依陶阁项目立项投资计划建议书word文档（17页）

第四节区域内住宅物业分析周边区域供应情况代表性项目项目名称在售面积均价元总建筑面积开盘日期入住时间总套数主力户型总价万元装修级别集达家园两居毛坯房丽景苑两居厨卫精装景泰嘉园二居毛坯房宝华家园二居初装修城市亮点两居毛坯房悠胜美地复式三居毛坯房四季莱茵二居厨卫精装宝汇苑二居厨卫精装天天家园三居毛坯房景泰新苑二居毛坯房宣祥家园二居毛坯房项目数量及价格分布情况不同单价区间项目个数不同单价区间供应量项目个数居多项目规模居多户型构成情况区域内主力户型分布图平米以下平米平米平米平米平米以上区域内项目装修情况毛坯房厨卫精装精装修平米以下居多毛坯房居多区域内住宅供给特点如下规模区域内现状供应量较少，在售面积约万平方米区域内潜在供应量巨大项目规模有小盘往大盘发展。

类型以纯居住公寓为主，有部分商住公寓。

价格现状在售住宅供应用均价在元平方米毛坯左右，客户对总价非常敏感。

产品现状供应以塔楼和板楼为主，产品形式从塔楼逐渐向板楼发展户型以平层居供应为主，受总价敏感因素影响，居紧凑型户型销售情况良好。

二住宅市场需求情况专业公司调查周边商户结果是否考虑购买或租用办公用房考虑购买考虑租用不考虑受访者年龄岁岁岁岁岁以上区域内住宅需求特点如下被访商户特征全部位外地在京经商，以浙江人为多，也存在东北福建广东等地商人均长期在京居住，从到年不等商户主以以下中青年为主。

对于办公需求较大商户对于办公室有要求选择实惠商住公寓者多于写字楼规模以平方米小单元为主。

对于住宅需求对住宅普遍有需求，以自用为主在住宅选择上对于位置价格环境最为敏感区域中，珠江骏景影响力很大。

第三章依陶阁相项目可行性研究与分析第节方案简介依陶阁项目规划为商住楼地上四层地下层为商业用房，每层面积为平方米左右，地下二层为停车场，面积为平方米左右。

地上部分为两个南北正向高层板楼，层数为层。

商业面积平方米住宅面积平方米地下面积平方米。

第二节销售收入及销售计划销售收入测算表销售单价确定根据第二章市场调研分析部分，预计底商每建筑平方米元至元，住宅部分均价为元平方米。

销售收入测算楼层用途面积平方米单价元平方米总价万元车库商业商业商业商业商业住宅合计二销售计划表项目销售面积年上半年年下半年年上半年合计回款比例回款金额回款比例回款金额回款比例回款金额商业部分住宅部分车位合流量表序号项目合计年下半年年上半年年下半年年上半年现金流入销售收入现金流出项目工程投资销售费用营业税及附加所得税借款利息净现金流量累计净流量折现净流量累计折现净流量年财务内部收益率财务净现值年动态投资回收期年静态投资回收期年三盈利能力分析投资利润率税前利润项目总投资资金利润率税前利润项目启动资金投资净利润率税后利润项目总投资资金净利润率税后利润项目启动资金第四章商铺投资收益分析第节商铺市场定位分析利用区域已经形成完善商业氛围依陶阁项目位于北京木樨园地区，为京城服装鞋帽等批发性质商业最繁华区域之。

项目经营者应最大限度利用区域内便利交通大环境及浓厚商业氛围，使之能够立足北京，面向三北。

二专而精业态定位依陶阁项目商业面积为平方米，在和周边众多商业批发性质项目比较，尤其是邻近百荣世贸商城万平方米，规模为中小型。

基于中小型商业面积更易于销售推广及形成特色鲜明专业市场特点。

依陶阁项目底商部分定位为儿童用品专业市场。

经营商品种类上做到精而专，以区别于周边大型综合类批发市场。

下表为儿童用品大致分类，依陶阁项目可从中筛选几类产品作为主要经营商品种类商品类型婴儿幼儿少儿学生儿童玩具儿童文具体育用品图书音像服饰鞋帽床上用品儿童家俱儿童电器卫生保健用品使用机会较少使用机会般使用机会较多三近期与远期市场目标基于项目周边及北京市内尚没有个有定影响力儿童用品专业市场，因此将项目近期市场目标定位于品牌推广，通过各类营销手段，集中宣传，同时在商铺销售及经营项目选择上严把专业关，以专业占领市场，以特色区别与周边市场。

