市崇文区广渠门外南街危改房地产开发项目立项投资计划建议书doc文档（61页）

总体经济及产业发展稳定，市场运行良好，将带动房地产市场发展年北京市实现地区生产总值亿元，比上年增长，连续第年实现两位数增长。

按常住人口计算，年人均达到元折合美元，比上年增长。

第二产业增加值为亿元，同比增长第三产业增加值亿元，同比增长。

人均地区生产总值稳定增长，都说明北京市整体经济形势运行良好第二三产业迅速发展，必然有新空间需求，将带动房地产市场发展。

图北京市地区生产总值及指数变化趋势图亿元亿元指数人口总量稳定增加，居民收入消费水平提高，以及家庭户小型化，将进步加大对商品住宅需求年北京市常住人口继续增加，达到万人，比上年增加了万人。

城市总户数由年万户上升到万户，增加了万户，户均人口数为人，家庭户小型化趋势更加明显。

人口总量及家庭户数增加，必然引致住房需求增加，从而进步加大对商品住宅需求。

另外，年北京市城市居民人均可支配收入元，比年增长，扣除价格因素，实际增长城市居民人均消费支出元，比年增长城镇居民人均居住水平人均住房使用面积达到平方米，同比增加平方米。

常住人口增加人均可支配收入增长，都将带动房地产市场住房需求。

图北京市常住人口及城市总户数图常住人口万人城市总户数万户均人口数人户年年年年年年图北京市人均收入消费水平及其增长率年年年年年年人均可支配收入人均消费性支出人均可支配收入增长率人均消费性支出增长率社会通货膨胀水平较低，价格水平稳定，有利于房地产市场稳定发展年全市居民消费价格指数为，低于上年个百分点。

全市居民消费价格指数趋于平稳下降，反映出社会通货膨胀水平较低，经济发展稳定，有利于房地产市场稳定发展。

固定资产投资进步加大，将带动房地产市场发展全年完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长，增幅比上年提高个百分点。

其中，城市基础设施投资亿元，同比增长房地产开发投资亿元，同比增长，增幅提高个百分点，占全社会固定资产投资比重为。

从上面数据可以看出，年城市基础设施投资和房地产开发投资力度进步加大，这将会带动房地产市场发展。

二崇文区城市功能定位崇文区为北京市四个中心城区之，有着丰厚文化底蕴。

近年来，崇文区积极探索首都中心城区现代化建设发展之路，城市面貌有了很大变化，城区功能日渐明确和完善，投资环境日趋优化，正在形成场两区经济格局。

即以前门大街老字号传统商业文化街祈年殿大街服务业条街崇外大街现代商务街和大都市街专业化主题市场街四条街组成商将会让其开发项目尽量在年入市。

从需求方面来看，消费者在观望段时间之后，也将逐渐采取购房行为，税收政策影响也将逐渐为购房者所适应，因此，年房地产市场交易将更为活跃。

从价格方面来看，虽然年新增商品房供应量将有所增长，但由于房地产开发周期较长，且近两年土地供应较少，因此年商品房有效供应仍然不足，受旺盛需求影响，商品房价格仍然呈现上涨趋势，但其涨幅有所回落。

总体来看，在国家和北京市十五规划指导下，经济增长内在动力依然存在，全市经济可望继续在个较高平台上延伸和发展。

良好经济运行环境，旺盛消费需求，为北京房地产开发投资创造了优越条件。

二北京市普通住宅市场分析年北京普通商品住宅准售面积为万平方米，同比下降。

政策影响住宅用地供应过少是导致新增普通商品住宅供应呈现大幅下降主要原因。

具体表现在以下两方面第，受九部委意见中对新增商品房住宅平方米以下，限制影响，部分商品住宅项目更改规划，未能如期入市，导致年商品住宅供应大幅减少第二，近两年商品住房建设用地供应过少，而之前许多住宅项目由于拆迁及资金等原因，也不能及时上市。

