机。 市场前景 高端中高端客户丰富，且目前基地内高端产品较少，项目具备 定的市场支撑。航天基地凭借其雄厚的产业基础良好的人居环境将 汇集全市及外地的高端中高端客户。 本项目已经过深入的市场调研，市场接受程度和购房意向较好， 具有定数量的购房意向客户，具有较为明确的市场受众群体。 经济评价结论根据项目财务评价指标的计算可知，财务内部收益率大于基准收益 率，财务净现值大于零，回收期小于总开发建设时间。项目经济上合理， 技术上可行，并具有定的抗风险能力，市场前景看好。第二章市场分析 房地产宏观市场分析 全国宏观经济概况 年美国次贷危机引发世界金融危机，并演变为全球经济危机。 年世界经济继续下滑，中国经济形势更加严峻，面临更大的挑战。 国家统计局月日公布的数据显示，季度国内生产总值 亿元，按可比价格计算，同比增长，比上年同期回落 个百分点。从增速趋势看，季度增速继续探底，为年第四季 度以来的新低，年第四季度经济增速为。 季度全社会固定资产投资同比增长，比上年同期加快 个百分点。其中，季度城镇固定资产投资同比增长，月份增长 ，而年季度增长，全年增长。如果剔除投资价格 上涨因素，季度投资增速同比将超过个百分点。受万亿投资计划 的拉动，季度新开工项目计划总投资规模大幅度增长，同比增加了 。继去年亿元的中央扩大投资落实后，今年下达的亿元 的投资计划也已下达了亿元。而在宽松信贷刺激下，季度城镇固 定资产投资到位资金亿元，同比增长。 国内消费略放缓，总体保持平稳。季度社会消费零售总额同比增 长，去年同期增长，剔除价格影响因素后基本保持平稳，主要 是受到家电和汽车下乡计划的影响，县及县以市场销售有所加快，季 度增速为，高于城市消费的增速。房地产市场现状分析 市场供给分析 年季度，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长， 增幅比月提高个百分点，比去年同期回落个百分点。其中， 商品住宅完成投资亿元，同比增长，比月提高个百 分点，比去年同期回落个百分点，占房地产开发投资的比重为 。 年季度，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米， 同比增长，增幅比月回落个百分点，比去年同期回落 个百分点房屋新开工面积亿平方米，同比下降，降幅比 月扩大个百分点房屋竣工面积万平方米，同比增长， 增幅比月回落个百分点。其中，住宅竣工面积万平方米， 增长，比月回落个百分点。 年季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平 方米，同比下降，而去年同期则是增长完成土地开发面积 万平方米，同比下降，而去年同期则是增长。 市场销售分析 年季度，全国商品房销售面积万平方米，同比增长 。其中，商品住宅销售面积增长办公楼销售面积下降 商业营业用房销售面积增长。月，商品房销售额亿元，同 比增长。其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用 房销售额分别增长和。 开发资金来源分析年季度，房地产开发企业本年资金来源亿元，同比增 长。其中，国内贷款亿元，增长利用外资亿元， 增长企业自筹资金亿元，增长其他资金亿元， 增长。在其他资金中，定金及预收款亿元，增长个人 按揭贷款亿元，增长。 各主要城市商品房交易价稳量增，楼市现回暖趋势 月份和月上旬国内住宅成交量较年月环比下滑，但近期 国内线及二线多数城市成交普遍呈现回暖走势。西安房地产信息网数 据研究中心对各主要城市数据对比分析来看，在房地产市场成交量上升 的同时，房价并没有出现较大的下调，年底各楼盘大幅打折吸引购房 人的促销手段明显减少，部分楼盘甚至取消了部分优惠措施或上调了价 格。 在市场投资增速放缓开发量下降房价总体平稳的背景下，国内 多数城市商品房成交量总体却呈现大幅增长走势，前期市场量价齐跌 的现象已告结束，总体楼市已呈现逐步回暖的趋势。 西安房地产市场分析 西安市宏观经济概况 西安年季度经济运行保持了较好的发展态势。初步核算全市 实现生产总值亿元，增长，高出全国个百分点，高 出全省个百分点。 季度西安固定资产投资亿元，增长。其中，房地 产投资亿元，同比增长。工业生产方面，企业经营逐渐好转，产品市场进步回暖，全市规模以上工业增加值累计完成亿 元，增长。而农业生产也出现平稳增长。 季度西安的消费市场保持活跃。全市实现社会消费品零售总额 亿元，同比增长。受众多利好政策刺激，汽车市场更是持 续升温。而旅游业则呈现出内热外冷，季度全市实现旅游业总收 入亿元，同比增长。其中，国内旅游实现收入亿元， 同比增长，而海外旅游市场降幅较大。