湖南隆回方大桂花城项目立项投资计划建议书word文档（34页）

隆回境内南部多为丘岗，北部多为山地，丘陵起伏，山峦叠嶂，自然景色蔚为壮观受中亚热带气候影响，四季阳光充沛，雨水丰盈，冬冷夏热，四季分明。

年撤区并乡后，设个乡镇，辖个行政村个居委会。

居住着汉族回族瑶族苗族蒙古族等个民族。

年底，全县总人口万，少数民族万人。

项目发起缘由国家统筹城乡发展宏观政策已由重点城市转向为偏重中小城市开发建设。

湖南省提出在年前实现城镇化人口达到宏伟目标。

小城市建设开发热潮正在各地高速发展，这既符合国家宏观产业政策导向，也满足了城市市民发展现实需要。

房地产市场开发热点也开始由线城市向二三线城市转移。

隆回直以来是其地区政治经济文化中心，并有优良地理条件和交通发达优势，隆回区域经济中心地位仍然存在，经济辐射能力比较广。

项目投资必要性项目启动将成为隆回县核心项目，成为隆回未来几年发展战略发展规划重头戏方大桂花城对于隆回区域整体产业规划市场布局，对提升隆回品牌形象扩大隆回社会影响力发挥重要作用通过建设方大桂花城，以此打造隆回地标性城市建筑群方大桂花城，将建设成为隆回城市综合体，具备各项城市综合能力项目概况项目名称方大桂花城项目地块位置及周边现状地块位置方大桂花城地块位于隆回县方大路与党校路周边。

宗地现状规划用地总面积亩该区域地势较为平坦该区域内有高压线通过地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑物结构等，地上地下都要注意有没有受保护历史文物古迹可利用构建物等宗地地质情况较好，土地结构好承载力高地下水位低，抗震性要求为普通度设防。

项目周边社区配套区域内以及紧邻周边社区配套交通状况近期规划中有将目前较混乱小型机动三轮和人力三轮车取消，以公交车及小车形式交通工具取代，这对区域交通，组织形式和交通状况有较大改善。

教育项目区方大路东侧有所楚才中学。

医院等级和医疗水平区域内周边有多个临街私人诊所。

购物区域内周边有临街小超市，四周边临街各种门面，主要是服装鞋帽床上用品化妆品美容食品南杂餐饮建材等等。

公园在项目区东北方向正在扩建方大公园。

宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状。

其配套状况基本上与区域内相仿，但在规模品位方面有较大差别。

项目周边环境治安情况周边居民淳朴善良，治安状况良好。

空气状况虽然周边无工厂空气污染，但是在宗地内养有大量牲猪和鸭子，严重影响周边空气质量。

噪声情况周边无工厂噪声源。

污染情况无化工厂，仅有区域内生活污水。

市政配套道路现状及规划发展宗地四条主干道路幅不变，西环，可以实施。

在本可行性研究报告中部分容易变化问题，可以在项目实施之前和实施当中作进步调整。

建议本可研究报告中建设方案建议，仅作整体规划设计参考，其位置大小方案造型均可调整。

本项目方案设计中，各商业市场均需满足隆回产业发展规划要求。

在基于市场条件下利润最大化考虑，本可行性研究报告中各基准利率销售价格均参照隆回本地类似项目做保守估计，在实际操作中，应根据实际情况作相应调整。

附件区位图管是多层住宅还是高层住宅，都有良好私密性和很好居住环境，同时设计了大型中心广场，再结合若干小景小筑，供市民休憩和观赏。

项目实施进度在目前可行性研究阶段，只能是将项目实施时期各个阶段各个工作环节大体进行统规划综合平衡，作出预期安排，并根据分别确定项目实施各阶段所需时间，编制实施进度表。