同时伴随项目所在地整体危改完成，依陶阁项目远期目标定位为品质收益。

在品牌及特色已经建立基础上借助周边商业环境改善及整体经营水平不断提升，儿童用品专业市场品牌将成为此类商品品质标志，商业铺面价值势必大幅上升，交易能力及辐射范围也将在覆盖京城基础上辐射到三北地区。

专业市场收益远期目标将大大高于其近期目标，项目后续增值空间强势明显。

第二节商铺投资收益分析方案依陶阁底商销售产权次性售出底商部分房屋产万朋文化用品商城永定门外大街号办公用品电脑耗材木樨园世贸商业中心丰台区西木樨园号韩国服饰服装永外城文化用品市场永外革新里号体育文化用品办公用品龙湫商贸批发市场木樨园桥西南角服装小商品新世纪商城丰台区南苑路木樨园桥南服装天雅服装批发市场丰台区南苑路木樨园桥南品牌服装大红门服装批发市场丰台区南苑路木樨园桥南服装京温服装批发市场丰台区南苑路木樨园桥南服装租金水平及出租率项目名称经营内容整体出租率月租金元百荣世贸商城服装童装小商品永外桥小商品批发市场服装小商品鞋灯具万朋文化用品商城办公用品电脑耗材木樨园世贸商业中心韩国服饰服装永外城文化用品市场体育文化用品办公用品龙湫商贸批发市场服装小商品新世纪商城服装天雅服装批发市场品牌服装大红门服装批发市场服装目前北京市场商铺销售价格水平全市商铺售价平均水平建筑平方米。

区域内商业价格与住宅价格相互关系按照住宅价格分析区域范围内住宅平均价格在平方米以下项目，其商业物业销售价格在元平方米之间住宅平均价格在元平方米之间项目，其商业物业销售价格在元平方米之间。

第四节区域内住宅物业分析周边区域供应情况代表性项目项目名称在售面积均价元总建筑面积开盘日期入住时间总套数主力户型总价万元装修级别集达家园两居毛坯房丽景苑两居厨卫精装景泰嘉园二居毛坯房宝华家园二居初装修城市亮点两居毛坯房悠胜美地复式三居毛坯房四季莱茵二居厨卫精装宝汇苑二居厨卫精装天天家园三居毛坯房景泰新苑二居毛坯房宣祥家园二居毛坯房项目数量及价格分布情况不同单价区间项目个数不同单价区间供应量项目个数居多项目规模居多户型构成情况区域内主力户型分布图平米以下平米平米平米平米平米以上区域内项目装修情况毛坯房厨卫精装精装修平米以下居多毛坯房居多区域内住宅供给特点如下规模区域内现状供应量较少，在售面积约万平方米区域内潜在供应量巨大项目规模有小盘往大盘发展。

类型以纯居住公寓为主，有部分商住公寓。

价格现状在售住宅供应用均价在元平方米毛坯左右，客户对总价非常敏感。

产品现状供应以塔楼和板楼为主，产品形式从塔楼逐渐向板楼发展户型以平层居供应为主，受总价敏感因租率月租金元百荣世贸商城服装童装小商品永外桥小商品批发市场服装小商品鞋灯具万朋文化用品商城办公用品电脑耗材木樨园世贸商业中心韩国服饰服装永外城文化用品市场体育文化用品办公用品龙湫商贸批发市场服装小商品新世纪商城服装天雅服装批发市场品牌服装大红门服装批发市场服装目前北京市场商铺销售价格水平全市商铺售价平均水平建筑平方米。

区域内商业价格与住宅价格相互关系按照住宅价格分析区域范围内住宅平均价格在平方米以下项目，其商业物业销售价格在元平方米之间住宅平均价格在元平方米之间项目，其商业物业销售价格在元平方米之间。

