活跃房地产二三级市场。加强房地产经营管理，规 范物业管理，建立健全商品房开发用地调节手段。 第三节市房地产运行状况分析 年房地产开发投资情况 年房地产开发投资有关统计数据如下 指标名称月全年累计累积增长 房地产投资额万元其中房地产开发投资额万元 施工面积万平方 其中本年新开工万平方 竣工面积万平方 土地开发面积万平方 商品房屋销售额万元 商品房销售建筑面积万平方 据统计年市内四区商品房成交套，同比增长，成交面 积万，同比增长，成交金额亿元，同比增长，二手房成 交套，同比增长，成交面积万，成交金额亿元，同 比增长。 年房产交易市场的持续增长，特别是二手房交易空前活跃，主要 因为市场有旺盛的需求，特别是东西快速路旧城改造等项目的启动，使得大量 拆迁户涌入市场，市场需求被有效放大。 房地产运行状况 房地产持续升温 市房地产市场自年开始不断升温，经过去年年的市场调整后， 房地产市场更为火爆，而市场也逐步接受市场的发展。至年，更 多的楼盘纷纷推出市场，市场的销售价格也有着大幅的提高，年的房价比 年的房价整体提升在元左右，有的高档项目甚至更高，位于开发区与 城阳李沧区的房价相比市区的提升幅度较小，但也在至元之间。 住宅市场结构趋向合理 市房地产开发投资额完成比上年同期增长，其中住宅投资完 成亿元，占投资额的，比上年所占比重提高个百分点增长， 高于全市房地产投资增幅个百分点，拉动市房地产开发投资增长个 百分点商业营业用房投资亿元，同比下降个百分点，增速下降 办公楼投资比上年增长。住宅投资主力优势的显现，说明市房地产开 发投资方向已按照市场对住宅消费的需求做出了适时的调整，加大了住宅产业的投入。 非国有投资拉动作用强劲 从投资主体看，各类非国有企业投资成为推动今年房地产开发投资增长的 主要动力。全市非国有经济开发单位完成投资亿元，比上年增长， 高于全市开发投资增速个百分点占总投资的，比上年提高个百 分比国有单位投资亿元，比上年下降，占比下降个百分点。 新开项目规模快速扩张 目前市房地产开发正处于新轮启动期，新开工面积呈现出持续快增 态势，带动全部房屋施工面积稳健扩大。各类房屋新开工面积万，比 上年增长，其中住宅新开工万，增长，占全部新开面积 的，所占比重比上年提高个百分点。 存量市场占据半壁江山 年上半年存量房成交套，成交面积万，成交金额 亿元其中住宅成交套，成交面积万，成交金额亿元。已购 公房上市套，成交面积万，成交金额亿元。 中档价位成市场主力 统计数据显示，在商品房价格结构上小于元的房屋成为市场主 力，成交户数户，占总成交户数的元的成交户 数为户，占总成交户数的元的成交户数为 户，占总成交户数的超过元的成交户数为户，占成交总 户数的。 市场存在问题 信贷资金增长过快 年以来，市房地产企业开发资金供应充足，但从资金来源结构看， 国内贷款筹资增幅高位攀升。前月，市房地产开发企业本年资金来源累计 亿元，比上年增长，从结构看，国内贷款亿元，占， 比上年增长，高于本年到位资金增幅个百分点自筹资金亿元， 占，增长，其中企业自有资金亿元，在全部资金来源中仅占 ，增幅，远低于全部到位资金和国内贷款增幅，说明市房地产企业在项目开发环节中对信贷资金依赖大，而自有资金积累不足。 可供销售房源缺口大 年以来，市直处于新开工项目的启动期，竣工房屋供应量短缺， 导致商品房供给出现瓶颈效应，但从实际销售情况看，商品房销售却呈现出 持续走热的态势，所以整个房地产市场供求关系愈加显得紧张。前个月， 市累计竣工各类房屋万，比上年下降，其中住宅竣工 万，虽比上年增长，但低于新开工面积增幅个百分点。从销售看， 商品住宅销售面积万，比上年增长，比竣工面积多出万， 住宅销售额实现亿元，比上年增长另方面，全市房地产开发预 售商品房所收定金及预收款亿元，比上年增长。 房价持续高位 面对房价与居民家庭年收入的悬殊比值，房价高已成为不争的 事实，据测算，前月全市商品住宅平均售价元，比上年上浮元 ，其中市内四区和崂山区商品住宅平均售价元，比上年上浮 元。分析其原因，是地价高走促使房价水涨船高。二是投机炒作行为变相 提拉了房价。三是以外购房族带动了房价的上扬。 市区北部地产板块有待激活 在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足的情况下，导致许多中低 收入者望房兴叹，今年以来，市已开工建设多万的经济适用房，未来 两年随着这些房屋的竣工开盘，无疑会对供求紧张的状况有所缓解，但是由于这 部分房屋多位于市区北部，因周边环境交通基础建设等配套设施明显落后于 老市区定位 第节项目整体定位 项目整体定位 根据前面的市场分析项目分析以及片区的生态环境，对本项目的物业 整体定位为 东海岸国际人文滨海住区 打造个国际的人文的浪漫的自由的诗意的滨海度 假享乐生活住区高档但绝非是豪宅，优质而有别于奢华。