外，游乐场工农业旅游点和度假村等人造景区开发如雨后春笋。

方面是主题公园等景区资不抵债，方面是经营良好投资人迅速实现赢利赚得盆满钵溢方面是地产商人手捧万金无处投资，方面是数以万计景区养在深闺待人识。

机遇与危险并存。

因此，应当认清形势与掌握自己企业核心竞争力，进行有目地投资和多元化。

在这个时代快速壮大自己企业规模和实力，同时应避免开发陷阱。

光华卓策认为针对目前企业投资景区式地产开发决策疑虑和操作困惑，从政策解读供需对接风险规避规划制定管理模式宣传推介赢利分析提供条龙指导，为多元化母公司提供决策支持和参考，形成旅游开发与地产开发有机对接。

二环境背景从区位优势到市场机会燕郊地理位置得天独厚，位于环京津环渤海经济圈核心，与北京仅河之隔，距北京市中心天安门公里，距空港首都机场公里，距海港天津港公里，可承东启西经纬南北，提供融入京津俯仰全国接轨世界绝佳平台。

从六环到七环，从三河到京东，燕郊已在北京国际化背景下被多次提到建设北京新七环规划报告中。

燕郊紧邻北京这个大市场周边类似温泉休闲度假项目有几十家，诸如九华山庄小汤山等，但是这些项目都存在产品老化理念陈旧问题，这些为燕郊温泉休闲度假项目提供了很好地发展契机。

三项目背景从观光到休闲体验首先，本项目面向开发商建设落地实际需求。

在策划规划中，应从实现项目未来发展终极愿景和实际操作角度，实事求形成无缝对接。

因此，第阶段是立足区域开发做点做面，打造人气效应第二阶段是立足品牌建设，提高项目附加值产品开发建设，以启动周边相关产业链第三阶段是立足产业业态构建与模式扩展，完善运营模式与可持续发展模式。

第阶段第，首先要立足区域开发做规划，先对项目区周边发展做出概念性控制性规划，充分把握项目开发外溢效应。

第二，目前亩地重点开始做景观改造及营造主题概念环境，先完成彰显主题标志性景观建设及部分就地取材低成本景观改造，包括景观分区域建设主入口规划基础服务设施及节点设计。

第三，充分依托目前温泉水体资源等，开展温泉养生滨水休闲高尔夫球农业采摘花田观光等人气项目，依托景观提升片区效应，充分调动项目预热及人气带动。

第二阶段立足高尚住宅社区房地产形象推广，完成对项目高端精品地块高尔夫马球练习场星级酒店度假接待设施高级休闲配套设施开发。

高端住宅营销聚集大量人气有利于烘托项目休闲度假有效容纳空间较少，这会影响到项目地块内业态多样性组合设计与规模经营。

项目地块较小休闲容量，为休闲旅游活动有效开展造成定难度。

项目开发可能会面临风险项目组经过分析讨论认为，该项目开发可能会面临以下个风险。

地产开发破坏原生态自然环境氛围风险项目地块总面积有限，如果不能对地产开发密度体量风格视觉效果等方面进行有效控制，则有可能是使该项目开发变成种城镇化开发，那么项目核心卖点优美而原生态自然环境将不复存在。

如果变成块郊区城市飞地，项目核心魅力也将会丧失。

受市场同类产品竞争威胁风险由于缺乏核心观光吸引物以及独有旅游休闲载体，项目很容易被别人