山西大同凤凰国际立项投资计划建议书word文档（定稿）

降低价格风险，在项目土地成本各项税费固定情况下，在保证项目品质前提下，只有通过降低建安成本造价，避免不必要浪费，增加市场竞争力，以获得最大利润空间另方面，在营销上，我们要通过运用各种营销手段与价格策略，在未来激烈市场竞争中战胜对手，占领市场。

竞争风险我们项目基本定位是大同豪宅，是住宅高端产品，相对于消费市场金字塔，其购买客户是极其有限，相同相似产品出现是市场运做必然结果，我们知道，现在已同时有好几个开发商准备开发高层住宅项目，只因担心风险，迟迟不敢有所动作，他们旦看到我们出现好销售情况，便会将项目立即上马，这样显然会增加我们压力。

如何控制好项目自身竞争范围很重要，把握先机遇见市场竞争可能性，前进规避风险，避免在产品上不可改变劣势，及时进行市场反馈及产品调整，不断创新，提高服务。

因此，我们也是在跟时间赛跑，避免正面冲突与竞争争取更多时间抢占有限市场是我们最重要面对竞争手段。

后来者要想取得好成绩，自然要付出加倍努力和代价。

工期风险我们从项目开工到房屋交用大概要持续两年时间，工期较长，影响到销售时间响应较长，市场可变因素和不可预见因素都非常多，我们要做好打持久战准备，并达到销售可持续性，是我们所要面临大问题，只有进行准确市场预测超前产品规划丰富多彩推广手段以及即使进行产品调整，才能是我们项目在较长销售时间中激烈市场竞争中始终立于不败之地。

品质风险在未来销售过程中，无论我们推出多么新颖宣传广告，采取多么眼花缭乱销售手段，告诉人们我们项目如何好，如何高档，但如果没有极高产品品质，都不足以支撑如此高价位。

位著名经济学家说过没有卖不出去价格，只有卖不出去产品。

就是说，商品价格并不是最重要，重要是产品品质是否能真正满足消费者。

因此，产品品质塑造是项目成功与否根本，是整个项目获取收益最重要前提条件。

超高层豪宅产品无论对于开发商建筑设计方承建部门，还是当地规划管理土地管理等政府部门都缺乏定开发经验与管理经验，因此在产品品质塑造上有定风险性。

因此，我们要引进和学习外来先进建筑设计理念和施工管理方式，比如选用选择信誉良好，技术水平过硬经验丰富施工单位承建聘请规划设计方面专家学者为顾问，协助我们建筑设计人员严格把好物业质量关，聘用把关严格施工监理公司进行监理由著名园林设计与施工公司进行园林绿化等。

我们要在项目前期规划与设计过程中，杜绝切可能存在缺陷在建筑材料选定与合作单位选择上，严格筛选，事无巨细，要落实于文字，减少不可遇见因素在建筑过程中，在保证品质前提下，严格控制建安成本，节约开支在销售过程中传输介质，将各楼宇连接起来，开成建筑群子系统。