在编制进度计划表时，规划设计按照总体计划考虑，具体项目施工按照三个阶段进行计划考虑。

工程阶段建设内容工期时间面积单位期工程住宅营销方案对销售市场预测经过对目前市场调查隆回现有已开发上档次住宅屈指可数。

所以本项目开发建设后，将掀起隆回购房新热潮。

项目经营方案多层高层住宅全部对外销售。

各类广场属于公共建筑，免费对市民开放。

住宅销售对象除对本地市场外，还可以同时对周边地区进行推广销售。

本地市场营销方式包括项目本地大型户外广告画和宣传单页沙盘展示户外促销活动等。

对外营销方式包括地区性平面难得发展机遇。

本县房地产市场现状近几年，隆回陆续开发了金茂大厦和荣新国际等商品房开发小区，但是，规模均较小，开发形式单，配套设施简单，只实现了居住功能，并没有在环境配套上有质提升。

纵然如此，各个小区还未建成即被抢购空，显示隆回潜在较强市场需求，从而为本项目开发提供了良好市场开发基础。

现有城市格局不清晰，缺乏完备交通网络，配套基础设施落后，市民闲暇活动运动场所匮乏，虽有良好外围自然环境，但城市品味城市特色休闲娱乐等宜居城市要素不足。

本县房地产市场发展趋势隆回由于其历史形成经济商贸枢纽地位，经贸辐射力依然明显。

农民进入隆回，或是小孩入学，或是进入城镇做生意，加速了隆回城市化压力，同时本地外出创业者及农民工已完成了原始资本和技能积累，回家定居和创业热情高涨，以上种种，对隆回未来城市基础设施和居住商业休闲地产提出了更高要求。

板块市场分析区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间隆回目录序言第部分项目总论项目背景项目概况可行性研究报告编制依据第二部分市场研究宏观环境分析全国房地产行业发展分析本市房地产市场分析板块市场分析项目拟定方案第三部分项目开发方案项目开发思路项目地块特征与价值分析规划设计分析产品设计建议项目实施进度营销方案机构设置节能方案第四部分投资估算和融资方案投资估算单位成本第五部分财务评价财务评价基础数据与参数选取财务评价第六部分不确定性分析盈利平衡分析敏感性分析第七部分综合评价社会评价环境评价第八部分研究结论与建议结论建议附件核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，附件区位图附件企业法人营业执照附件房地产开发资质证书附件拟建地国土使用证附件平面布置示意图。

序言为改进隆回零散无序落后城市开发形式，突破传统土地开发模式，实质性提升隆回城市品味，遵循整体规划适度超前综合收益开发原则，突出宜居隆回幸福隆回城市经营思路，打造隆回地标性城市综合体，特提出建设隆回方大桂花城设想。

第部分项目总论项目背景项目所在地区经济发展状况方大桂花城位于湖南省邵阳市隆回县。

邵阳市隆回县地处湘中偏西南，雪峰山脉西南端，东西窄，南北长。

隆回境内南部多为丘岗，北部多为山地，丘陵起伏，山峦叠嶂，自然景色蔚为壮观受中亚热带气候影响，四季阳光充沛，雨水丰盈，冬冷夏热，四季分明。

年撤区并乡后，设个乡镇，辖个行政村个居委会。

居住着汉族回族瑶族苗族蒙古族等个民族。

年底，全县总人口万，少数民族万人。

项目发起缘由国家统筹城乡发展宏观政策已由重点城市转向为偏重中小城市开发建设。

湖南省提出在年前实现城镇化人口达到宏伟目标。

小城市建设开发热潮正在各地高速发展，这既符合国家宏观产业政策导向，也满足了城市市民发展现实需要。

房地产市场开发热点也开始由线城市向二三线城市转移。

隆回直以来是其地区政治经济文化中心，并有优良地理条件和交通发达优势，隆回区域经济中心地位仍然存在，经济辐射能力比较广。

项目投资必要性项目启动将成为隆回县核心项目，成为隆回未来几年发展战略发展规划重头戏方大桂花城对于隆回区域整体产业规划市场布局，对提升隆回品牌形象扩大隆回社会影响力发挥重要作用通过建设方大桂花城，以此打造隆回地标性城市建筑群方大桂花城，将建设成为隆回城市综合体，具备各项城市综合能力项目概况项目名称方大衡分析敏感性分析第七部分综合评价社会评价环境评价第八部分研究结论与建议结论建议附件核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，附件区位图附件企业法人营业执照附件房地产开发资质证书附件拟建地国土使用证附件平面布置示意图。