走中档普 及路线。 二项目物业定位 项目地 块 地块 面积 容积 率 建筑面积 万 物业形态 价位档 次 靠海的 地块 亩 纯联 排别墅 中档偏 上 靠内的 地块 亩多层高尚住宅中档 靠海的亩地块根据容积率的规划，建议物业做成纯 联排别墅。 靠内的亩地快根据容积率的规划，建议物业做成多层高尚住宅。 三建筑风格定位 以北欧风格为本项目的建筑风格定位。 素有国别墅之城的称号，又独享东方瑞士的美誉，本项目建筑 定位为北欧风格，能比较自然的与城市的原有建筑风格进行沟通。 四定位分析 让更多的人买得起别墅，让更多的人住得起滨海物业。 别墅，是很多人理想的居住模式，根据别墅市场的现状和特点，整体可以 分为三个层次高档别墅中档别墅和普及型别墅。本项目在价位上把纯 联排别墅定位为中档偏上滨海别墅多层高尚住宅定位为中档滨海住 宅，主要是将本项目客户群锁定在城市中产阶级的消费层。有种说法如果你 还没住上或买不起中档普及型别墅，说明你离城市中产阶级还有段距离，还要 继续努力。而中档普及型滨海别墅住宅，可以让更多的人买得起别墅，让更多的 人住得起滨海物业，乃至成为众人圆梦的首选。 二可以满足本项目地块给出的条件，回避本地块的不利因素。 市场上对高档别墅中档别墅和普及型别墅有定的判断标准。针对 东部沿海物业而言，高档别墅主要指档次较高的独栋别墅，社区环境优美产品 户型面积较大私家花园面积大私密性好。高档别墅大都属于独栋产品形态， 售价在元平方米以上，容积率在以下，户型面积大于平方米，花园面积大于平方米。中档别墅主要是指面积适中，总价在万的 别墅。中档别墅社区规划有别墅和产品等多种形态，售价在 元平方米左右，容积率在范围，户型面积大约在 平方米，花园面积在平方米范围。普及型别墅指目前市场上出现 的联排叠拼等别墅项目，以及小独栋别墅，以为主，容积率在 左右，总价在万套以内，产品品质环境形态朝传统意义的别墅靠 拢，但具有比传统别墅价格低密度集中私家花园小等特点，满足了定消费 层次群体的需求。严格来说，本项目并不是通常意义上的与沙滩海洋近在咫尺的 滨海项目，地块与海有定的距离，因而缺少海景和离岸线较远等不利自然 要素，物业自然走不了高端路线，因此，本项目在价位上把纯联排别 墅定位为中档偏上滨海别墅多层高尚住宅定位为中档滨海住宅，将可回避本地 块的这些不利因素。另外，随着国家旅游度假区沿岸线的大规模开发，将会 把各项目逐渐联为体，有效弥补本片区生活配套不足的劣势，而对于本项目的 定位有利。 三本项目定位符合地理位置特点 的国家旅游度假区沿线，地处城市边缘地带，交通便捷，距离市 中心公里，距离市中心的车程在分钟左右。而购买这种类型的客户大 多拥有私家车，对距离的敏感性要稍小，而更多的注重环境居住生活品质。此 外，随着市政建设向东部郊区延伸，将郊区住宅组团串联起来，使远郊别墅 住宅的交通更为便捷，从而给本项目的定位带来利好。 四本项目定位将备受消费者青睐 本项目在价位上把纯联排别墅定位为中档偏上滨海别墅多层 高尚住宅定位为中档滨海住宅，在房型规划设计可以更合理面积和价位相对适 中，功能又齐全例如配套会所，同时满足人们的享乐生活需要和健康需求。 般，此类物业面积大都控制在平方米以内，而房型设计紧凑合理，开发商 可以在控制总价的基础上，在有限的建筑面积里把别墅住宅所有的功能做足， 和滨海公寓相比，中档偏上型滨海别墅中档多层滨海住宅的功能划分更加人性 化细化。在同样总价的范围内，此类物业给了消费者更多的享受自然环境的空 间，这也就是可以让其成为备受消费者青睐的原因。 五本项目定位符合未来发展的趋势相比而言，万元以上甚至上千万元的超级别墅豪宅市场需求相对较 少。例如，套包括带产权地下室的中档别墅，建筑面积平方米，不算地下 室面积平方米，单价在元平方米左右，总价就是万元 左右，同样有别墅的各种功能，而且有稀缺的景观资源，相对就很多人有能力买。 因此，高绿化率低密度高性价比的联排别墅和中档滨海住宅将是未来发展的 趋势。据中国房地产指数系统别墅指数办公室报告认为，高档别墅的品质和个性 化程度将有较大提高，而万的中档别墅将迎来更大的市场需求。 第二节目标市场与客户群定位与分析 目标市场分析 国家旅游度假区地产市场目前没有固定的区域客户群，只是在主要 区域省内周边城市和内地寻找项目客户，