每座楼分管理间使整个智能化小区更便于管理，维护及升级灵活方便。

智能化小区可根据用户使用需求在水平区子系统分别采用五类系统或全五类系统，使小区可支持速率达应用。

在智能化小区中每个家庭均应配备多个信息出口，以满足每个家庭内部语音计算机网络专线以及小区物业管理等多项功能。

计算机网络系统小区局域网与要实现互联，使每个住户均可通过局域网访问，可为每个用户提供电子邮件服务和代理访问。

目前，与互联有如下几种方式专线它传输速率是不等，它按速率等级划分价格，如按包月算，不高于每月费用为万元，不高于为万多元，与其它连接方式相比价格偏高。

可视对讲及门禁智能系统可视对讲系统是集小区门禁住宅管理紧急报警于体综合管理系统。

可视门禁系统主要由门口可视主机管理中收室内分机三部分组成，可实现访客管理中心住户三方通话。

室外机采用带摄像头访客对讲主机，访客来访时，可通过管理中收确认且与住户通话，经住户许可后方可进入楼内。

同时系统带有紧急警按钮，若有意外发生，管理中心将立刻准确得知哪间住户有紧急情况，给住户以最大安全保证。

同时，可视对讲系统还应具备住户与管理中心通讯功能住户间通讯功能，且住户间通话具有保密功能，第三个住户及管理中心不可能实现监听。

住户出入凭借卡可自由通过门禁。

自动抄收系统根据国家建设部提出小康住宅小区规划要求，今后要对新建和改建住宅统规划，逐步衽水电气三表出户统管理，实现微机自动检测计量收费。

住宅耗能自动抄收系统，将计算机技术与数字通讯技术完美结合，该系统彻底改变了传统居民住宅水电煤气等生活能耗逐月入户验表收费方式，解决了城市住宅耗能管理离散性和耗能数据人工处理烦琐过程，从而节约了大量人力，且避免了入户验表对居民生活干扰。

水电煤气自动抄表计费也是物业管理个重要组成部分，实行电脑网络管理下水电煤气自动抄表计费可以减少中间环节，解决入户抄表低效率干扰性和不安全因素，提高工作效益。

在智能小区中，设置于住户自动水电煤气表与数据采样器通过接入家庭配线中心，家庭配线中心通过垂直主干与小区管理电脑连接，这样小区中心管理电脑能定期自动采集小区内各住户家中水表电表及煤气表读数并进行计费，定期计需时至少个月才能基本完成在办理相关法律文件方面，建筑方案报批修改，申请开工许可证等均需要些时间此部分在建筑方案落实以后可与其他工作同步进行目前土地并未拆迁，乐观估计需要个月，希望在年月能顺利开工包括销售中心和样板间在内地盘包装工作必须在月同时开工，施工时间需要个月由于市场竞争激烈，建议发展商在项目销售前至少要有个月宣传铺垫工作，以便市场充分了解项目情况，同时有利于将声势造大销售策略和销售工具是项目开售必备条件，销售工具制作可在建筑方案基本确定时立即开始，估计需时个月其他相关工作视重要程度依次在公开发售前陆续完成。

客群市场大同市贫富分化现象突出，社会经济环境不断造就新富有人群，成为社会人群金字塔塔尖部分富有人群对居住品质需求不断提高，现有住宅品质不能满足要求，出现高档住宅市场需求最富有人群需要城市豪宅，虽然豪宅市场客群少，但却有很大市场需求。

风险分析价格风险对于凤凰国际来说，最大风险就来自于建筑规划成本过高导致销售价格过高。

根据我们成本核算，每平米综合成本为多，要达到利润率，我们住宅平均售价应达到元以上，这对于目前平均售价为元市场来讲，价格显然是比较高。

降低价格风险，在项目土地成本各项税费固定情况下，在保证项目品质前提下，只有通过降低建安成本造价，避免不必要浪费，增加市场竞争力，以获得最大利润空间另方面，在营销上，我们要通过运用各种营销手段与价格策略，在未来激烈市场竞争中战胜对手，占领市场。

竞争风险我们项目基本定位是大同豪宅，是住宅高端产品，相对于消费市场金字塔，其购买客户是极其有限，相同相似产品出现是市场运做必然结果，我们知道，现在已同时有好几个开发商准备开发高层住宅项目，只因担心风险，迟迟不敢有所动作，他们旦看到我们出现好销售情况，便会将项目立即上马，这样显然会增加我们压力。

如何控制好项目自身竞争范围很重要，把握先机遇见市场竞争可能性，前进规避风险，避免在产品上不可改变劣势，及时进行市场反馈及产品调整，不断创新，提高服务。

因此，我们也是在跟时间赛跑，避免正面冲突与竞争争取更多时间抢占有限市场是我们最重要面对竞争手段。

后来者要想取得好成绩，自然要付出加倍努力和代价。

工期风险我们从项目开工到房屋交用大概要持续两年时间，工期较长，影响到销售时间响应较长，市场可变因素和不可预见因素都非常多，我大销售策略和销售工具是项目开售必备条件，销售工具制作可在建筑方案基本确定时立即开始，估计需时个月其他相关工作视重要程度依次在公开发售前陆续完成。