此外，房地产市场开始回升。 季度西安房屋销售价与上年持平。全市商品房销售面积万平方 米，同比增长。 此外，四区两基地普遍存在着主导产业发展受阻固定资产投 资压力加大等困难，经济增长趋缓，发展增速出现下滑，但整体经济运 行呈现逐月回暖的趋势。季度，四区两基地合计完成投资 亿元，同比增长。其以及小户型较多导致购买力增强有关，但是未来西安楼市能否复式，成 交量水平高低仍存在变数，主要受政策和开发商销售策略的影响。 政策影响由于去年年底出台的救市政策多数只有年有效期， 因此届时政府是否会将政策延期存在不确定性。如果楼市成交继续回暖，但政府出台回调利率等抑制购房者购房行为的相关政策，那么在定程 度上将会延缓楼市的复苏。 开发商销售策略影响开发商为获得短暂的经济利益采用追 涨杀跌的销售策略，有可能会使有所好转的购房承受力下降，并挫伤 购房者的积极性，市场或会再次陷入困境。 根据西安房地产信息网数据研究中心预测政策松动仍将是西安房 地产市场主要推力，未来西安市楼市成交量有望持续增加，年房地产 销量将超过年房价继续保持平稳走势。 项目区域房地产市场分析 产业基地发展概况 西安国家民用航天基地简介 西安国家民用航天产业基地是中国航天科技集团和陕西省西安市 政府联合共建的国家级民用航天产业基地，成立于年月，享有市 级经济管理权限。航天产业被列为引领西安未来发展五大主导产业之， 航天基地是西安四区两基地港七大经济发展引擎之。年 月日，国家发改委批复成立西安国家民用航天产业基地。陕西省西 安市政府高度重视西安国家民用航天产业基地的发展，在政策土地和 融资等方面为基地的发展提供了强有力的支持。 基地位于西安市东南方，规划面积平方公里，预留约平 方公里的远期发展规划空间，位于城市中轴线，连接环城高速南三环 地铁号线西康高速，地理位置优势，交通便利，区内有国家级文 物汉宣帝杜陵。 图产业基地规划布局图 航天基地发展规划 西安国家民用航天产业基地高举产业报国四节约环保的旗帜， 大力推行大区域谋划大集群发展大集团引领大项目支撑的产 业思路，按照次规划，分期开发，市场化运作的建设模式，科学 确立了以航天产业立区，高科技产业兴区的发展战略，托起大项目 建设的高地。年月日，西安市把全市个过亿产业项目集 中在航天基地举行开工仪式，航天基地的中电投西北分公司亿太阳能 光伏项目航天基地创业服务中心项目热能工程装备产业化项目等三 个投资过亿的项目同日开工，成为西安市加快产业发展扩大内需的亮 点。航天五院西安分院项目厂技改项目神州软件数字化产业基 地项目等三大航天项目和四院复合管项目六院民品项目先后入区 年月日，吨硅片项目正式投产，年产值将达到亿元 年西安国家民用航天产业基地实现了个项目开工建设个项目建 成达产，形成了航天应用产业半导体新材料和太阳能光伏新能源服务外包和创意三大产业。年月日，经国家科技部和商务部会 审，批准设立注册资金为亿美金的长安蓝橡创业投资基金。月 日，兆瓦太阳能项目等三个过亿项目集中开工。月日，隆基 硅项目正式投产，预计年实现产值亿元。航天基地也得到众多 国内金融机构的青睐，仅年上半年已经融资亿元，构建起多渠 道全方位的融资平台。土地报批获得突破性进展，年完成亩 土地报批，年完成亩土地报批，为项目入区和加快发展奠定 了坚实的基础。中国航天科技集团还为基地批准储备了个航天项目， 将陆续进入基地。预计到年基地销售收入达到亿元，年， 基地的销售收入将达到亿元，就业人口达到万人，形成 个有自主知识产权的名牌产品，以及家在国内外具有较强竞争力的 龙头企业，用到年时间完成兄弟开发区到年的里程。到 年十二五末时，形成产值过千亿，形成几家产值过十亿百亿的龙头企 业，成为我国西部航天科技自主创新平台民品产业孵化平台国际大 企业合作平台，努力打造世界知名国内流的国家级高技术产业基地。 项目区域房地产市场分析 由于航天基地区域起步较晚，整体房地产市场处于成长初期，市场 基本处于空白，所以我们结合基地所在长安区房地产市场和紧邻的曲江 房地产市场以及对基地的调研数据来分析航天基地的房地产市场状况。 长安区房地产市场分析 长安板块位于基地西侧和南侧，年开始大量发展房地产市场。长 安板块从年以来就以快速发展适合居住房价适中等优势引起了 人们的关注。进入年以来，大批的房地产开发商屯兵圈地，力推精 品住房，引发了西安楼市震动。随着长安与西安主城区的融合，以后地铁的开通，再加上大学城的日益扩大航天产业基地的落户，高新区二 次创业向长安的扩展等等，这些都为长安的房地产发展提供了前所未有 的机遇。 西安房地产需求蓝皮书中有数据指出，打算在长安区购房的人， 比例占全市购房人群的。在未来年乃至更长的时间内，长安 的目标是打造具有国际竞争力的生态长安科教