火车站写字楼商业项目立项投资计划建议书word文档（38页）

如高区恒通财富中心采用四星级酒店管理模式出租率较高，而本地块附近建基大厦金马大厦十方商贸城等项目后期管理不善导致出租率基本为零。

整体出租情况均不理想，写字楼内比较萧条，空置率极高，现在还有三四家房产写字楼项目还未交付使用，可以看出本市写字楼市场供大于求。

出租状况区域特征明显，部分高区写字楼出租情况相对较理想，但出租率还在以下，而大部分单位选办公地点时对火车站附近区域不太认可。

产品特征及功能配套标准面积段较全，从都有。

大部分是简装，部分产品带卫生间。

部分带中央空调，带中央空调写字楼售价普遍较高，大致比不带中央空调写字楼高元。

现市场上供应写字楼从配套上基本能满足办公使用要求。

市场结论从整体写字楼市场销售状况及租赁状况分析，不难看出保定市作为二三线城市外来企业较少，加上本市公司保守思想影响，办公选择门脸和住宅楼较多。

写字楼市场供大于求，此物业类型从市场角度出发不可行。

商住公寓车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站市场供应情况及销售情况商住公寓现在市场上供应量较小，整体销售情况不错。

面积在户型结构合理比较畅销，面积在以上相对销售缓慢，特别是跃层商住公寓更加滞销。

位置处于商业氛围好交通便利周边配套完善商务公寓相对于位置较偏销售情况好。

如秀兰银色星座虽然价格降到元，但仍有许多房子销售缓慢。

华海大厦福星阁也属于这种情况同样处在闹市区兴远现代城财智中心恒通财富中心侨生裕华金街中小户型公寓都非常畅销，基本是在开盘后三个月就已售完。

本地块附近商住公寓供应量很小，年鑫隆湾经推出销售火爆。

特别是纯粹小户型商住公寓目前市场供应还是空白。

价格情况商住公寓和写字楼价格相差不大，和普通住宅价格基本接近。

配套好，物业管理到位商住公寓售价较高，如恒通财富中心商住公寓售价元以上。

期房售价元，年月销售。

出租情况整体出租情况良好。

如恒通财富中心财智中心入住率达以上。

产品特点及功能配套商住公寓现在市场供应产品大部分为精装修。

面积段较全，都有。

车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站都有电梯。

个别有中央空调。

高层建筑均以塔楼为主。

建筑风格简约现代。

至少是有厨房厕所室厅。

市场结论从市场角度看，商住公寓宜商宜住，市场受众人群广泛，需求较大，特别是位置处在闹市区小户型倍受购房者青睐，而且性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站保定大酒店标间价格元天入住率保定宾馆标间价格元天入住率银河宾馆标间价格元天入住率嘉仪商务酒店标间价格元天入住率贵宾楼大酒店标间价格元天入住率东方大都会标间价格元天入住率交通宾馆标间价格元天入住率华侨宾馆标间价格元天入住率恒通财富中心大酒店标间价格元天入住率。

前景也不错，销售周期也比较短，但是后期商场经营风险性很大，经营成功与失败比例各占，如果将来经营不善虽不会对开发商眼前利益造成损失，但在社会中负面影响将很大，与此同时开发商恶性口碑也虽之而来，不利于开发商以后发展，存在很大声誉风险。

方案三与方案不同是三层以上做产权式酒店，此方案虽有不错销售前景和可观利润，但是技术含量较高，需与专业酒店经营公司合作。

贵公司主业以房产开发为主，涉足新行业领域在接触前期会有定难度，销售前期准备相应会延长，增加时间成本。

同样也面临与方案二相同声誉风险，如果后期经营不景气，导致投资者不安，带来很大社会负面影响，不利于开发商以后发展。

二建筑设计建议本项目位于市中心重要地段，与保定火车站汽车站相临。

在规划设计时要充分考虑车流人流与商业关系，同时还要考虑商业公寓停车要求，另外商业与公寓交通组织及出行关系也要做充分考虑。

外立面设计要考虑城市化进程，应用简洁明快线险目前该地块土地规划已到期，新设计规划要求不确定因素较多。

随着以客运为主高速铁路建成通车使用，而旧保定站将以货运为主而汽车站也将在年月份所有短途和长途车都迁至新汽车站火车站和汽车站搬迁引起系列不确定性问题很多客流量变化商机减少商业氛围变化周边环境不确定性，可能会好，也可能会更糟。

此地块不是政府规划发展方向，处于被抑制方向。

保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择此区域。

地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入人群，消费能力较弱。

地块附近流动人群较多，固定消费群少。

此地块经过几次转手，地价较高此地块为级商业地段，市价在万亩，而贵公司拿地价格高达万亩。

因此地块空置多年，大部分人都认为是烂尾项目。

因项目周边无经营景气项目，好多人认为此区域附近风水不好，经营什么都不成功。

车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站第部分保定市宏观房地产市场研究写字楼市场供应情况及销售情况目前保定市写字楼市场供应量较大，整体销售状况不理想，销售状况区域特征明显，象高开区恒祥北大街这样周边配套齐全商业氛围浓郁交通便利周边自然环境和人文环境良好区域销售状况相对较好，如恒通财富中心兴远现代城不夜城本地块附近写字楼销售情况般，如康泰大厦建基大厦金马大厦。