客群市场大同市贫富分化现象突出，社会经济环境不断造就新富有人群，成为社会人群金字塔塔尖部分富有人群对居住品质需求不断提高，现有住宅品质不能满足要求，出现高档住宅市场需求最富有人群需要城市豪宅，虽然豪宅市场客群少，但却有很大市场需求。

风险分析价格风险对于凤凰国际来说，最大风险就来自于建筑规划成本过高导致销售价格过高。

根据我们成本核算，每平米综合成本为多，要达到利润率，我们住宅平均售价应达到元以上，这对于目前平均售价为元市场来讲，价格显然是比较高。

降低价格风险，在项目土地成本各项税费固定情况下，在保证项目品质前提下，只有通过降低建安成本造价，避免不必要浪费，增加市场竞争力，以获得最大利润空间另方面，在营销上，我们要通过运用各种营销手段与价格策略，在未来激烈市场竞争中战胜对手，占领市场。

竞争风险我们项目基本定位是大同豪宅，是住宅高端产品，相对于消费市场金字塔，其购买客户是极其有限，相同相似产品出现是市场运做必然结果，我们知道，现在已同时有好几个开发商准备开发高层住宅项目，只因担心风险，迟迟不敢有所动作，他们旦看到我们出现好销售情况，便会将项目立即上马，这样显然会增加我们压力。

如何控制好项目自身竞争范围很重要，把握先机遇见市场竞争可能性，前进规避风险，避免在产品上不可改变劣势，及时进行市场反馈及产品调整，不断创新，提高服务。

因此，我们也是在跟时间赛跑，避免正面冲突与竞争争取更多时间抢占有限市场是我们最重要面对竞争手段。

后来者要想取得好成绩，自然要付出加倍努力和代价。

工期风险我们从项目开工到房屋交用大概要持续两年时间，工期较长，影响到销售时间响应较长，市场可变因素和不可预见因素都非常多，我们要做好打持久战准备，并达到销售可持续性，是我们所要面临大问题，只有进行准确市场预测超前产品规划丰富多彩推广手段以及即使进行产品调整，才能是我们项目在较长销售时间中激烈市场竞争中始终立于不败之地。

品质风险在未来销售过程中，无论我们推出多么新颖宣传广告，采取多么眼花缭乱销售手段，告诉人们我们项目如何好，如何高档，但如果没有极高产品品质，都不足以支撑如此高价位。

位著名经济学家说过没每个住户均可通过局域网访问，可为每个用户提供电子邮件服务和代理访问。

目前，与互联有如下几种方式专线它传输速率是不等，它按速率等级划分价格，如按包月算，不高于每月费用为万元，不高于为万多元，与其它连接方式相比价格偏高。

可视对讲及门禁智能系统可视对讲系统是集小区门禁住宅管理紧急报警于体综合管理系统。

可视门禁系统主要由门口可视主机管理中收室内分机三部分组成，可实现访客管理中心住户三方通话。

室外机采用带摄像头访客对讲主机，访客来访时，可通过管理中收确认且与住户通话，经住户许可后方可进入楼内。

同时系统带有紧急警按钮，若有意外发生，管理中心将立刻准确得知哪间住户有紧急情况，给住户以最大安全保证。

同时，可视对讲系统还应具备住户与管理中心通讯功能住户间通讯功能，且住户间通话具有保密功能，第三个住户及管理中心不可能实现监听。

住户出入凭借卡可自由通过门禁。

自动抄收系统根据国家建设部提出小康住宅小区规划要求，今后要对新建和改建住宅统规划，逐步衽水电气三表出户统管理，实现微机自动检测计量收费。

住宅耗能自动抄收系统，将计算机技术与数字通讯技术完美结合，该系统彻底改变了传统居民住宅水电煤气等生活能耗逐月入户验表收费方式，解决了城市住宅耗能管理离散性和耗能数据人工处理烦琐过程，从而节约了大量人力，且避免了入户验表对居民生活干扰。

水电煤