从区域来看，南部地区是年北京普通商品住宅供应最活跃区域，新增准售面积为万平方米，约占新增普通商品住宅供应总量。

受政策影响，普通商品住宅部分需求受抑，售价和面积适中普通商品住宅需求较旺。

年系列宏观调控政策实施，对北京商品住宅预售成交量造成了较大影响，使得旺盛商品住宅需求势头受到定程度抑制。

年，商品住宅期房预售成交面积约万平方米，同比下降。

尽管如此，年北京许多普通商品住宅项目不仅在短时间完成了良好销售业绩，且成交价格持续上升。

例如，朝阳区北京新天地，新增准售面积约万平方米，仅三四个月时间就基本完成了销售，其预售率高达，成交均价约为元平方米，高出平均报价左右保利金泉广场，新增准售面积约万平方米，半年内，其预售率已达到左右，成交均价约为元平方米，高出平均报价左右。

昌平区新龙城，新增准售面积约万平方米，在半年多时间里，基本上已售完，成交均价约为元平方米，高出平均报价左右通州区新城阳光，新增准售面积约万平方米，在半年多时间里，其预售率已达，成交均价约为元平方米，高出平均报价左右。

可见，售价和面积适中普通商品住宅项目，都能在较短时间里取得较好销售业绩。

因此，年北京商品住宅市场需求虽然受到抑制，但普通商品住宅需求仍然较为旺盛。

年北京普通商品京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函规复函字号和建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字号号号号号号号号综合确定。

但最终项目建筑面积以项目取得建设工程规划许可证为准。

本报告设定项目红线外基础设施为七通平状态，即通路供电供水排水供暖通气通讯及场地内土地平整。

本报告中价格费用等取数均以年第季度市场般水平为基准，未考虑房地产价格和物价总水平在项目开发建设销售期间涨跌因素也不考虑其他非正常条件下取数。

假设委托方提供资料属实且提供了全部相关资料。

委托方应对所提供资料真实性和因所提供资料不实引起后果负责。

六可行性研究报告编制单位和编制人员可行性研究报告编制单位北京房地产评估有限公司北京联盟投资顾问有限公司二可行性研究报告编制人员介绍理学硕士注册房地产估价师注册土地估价师高级经济师注册咨询投资工程师注册房地产估价师注册土地估价师注册资产评估师注册造价工程师管理学硕士理学学士经济学硕士第二章项目投资环境分析北京市经济形势运行状况及对房地产市场影响房地产市场稳定和发展与整个国民经济运行情况息息相关，年是十五开局之年，北京市经济保持了良好发展势头，经济指标显示北京市宏观经济形势呈稳定运行态势。

总体经济及产业发展稳定，市场运行良好，将带动房地产市场发展年北京市实现地区生产总值亿元，比上年增长，连续第年实现两位数增长。

按常住人口计算，年人均达到元折合美元，比上年增长。

第二产业增加值为亿元，同比增长第三产业增加值亿元，同比增长。

人均地区生产总值稳定增长，都说明北京市整体经济形势运行良好第二三产业迅速发展，必然有新空间需求，将带动房地产市场发展。

图北京市地区生产总值及指数变化趋势图亿元亿元指数人口总量稳定增加，居民收入消费水平提高，以及家庭户小型化，将进步加大对商品住宅需求年北京市常住人口继续增加，达到万人，比上年增加了万人。

城市总户数由年万户上升到万户，增加了万户，户均人口数为人，家庭户小型化趋势更加明显。

人口总量及家庭户数增加，必然引致住房需求增加，从而进步加大对商品住宅需求。

另外，年北京市城市居民人均可支配收入元，比年增长，扣除价格因素，实际增长城市居民人均消费支出元，比年增长城镇居民人均居住水平考虑房地产价格和物价总水平在项目开发建设销售期间涨跌因素也不考虑其他非正常条件下取数。