写字楼项目销售周期均较长，般销售周期都在两年半以上。

价格情况本市写字楼价格与住宅价格拉不开差距，平均只有二三百元左右价差，与其它线城市两千甚至几千元价差相比这样价差很小。

无论个项目自身相比还是不同项目之间比较，现房与期房价差较大。

但现房基本上是有价无市。

如高区恒通财富中心销售初期元，而现在二手房出售价达元兴远现代城期房现售元，而发展大厦现房元。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站出租情况项目后期物业管理好坏直接影响写字楼租售状况，后期管理到位出租情况比较好。

如高区恒通财富中心采用四星级酒店管理模式出租率较高，而本地块附近建基大厦金马大厦十方商贸城等项目后期管理不善导致出租率基本为零。

整体出租情况均不理想，写字楼内比较萧条，空置率极高，现在还有三四家房产写字楼项目还未交付使用，可以看出本市写字楼市场供大于求。

出租状况区域特征明显，部分高区写字楼出租情况相对较理想，但出租率还在以下，而大部分单位选办公地点时对火车站附近区域不太认可。

产品特征及功能配套标准面积段较全，从都有。

大部分是简装，部分产品带卫生间。

部分带中央空调，带中央空调写字楼售价普遍较高，大致比不带中央空调写字楼高元。

现市场上供应写字楼从配套上基本能满足办公使用要求。

市场结论从整体写字楼市场销售状况及租赁状况分析，不难看出保定市作为二三线城市外来企业较少，加上本市公司保守思想影响，办公选择门脸和住宅楼较多。

写字楼市场供大于求，此物业类型从市场角度出发不可行。

商住公寓车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站市场供应情况块附近写字楼销售情况般，如康泰大厦建基大厦金马大厦。

写字楼项目销售周期均较长，般销售周期都在两年半以上。

价格情况本市写字楼价格与住宅价格拉不开差距，平均只有二三百元左右价差，与其它线城市两千甚至几千元价差相比这样价差很小。

无论个项目自身相比还是不同项目之间比较，现房与期房价差较大。

但现房基本上是有价无市。

如高区恒通财富中心销售初期元，而现在二手房出售价达元兴远现代城期房现售元，而发展大厦现房元。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站出租情况项目后期物业管理好坏直接影响写字楼租售状况，后期管理到位出租情况比较好。

如高区恒通财富中心采用四星级酒店管理模式出租率较高，而本地块附近建基大厦金马大厦十方商贸城等项目后期管理不善导致出租率基本为零。

整体出租情况均不理想，写字楼内比较萧条，空置率极高，现在还有三四家房产写字楼项目还未交付使用，可以看出本市写字楼市场供大于求。

出租状况区域特征明显，部分高区写字楼出租情况相对较理想，但出租率还在以下，而大部分单位选办公地点时对火车站附近区域不太认可。

产品特征及功能配套标准面积段较全，从都有。

大部分是简装，部分产品带卫生间。

部分带中央空调，带中央空调写字楼售价普遍较高，大致比不带中央空调写字楼高元。

现市场上供应写字楼从配套上基本能满足办公使用要求。

市场结论从整体写字楼市场销售状况及租赁状况分析，不难看出保定市作为二三线城市外来企业较少，加上本市公司保守思想影响，办公选择门脸和住宅楼较多。

写字楼市场供大于求，此物业类型从市场角度出发不可行。

商住公寓车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站市场供应情况及销售情况商住公寓现在市场上供应量较小，整体销售情况不错。

面积在户型结构合理比较畅销，面积在以上相对销售缓慢，特别是跃层商住公寓更加滞销。

位置处于商业氛围好交通便利周边配套完善商务公寓相对于位置较偏销售情况好。

如秀兰银色星座虽然价格降到元，但仍有许多房子销售缓慢。

华海大厦福星阁也属于这种情况同样处在闹市区兴远现代城财智中心恒通财富中心侨生裕华金街中小户型公寓都前景也不错，销售周期也比较短，但是后期商场经营风险性很大，经营成功与失败比例各占，如果将来经营不善虽不会对开发商眼前利益造成损失，但在社会中负面影响将很大，与此同时开发商恶性口碑也虽之而来，不利于开发商以后发展，存在很大声誉风险。

方案三与方案不同是三层以上做产权式酒店，此方案虽有不错销售前景和可观利润，但是技术含量较高，需与专业酒店经营公司合作。

贵公司主业以房产开发为主，涉足新行业领域在接触前期会有定难度，销售前期准备相应会延长，增加时间成本。

同样也面临与方案二相同声誉风险，如果后期经营不景气，导致投资者不安，带来很大社会负面影响，不利于开发商以后发展。

二建筑设计建议本项目位于市中心重要地段，与保定火车站汽车站相临。

在规划设计时要充分考虑车流人流与商业关系，同时还要考虑商业公寓停车要求，另外商业与公寓交通组织及出行关系也要做充分考虑。

外立面设计要考虑城市化进程，应用简洁明快线险目前该地块土地规划已到期，新设计规划要求不确定因素较多。

随着以客运为主高速铁路建成通车使用，而旧保定站将以货运为主而汽车站也将在年月份所有短途和长途车都迁至新汽车站火车站和汽车站搬迁引起系列不确定性问题很多客流量变化商机减少商业氛围变化周边环境不确定性，可能会好，也可能会更糟。

此地块不是政府规划发展方向，处于被抑制方向。

保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择此区域。

地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入人群，消费能力较弱。

地块附近流动人群较多，固定消费群少。

此地块经过几次转手，地价较高此地块为级商业地段，市价在万亩，