第四节区域内住宅物业分析周边区域供应情况代表性项目项目名称在售面积均价元总建筑面积开盘日期入住时间总套数主力户型总价万元装修级别集达家园两居毛坯房丽景苑两居厨卫精装景泰嘉园二居毛坯房宝华家园二居初装修城市亮点两居毛坯房悠胜美地复式三居毛坯房四季莱茵二居厨卫精装宝汇苑二居厨卫精装天天家园三居毛坯房景泰新苑二居毛坯房宣祥家园二居毛坯房项目数量及价格分布情况不同单价区间项目个数不同单价区间供应量项目个数居多项目规模居多户型构成情况区域内主力户型分布图平米以下平米平米平米平米平米以上区域内项目装修情况毛坯房厨卫精装精装修平米以下居多毛坯房居多区域内住宅供给特点如下规模区域内现状供应量较少，在售面积约万平方米区域内潜在供应量巨大项目规模有小盘往大盘发展。

类型以纯居住公寓为主，有部分商住公寓。

价格现状在售住宅供应用均价在元平方米毛坯左右，客户对总价非常敏感。

产品现状供应以塔楼和板楼为主，产品形式从塔楼逐渐向板楼发展户型以平层居供应为主，受总价敏感因素影响，居紧凑型户型销售情况良好。

二住宅市场需求情况专业公司调查周边商户结果是否考虑购买或租用办公用房考虑购买考虑租用不考虑受访者年龄岁岁岁岁岁以上区域内住宅需求特点如下被访商户特征全部位外地在京经商，以浙江人为多，也存在东北福建广东等地商人均长期在京居住，从到年不等商户主以以下中青年为主。

对于办公需求较大商户对于办公室有要求选择实惠商住公寓者多于资金净利润率税后利润项目启动资金第四章商铺投资收益分析第节商铺市场定位分析利用区域已经形成完善商业氛围依陶阁项目位于北京木樨园地区，为京城服装鞋帽等批发性质商业最繁华区域之。

项目经营者应最大限度利用区域内便利交通大环境及浓厚商业氛围，使之能够立足北京，面向三北。

二专而精业态定位依陶阁项目商业面积为平方米，在和周边众多商业批发性质项目比较，尤其是邻近百荣世贸商城万平方米，规模为中小型。

基于中小型商业面积更易于销售推广及形成特色鲜明专业市场特点。

依陶阁项目底商部分定位为儿童用品专业市场。

经营商品种类上做到精而专，以区别于周边大型综合类批发市场。

下表为儿童用品大致分类，依陶阁项目可从中筛选几类产品作为主要经营商品种类商品类型婴儿幼儿少儿学生儿童玩具儿童文具体育用品图书音像服饰鞋帽床上用品儿童家俱儿童电器卫生保健用品使用机会较少使用机会般使用机会较多三近期与远期市场目标基于项目周边及北京市内尚没有个有定影响力儿童用品专业市场，因此将项目近期市场目标定位于品牌推广，通过各类营销手段，集中宣传，同时在商铺销售及经营项目选择上严把专业关，以专业占领市场，以特色区别与周边市场。

同时伴随项目所在地整体危改完成，依陶阁项目远期目标定位为品质收益。

在品牌及特色已经建立基础上借助周边商业环境改善及整体经营水平不断提升，儿童用品专业市场品牌将成为此类商品品质标志，商业铺面价值势必大幅上升，交易能力及辐射范围也将在覆盖京城基础上辐射到三北地区。

专业市场收益远期目标将大大高于其近期目标，项目后续增值空间强势明显。

第二节商铺投资收益分析方案依陶阁底商销售产权次性售出底商部分房屋产万朋文化用品商城永定门外大街号办公用品电脑耗材木樨园世贸商业中心丰台区西木樨园号韩国服饰服装永外城文化用品市场永外革新里号体育文化用品办公用品龙湫商贸批发市场木樨园桥西南角服装小商品新世纪商城丰台区南苑路木樨园桥南服装天雅服装批发市场丰台区南苑路木樨园桥南品牌服装大红门服装批发市场丰台区南苑路木樨园桥南服装京温服装批发市场丰台区南苑路木樨园桥南服装租金水平及出租率项目名称经营内容整体出租率月租金元百荣世贸商城服装童装小商品永外桥小商品批发市场服装小商品鞋灯具万朋文化用品商城办公用品电脑耗材