假设委托方提供资料属实且提供了全部相关资料。

委托方应对所提供资料真实性和因所提供资料不实引起后果负责。

六可行性研究报告编制单位和编制人员可行性研究报告编制单位北京房地产评估有限公司北京联盟投资顾问有限公司二可行性研究报告编制人员介绍理学硕士注册房地产估价师注册土地估价师高级经济师注册咨询投资工程师注册房地产估价师注册土地估价师注册资产评估师注册造价工程师管理学硕士理学学士经济学硕士第二章项目投资环境分析北京市经济形势运行状况及对房地产市场影响房地产市场稳定和发展与整个国民经济运行情况息息相关，年是十五开局之年，北京市经济保持了良好发展势头，经济指标显示北京市宏观经济形势呈稳定运行态势。

总体经济及产业发展稳定，市场运行良好，将带动房地产市场发展年北京市实现地区生产总值亿元，比上年增长，连续第年实现两位数增长。

按常住人口计算，年人均达到元折合美元，比上年增长。

第二产业增加值为亿元，同比增长第三产业增加值亿元，同比增长。

人均地区生产总值稳定增长，都说明北京市整体经济形势运行良好第二三产业迅速发展，必然有新空间需求，将带动房地产市场发展。

图北京市地区生产总值及指数变化趋势图亿元亿元指数人口总量稳定增加，居民收入消费水平提高，以及家庭户小型化，将进步加大对商品住宅需求年北京市常住人口继续增加，达到万人，比上年增加了万人。

城市总户数由年万户上升到万户，增加了万户，户均人口数为人，家庭户小型化趋势更加明显。

人口总量及家庭户数增加，必然引致住房需求增加，从而进步加大对商品住宅需求。

另外，年北京市城市居民人均可支配收入元，比年增长，扣除价格因素，实际增长城市居民人均消费支出元，比年增长城镇居民人均居住水平人均住房使用面积达到平方米，同比增加平方米。

常住人口增加人均可支配收入增长，都将带动房地产市场住房需求。

图北京市常住人口及城市总户数图常住人口万人城市总户数万户均人口数人户年年年年年年图北京市人均收入消费水平及其增长率年年年年年年人均可支配收入人均消费性支出人均可支配收入增长率人均消费性支出增长率社会通货膨胀水平较低，价格水平稳定，有利于房地产市场稳定发展年全市居民消费导下，经济增长内在动力依然存在，全市经济可望继续在个较高平台上延伸和发展。

良好经济运行环境，旺盛消费需求，为北京房地产开发投资创造了优越条件。

二北京市普通住宅市场分析年北京普通商品住宅准售面积为万平方米，同比下降。

政策影响住宅用地供应过少是导致新增普通商品住宅供应呈现大幅下降主要原因。

具体表现在以下两方面第，受九部委意见中对新增商品房住宅平方米以下，限制影响，部分商品住宅项目更改规划，未能如期入市，导致年商品住宅供应大幅减少第二，近两年商品住房建设用地供应过少，而之前许多住宅项目由于拆迁及资金等原因，也不能及时上市。

从区域来看，南部地区是年北京普通商品住宅供应最活跃区域，新增准售面积为万平方米，约占新增普通商品住宅供应总量。

受政策影响，普通商品住宅部分需求受抑，售价和面积适中普通商品住宅需求较旺。

年系列宏观调控政策实施，对北京商品住宅预售成交量造成了较大影响，使得旺盛商品住宅需求势头受到定程度抑制。

年，商品住宅期房预售成交面积约万平方米，同比下降。

尽管如此，年北京许多普通商品住宅项目不仅在短时间完成了良好销售业绩，且成交价格持续上升。

例如，朝阳区北京新天地，新增准售面积约万平方米，仅三四个月时间就基本完成了销售，其预售率高达，成交均价约为元平方米，高出平均报价左右保利金泉广场，新增准售面积约万平方米，半年内，其预售率已达到左右，成交均价约为元平方米，高出平均报价左右。

昌平区新龙城，新增准售面积约万平方米，在