序言为改进隆回零散无序落后城市开发形式，突破传统土地开发模式，实质性提升隆回城市品味，遵循整体规划适度超前综合收益开发原则，突出宜居隆回幸福隆回城市经营思路，打造隆回地标性城市综合体，特提出建设隆回方大桂花城设想。

第部分项目总论项目背景项目所在地区经济发展状况方大桂花城位于湖南省邵阳市隆回县。

邵阳市隆回县地处湘中偏西南，雪峰山脉西南端，东西窄，南北长。

隆回境内南部多为丘岗，北部多为山地，丘陵起伏，山峦叠嶂，自然景色蔚为壮观受中亚热带气候影响，四季阳光充沛，雨水丰盈，冬冷夏热，四季分明。

年撤区并乡后，设个乡镇，辖个行政村个居委会。

居住着汉族回族瑶族苗族蒙古族等个民族。

年底，全县总人口万，少数民族万人。

项目发起缘由国家统筹城乡发展宏观政策已由重点城市转向为偏重中小城市开发建设。

湖南省提出在年前实现城镇化人口达到宏伟目标。

小城市建设开发热潮正在各地高速发展，这既符合国家宏观产业政策导向，也满足了城市市民发展现实需要。

房地产市场开发热点也开始由线城市向二三线城市转移。

隆回直以来是其地区政治经济文化中心，并有优良地理条件和交通发达优势，隆回区域经济中心地位仍然存在，经济辐射能力比较广。

项目投资必要性项目启动将成为隆回县核心项目，成为隆回未来几年发展战略发展规划重头戏方大桂花城对于隆回区域整体产业规划市场布局，对提升隆回品牌形象扩大隆回社会影响力发挥重要作用通过建设方大桂花城，以此打造隆回地标性城市建筑群方大桂花城，将建设成为隆回城市综合体，具备各项城市综合能力项目概况项目名称方大桂花城项目地块位置及周边现状地块位置方大桂花城地块位于隆回县方大路与党校路周边。

宗地现状规划用地总面积亩该区域地势较为平坦该区域内有高压线通过地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑物结构等，地上地下都要注意有没有受保护历史文物古迹可利用构建物等宗地地质情况较好，土地结构好承载力高地下水位低，抗震性要求为普通度设防。

项目周边社区配套区域内管是多层住宅还是高层住宅，都有良好私密性和很好居住环境，同时设计了大型中心广场，再结合若干小景小筑，供市民休憩和观赏。

项目实施进度在目前可行性研究阶段，只能是将项目实施时期各个阶段各个工作环节大体进行统规划综合平衡，作出预期安排，并根据分别确定项目实施各阶段所需时间，编制实施进度表。

在编制进度计划表时，规划设计按照总体计划考虑，具体项目施工按照三个阶段进行计划考虑。

工程阶段建设内容工期时间面积单位期工程住宅营销方案对销售市场预测经过对目前市场调查隆回现有已开发上档次住宅屈指可数。

所以本项目开发建设后，将掀起隆回购房新热潮。

项目经营方案多层高层住宅全部对外销售。

各类广场属于公共建筑，免费对市民开放。

住宅销售对象除对本地市场外，还可以同时对周边地区进行推广销售。

本地市场营销方式包括项目本地大型户外广告画和宣传单页沙盘展示户外促销活动等。

对外营销方式包括地区性平面难得发展机遇。

本县房地产市场现状近几年，隆回陆续开发了金茂大厦和荣新国际等商品房开发小区，但是，规模均较小，开发形式单，配套设施简单，只实现了居住功能，并没有在环境配套上有质提升。

纵然如此，各个小区还未建成即被抢购空，显示隆回潜在较强市场需求，从而为本项目开发提供了良好市场开发基础。

现有城市格局不清晰，缺乏完备交通网络，配套基础设施落后，市民闲暇活动运动场所匮乏，虽有良好外围自然环境，但城市品